业绩总结 - 2025年第一季度，工业户外存储（IOS）租金年化基础租金（ABR）较2024年第四季度增长10%[11] - 2025年第一季度，净收入为-53,401千美元，利息支出为15,978千美元，折旧和摊销为25,439千美元，EBITDA为-11,984千美元[106] - 经过调整后的EBITDAre为41,231千美元，LQA调整后的EBITDAre为164,924千美元[106] 用户数据 - 2025年第一季度，工业部门的ABR占总ABR的41%，较2024年第四季度的39%有所上升[11] - 2025年第一季度，工业部门的租赁率为99%，而传统工业资产的租赁率为98%[33] - 2025年第一季度，工业部门的前十大租户占该部门总收入的比例为较高水平[53] 财务状况 - 2025年第一季度，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDAre）比率为7.0倍，预计在2025年第一季度后调整为6.8倍[11] - 2025年第一季度的总债务为1,360.3百万美元，净债务为1,156.0百万美元[88] - 2025年第一季度的现金余额为212.8百万美元，流动性总额为336.0百万美元[88] 市场扩张与并购 - 公司在2024年11月以4.9亿美元收购了51个物业，覆盖440英亩，预计市场价值提升约70%[27] - 公司在过去三年内出售了超过20亿美元的办公资产，2024年完成了所有其他部门资产的出售[11] - 截至2025年3月31日，办公室资产销售累计超过20亿美元，涉及30个市场[63] 新产品与技术研发 - 预计重建物业的目标收益率为7.5%至8.0%[81] - 办公室部门的投资级租户占比为59%，且99%的物业已出租[70] 其他新策略 - 公司计划继续战略性地剥离办公资产，以增强其资产负债表[11] - 工业部门的市场价值约为70%，而传统工业的市场价值约为60%[58] - 前10大市场的年租金收入（ABR）总计为7,253.7百万美元，主要集中在芝加哥、哥伦布和斯托克顿/莫德斯托等城市[54]

Kilroy Realty Corporation (KRC) 公司概况 - Kilroy Realty Corporation 是一家公开交易的房地产投资信托基金(REIT) 主要拥有、收购、开发和运营A级办公及生命科学地产 资产主要分布在加利福尼亚州和华盛顿州 并在奥斯汀和西雅图拥有额外资产 [1] 分析师背景 - 分析师Noor Darwish曾就职于波士顿咨询集团(BCG) 负责数十亿美元规模房地产投资组合的战略规划 拥有乔治城大学金融与国际商务学士学位 [1] - 其投资策略聚焦于净资产价值或清算价值大幅折价交易的公司 同时涉足加密货币相关股票投资 [1] 投资业绩 - 2023年2月将投资组合全部转入加密货币 以每股6美元买入GDLC后以21美元卖出 实现250%的收益率 表现优于比特币和整体市场 [1] - 随后转入其他Grayscale私募配售项目 6个月内实现80%收益 并于2024年1月卖出 [1] 税务优化措施 - 为利用波多黎各《第60号法案》对股票和加密货币资本利得0%税率的政策 分析师迁居至波多黎各 使得250%收益及后续收益完全免税 [1] 其他商业活动 - 运营OverApply求职服务 通过人工虚拟助理为客户每月申请1000+工作岗位 累计已提交30万+申请 产生4000+面试和500+录用通知 [1]

核心观点 - 当前市场环境下股息股票存在投资机会 尤其是房地产投资信托基金(REITs)领域 [1][2] - 两家房地产公司AvalonBay Communities和Realty Income展现出长期投资价值 [2][6][7] AvalonBay Communities分析 - 全球最大多户住宅房地产所有者之一 拥有309处物业 近95,000套公寓 [3] - 战略转向快速增长市场 包括北卡罗来纳州 南佛罗里达 得克萨斯州和科罗拉多州 这些地区具有人口净流入 就业和工资增长高于平均水平的特点 [4] - 新兴市场业务已占租金收入10% 中期目标提升至25% [4] - 当前开发19个社区 投资25亿美元 并战略收购现有物业 包括2025年已收购的8个得克萨斯州社区 [5] - 当前股息收益率3.4% 自1994年IPO以来年化总回报率达12.5% 超过标普500指数表现 [6] Realty Income分析 - 拥有约15,600处物业 其中75%租金收入来自独立零售物业 其余主要为工业物业 另有少量游戏和农业资产 [8] - 美国可寻址房地产市场规模达54万亿美元 欧洲市场更大 [8] - 30多年来年化总回报率达13.4% 当前股息收益率5.6% 按月支付 [8] - 租户具有抗衰退和抗电商冲击特性 主要销售必需品 折扣商品或提供服务 [9] - 采用三重净租赁模式 租户承担所有可变成本 包括税收 保险和维护费用 [9] 行业趋势 - 高利率环境和美联储政策不确定性对收益型投资构成挑战 [1] - 房地产投资信托基金领域存在特别机会 尤其是转向高增长市场的策略 [2][4]

公司及行业分析 - 公司为Seeking Alpha平台上规模最大的房地产投资社区 拥有超过2000名会员 [1] - 公司在Seeking Alpha上获得400多条评论 并保持5/5的完美评级 [1] - 公司提供为期2周的免费试用期 并限时提供深度折扣的会员费率 [1] - 公司业务模式为房地产投资社区 提供投资组合和精选标的访问权限 [1]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净亏损可分配给普通股，第一季度为590万美元，摊薄后每股亏损0.80美元 [11] - 第一季度GAAP净亏损包括净利息收入560万美元和房地产运营净亏损200万美元，其中折旧100万美元 [11] - 第一季度当前预期信用损失（CECL）准备金减少170万美元，即每股0.23美元，而第四季度减少120万美元 [11] - 3月31日，信用损失总拨备为3110万美元，占14亿美元贷款组合面值的2.26%，其中特定准备金470万美元，一般准备金2640万美元 [11] - 2025年第一季度可分配收益（EAD）每股亏损0.86美元，而第四季度每股收益0.48美元 [11] - 与上一季度相比，EAD净利息收入减少0.41美元，持有待售贷款实现损失减少0.10美元，房地产运营减少0.09美元 [12] - 3月31日，GAAP每股账面价值为28.5美元，12月31日为28.87美元 [12] - 本季度，公司用440万美元回购22万股普通股，较3月30日账面价值约折价30%，季度末董事会批准的计划余额约为42.6万美元 [12] - 3月31日，可用流动性为8700万美元，其中无限制现金6600万美元，无杠杆资产预计融资2100万美元 [13] - GAAP债务与权益杠杆比率从12月31日的3倍略降至3月31日的2.9倍，主要由于贷款偿还 [13] - 有追索权债务杠杆比率从12月31日的1.1倍增至3月31日的2.9倍，主要由于两笔CRE证券化清算和新融资安排完成 [13] - 第一季度末，公司净运营亏损结转额为3210万美元，约合每股4.44美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，本季度贷款还款额为1.159亿美元，新承诺1500万美元，季度内为现有贷款承诺提供资金1200万美元，贷款组合净减少1.096亿美元 [5] - 公司14亿美元商业房地产贷款组合中浮动利率贷款的加权平均利差，目前比1个月期SOFR利率高3.67% [6] - 公司季度末拥有14亿美元商业房地产贷款，涉及48项单独投资，第一季度末和第四季度末加权平均风险评级均为2.9，风险评级为4 - 5的贷款数量从去年年底的12笔减至本季度末的11笔 [6] - 3月，公司按面值出售一笔2060万美元的贷款，该贷款涉及迈阿密一处表现不佳的子存储设施 [6] - 本季度，公司对一笔奥兰多表现不佳酒店的贷款进行70万美元（每股0.10美元）的冲销 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行业务计划，开发高质量投资项目，积极管理投资组合，专注为股东增加收益和账面价值 [5] - 随着公司退出房地产投资且贷款组合持续摊销，预计将把资金重新投入有吸引力的CRE贷款 [8] - 公司将优化投资组合杠杆以提高股权回报率 [9] - 公司计划利用近期贷款还款资金、资产出售收益和贷款合作伙伴提供的可用流动性，在下半年推动证券化业务发展 [14] - 公司积极在Acres平台上完成新贷款业务，当前投资组合信用质量良好，会持续监控每个项目以确保符合承销标准 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩不佳，原因包括投资组合规模较小、季节性费用、近期FL1和FL2证券化再融资产生的一次性DDI费用以及酒店业务季节性放缓 [14] - 预计第一季度是投资组合规模的低谷，投资环境有吸引力 [14] 其他重要信息 - 公司已将2025年第一季度收益报告发布在网站上，报告包含公司季度业绩的概要和详细信息 [2] - 电话会议中的部分陈述为前瞻性陈述，受多种趋势、风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险在公司提交给SEC的报告中讨论 [3] - 会议可能讨论非GAAP财务指标，公司会在过去季度的收益报告中提供非GAAP财务指标与最可比GAAP指标的调节信息 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请介绍本季度投资组合的还款情况，这些还款是否符合预期 - 本季度有五笔贷款通过再融资转为永久贷款工具还款，一笔资产出售还款，还出售两笔贷款，所有还款均符合预期 [18] 问题: 全年剩余时间预计还款情况如何，还款发生时投资组合增长预期怎样，当前看到哪些投资机会，希望投资组合达到什么规模以推动证券化业务 - 预计全年会有更多还款，通过资产再融资或出售实现，多户家庭市场健康，各贷款机构都会有资产出售和再融资情况 公司预计尽管有还款，到年底投资组合仍将实现3 - 5亿美元的净增长 投资机会不仅限于多户家庭资产，还包括学生住房、自助存储和零售等，但多户家庭仍将是主要业务 [20] 问题: 本季度出售的两笔贷款中，未提及的那笔是否低于面值出售，请提供详细信息 - 一笔贷款按面值出售，另一笔涉及非经营性酒店资产，出售价格为面值的94%，公司为此资产承担70万美元损失，认为这比让资产在投资组合中继续表现不佳更明智 [24] 问题: 损益表显示房地产费用增加，REO业务拖累第一季度收益，能否解释原因，是否主要是季节性因素，2025年是否有REO资产出售计划 - 第一季度REO业务亏损是季节性问题，与公司拥有的酒店业务有关，预计第二、三、四季度REO业务运营将转为持平或盈利 公司正在积极推进多项房地产投资的市场销售，目前暂无具体进展，预计下个季度或再下季度会有更多消息 [26] 问题: 预计2025年投资组合增长3 - 5亿美元，目前项目储备情况如何，近期市场波动对项目储备有无影响 - 项目储备比以往更充足，市场上有很多机会，公司报价业务比以往更频繁 市场波动使一些贷款机构观望，更多业务流向公司，公司每天报价三到四笔交易，预计实现预期增长没问题 [27]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司实现NAREIT FFO每股0.55美元，核心FFO每股0.53美元，均受益于一笔来自单一租户的3美分大额终止费 [14] - 同店净营业收入（NOI）增长3.1%，主要由最低租金提高350个基点和净回收增加90个基点推动，但被较高的坏账部分抵消 [15] - 公司将2025年NAREIT和核心FFO每股指引中点分别提高0.02美元，其中0.01美元与净交易活动相关，另0.01美元因终止费高于预期 [15] - 公司将一般坏账准备金中点提高15个基点至总收入的100个基点，同时将主力租户破产影响降低15个基点至总收入的95个基点 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度混合现金租赁利差接近14%，非期权续约利差达20%，新租赁业务更多集中在小商铺方面 [7] - 2025年第一季度可比新商铺租赁起始租金近每平方英尺41美元，比当前投资组合平均水平高约20% [7] - 2025年第一季度新签和非期权续约的商铺租约加权平均租金涨幅为360个基点，比三年前执行的商铺租约高近100个基点 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购的Legacy West项目，办公室出租率为98.7%，零售出租率为95% [23] - Legacy West所在的普莱诺子市场出租率约为95%，有72家福布斯全球2000强公司和3家财富1000强公司总部 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与GIC成立合资企业收购Legacy West，该项目符合公司投资标准和长期投资组合愿景，能提升投资组合质量和公司地位，产生租赁协同效应 [10][11] - 公司计划通过资产处置和合资企业等方式优化投资组合，提高现金流增长和净资产价值（NAV），并考虑与GIC扩大合作 [30][61] - 公司在租赁业务上保持与租户的日常沟通，利用产品稀缺性进行谈判，同时关注市场变化和租户需求 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前宏观经济环境存在不确定性，但凭借强大的资产负债表能够应对潜在经济干扰，对2025年取得良好业绩充满信心 [6] - 公司预计Legacy West项目有显著的按市值计价机会，未来三年约30%的租约将到期，有望推动租金上涨 [23] - 公司认为零售租赁市场目前健康，是产品稀缺和零售商业务转型的综合结果，但未来情况需进一步观察 [71] 其他重要信息 - 公司Fullerton Metro资产已签订合同，收取了不可退还的定金 [18] - 公司预计通过资产处置获得资金，可能用于偿还债务、股票回购或其他投资 [46] - 公司正在积极研究避免特殊股息产生税收的方法，认为若能实现现金返还股东且交易仍具增值性，是一个不错的结果 [76][77] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Legacy West的近期NOI增长率及与公司整体投资组合的比较，以及其办公室和零售部分的当前入住率 - 该项目嵌入式租金涨幅为2.6%，高于公司投资组合平均的1.7%，未来三年约30%的租约将到期，有显著的按市值计价机会；办公室出租率为98.7%，零售出租率为95% [22][23] 问题2: Legacy West办公室的需求情况、租赁或租户周转情况以及剩余租约期限 - 办公室产品优质，出租率高，租金低于市场水平，租户满意度高；子市场强劲，有众多知名企业；办公室租约平均期限约为六年，有提高租金的机会 [24][28] 问题3: 公司与GIC是否有兴趣通过第三方收购或注入额外资产来扩大合作关系 - 公司对与GIC的合作感到满意，正在积极推进第二个合资企业，双方长期愿景一致，未来有更多合作机会 [30] 问题4: 公司调整坏账准备金的原因，是否在应收账款方面有新情况或与租户有相关沟通 - 主力租户准备金下降是因为部分租户开业时间长于预期，且签订了四份新租约；没有特定的应收账款账龄增加情况，调整是出于对市场不确定性的谨慎考虑 [36][37] 问题5: 公司出售的一些购物中心项目在第三方市场的反响、投标池规模和定价敏感度 - 市场需求仍然健康，公司在洛杉矶的一个较大规模项目已按预期价格成交，市场有流动性，资本化率具有竞争力 [39] 问题6: Legacy West的新租约签约租金、预计的按市值计价情况，以及购买会计处理对收益的影响 - 公司认为该项目零售部分的租金有上涨空间，但具体涨幅需在未来三年观察；购买会计处理的结果尚不确定，公司将更关注核心指标和实际现金流及NOI增长 [44][45] 问题7: 公司预计还能完成多少资产出售，其中有多少可用于股票回购 - 由于市场情况多变，目前无法确定具体的资产出售数量，但公司认为市场目前有一定支持，未来可能会更有利，将根据市场情况决定资金的最佳用途 [46] 问题8: 原指引中包含的租赁终止费金额，以及当前指引中包含的金额 - 原指引预计终止费约为2美分，实际谈判结果为3美分，因此指引仅增加1美分；2025年全年指引中，终止费比2024年多1美分，还包括一笔土地出售收益 [50][51][52] 问题9: 公司在考虑使用资产出售收益收购Legacy West还是回购股票时的决策依据 - 交易开始时公司股价较高，且Legacy West是一个难得的优质资产，具有长期价值创造机会，因此选择收购该项目；但如果交易发生在当前股价水平，决策可能会有所不同 [53][54][56] 问题10: 公司收购更多混合用途物业相对于传统杂货店主导型购物中心的好处，以及这种投资组合转变是否会持续 - 混合用途物业具有嵌入式租金增长、资产质量高和稀缺性等优势，能创造更高的价值；公司将继续关注各类零售物业，但会逐渐减少对风险较高的购物中心的投资，以提高现金流增长和净资产价值 [60][61] 问题11: 公司近期在租赁谈判方面的策略是否有变化，是否在某些方面遇到租户更多的阻力 - 公司租赁业务基本正常，与租户保持日常沟通；市场存在一定担忧，但尚未在谈判中体现，产品稀缺性使公司在谈判中处于有利地位；部分主要客户希望进行更多投资组合审查 [65][66] 问题12: 考虑到宏观不确定性和关税带来的成本压力，公司对当前和未来开发项目的收益率有何看法 - 目前收益率尚未受到影响，但项目处于早期阶段，未来可能会有影响；通常公司能够通过提高租金或进行价值工程来获得更好的回报 [67] 问题13: 租赁业务是否能反映经济状况，当前零售租赁市场的强劲是由于空间稀缺还是零售商业务强劲 - 是两者的综合结果，目前市场健康，产品稀缺和零售商业务转型使其能够适应多渠道经营模式；此外，零售商在疫情后吸取教训，更注重长期业务规划 [71][72][73] 问题14: 公司在幻灯片19中提到的基于资产处置的特殊股息，除了1031交换外，是否探索了其他避税方法 - 公司积极研究了避免特殊股息产生税收的方法，如股息回拨等；认为如果能实现现金返还股东且交易仍具增值性，是一个不错的结果 [76][77] 问题15: 公司资产出售和合资企业融资的交易中约7%的资本化率是否代表当前出售物业的水平 - 这是基于公司出售的特定类型产品的合理资本化率，不能代表整个投资组合的出售情况 [82] 问题16: 公司第一季度经济/建成入住率约为91%，预计年底会如何变化 - 公司一般不提供入住率指引，入住率会因破产租户租约到期而下降，随后随着新租约生效而上升；公司对填补空置空间的进度感到乐观 [83][84] 问题17: 公司能否量化通过两个与GIC的合资企业将获得的费用 - 公司尚未准备好分享具体费用，但表示这些费用符合市场水平 [87] 问题18: 公司在处理25个小商铺租约到期时，是否预计固定租金涨幅3%以上的比例会从去年的92%继续增长 - 公司认为从季度数据来看，在这方面取得了良好进展，预计小商铺租约的固定租金涨幅将继续保持在3%以上 [88] 问题19: 公司在多大规模的资产收购时会考虑引入合资伙伴 - 这取决于具体交易，但当资产规模达到一定程度时会考虑，如Legacy West项目，公司在该项目中的份额不到未折旧资产的10%；引入合资伙伴不仅可以分散风险，还能在投标中获得优势 [92][93] 问题20: 公司其他市场资产对收购项目的协同效应有多大影响 - 影响很大，公司在达拉斯市场拥有多个优质资产，能够实现租户交叉引流，提高租金水平，增强市场竞争力 [96][97] 问题21: 第一季度非同店业务中是否有基本租金未计入，以及预计租户填补空缺的时间 - 公司终止费政策规定，收到终止费时会计入12个月的租金，因此无需调整非同店业务的运行率；租户填补空缺的平均时间约为12 - 18个月，但目前难以确定回填租金水平 [99][100][103] 问题22: Legacy West在销售生产率方面与Legacy East和Southlake的比较，以及Legacy West是否拥有最多的奢侈品零售 - Legacy West的销售生产率与Southlake相似且略好，优于正在转型的Legacy East；Legacy West拥有公司投资组合中最高浓度的奢侈品租户 [111][113] 问题23: 公司对今年剩余时间的收购机会有何看法，是否会因收购Legacy West而暂停收购 - 公司一直在关注市场，但目前没有看到与Legacy West质量和增长潜力相当的项目；市场情况多变，预计未来几个季度会有所变化，若有更多资产出售，公司将重新评估投资策略 [114][115]

For 3 months of 2025, the unaudited consolidated net profit of the INVL Baltic Real Estate (hereinafter – the Company) group was EUR 0.14 million, revenue was EUR 0.93 million (for 3 months of 2024 consolidated net profit was EUR 0.22 million, revenue was EUR 1.05 million). The unaudited net profit of Company itself amounted to EUR 0.14 million for 3 months of 2025 and EUR 0.22 million for 3 months of 2024. The decrease in the profit and revenue was mainly due to the sale of part of the Dommo Biznesa Parks ...

财务数据和关键指标变化 - AFFO每股0.45美元，较2024年第一季度增长7%；本季度AFFO总计8570万美元，较2024年同期增加1460万美元，增幅21% [23] - 2025年第一季度总G&A为1150万美元，2024年同期为940万美元；本季度经常性现金G&A为760万美元，占总收入的5.9%，低于去年同期的6.2% [24] - 第一季度宣布现金股息0.295美元，AFFO派息率为66%；扣除股息后留存自由现金流达3010万美元，按年化计算超1.2亿美元 [25] - 第一季度末，产生收入的总资产达63亿美元；净债务与年化调整后EBITDAre之比为3.4倍 [26] - 第一季度发行2.92亿美元股权，ATM活动约2100万美元，共筹集3.13亿美元股权；结算2.79亿美元远期股权，未结算远期股权余额4.1亿美元 [27] - 第一季度摊薄股份数为1.91亿股，其中包括因未结算远期股权按库存股法调整的110万股 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资业务：第一季度投资3.08亿美元，现有租户关系贡献86%的投资；投资加权平均现金收益率为7.8%，加权平均初始租赁期限为17.5年，加权平均年租金增长率为2.2%，平均差距收益率为9.4%；平均每处房产投资550万美元，90%为售后回租交易 [8][13][14] - 资产处置业务：第一季度出售11处房产，净收入2430万美元，平均每处约220万美元，加权平均现金收益率为6.9% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户信用趋势和同店租金表现良好，同店租金第一季度增长1.5%，略高于上季度；租户入住率为99.7%，租金收缴率接近100% [17] - 最大租户占季度末ABR的3.9%，前10大租户占17.3%；洗车行业敞口降至ABR的13.9%，低于15%的软上限 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于目标行业中成长型运营商的中端市场售后回租业务，持续寻找有吸引力的投资机会，支持现有租户关系 [7][8] - 预计2025年投资上限利率略低于2024年，但近期资本市场波动导致竞争低于年初预期；大型交易和大型信贷竞争更激烈，中小规模交易竞争较小 [10][37] - 重申2025年AFFO每股指引范围为1.85 - 1.89美元，实现该指引无需额外股权融资 [9][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场不稳定，但公司经营环境有利，团队持续寻找投资机会，投资组合表现良好 [7] - 投资管道支持投资指引上限，预计市场正常化后竞争将压缩上限利率 [11][76] 其他重要信息 - 公司正在处理Zipcar洗车破产案，涉及3处房产和约20个基点的ABR，租户仍按时支付租金 [18] - 投资组合观察名单占比1.6%，较上季度下降50个基点，无行业或物业类型的主题性问题 [62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关税情况对租户健康的影响 - 公司93%的业务基于服务和体验，受关税影响较小，但会密切关注租户信用情况 [35] 问题2：2025年竞争情况是否在所有目标行业普遍存在 - 并非按行业划分，大型交易和大型信贷竞争更激烈，中小规模交易竞争较小 [37] 问题3：提高收购指引的制约因素 - 年初收购量和上限利率表现良好，租户信用状况也在改善，但目前仍处于年初，对管道的可见性约60 - 90天，且夏季交易通常会减少，需观察后续发展 [44][45] 问题4：Dave and Buster's的投资 thesis - 公司与Dave and Buster's合作15年，此次售后回租交易的租赁结构提供持续的单位层面报告，租金覆盖率超两倍，投资于优质子市场，且因资本市场波动竞争较小，价格和条款有吸引力 [48][49][50] 问题5：对Dave and Buster's业务的整体舒适度 - 公司长期投资家庭娱乐领域，20年的投资不受短期经营环境影响；公司拥有产生现金流的房地产，在债务和股权之前享有优先权，且Dave and Buster's历史上仅关闭两家门店，对所拥有的房地产有信心 [58][59] 问题6：除ZiPS外的观察名单情况 - 观察名单占比下降50个基点，主要由个别运营商层面的事件组成，无行业或物业类型的主题性问题，信用事件已纳入指引 [62][63][64] 问题7：Dave and Buster's的租金覆盖率、租金增长和租赁期限 - 一般不披露租户特定的覆盖率，租赁期限通常为15 - 20年，租金增长2%以上，主租赁覆盖率超两倍 [70] 问题8：交易环境的情况 - 年初竞争加剧，后因市场波动竞争减少，但大型投资组合和广泛营销的交易仍有竞争；公司专注于与租户的售后回租交易，管道仍然强劲；预计市场正常化后竞争将压缩上限利率 [73][74][76] 问题9：业务是否依赖运营商扩张及其影响 - 租户持续与公司就扩张、并购和开发机会合作，即使活动略有减少，竞争也会相应降低，公司仍处于有利地位，业务稳定且波动较小 [85][86] 问题10：杠杆率上升的情况 - 历史杠杆率约为4 - 6倍，过去一年半公司股权比例较高；目前未结算的远期股权和未来三个季度的经常性自由现金流提供约5亿美元的流动性，预计在使用杠杆前可满足资金需求，因此预计在杠杆方面保持保守 [88][89][90] 问题11：次1倍覆盖率区间增加的原因 - 可能是个别情况，该数据本身不代表违约情况，需结合整体企业信用考虑；观察名单占比下降，单一B级区间也下降，单位层面覆盖率会随时间波动，若资产永久受损，公司会考虑处置 [95][96][97] 问题12：信用损失或不可报销假设是否因市场波动而改变 - 公司会进行估计并纳入指引，根据情况调整，目前投资组合表现与指引基本一致，同店销售增长1.5%表明表现强劲且无信用事件 [100] 问题13：新潜在租户进行售后回租交易是否更谨慎 - 第一季度大部分业务来自现有租户，公司优先服务现有关系；新关系的缺乏主要是公司的关注重点，而非租户的谨慎；部分租户可能在增长方面更谨慎，但会通过出售房地产来增强流动性，相关讨论未减少 [106][107][108] 问题14：当前投资组合中是否有想增加或减少敞口的领域 - 公司采取20年投资视角，行业选择基于房地产基本面和服务体验基础，预计投资组合各部分将按比例增长；已减少休闲餐饮投资，不投资电影院和家居用品行业 [111][112] 问题15：洗车租户的趋势 - 运营商的AUV和覆盖率持平，无明显变化 [117] 问题16：在经济衰退情况下的收购决策 - 交易价格由市场竞争决定，公司会根据风险调整回报、投资经验和信用损失来评估；近期娱乐行业的噪音降低了投资者的兴趣，使得Dave and Buster's的交易价格具有吸引力；公司会根据市场定价和机会做出决策，行业有影响，但投资机会的特殊性影响更大 [120][121][122] 问题17：库存股法对AFFO指引的影响 - 指引中该影响不超过1 - 2美分，假设当前股价保持不变；补充资料包第25页有相关稀释影响的披露 [128][130] 问题18：Dave and Buster's在收购的5个地点的运营时间 - 各地点运营时间不同，预计在3 - 10年之间，公司可进一步核实 [135][137] 问题19：公共公司租户占投资组合ABR的比例及相关机会 - 公司对公共和私人市场的股权来源无偏好，信用是关键因素；公共信用可能会产生更多噪音，但与风险无关；公司有一些公共租户，但不是主要考虑因素 [139] 问题20：休闲餐饮敞口减少和QSR敞口增加的原因 - 是分类调整和部分房产出售的综合结果 [144] 问题21：贷款环境恶化对交易的影响 - 挑战性的金融市场可能会增加租户需求，但也会减少整体交易活动，目前公司投资进展良好，将继续积极部署资金 [146][147] 问题22：娱乐板块的业务构成及细分可能性 - 娱乐板块主要包括类似Dave and Buster's、Chicken and Pickle等的娱乐场所，提供以食物为驱动的娱乐体验，房地产位置优越且相对通用；目前细分对披露的提升不大 [152][153] 问题23：娱乐板块是否有软15%上限 - 公司会考虑这一上限 [155] 问题24：是否会进行更多结构化金融交易 - 公司的目标是拥有能产生持久现金流且增长的房地产，虽有过一些结构化金融贷款产品，但并非主要业务；会在特殊情况下为支持租户关系提供此类服务，并期望获得相应回报，但预计业务结构不会有重大变化 [160][161] 问题25：在经济衰退和高利率环境下，中端市场的风险及对租户的影响 - 公司选择的行业主要基于服务和体验，且作为房东处于债务和股权之前的优先地位；多数运营商的资本结构中有售后回租资本和股权，虽会面临运营压力，但预计不会出现租户寻求租金减免的情况，因为投资组合的租金覆盖率为3.5倍，需长期混乱才会导致租户不支付租金 [164][165]