政策框架 - 海南省出台《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》，包含五大类20条具体措施，形成完整的政策保障体系 [1][2] - 政策涵盖增强规划引领、完善土地供给、创新监管模式、强化资金保障等关键领域 [2] 规划管理 - 要求各市县依据国土空间总体规划编制城市更新专项规划，合理划定更新单元 [2] - 允许采用"单元+地块"分层级规划编制方式，按照急用先编原则满足实际需求 [2] 土地政策 - 实施存量用地用途转换期政策，给予5年过渡期维持原用途使用权 [3] - 过渡期满后按新用途市场价协议办理手续，支持新产业新业态发展 [3] - 探索跨项目统筹开发模式，允许"肥瘦搭配"实现经济平衡 [3] 实施模式 - 推行片区更新一体化运作模式，实行统一规划实施运营 [3] - 鼓励政企合作、特许经营等方式吸引社会资本参与 [3] - 明确民营企业可参与项目全周期（谋划/建设/运营） [3] 安置方案 - 提出房票安置和"以购代建"等创新安置方式 [3] - 允许收购商品房用于城中村改造安置 [3]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 第21周中国房地产交易和市场情绪总体稳定，出口导向型城市表现更优，一级市场中出口依赖度高的城市成交量周环比增长9%，二级市场访客流量周环比下降4%，挂牌供应周环比收紧7% [1] - 多部门出台推进城市更新计划，包括加速老旧小区改造、增加财政支持和税收优惠、安排中央预算、制定贷款管理规则等 [2] 根据相关目录分别进行总结 中央政策 - 住建部强调加速老旧城区改造，优先升级老旧管道、完善配套设施、进行节能改造和安装电梯 [2] - 财政部承诺增加财政支持和延长税收优惠，包括企业所得税和城镇土地使用税减免 [2] - 发改委宣布2025年中央城市更新预算，项目评审进行中，预计6月底前完成资金分配 [2] - 国家金融监督管理总局起草城市更新项目贷款管理规则，简化融资程序并确保资金充足 [2] 关键数据 新房销售 - 新房销售周环比平均下降1%，同比增长3%，一线城市和中西部地区表现较好 [5] - 5月累计，一级市场成交建筑面积中位数环比增长3%，同比下降6%，其中一线城市、二线城市、三线城市环比分别增长5%、3%、3%，同比分别增长21%、 - 8%、 - 4% [6] - 年初至今，一级市场成交建筑面积城市平均同比增长1%，总量同比增长5% [8] 二手房交易 - 二手房交易周环比平均增长3%，同比增长4%，经纪人和房主对价格上涨预期基本持平 [5] - 5月累计，二级市场成交建筑面积中位数环比下降17%，同比持平，其中一线城市、二线城市、三线城市环比分别下降19%、20%、17%，同比分别增长14%、1%、 - 4% [6] - 年初至今，二级市场成交建筑面积城市平均同比增长9%，总量同比增长25% [8] 库存情况 - 库存周环比下降0.1%，较2024年末下降2.6%，库存月数为26.1个月（4月平均为25.9个月） [8] 开发商表现 - 约75个城市数据显示，百强开发商5月预售额可能同比下降11%（4月为 - 7%） [8] 竣工情况 - 5月GSPC跟踪指标显示竣工面积同比呈高个位数下降（4月国家统计局和GS数据分别为 - 28%、高个位数至两位数下降，1 - 4月同比下降17%），GS预计2025财年同比下降10% [8] 新开工情况 - 根据300个城市土地销售趋势和全国水泥发货率（周环比下降3个百分点至46%），预计5月累计新开工面积同比下降约20%（4月国家统计局和GS数据分别为 - 22%、高个位数至两位数下降） [8] 家电销售 - 根据约20个城市二手房销售趋势，5月累计家电销售整体可能同比下降 [8] 贝壳GTV - 4月 - 5月累计，贝壳新房和二手房总交易额可能同比增长4%（新房 - 3%，二手房 + 8%） [8] 关税影响 一级市场成交量 - 第21周，出口依赖度最高的城市一级市场成交量周环比增长9%，同比增长3%；出口暴露度最低的城市周环比增长4%，同比增长5%；其他城市周环比增长4%，同比下降31% [9] 二级市场成交量 - 第21周，出口依赖度最高的城市二级市场成交量周环比增长3%，同比增长13%；出口暴露度最低的城市周环比下降3%，同比增长7%；其他城市周环比增长7%，同比增长22% [13] 新房搜索活动 - 最新新房搜索需求热度指数周环比提高0.5%，自关税出台以来，周平均水平较2025年第一季度和2024年9月后宽松政策时期分别低1%、3% [18] 二级市场访客流量和挂牌量 - 出口依赖度最高的城市二级市场挂牌供应周环比下降7%，自互惠关税宣布以来较2025年第一季度增长1%；访客流量周环比下降4%，自关税宣布以来较2025年第一季度增长19% [22] 各区域市场表现 一级市场周度表现 - 一线城市成交量周环比平均增长6%，同比增长13% [26] - 二线城市成交量周环比平均下降3%，同比下降5% [30] - 三线城市成交量周环比平均下降2%，同比增长8% [34] - 珠三角城市成交量周环比平均下降8%，同比增长33% [28] - 长三角城市成交量周环比平均增长2%，同比增长1% [32] - 中西部城市成交量周环比平均增长4%，同比增长1% [36] 一级市场年初至今表现 - 约75个城市一级市场成交建筑面积年初至今平均同比增长1%，较2023年和2022年水平分别下降28%、9% [41] 二级市场表现 - 第21周，约20个城市二级市场成交建筑面积周环比增长3%，同比增长4% [43] - 年初至今，约20个城市二级市场成交建筑面积同比增长9%，较2023年和2022年分别下降5%、增长55% [45] 市场情绪指标 - 5个城市的中原地产销售人员指数（CSI）周环比持平，同比提高0.6个百分点 [47] - 6个城市的中原地产卖家报价指数（CAI）周环比提高0.2个百分点，同比下降0.9个百分点 [50] 估值情况 - 第21周，海外覆盖开发商股价周环比平均下跌3%（MSCI中国指数上涨1%），华润置地（1109.HK，买入）表现较好，周环比上涨1%；内地覆盖开发商股价周环比平均下跌4%（沪深300指数持平），无显著表现突出者 [8][65] - 海外覆盖开发商目前平均较2025年末预期净资产价值（NAV）折让41%，2025年预期市净率（P/B）为0.5倍；内地覆盖开发商平均较2025年末预期NAV折让23%，2025年预期P/B为0.5倍 [8][65]

海淀半壁店地块拍卖 - 海淀半壁店地块以总价45.45亿元成交，成交楼面价78418元/平方米，溢价率11.95%，由保利发展+北京建工联合体竞得 [1] - 地块起始楼面价70050元/平方米，吸引3家竞买人参拍，竞价过程持续不到40分钟，举牌未过百轮 [1] - 地块热度不及此前海淀功德寺、朱房村及树村地块，但稀缺性显著，为海淀供地西移的重要标志 [1] 地块规划与区位优势 - 地块由两宗小地块组成，总计用地规模4.06公顷，地上建筑规模5.8万平方米，容积率分别为1.3和1.6 [2] - 地块位于海淀田村板块，享有西四环区位优势及永定河引水渠生态资源，周边交通、医疗、教育、商业配套齐全 [2] - 地块北侧有京门铁路（已停运），1.9公里外机场或产生噪声污染，周边城市界面略显陈旧 [2] 规划调整与开发优势 - 地块建筑高度从18米降至15米，街坊路宽度调整为11米，容积率与绿地率可统筹核算 [3][4] - 规划调整增加了地上实际使用面积，方便后期开发企业排布建设 [4] - 保利+建工组合具备高端项目操盘经验，曾合作开发海淀"保利建工·嘉华天珺"和顺义"星宸和煦"项目，央企背景带来融资与开发效率优势 [5] 海淀土拍与楼市表现 - 2025年海淀区出让多宗地块，朱房村双子星地块总价约182亿元，楼面价最高9.506万/平方米，树村地块楼面价10.23万元/平方米刷新北京单价纪录 [6] - 海淀楼市表现分化，颐海澐颂、和樾望雲、和樾玉鸣等项目销量亮眼，其中和樾望雲网签559套，成交均价105353.24元/平方米 [8] - 永丰北、翠湖等板块新房去化较缓，如中海中旅西山观复网签仅42套 [8] 区域发展趋势 - 海淀土拍热点持续西移北拓，产业引擎、教育医疗配套与城市界面迭代升级成为区域增值核心动能 [9] - 半壁店地块需探索主城稀缺地块与区域发展势能错位中的独立价值增长路径 [9]

城市更新与存量用地盘活 - 姑苏区创新构建"立体供地+TOD开发+优化条件"组合拳 今年以来已有3个项目入选自然资源部闲置存量用地盘活典范案例 [1] - 南门里酒店项目通过立体空间分层供应 将周边零星用地协议出让给原商服用地权利人 引导企业"一体化"开发建设 [3] - 人民路西、端文路北地块充分利用已建成地下工程 合理规划为住宅、科研用地和轨道交通混合用地 [5] - 宝带西路南、福运路西地块面积61.1亩 通过收储方式依法收回并合理调整规划 满足周边改善型居住需求 [5] 项目开发与规划 - 南门里酒店项目地块总面积约27亩 其中23亩住宅用地已于2019年开发建设完毕 剩余4亩商服用地处于闲置状态 [3] - 南门里项目拟打造高品质酒店 在地铁出入口地块上层空间规划街角书吧 建设地下停车场缓解南门商圈停车压力 [3] - 宝带西路南地块内设置对社会开放的体育运动馆 完善区域公共服务配套 [5] 存量资源活化利用 - 推动产业载体转型升级 新光丝织厂等近30万平方米存量建筑焕发新活力 [5] - 探索古建老宅活化利用 曹沧洲祠等7万余平方米古建老宅焕发新生 [5] - 实施低效用地再开发 苏州第一丝厂等15个项目落地 为古城高质量发展拓展新空间 [5]

婚姻与人口趋势 - 2025年一季度全国结婚登记181万对 同比减少15 9万对 降幅明显 [1] - 结婚人数持续下降将导致未来人口进一步下滑 对楼市形成长期压力 [1] 货币政策与流动性 - 政治局会议提出"钱要花得更猛 但绝不乱撒" 强调流动性托底与精准调控结合 [3] - 市场预期将实施降准降息 LPR已维持半年不变 存款准备金率可能下调 [4] - 房企融资成本显著下降 杭州一季度融资成本降至3 8% 创十年新低 [5] 房地产政策与市场表现 - 首套房贷利率跌破3 5% 南京推出"鑫青贷" 青年首付比例降至15% [5] - 政策刺激效果显著 南京二手房带看量周增75% 挂牌量激增120% [5] - 资金定向流向核心城市改善盘 保障房和城中村改造项目 [5] 城市更新与土地市场 - 厦门通过房票机制撬动100亿购房资金 消化31 7万㎡新房库存 [7] - 房企回款后抢购核心地块 杭州萧山地块溢价74%成交 楼面价达8 8万/㎡ [7] - 全国未开工土地库存达20 8亿㎡ 相当于5年开发量 [8] 住房供需结构变化 - 高品质住房需求激增 上海内环科技住宅28秒清盘 郊区降价15%仍滞销 [9] - 一线城市改善需求占比达58% 500万以上总价成为主流 [10] - 开发商转向核心区豪宅开发 绿城 滨江等企业利润率反超刚需盘30% [10] 存量房市场动态 - 全国商品房库存35 2亿㎡ 其中现房7 4亿㎡ 足够销售两年 [11] - 政府收购存量房政策分化 重庆收购价高于市场导致亏损 深圳实施"房票+限价"强制七折接盘 [11] - 市场呈现两极分化 北京海淀学区房微涨3% 东北某市房价腰斩至6500元/㎡ [11] 投资策略建议 - 核心城市改善盘仍具持有价值 远郊房产需尽快抛售 [12] - 建议充分利用房票 退税 低息贷等政策红利 [12] - 流动性成为关键考量因素 长期滞销房产需果断降价 [12] 市场前景判断 - 未来房价呈现结构性分化 少数上涨 多数企稳 普遍下跌成为常态 [13]

公开市场操作 - 央行4月8日开展1674亿元7天期逆回购操作 中标利率1.50% 投标量与中标量均为1674亿元 [1] - 当日逆回购到期649亿元 实现净投放1025亿元 [1] 资金面 - 存款类机构隔夜和七天质押式回购利率双双上行 隔夜回购加权利率上行约1个bp [3] 同业存单 - 全国和主要股份制银行一年期同业存单最新成交在1.79%附近 较上日明显上行 [6] 债券市场收益率 - 国债各期限收益率：1年期1.5325% 2年期1.4700% 3年期1.5025% 5年期1.5395% 7年期1.6375% 10年期1.6650% 超长债1.8590% [9] - 国开债各期限收益率：1年期1.6150% 2年期1.6300% 3年期1.6550% 5年期1.6000% 7年期1.7650% 10年期1.6975% 超长债1.9450% [9] - 口行债各期限收益率：1年期1.5500% 2年期1.6600% 3年期1.6800% 5年期1.7250% 7年期1.8000% 10年期1.8200% [9] - 农发债各期限收益率：1年期1.5400% 2年期1.6100% 3年期1.6300% 5年期1.7100% 7年期1.7275% 10年期1.8175% 超长债2.0000% [9] - 地方债各期限收益率：1年期1.1500% 2年期1.5500% 3年期1.6100% 5年期100.0000% 7年期1.8000% 10年期1.8800% 超长债2.1100% [9] 国债期货 - 30年期主力合约跌0.54% 10年期主力合约跌0.17% 5年期主力合约跌0.15% 2年期主力合约跌0.08% [12] 政策动态 - 央行表态坚定支持中央汇金公司加大力度增持股票市场指数基金 必要时提供充足再贷款支持 [13] - 财政部与住建部联合发布城市更新行动通知 采取竞争性评审方式选拔实施城市 [14] - 金融监管总局优化险资投资比例 预计可带来1.66万亿增量入市资金 [14] 国际动态 - 新加坡正评估美国关税影响 明确不会采取报复性关税措施 [16] - 马来西亚表示将采取必要措施应对美国"对等关税"政策挑战 [17] 债券发行与市场动态 - 财政部4月9日将招标发行800亿元三期贴现国债 [19] - 多个城市研究储备推动房地产市场止跌回稳政策 [19] - 江苏省鼓励企业发行银行间市场科技创新债券产品 [19] - 日本30年期国债拍卖创2023年12月以来最弱需求 [19] 债券负面事件 - 江苏华宏科技主体评级下调 [19] - 奥园集团H20奥创A中信隐含评级下调 [19] - 苏宁易购19云智次违约 [19] - 鑫苑置业19参苑01违约 [19] - 汉中市城投非标资产违约 [20]