行业竞争逻辑转变 - 行业竞争从追求规模与速度的高周转模式，转向以“卷产品”为核心的买方市场生存模式 [2] - “卷”体现在户型、得房率、社区大门、会所、园林、精装、智慧化、全龄配套等全方位产品力竞争 [2] “好房子”政策与标准落地 - 2025年是“好房子”全面落地元年，首次写入《政府工作报告》，明确“安全、舒适、绿色、智慧”四大核心维度 [3] - 住建部《住宅项目规范》于5月1日正式施行，使“好房子”从倡议理念升级为国家标准，北京、上海、苏州等核心城市跟进出台地方技术规范 [3] - 各大房企加快推出自身“好房子”标准，建设步伐明显加快 [3] 产品关键指标升级 - 2025年新盘普遍通过优化户型提升空间效率，得房率（使用率）达到85%-90%，部分项目实现100% [4] - 住宅层高标准从普遍的2.8米提升至3米，改善了采光、通风并满足现代装修需求 [4] - 第四代住宅（庭院房/城市森林花园建筑）在2025年进入新发展阶段，广州、天津、武汉等地推动落地，通过空中花园、垂直绿化等设计融合自然 [4] 交易端政策完善 - 现房销售在全国加速推广，河南信阳、湖北荆门、湖南邵阳等地明确新出让土地商品房实行现房销售 [5] - 2025年1-11月，全国商品住宅现房销售面积2.11亿平方米，占销售总面积6.58亿平方米的32%，较2024年底的27%明显提升 [5] - 现房销售全年保持超过10%的正增长，而期房销售为负增长 [5] - 全国住房城乡建设工作会议指出推进现房销售制，实现“所见即所得”以防范交付风险 [5] 土地市场存量盘活 - 2025年各地加速盘活存量闲置土地，截至12月末，全国公示拟使用专项债收回收购的存量闲置土地超5000宗，总用地面积超2.6亿平方米，总金额超6800亿元 [6] - 广东、重庆、河南、江西、安徽等地收储规模居前 [6] - 盘活存量土地旨在提高土地利用效率，增强房企资金流动性，缓解新房市场潜在供应过剩 [6] 一线城市限购政策优化 - 2025年一线城市精准松绑限购政策以支撑市场企稳 [7] - 北京取消五环外限购套数限制，放宽非京籍家庭购房社保年限（五环内“3变2”，五环外“2变1”） [8] - 上海外环外符合条件不限套数，单身买房视同家庭；深圳8区进一步放松住房限购政策 [8] - 政策旨在基于供需变化进行精准调控，提振市场信心，保障合理居住需求 [9] 头部房企风险处置 - 行业龙头万科在2025年进入债务兑付期，开启“自救”之路，包括与债权人沟通协商债务展期与重组 [11][12] - 万科年底两笔共计57亿元的债务展期经历被否，处于持续博弈中 [12] - 万科通过管理层变革、组织架构调整、盘活存量资产、积极销售等方式自救 [13] - 大股东深铁集团持续提供流动性支持，截至2025年11月29日累计向万科提供借款307.96亿元 [14] - 万达因旗下公司借款纠纷，其创始人王健林在2025年一度被采取限制高消费措施，后虽解除，但暴露了公司资金压力 [16][17] - 万达面临上市失利、对赌失败叠加的现金流危机，司法纠纷频繁，正通过持续资产出售化解风险 [18]