财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净收入为330万美元，摊薄后每股0.11美元，受390万美元利率衍生品非现金未实现损失影响，约每股0.17美元 [11] - 第一季度现金可分配金额（CAD）为710万美元，每股0.31美元，非GAAP指标 [11] - 3月31日摊薄后每股账面价值为12.59美元，较12月31日减少0.56美元，主要因抵押收入债券投资组合公允价值下降和净收入与分红差异 [12] - 截至3月31日，无限制现金及现金等价物为5140万美元，较12月31日的1470万美元大幅增加，源于资产出售、投资赎回和优先股发行 [14] - 截至3月31日，担保信贷额度可用约4150万美元 [14] - 债务投资组合截至3月31日总计12.9亿美元，占总资产84% [16] - 第一季度为抵押收入债券、政府发行人贷款及相关投资承诺提供资金6060万美元，正常赎回和偿还约1.13亿美元 [17] - 截至3月31日，债务投资未来资金承诺约5200万美元 [17] - 第一季度将信贷损失准备金减少17.2万美元 [18] - 截至3月31日，合资企业股权投资组合包括11处房产，账面价值约1.68亿美元 [19] - 截至3月31日，合资企业股权投资剩余资金承诺总计2070万美元 [19] - 2025年1月出售Vantage at Tomball项目，收入1420万美元 [19] - 2025年5月出售Vantage at Halodis项目，预计第二季度报告投资收入180万美元和销售收益16.3万美元，约每股净收入和CAD 0.08美元 [20] - 截至3月31日，债务融资工具未偿还本金余额约16亿美元，较12月31日减少约370万美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 多户抵押收入债券无宽限请求，所有借款人截至3月31日按时支付本息 [7] - 稳定抵押收入债券组合底层房产截至3月31日实际入住率为89.5% [7] - Vantage合资企业股权投资包括5处房产，4处已完工，1处待评估开发或出售，初期租赁项目租赁活动良好 [8] - 与Freestone Development Group有4项合资企业股权投资，1处已完工并开始出租，2处已开工，1处已开始场地工作 [9] - Velage Senior Living Carson Valley项目已获入住证书，预计不久开业，超70张床位有租赁押金 [10] - Jessam at Hayes Farm项目接近完工，已开始租赁活动 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年第一季度美国市政债券市场不佳，投资级免税债券是表现最差的固定收益资产类别 [24] - 2月10年期MMD为3%，30年期MMD为4.01%；3月分别为3.26%和4.24%；截至5月6日收盘，分别为3.33%和4.4% [25] - 目前10年期市政债券与国债比率为77%，30年期为91%，高于2月底的66%和84% [26] - 1 - 4月市场发行量大，每月平均约42.5亿美元，巴克莱预测5月供应40 - 44亿美元 [27] - 第一季度基金资金流入约110亿美元，4月流出36亿美元 [27] - 过去12个月平均每周二级市场交易量为350亿美元 [28] - 第一季度末，市政高等级指数总回报率为 - 0.2%，高收益指数为0.8% [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续作为长期持有者持有主要为固定利率的抵押收入债券投资 [13] - 持续推进与BlackRock的新建设贷款合资企业，填补商业银行在经济适用房建设贷款业务收缩带来的市场空白 [28] - 继续寻求向新老投资者发行B系列优先股 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市政债券市场不确定性仍是投资者的共同主题，立法和监管事件未对公司投资产生重大影响 [26] - 公司认为在当前流动性水平下，有能力为当前融资承诺提供资金 [15] - 公司认为在各种情景下，假设无重大信用问题，已对市场利率波动对净利息收入的重大波动进行了对冲 [16] 问答环节所有提问和回答 问题: 联邦、州和地方政府的拟议转变是否会影响市政信用评级和估值 - 目前处于早期阶段，政府提出了一些预算提案，包括消除社区发展整笔拨款计划、针对公共住房管理局的赠款以及可能将第8节资金分配从联邦项目改为州项目，但这些提案在之前的政府中未通过国会程序，最终结果仍不确定 [33][34] 问题: 关税是否改变了公司对与BlackRock合资企业业务的近期看法 - 截至目前，与赞助商的讨论中，未看到因关税导致建筑材料成本上升而对项目预算产生重大影响，未来随着项目进入招标和锁定价格阶段，可能会有更多实时数据 [38] 问题: 与BlackRock合资企业的业务规模 - 与BlackRock合资企业的承诺资本约8300万美元，试图在未来12 - 18个月内部署约4.5亿美元的贷款能力 [40] 问题: 未来合资企业销售收益是否会比历史水平更温和，除保险外是否还有其他影响因素 - 保险成本增加仅影响了1月出售的Tomball资产，Halodis资产未出现相同情况，多户住宅市场投资尚未完全好转，市场利率和资本回报率预期仍面临压力，公司将继续监测 [41][42] 问题: Vantage合作伙伴在盈利能力较低的情况下表现如何 - Vantage的商业模式不仅依赖销售收益，还包括开发商费用，其经济动机与公司一致，双方利益一致，继续合作无担忧 [46][47] 问题: 抵押收入债券（MRB）和政府发行人贷款（GIL）业务的总净资产收益率（ROE）实时更新情况 - 公司的套期保值计划使大部分浮动利率资金成本固定，ROE预计在投资期内保持相对稳定，个别投资的ROE预计不会有重大变化 [50][51] 问题: Jelote销售中购买债券占总发行债券的比例以及该交易的套期保值基础上的ROE - 购买了约15%的高级A1债券（面值约600万美元，总面值约4200万美元），购买了约50%的B系列债券，另一50%由传统市政高收益债券基金购买，交易刚完成，杠杆条款未最终确定，将在TOB融资完成后跟进提供ROE信息 [54][55]

Chicago Atlantic Real Estate Finance (REFI) Q1 2025 Earnings Call May 07, 2025 09:00 AM ET Speaker0 Good day, and welcome to Chicago Atlantic Real Estate Finance Inc. First Quarter twenty twenty five Earnings Conference Call. All participants will be in the listen only mode. After today's presentation, there will be an opportunity to ask questions. To ask a question, you may press star then 1 on your telephone keypad. To withdraw your question, please press then 2. Please note this event is being recorded. ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度公司报告收入3.041亿美元，EBITDA为1.476亿美元，净收入为4170万美元，摊薄后每股收益为1.38美元 [5] - 与2024年同期相比，2025年第一季度总收入下降4.6%至3.041亿美元，主要因船队定期租船等效费率、可用天数和货运航次收入降低 [18] - 2025年第一季度船队定期租船等效费率下降1.1%至每天21271美元，可用天数减少0.6天至13456天 [19] - 调整后EBITDA下降1100万美元至1.54亿美元，调整后净收入下降2400万美元至4800万美元 [19][20] - 截至2025年3月，现金及现金等价物为3.43亿美元，长期借款与2024年末持平，净债务与账面资本比率改善至34.1% [21] - 2025年第一季度支付新造船计划款项3300万美元，出售一艘船获得800万美元，偿还债务后增加约100万美元现金 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 集装箱业务 - 集装箱船队TCE费率增长2.2%至每天30501美元 [19] - 有4艘集装箱船待交付，总收购价约4亿美元，长期租约预计五年内产生约3亿美元收入 [17] 油轮业务 - 油轮船队TCE费率下降10.57%至每天26082美元 [19] - 有17艘油轮待交付，总价约10亿美元，13艘已租出，平均租期五年，预计产生约6亿美元合同收入 [17] 干散货业务 - 干散货船队TCE费率下降10.57%至每天12722美元 [19] - 干散货业务合同收入为2亿美元 [17] 各个市场数据和关键指标变化 干散货市场 - 2025年第一季度各资产类别费率均下降，Capes、Panamaxes和Supra平均收入分别下降46%、38%和32% [27][28] - 2025年干散货贸易预计下降1.2%，吨英里预计下降0.4% [28] - 当前订单量占船队的10.3%，预计2025年净船队增长3.1% [29] 油轮市场 - 2025年世界GDP预计增长2.8%，全球石油产量预计增加70万桶/日 [30] - 2024年中国原油进口放缓，2025年第一季度进口量略低于2024年 [30] - 2025年第一季度BTTI平均为905，较2024年第四季度下降5%，BCTI平均为706，较2024年第四季度高24% [32] - 受制裁影响，油轮市场约10%的船只被制裁，VLCC中东至中国现货费率较OPEC制裁前上涨125% [34][35] - 2024年VLCC船队收缩0.1%，2025年预计继续收缩，当前订单量占船队的10.8% [37] - 2024年成品油轮净船队增长1.7%，2025年预计增至4.3%，当前订单量占船队的21.5% [38] 集装箱市场 - 上海集装箱货运指数目前为1341，较2024年7月5日的近期峰值3734下降约64% [39] - 由于红海局势，2024年集装箱TEU英里数增加约18%，预计费率在干扰期间保持稳定 [39] - 当前订单量占船队的28.5%，2025年净船队预计增长6.3%，贸易预计增长0.3% [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有174艘船只，分布在三个不同细分市场和16个资产类别，通过长期租约和新造船计划更新船队，降低碳排放 [9][16] - 公司目前合同收入为34亿美元，其中14亿美元来自油轮船队，2亿美元来自干散货船队，18亿美元来自集装箱船队，租约期限至2037年2月 [17] - 公司通过固定成本融资和套期保值安排管理利率风险，约30%的长期债务固定利率为5.5% [8] - 公司实施资本返还计划，包括股息和股票回购，2025年已返还1760万美元，目前股票回购计划还有5890万美元可用 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一个月经济环境特别不确定，美国关税公告及相关调整导致金融市场波动，俄乌战争和中东战争也带来潜在担忧 [5][6] - 尽管未来充满挑战，但海运业潜在影响可能不如最初担心的严重，近期现货市场总体健康，但各海运部门表现不均 [7] - 公司将继续关注美国关税政策和全球贸易发展，灵活应对市场变化，保持资金流动性和财务稳定性 [52][53] 其他重要信息 - 美国宣布的关税预计对油轮和干散货贸易（除谷物外）影响不大，对集装箱、汽车和LPG影响较大 [23] - 美国对中国进口商品加征关税，中国进行报复，美国目前正在逐个国家进行关税谈判 [24] - 美国拟对中国船舶运营商和中国建造的船舶征收额外港口费用，将于2025年10月生效 [25] - 红海局势导致苏伊士运河运输受限，船舶改道增加成本和距离，若情况持续，预计各部门吨英里数将有适度改善 [26][27] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司在当前环境下资本配置策略是否有变化 - 公司认为当前环境充满不确定性，需保持耐心，关注可控因素，如确保流动性、稳定收入、优化资产负债表、降低杠杆率、更新船队和管理利率风险等 [46][47][50] - 公司有股息和股票回购计划，会根据市场变化灵活调整资本返还方式 [51][52] 问题2: 公司目前是否还有机会收购带合同的资产 - 目前长期租约的新造船交易较少，但随着美国贸易格局调整，可能会出现新机会，公司将保持灵活性，密切关注市场变化 [55][56] - 公司已出售大量旧船，拥有现代化船队，有能力等待市场发展 [57] 问题3: 公司三个主要业务板块（集装箱、油轮、干散货）的资产价值情况 - 油轮市场表现良好，船舶价值处于较高水平，现货市场在不确定环境下仍保持健康 [59] - 干散货市场现货市场也表现出一定韧性 [60]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度公司总营收3.041亿美元，较2024年同期的3.19亿美元下降4.6%，主要因船队定期租船等价费率、可用天数和货运航次收入降低 [18] - 2025年第一季度船队定期租船等价费率为每天21271美元，较2024年第一季度下降1.1%；可用天数为13456天，较2024年第一季度减少0.6天 [19] - 2025年第一季度调整后EBITDA为1.54亿美元，较2024年第一季度减少1100万美元，主要受1400万美元ROAA收入、700万美元船舶运营费用增加等因素影响 [19][20] - 2025年第一季度调整后净收入为4800万美元，较2024年第一季度的7100万美元减少2400万美元，主要由于调整后EBITDA减少、折旧和摊销增加以及利息费用和融资成本净额增加 [20] - 截至2025年3月，公司现金及现金等价物（包括受限现金和超过三个月的定期存款）为3.43亿美元；长期借款（包括扣除递延费用后的流动部分）与2024年末数据持平，为21亿美元；净债务与账面资本比率改善至34.1% [21] - 2025年第一季度公司净LTV为35.2%，较上一季度略有上升 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 集装箱业务 - 2025年第一季度集装箱船队TCE费率为每天30501美元，较2024年第一季度增长2.2% [19] - 公司有4艘集装箱船待交付，总收购价格约4亿美元，通过长期信誉良好的租约预计在五年平均租期内产生约3亿美元收入 [17] 干散货业务 - 2025年第一季度干散货船队TCE费率为每天12722美元，较2024年第一季度下降10.57.1% [19] - 2025年第一季度，Capes、Panamaxes和Supra的平均收入分别下降46%、30.8%和32% [29] - 2025年干散货贸易预计下降1.2%，吨英里预计减少0.4% [29] 油轮业务 - 2025年第一季度油轮船队TCE费率为每天26082美元，较2024年第一季度下降10.57.1% [19] - 2025年公司有17艘油轮待交付，总价约10亿美元，已将其中13艘租出，平均租期五年，预计产生约6亿美元的合同收入 [17] 各个市场数据和关键指标变化 干散货市场 - 2025年第一季度，因天气模式、气旋和典型季节性因素，所有三个资产类别的费率均下降；进入第二季度，现货市场因铁矿石、铝土矿和谷物季节性交易量增加开始复苏 [28][29] - 目前干散货市场订单量占船队的10.3%，2025年净船队预计增长3.1% [30] 油轮市场 - 2025年世界GDP预计增长2.8%，IEA预计全球石油日产量增加70万桶 [31] - 2024年中国原油进口放缓，平均每天约1110万桶，较2023年下降2%；2025年3月进口量为每天1200万桶，同比增长4%，第一季度进口量为每天1100万桶，略低于2024年 [31] - 2025年第一季度BTTI平均为905，较2024年第四季度下降5%；BCTI平均为706，较2024年第四季度高出24%，但费率仍与长期平均水平一致 [32] - VLCC船队在2024年收缩0.1%，预计2025年继续收缩；产品油轮2024年净船队增长1.7%，预计2025年增至4.3% [37][38] 集装箱市场 - 上海集装箱货运指数目前为1341，是自2020年12月以来的最低水平，较2024年7月5日的近期峰值3734下降约64% [39] - 2024年因红海局势，集装箱船TEU英里数增加约18%，期租费率保持坚挺 [39] - 目前集装箱市场订单量占船队的28.5%，2025年净船队预计增长6.3%，而贸易预计仅增长0.3% [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过签订长期租约建立了34亿美元的合同收入，以应对市场不确定性；积极管理利率风险，约30%的长期债务固定利率为5.5% [8][13] - 持续更新船队，降低碳足迹，2025年接收4艘新船，并计划到2028年接收21艘新船，总投资14亿美元 [16] - 实施资本返还计划，包括股息计划和股票回购计划；截至2025年5月1日，股票回购计划下还有5890万美元可用 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去一个月经济环境特别不确定，美国关税公告及相关调整使美国和其他金融市场情绪和波动异常剧烈，上周美国市场才恢复到关税公告前水平；关税公告背后隐藏着因乌克兰和中东战争带来的潜在担忧 [5][6] - 虽然未来可能充满挑战，但对海上运输的潜在影响可能不像最初担心的那么严重；近期不确定时期，现货市场总体健康，但各海运部门表现不均 [7] - 干散货市场需求增长放缓可能会被红海运输限制、西非铝土矿和铁矿石长途贸易以及新船交付速度缓慢所平衡，这将支持更高的运费率 [30] - 油轮市场因全球石油产量适度增长、美国制裁减少可用船只数量、新的更长贸易路线以及IMO 2023法规等因素，未来收益有望保持健康 [39] - 集装箱市场若苏伊士运河运输恢复正常，供需基本面将面临挑战；若美国对中国商品的145%关税维持，将对需求和贸易产生重大影响 [40][41] 其他重要信息 - 美国宣布的关税预计对油轮和干散货贸易（除谷物外）影响不大，对集装箱、汽车和LPG影响最大 [24] - 美国对中国进口商品的关税在4月初升至145%，中国 retaliated with 125%关税；美国还对大多数其他国家征收10% - 50%的关税；4月9日，美国暂停所有关税90天，但对中国的关税除外；目前美国正在逐国谈判关税 [25] - 红海入口至苏伊士运河的战略海运中转点运营受限，若2025年剩余时间情况不变，预计各部门总TON TEU英里数将有适度改善 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司在当前环境下资本配置策略是否有变化 - 公司表示当前处于高度不确定环境，之前的举措更为重要，如建立了3.4亿美元的合同收入、3.4亿美元的资产负债表流动性、实现了22%的去杠杆化、更新和现代化了船队、固定了30%的债务利率等；公司会关注如何向股东返还资本，同时根据新环境的发展进行调整，保持灵活性 [46][47][48] 问题: 目前是否还有收购资产的机会 - 公司认为目前签订新船长期租约的大交易较少，但随着美国重新定位贸易模式，可能会出现新的交易机会；公司会保持灵活性，观察市场发展 [53][55][56] 问题: 三个主要业务板块的资产价值情况 - 公司指出油轮市场因船队和订单情况良好，船只价值处于较好水平；干散货市场现货市场在不确定环境下仍保持健康水平 [58][59][60]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净利润690万美元，每股收益0.08美元，公司扭亏为盈，上一季度净亏损1410万美元，第三季度亏损主要因将19亿美元多户家庭贷款转为待售资产 [4] - 净息差扩大9个基点至1.67%，拨备费用环比显著降低，待售贷款组合估值有利，非利息支出较上一季度减少500万美元 [5] - 第一季度预拨备净收入970万美元，每股0.11美元，上一季度亏损230万美元；PPNR平均资产回报率增至31个基点 [12] - 总生息资产收益率下降5个基点至4.63%，主要因可供出售证券收益率降低17个基点和总贷款收益率降低2个基点 [13] - 非利息收入1960万美元，其中证券出售收益470万美元，待售贷款组合估值调整净收益280万美元；剔除这两项后，非利息收入与上一季度基本持平 [15] - 非利息支出方面，除客户服务成本外，其他类别支出4670万美元，较上一季度减少5%；薪酬和福利支出2510万美元，较上一季度略有下降，但同比增长29%；客户服务成本1510万美元，上一季度为1780万美元，去年同期为1070万美元 [16] - 信贷损失拨备降至340万美元，上一季度为2060万美元；ACL增加5个基点至46个基点 [17] - 核心一级资本充足率为10.6%，一级杠杆率为8.1%；有形账面价值经调整后从每股9.36美元增至9.42美元 [18] - 存款总成本降至3.04%，上一季度为3.19%；贷存比稳定在约94% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度新增贷款余额1.8亿美元，平均收益率7.09%，其中约78%为工商业贷款 [5] - 投资贷款减少，主要因3.54亿美元贷款还款；待售贷款基本不变，为13亿美元，本季度无贷款出售 [5] - 管理资产规模从去年底的54亿美元降至本季度末的51亿美元，信托咨询资产从上个季度的11亿美元增至12亿美元 [9] - 财富和信托相关费用为890万美元，上个季度为930万美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是降低商业房地产贷款集中度，有选择地退出低收益多户家庭贷款，计划在2025年剩余时间继续减少待售贷款 [5] - 努力通过第一基金会顾问公司和私人银行增加非利息收入，以更全面的方式服务商业和消费者客户 [8] - 重新聚焦私人银行和有吸引力的市场，为公司、股东和财富管理客户创造长期价值 [9] - 市场上工商业贷款存在竞争，公司正在建立业务管道，交易更以项目为中心 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司第一季度的生产力感到满意，在多个内部审查流程的能力建设上取得持续进展 [4] - 对信贷组合的表现持乐观态度，尽管ACL有所增加 [7] - 对财富和信托业务的管道持乐观态度，预计未来客户参与度和收益贡献将有所改善 [15] - 对公司未来12 - 36个月的财务前景持乐观态度，预计中期内总资产将略有减少，净息差将扩大，核心手续费收入将呈正增长趋势，同时控制增量费用增长 [19] 其他重要信息 - 公司在佛罗里达州市场增加了一些人员，对该地区商业经济前景乐观，目前大部分业务产出仍来自加利福尼亚州 [30] - 公司将引入专业服务以加速内部控制和流程的转型，可能会产生一些专业服务费用 [43] 问答环节所有提问和回答 问题: 2025年工商业贷款利用率趋势及不确定性影响 - 客户和商业团队反馈，由于当前经济背景，资本支出存在一定犹豫情绪，但部分客户因贸易对话的不确定性加速了库存采购，情况较为复杂 [27] 问题: 第一季度是否在特定市场进行投资及人员产出预期 - 公司在佛罗里达州市场增加了一些人员，对该地区商业经济乐观；2025年大部分业务产出仍将来自加利福尼亚州，公司重点关注南加州和佛罗里达州的商业市场 [30] 问题: 资产管理规模下降原因及咨询业务新客户获取情况 - 本季度有一些客户终止业务，部分低绩效员工离职；公司对业务管道持乐观态度，预计市场波动会带来一定影响 [31] 问题: 净息差展望假设的利率环境及资产负债表规模和结构相关情况 - 公司对利率前景较为保守，假设2025年有两次降息，到2027年底共六次降息；资产负债表方面，2025年主要是待售资产处置推动的有机转型，同时会支持盈利资产基础，有机会发展商业和消费业务 [36] 问题: 解决内部控制问题的费用影响 - 会有一些专业服务费用，但不显著，引入专业知识是为加速转型，使内部控制和流程与公司规模和复杂性相匹配 [43] 问题: 第一季度薪酬和福利项目的季节性影响及全年趋势 - 第四季度为非高管年度奖金池注资，导致第一季度产生额外的 payroll taxes 和 401k 匹配费用等，季节性影响约150万美元；随着进入第二季度及后续季度，这些影响会逐渐下降；公司在引入新员工和专业知识方面的投资并非一次性事件，会逐渐消化，同时会继续在加利福尼亚州和佛罗里达州市场招聘新银行家，发展私人银行业务 [50] 问题: 第四季度净息差1.8 - 1.9%的构成因素及工商业贷款竞争和定价压力情况 - 市场上工商业贷款存在竞争，公司正在建立业务管道，交易更以项目为中心 [55] 问题: 未来重点关注的信贷类别 - 公司会谨慎对待信贷组合，对固定利率投资组合进行压力测试，关注再定价影响；商业房地产投资组合表现良好，但会对其进行压力测试；需关注整体经济形势 [57] 问题: 财富管理相关费用增加原因 - 部分是季节性因素，还有一些年度薪酬费用；部分费用为一次性支出，预计未来会正常化 [61] 问题: 费用整体运行率展望及客户服务成本相关情况 - 假设两次降息，客户服务成本会随美联储降息而下降；公司通过减少商业房地产贷款集中度、关注经纪存款和降低高成本集中存款依赖等措施，也会降低客户服务成本；除客户服务成本外，费用水平预计相对稳定或略有下降，但可能会有一些投资支出以加速转型 [62] 问题: 季度末存款利率和3月平均净息差 - 3月总生息存款月平均利率为3.81%，去年12月为略高于3.90%，去年8月在美联储宽松周期开始前为4.35% [68] 问题: 未来贷款余额展望 - 除待售资产外，预计贷款组合会有适度增长；现有多户家庭贷款和市政贷款组合预计会收缩，设备融资组合会继续减少；随着投资新的工商业银行家和开展私人银行业务，其他投资组合有增长机会 [70]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净利润690万美元，每股收益0.08美元，公司扭亏为盈，此前第三季度和第四季度分别亏损1410万美元和因转移19亿美元多户家庭贷款至待售而亏损 [4] - 净息差扩大9个基点至1.67%，拨备费用环比显著降低，待售贷款组合估值有利，非利息支出较第四季度减少500万美元 [5] - 第一季度预拨备净收入970万美元，每股0.11美元，而第四季度为亏损230万美元，PPNR平均资产回报率增至31个基点 [12] - 资产收益率降至4.63%，主要受可供出售证券收益率降低17个基点和总贷款收益率降低2个基点影响 [13] - 非利息收入1960万美元，其中证券出售收益470万美元，待售贷款组合估值调整净收益280万美元，剔除后非利息收入与第四季度基本持平 [15] - 非利息支出4670万美元，较2024年第四季度减少5%，主要因占用和设备成本减少200万美元，薪酬和福利支出2510万美元，较第四季度略有下降，但同比增长29% [17] - 客户服务成本1510万美元，较上一季度和去年同期均有所下降，主要因利率和平均余额降低 [18] - 信贷损失拨备降至340万美元，较第四季度的2060万美元大幅降低 [18] - 普通股一级资本充足率为10.6%，一级杠杆率为8.1%，公司资本充足 [10] - 有形账面价值经调整后从每股9.36美元增至9.42美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度新增贷款余额1.8亿美元，平均收益率7.09%，其中约78%为工商业贷款 [5] - 投资贷款减少，主要因还款3.54亿美元，待售贷款基本不变，为13亿美元，本季度无贷款出售 [5] - 管理资产规模从去年底的54亿美元降至本季度末的51亿美元，信托咨询资产从上个季度的11亿美元增至12亿美元 [9] - 总存款略降至96亿美元，主要因高成本经纪存款减少4亿美元，零售、专业和数字银行存款余额增加7100万美元部分抵消了这一减少 [9] - 存款总成本降至3.04%，贷款存款比率稳定在约94% [9] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是降低商业房地产贷款集中度，选择性退出低收益多户家庭贷款，继续减少待售贷款，预计2025年剩余时间内完成 [5][6] - 努力通过First Foundation Advisors和私人银行增加非利息收入，采用更全面的方式服务商业和消费者客户 [8] - 专注于佛罗里达州和加利福尼亚州的以客户关系为导向的举措，以释放公司潜在价值 [21] - 工商业贷款市场存在竞争，公司正在建立业务管道，交易更具针对性 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对信贷组合表现持乐观态度，尽管拨备覆盖率有所增加，但资产迁移趋势积极，逾期和非应计贷款减少 [6][7] - 预计未来12 - 36个月公司财务状况将改善，净息差将扩大，第四季度净息差预计在1.8% - 1.9%之间，到2026年底将进一步提高到2.1% - 2.2% [20] - 预计核心手续费收入将呈正增长趋势，同时限制增量费用增长 [21] 其他重要信息 - 公司在去年7月完成普通股融资后，资本仍然充足 [10] - 公司正在审查CECL方法，并准备在必要时进行调整，以保持对流程和控制的信心 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2025年工商业贷款利用率趋势及不确定性影响 - 客户和商业团队反馈，由于当前经济背景，资本支出存在一定犹豫，但也有客户因贸易对话不确定性加速库存采购，情况较为复杂 [27] 问题2：第一季度是否在特定市场投资及人员产出预期 - 公司在佛罗里达州市场增加了一些人员，对该地区经济乐观，目前大部分业务产出仍来自加利福尼亚州，公司专注于南加州和佛罗里达州的商业业务 [29] 问题3：资产管理规模下降原因及咨询业务新客户获取情况 - 本季度有一些客户终止业务和低绩效员工离职，市场波动也有影响，但公司对业务管道持乐观态度，预计未来会有一定波动 [31] 问题4：净息差展望假设的利率环境及资产负债表规模和结构相关情况 - 公司对利率展望较为保守，假设2025年有两次降息，到2027年底共六次降息，资产负债表方面，预计2025年通过处置待售贷款实现有机转型，推动净息差改善，同时会根据需要支持盈利资产基础，有机会发展商业和消费业务 [36][38] 问题5：解决内部控制问题的费用影响 - 会不时产生一些专业服务费用，但不显著，公司引入专业知识以加速转型，使内部控制、流程和能力与公司规模和复杂性相匹配 [43] 问题6：第一季度薪酬和福利费用的季节性影响及全年趋势 - 第四季度为非高管年度奖金池提供资金，导致第一季度产生额外的 payroll 税和401k匹配费用等季节性项目，总计约150万美元，随着进入第二季度及后续季度，这些影响会逐渐下降，公司在引入新员工和专业知识方面的投资并非一次性事件，会逐渐消化，同时会继续投资于增长和建立私人银行能力 [49] 问题7：2025年第四季度净息差1.8% - 1.9%的构成因素及工商业贷款竞争和定价压力 - 市场存在交易竞争，公司正在建立业务管道，交易更具针对性 [55] 问题8：当前市场不确定性下关注的信贷领域 - 公司对信贷组合保持谨慎，对固定利率投资组合进行压力测试，关注再定价影响和资产保留情况，商业房地产投资组合表现良好，但会关注宏观经济走势 [56] 问题9：财富管理相关费用增加原因 - 部分是季节性因素，还有一些年度薪酬费用，其中一部分是一次性费用，预计未来几个季度部分费用仍会存在，但会逐渐正常化 [60] 问题10：费用整体运行率展望及客户服务成本相关情况 - 客户服务成本将随市场利率下降而降低，预计美联储降息两次会使相关成本降低，公司通过减少商业房地产贷款集中度和高成本存款依赖，也会降低客户服务成本，除客户服务成本外，费用水平预计相对稳定或略有下降，但可能会有一些专业服务投资 [62][64] 问题11：季度末存款利率和3月平均净息差 - 3月总生息存款月平均利率为3.81%，低于12月的3.9%以上，8月在美联储宽松周期开始前为4.35% [67] 问题12：贷款余额未来展望 - 除待售贷款组合外，预计贷款组合将适度增长，多户家庭贷款和市政贷款组合预计会收缩，设备融资组合将继续减少，随着对新工商业银行家的投资和私人银行计划的推进，其他投资组合将有增长机会 [69][70]

An MSR-Focused REIT First Quarter 2025 Earnings Call Presentation April 29, 2025 Safe Harbor Statement FORWARD-LOOKING STATEMENTS This presentation of Two Harbors Investment Corp., or TWO, includes "forward-looking statements" within the meaning of the safe harbor provisions of the United States Private Securities Litigation Reform Act of 1995. Actual results may differ from expectations, estimates and projections and, consequently, readers should not rely on these forward-looking statements as predictions ...

财务数据和关键指标变化 - 净收入为5850万美元，每股收益0.78美元，略高于市场预期的0.76美元 [7] - 净息差为2.81%，较上季度下降3个基点，主要因部分对冲到期 [7] - 存款成本下降14个基点至2.58%，计息存款成本下降21个基点至3.54% [8] - 非利息活期存款账户（NIDDA）增加4.53亿美元，平均NIDDA略有下降 [10] - 总贷款减少3000万美元，贷款与存款比率从87.2%降至85.5% [11][13] - 资产一级资本充足率为12.2%，有形账面价值每股升至37.48美元 [13] - 其他综合收益（AOCI）较2024年12月31日改善17% [39] - 信贷拨备为1500万美元，贷款损失准备率维持在92个基点 [40] - 净冲销总额为1940万美元，年化净冲销率为33个基点，过去12个月净冲销率为24个基点 [42] - 总批评和分类资产基本持平，不良资产率为67个基点，不良贷款略有上升 [43] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心商业贷款组合本季度下降，CRE业务持平，公司银行业务尤其是上层商业业务下降1亿美元 [11][24] - 住宅贷款业务下降1160万美元，特许经营和设备融资以及市政金融业务合计下降800万美元 [28] - CRE业务占贷款总额的26%，占总风险资本的173%，加权平均贷款价值比（LTV）为55%，债务偿付覆盖率为1.78 [31] - 截至3月31日，办公物业组合为17亿美元，其中57%在佛罗里达州，23%在纽约三州地区，20%为医疗办公物业 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 证券市场信用利差在过去几周尤其是过去4 - 5周扩大 [48] - CRE市场竞争加剧，第一季度利差收紧，未来利差有望回升20 - 25个基点 [48][49] - C&I市场利差在第一季度和管道中基本稳定 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司维持贷款增长、存款增长、利差、费用等方面的指导不变，但不确定性增加 [17] - 重点关注利率风险和信贷及管道风险，努力在各种情景下保持中性 [19][20] - 继续优化资产负债表，通过增加高收益核心商业贷款和核心存款，替换高成本资金来扩大利差 [75] - 行业内CRE业务竞争加剧，债务基金在企业贷款和中端市场贷款领域变得更加主导 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境存在不确定性，利率环境波动大，经济环境不明朗，关税情况不确定 [17] - 客户对不确定性有一定关注，但仍积极参与业务，对业务增长持开放态度 [15] - 公司对第二季度和未来业务增长持乐观态度，预计NIDDA和贷款业务将在后续季度改善 [11][27] - 尽管不确定性增加，但公司资本和流动性充足，有能力应对各种情况 [23] 其他重要信息 - 公司完成了总账（GL）转换，进展顺利 [5] - 公司将继续稳定增加股息 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：资产收益率或贷款收益率方面，利差压缩对新贷款的影响以及新贷款竞争环境如何 - 证券市场信用利差在过去几周扩大，CRE市场第一季度利差收紧，未来有望回升，C&I市场利差基本稳定 [48][50] 问题：非绩效贷款增长情况，是否有特定行业突出 - 非绩效贷款增长主要在C&I业务，增长约900万美元，无特定行业趋势 [52] 问题：期末DDAs增长中，受ECR影响的余额比例 - 若指真正的ECR，几乎所有商业存款账户都受影响；若指回扣和佣金成本，影响不大 [54][56] 问题：从特殊提及降级到次级应计贷款增加的原因 - 季度内有升级和降级情况，属正常迁移，无特定原因 [60] 问题：考虑4月穆迪情景后，未来准备金水平如何 - 本季度增加了定性准备金，足以覆盖4月预测带来的准备金增加；若情况恶化，将增加拨备；若情况不变，则不会 [61][65] 问题：第一季度核心CRE和C&I业务的生产情况及与以往季度的比较，以及下半年增长机会 - 不披露生产数据，但第一季度生产略超预算，管道业务强劲 [69] 问题：第二季度利差和净利息收入（NII）的走势 - 预计全年利差将扩大，由资产负债表两侧的增长和结构转变驱动，但难以精确预测每个季度的基点变化 [74][75] 问题：公司对佛罗里达公寓市场的敞口及实际情况 - 公司未涉足该市场，无相关敞口 [80] 问题：不确定性是否会推迟股票回购计划 - 鉴于不确定性，目前保留一定超额资本是合理的，将每季度重新评估 [82] 问题：能否缩小净利息收入（NII）增长范围，以及达到低端和高端的因素 - NIM预测受资产负债表两侧情况、利差和收益率曲线斜率等多种因素影响，公司维持指导不变 [87][89] 问题：是否有加快住宅贷款业务调整的措施 - 经分析，让其有机调整更合适，因为收益回收期长，交易不具吸引力 [91][92] 问题：公司是否达到资产负债表增长的拐点 - 今年仍将继续优化资产负债表，明年将重新评估 [95] 问题：纽约市办公室和商业房地产是否已度过降级和负面惊喜阶段 - 认为已度过最糟糕阶段，预计会有升级情况，非绩效CRE目前有三笔办公贷款和几笔多户住宅贷款，预计今年会有再融资 [103][105] 问题：C&I业务流失是否因银团国家信贷业务流失 - 部分流失来自广义银团信贷业务，每次交易重新评估时，多数情况下认为不再合理 [107][108] 问题：本季度经纪存款流失情况及敞口 - 经纪存款从52亿美元降至47亿美元，减少5280万美元 [122] 问题：未来费用是按平均资产百分比考虑，还是效率比率更重要 - 公司更关注运营杠杆，若能投入资金产生更大收入，愿意增加费用；今年费用指导为个位数增长 [117][118] 问题：新GL系统的作用 - 应使公司更精简高效，但不会在财务报表中体现 [120] 问题：住宅贷款业务是否会延续去年的下降趋势 - 除非收益率曲线长端出现显著变化，预计会有类似的流失水平 [126] 问题：利差年底是否能超过3% - 这是公司目标，但不确定性较大 [127][128] 问题：准备金年底是否能超过1% - 准备金受会计准则约束，这是预期但非目标 [130] 问题：与顶级客户会议的情况 - 客户比预期更乐观，许多运营良好、资本雄厚的企业将不确定性视为投资机会 [131][136]

文章核心观点 - 贸易战和关税扰乱经济，影响债券市场，进而冲击AGNC等抵押房地产投资信托公司，虽当前市场环境不佳，但公司管理层认为未来有望获高回报，投资者可少量投资该公司股票 [1][2][13] 行业现状 - 贸易战和关税扰乱经济，影响债券市场，冲击抵押房地产投资信托行业 [1] - 机构抵押贷款支持证券虽被视为无违约风险，但存在利率风险，其价值会随新债券票面利率上升而下降 [3][4] - 多数固定收益资产交易价格与国债收益率存在利差，机构抵押贷款支持证券也不例外 [5] 公司情况 公司业务 - AGNC主要持有由房利美和房地美等政府支持机构担保的抵押贷款支持证券组合 [3] 财务表现 - 过去几年经营环境艰难，近期债券市场冲击使其再次受挫 [1] - 2025年第一季度，公司每股有形净资产账面价值从2024年底的8.41美元降至8.25美元，4月9日降至7.75 - 7.85美元，财报电话会议称较该水平又下降7.5% - 8% [6] 管理层观点 - 认为当前市场环境为未来高回报奠定基础，利差扩大带来回报机会，且历史上利差不会长期维持高位 [2][8] - 认为更有利的银行资本要求将增加银行对机构抵押贷款支持证券的需求，有助于降低利差 [9] - 对房利美和房地美潜在私有化问题并不担忧，认为政府希望市场继续正常运行 [10] 投资建议 - 若国债与抵押贷款利差扩大是暂时的，当前是买入AGNC股票的好时机，公司可在当前环境下进行有吸引力的投资，利差正常化时投资组合将恢复，高收益率可提供可观股息 [12] - 鉴于当前环境风险较高以及房利美和房地美私有化的讨论，投资者可少量投资，不宜大量押注 [13]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度净收入为1720万美元，摊薄后每股收益1.47美元，高于2024年同期的1340万美元和每股1.13美元，也高于2024年第四季度的1490万美元和每股1.27美元 [6][16] - 2025年第一季度净利息收入为4930万美元，较2024年第一季度的4480万美元增长约10%；净利息收益率为3.57%，比2024年同期高25个基点，也高于2024年第四季度的3.49% [8][17] - 2025年第一季度利息收入升至8020万美元，较上年第一季度增长3.7%；利息支出降至3090万美元，同比下降5.1% [18][19] - 2025年第一季度非利息收入总计660万美元，较2024年第一季度减少21.6万美元，降幅3.2%；较2024年第四季度减少34.4万美元 [19][20] - 2025年第一季度总非利息支出为3480万美元，较2024年第一季度小幅增加40万美元，增幅1.2%；较2024年第四季度下降210万美元，降幅5.8% [21] - 2025年第一季度效率比率为62.27%，优于2024年第一季度的66.68% [23] - 截至2025年3月31日，总资产为59.9亿美元，高于一年前的57.8亿美元和2024年12月31日的59.8亿美元 [24] - 截至2025年3月，净贷款稳定在46.9亿美元；现金及现金等价物总计2172万美元；公司可通过联邦住房贷款银行和联邦储备银行获得额外资金，总额达15.4亿美元 [25] - 截至2025年3月，总存款为47.6亿美元，较2024年12月31日增加1525万美元，增幅3.3% [26] - 2025年第一季度末，不良资产占总资产的0.16%，不良贷款占期末贷款的0.07% [28] - 2025年第一季度未对未偿还贷款计提信用损失准备，较2024年第一季度减少50万美元；未承诺贷款的损失拨备为负34.8万美元，而2024年第一季度为13万美元，2024年第四季度为160万美元 [13][29] - 2025年第一季度总净冲销降至5.6万美元，低于2024年第一季度的8.3万美元 [29] - 截至2025年3月，贷款损失准备金占总贷款的1.36%，与2024年末一致 [30] - 截至2025年3月31日，总股东权益增至6.13亿美元，占总资产的10.2%，每股账面价值为53.03美元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款组合基本持平，2025年第一季度末为47.6亿美元，较2024年第一季度末增长2.2%；最大的类别仍是多户住宅贷款（15.9亿美元）和商业房地产贷款（14.9亿美元）；第一季度末建筑贷款总额为4.75亿美元 [9][10] - 存款方面，2025年较2024年末增加3.3%至47.6亿美元，其中经纪存款和核心支票账户余额增加；存款组合从零售定期存款向经纪和其他批发资金来源略有转移 [11][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于执行、保护利润率、主动管理信贷、支持基于关系的贷款增长，并在人员、系统和社区方面进行战略投资 [15] - 行业贷款活动有所下降，银行之间对现有贷款的竞争激烈，公司预计不会有太多增长 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩反映了核心银行业务的实力和收益在动态经营环境中的持续韧性，尽管面临经济和金融行业挑战 [5] - 公司对资产负债表的实力和韧性充满信心，拥有强大的资本、充足的流动性、稳定的信贷组合和适应更广泛利率环境的存款策略 [34] 其他重要信息 - 公司董事会批准了一项新的股票回购授权，在现有授权完成后最多可再回购100万股；截至2025年3月，现有计划还剩约27万股 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 若不考虑一次性收益，本季度利润率在美联储政策不变的情况下会如何反应，是否还有扩张空间 - 资金方面，非定期账户利率已大幅降低，进一步降低空间不大；定期存单到期后，替换利率可能带来一定收益，但不显著 [37][38] - 资产方面，部分固定利率贷款偿还后可重新配置到当前市场收益率，但还款和到期过程缓慢 [39] - 可参考10K报告中关于贷款重新定价的披露，自行对收益率上升幅度进行假设和估算 [40] 问题2: 如果美联储在下半年降息，资产负债表会如何反应 - 公司整体利率风险态势较为中性，若降息50个基点，短期内可能略有负面影响，但会很快恢复 [43] - 约有数十亿美元与优惠利率或SOFR挂钩的贷款会在美联储降息后立即或一个月内重新定价，利率互换也会变动；同时，数十亿美元的计息支票账户部分也会变动 [44][45] 问题3: 客户在投资方面是否因经济不确定性而谨慎，贷款业务是否稳定 - 贷款活动有所下降，银行间对现有贷款竞争激烈，预计不会有太多增长 [47] 问题4: 利率互换终止的收益是否在第三季度到期，金额是否为每季度200万美元 - 收益在第四季度初结束，第二季度和整个第三季度仍可享受该收益 [51] 问题5: 鉴于增长缓慢和资产负债表上的强大资本，未来股票回购计划会如何，是否会保持活跃 - 预计会保持一定活跃度，但不会比之前更活跃，回购情况取决于股价和市场上可回购的股份数量，目前股价与账面价值相差不大 [54][55] 问题6: 在控制费用方面，未来几个季度是否会在第一季度基础上适度增长，有无重大计划支出 - 第一季度有40万美元的费用收益，第二季度不会有；除此之外，没有突出的异常情况，适度增长的假设是合理的 [57]