本文基于各地近600支专项债及3000余个房地产项目数据，分析专项债对稳楼市的作用。主要结论如下： 1、大量土地收储计划仍有待落实，下半年专项债发行将提速。前7月计划收储土地4942亿元，但实际发行土地储备专项债仅2639亿元，其中明确用于土地 回收的不足700亿，大量收储计划有待下半年进一步落实，预计下半年发行进度将加快。 2、专项债投向房地产占比上升，土地储备与城市更新协同稳市场。专项债从三方面稳定市场：推进土地收储优化库存结构，为房地产市场带来更多确定 性更强的商品住宅用地投资机会；发展城中村释放土地效率，为当前的新房、二手房、租房、保障房带来更多增量需求；加大保障房建设覆盖中低收入群 体。 2025年下半年起，中央多次强调以城市高质量发展促进房地产市场稳定，多部委积极落实城市工作会议精神，通过专项债推进城市更新、土地回收与保障 房建设。这些举措正为市场注入新动力：棚户区改造、保障房建设等工作可为楼市带来更多高质量的置业需求，利好需求侧的稳定；存量闲置用地的回 收，进一步加快库存下降，改善行业供求关系；城市更新、土地收储所带来的土地要素效率提升，为房地产市场带来优质新增宅地。 3、专项债投资与城市发展格 ...

核心财务表现 - 上半年合同销售金额615亿元 同比上升11% 完成年度1205亿元销售目标的51% [1] - 融资成本降至3.16% 同比下降41个基点 期末利率首次降至3%以下 [1] - 经营性现金净流入41亿元 在手现金446.4亿元 三道红线保持绿档 [1] 投资与土地策略 - 新增13宗土地均位于广州 上海 北京 杭州等核心城市 平均溢价率9% 大幅低于十强房企均值 [1] - 采取避峰策略避开一季度高溢价阶段 二季度后土地市场趋于理性 [2] - 300亿元年度投资目标预计高质量完成 [2] 资产优化与资金运作 - 通过政府支持将郊区土地置换为核心地区资产 推动存量资源盘活 [1] - 收储退出三个项目 涉及金额135亿元 其中两个项目获得120亿元地票 [2] - 120亿元地票已兑现63亿元 剩余50余亿元计划在2025年至2026年上半年期间使用完毕 [3] 销售业绩驱动因素 - 销售增长源于市场精准研判 产品定位 以及产品力 销售能力 交付能力的综合提升 [2] - 城市布局聚焦核心城市核心地段 [2]

专项债券收储规模 - 全国拟收储土地超4300宗 总面积2.2亿平方米 总金额超5500亿元 [1] - 已发行或拟发行专项债券超1500亿元 占拟收储总金额27% [1] 区域收储实施情况 - 广东省发行专项债377亿元居全国首位 湖南省发行307亿元位列第二 [3] - 长沙市发行专项债超90亿元居城市首位 一二线城市发行总额约320亿元占比21% [3] - 重庆市拟收储金额533.8亿元 用地面积1815万平方米均居全国首位 [3] - 杭州与郑州拟收储金额均超150亿元 [3] 土地收储结构特征 - 住宅用地宗数占比66% 商办用地占比24% 工业用地占比6% [4] - 5月以来住宅用地占比持续高位 7-8月均超70% [4] - 地方国企土地宗数占比约84% [4] - 一二线城市公示地块989宗 拟收储金额2050亿元占比37% [4]

土储专项债发行规模与进度 - 2024年累计发行土储专项债超过2600亿元 其中5月以来发行加速 九省市合计发行2638.96亿元 [1][3] - 上海以462.48亿元发行规模居首 浙江445.13亿元次之 广东431.35亿元位列第三 [3] - 2025年土储专项债预计发行规模约6000亿元 其中自审自发省份约占3000亿元 [1][3] 土地收储项目公示情况 - 27个省市公示收购存量闲置土地项目 覆盖4658块宗地 资金规模达5180.70亿元 [2] - 广东省收储规模614.14亿元居全国首位 涉及294宗地块 重庆市571.36亿元紧随其后 涉及404宗地块 [2] - 收储对象中城投与地方国企占比超60% 民企因价格等因素参与度较低 [2] 政策推进与实施特点 - 自然资源部与财政部联合发布通知 明确专项债资金使用主体 审核流程及收益平衡机制 [3] - 本轮土储专项债新增收购存量闲置土地功能 区别于2019年以土地开发为主的模式 [4] - 专项债资金通过置换高息负债缓解城投利息压力 并通过规划调整提升资产溢价空间 [4] 实施挑战与区域差异 - 政企价格分歧导致平均谈判周期超4个月 部分项目存在收益缺口需财政补贴 [4] - 已发行土储债的9省市均为自审自发试点地区 非试点省份预计在三季度迎来集中发行 [1][3] - 专项债发行进度较收储公示规模存在滞后 当前实际发行规模与公示资金规模差约2500亿元 [2][4]

股东大会基本信息 - 会议名称为广东迪生力汽配股份有限公司2025年第三次临时股东大会 [1][2] - 现场会议召开时间为2025年8月11日下午14:30 [6] - 现场会议召开地点为广东省江门市台山市大江镇福安西路2号之四广东迪生力汽配股份有限公司6楼会议室 [2][6] - 会议主持人为董事长赵瑞贞先生 [6] 会议议程安排 - 会议议程包括宣布会议开始、宣布大会须知及表决办法、宣读审议议案、股东发言及提问、推举计票人及监票人、股东投票表决、现场表决统计、宣布表决结果、宣读股东大会决议、见证律师宣读法律意见书、宣布会议结束、签署会议决议及记录 [6][7][9] - 股东发言需提前10分钟到大会秘书处登记 发言时间一般不超过5分钟 应围绕会议议案进行 [3] - 股东可通过现场或网络方式参与投票 网络投票通过上海证券交易所股东大会网络投票系统进行 [2][3] - 网络投票时间通过交易系统投票平台为股东大会召开当日9:15-9:25,9:30-11:30,13:00-15:00 通过互联网投票平台为9:15-15:00 [3] 会议登记要求 - 现场登记时间为2025年8月7日及8月8日上午9:00-11:00、下午14:30-16:30 [2] - 自然人股东需持本人身份证、股东账户卡办理登记 代理人需额外提供授权委托书 [2] - 社会法人股东需持单位营业执照复印件、授权委托书、持股凭证和出席人身份证办理登记 [2] - 异地股东可通过信函或传真方式登记 通讯地址为广东省江门市台山市大江镇福安西路2号之四广东迪生力汽配股份有限公司董秘办公室 [2] 审议议案内容 - 本次股东大会审议议案为关于土地收储的议案 [5][8] - 公司拟与台山市土地开发储备中心签订《台山市国有土地使用权收回补偿协议书》 [9] - 收储土地分为两部分 宗地1位于台山市台城街道办事处兴业路1号（原生产一厂） 宗地2位于台山市台城街道办事处兴业路2号（原生活区） [9] - 收储总价为人民币11784.4034万元 其中土地及地上建（构）筑物补偿价格为11391.2335万元 一次性搬迁及停业补助费为393.1699万元 [10] - 该事项已于2025年7月26日在上海证券交易所网站及《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证券日报》披露 [10] 表决规则 - 采用非累积投票方式 [5] - 未填、错填、字迹无法辨认的表决票或未投的表决票均视为放弃表决权利 [6] - 计票人及监票人由2名股东代表和1名监事代表担任 [6][7] - 计票人及监票人职责包括核实股东及代理人出席人数及代表股权数、清点票数并统计有效票数、向会议主持人提交计票结果 [6]

公司土地收储交易 - 华发股份全资子公司融华置地收到深圳土储中心拟以44.05亿元收回前海冰雪世界项目7块商业用地的函件 地块总面积7.05万平方米 计容建筑面积46万平方米 账面成本58.41亿元 地块均处于未建状态 [1][3] - 此次交易产生的亏损将超过公司2024年经审计净利润的一半 但收储价格与评估值基本持平 符合市场正常水平 [3] - 通过政府收储可消除继续开发的不确定性 避免长期资产沉淀和资金占用风险 实现风险对冲 [3] 行业收储案例与模式 - 深圳政府拟以68亿元收储世茂集团旗下深港综合体项目12宗地块 较其176.25亿元竞买价格折价近六成 [3] - 收储地块多为房企市场高峰期所获 政府参照当前市场价格回购 常面临折价问题 [3] - 政府收储是盘活闲置土地的最终选择 通常在调整规划或二级市场转让无法实现时采用 收回后可能调整规划条件减少商办指标并增加住宅用地出让 [6] 政策背景与资金支持 - 自然资源部2023年11月发布通知明确专项债资金用于收回收购存量闲置土地的方向和监管要求 [4] - 深圳市政府2025年2月提出积极盘活批而未供和闲置土地 [4] - 自然资源部与财政部2025年3月联合印发通知细化专项债使用主体 审核流程和资金平衡机制 [5] - 中共中央办公厅与国务院办公厅2025年6月10日印发意见要求改革闲置土地处置机制 创新盘活利用方式 [5] - 截至2025年7月27日 26个省市公示拟使用专项债收购闲置土地总金额超5000亿元 实际发行约1386亿元 预计下半年非试点地区将加速发行 [5]

华发股份土地收储交易 - 华发股份全资子公司深圳融华置地拟将7块商业用地以44.05亿元价格出售给深圳市土地储备中心 地块总面积7.0468万平方米 计容积率建筑面积约46.1万平方米 其中办公约42万平方米 地上商业约3.28万平方米 地下商业3500平方米 公共配套设施4900平方米 [1] - 标的地块位于深圳前海合作区会展新城片区 目前均处于未建状态 交易目的是盘活滞重地块 降低资产流动性风险 回笼资金 [1] - 业内人士指出 被收储地块多为房企在市场高峰期获取 地方政府回购时参照当前市场价格 往往面临折价问题 [1] 深圳土地收储市场动态 - 深圳计划以68亿元收储世茂集团旗下"深港综合体项目"12宗地块 [2] - 专家分析指出 土地收储是政府职能 可在土地长期闲置或企业无力开发时保持资产价值 也可用于片区功能调整 [2] - 当前市场环境下 商业办公项目面临销售和运营困难 政府收储可缓解企业资金压力 稳定市场情绪 未来可能调整规划条件后重新出让 [2] 全国土地收储规模 - 截至6月25日 全国拟使用专项债收储存量闲置土地超3700宗 总面积1.96亿平方米 总金额超4700亿元 [2] - 其中7个试点省市已发行专项债超960亿元 占比约20% [2] - 行业预计各地将持续完善专项债券收储政策 加速收储节奏 改善市场供求关系 [2]

深圳土地收储案例 - 华发股份全资子公司深圳融华置地拟以44.05亿元价格向深圳市土地储备中心出售7块商业用地 总面积7.0468万平方米 计容建筑面积46.1万平方米（办公42万平方米 商业3.28万平方米 地下商业3500平方米 公共配套4900平方米） 地块目前处于未建状态 [1] - 交易目的是为盘活滞重地块 降低资产流动性风险 规避持续开发市场风险 实现资金回笼 业内人士指出收储价格通常参照当前市场价而非历史高价 可能面临折价问题 [1] - 深圳计划以68亿元收储世茂集团"深港综合体项目"12宗地块 中信信托已就此事召开受益人大会 [2] 土地收储政策背景 - 广东省住房政策研究中心指出 政府收储是保持国有资产保值增值的手段 适用于土地长期闲置或企业无力开发导致资产贬值的情况 也可用于片区功能规划调整 [2] - 当前商业办公项目面临销售和运营困难 政府收储能缓解企业资金压力 稳定市场情绪 收储后可能调整规划条件（如减少商办指标）再出让 [2] - 中指研究院数据显示 全国拟用专项债收储存量闲置土地超3700宗（总面积1.96亿平方米 总金额4700亿元） 其中7省市已发行专项债960亿元 占比20% [2] 行业趋势 - 各地将持续完善专项债收储配套政策 加快收储节奏以优化供给结构 改善市场供求关系 [2]

交易概况 - 公司子公司融华置地收到深圳土储中心函件，拟以44.05亿元人民币收回收购前海冰雪世界项目7块商业用地 [2] - 交易涉及土地面积7.0468万平方米，计容建筑面积460,959平方米，其中办公419,691.13平方米，商业36,367.87平方米 [8][11] - 标的地块均为未建状态的国有商业用地，部分地块需在交易前完成解抵押手续 [9][11] 项目背景 - 前海冰雪世界项目为深圳重点文旅工程，涵盖全球最大室内滑雪场、深潜基地、酒店等七大业态 [4][15] - 项目原由融创与华发2019年联合竞得（总价127.1亿元），2023年华发以35.8亿元收购融创所持51%股权实现全资控股 [14] - 项目总占地面积43.68万平方米，计容建筑面积131.07万平方米，计划2025年11月开放 [15] 交易影响 - 公司称交易旨在盘活滞重资产、降低流动性风险，预计亏损超2024年净利润的50%（2024年归母净利润9.51亿元） [8] - 2025年上半年公司预计营收381.99亿元（+53.76%），但归母净利润1.68亿元（-86.69%） [8] 行业分析 - 专家指出商业办公项目当前面临销售及运营困难，政府收储后可能调整规划减少商办指标 [6] - 前海区域未来土地出让或倾向增加住宅用地以促进产城融合 [6] 项目现状 - 拟收储的商业地块建设停滞，现场呈现未完工状态，与在建的雪场主体形成对比 [11] - 雪场主体结构已封顶，正进行室内装修及机电调试，营销工作同步推进中 [15]

交易概述 - 公司拟与台山市土地开发储备中心签订土地使用权收回补偿协议，涉及两宗土地：宗地1位于台山市台城街道办事处兴业路1号（原生产一厂），面积90018平方米（约135亩），地上建筑物面积30291.63平方米；宗地2位于兴业路2号（原生活区），面积18796平方米（约28亩），地上建筑物面积9025.36平方米 [1][2] - 交易总价为人民币11784.4034万元，包括土地及地上建筑物补偿11391.2335万元和一次性搬迁及停业补助费393.1699万元 [1][2] - 交易已通过公司第四届董事会第十二次会议审议，尚需提交股东大会批准 [1][3] 交易标的情况 - 两宗土地均为出让工业用地，宗地1不动产权证为粤（2022）台山市不动产权第0034085号，宗地2为粤（2023）台山市不动产权第0003406号 [2][4] - 土地账面成本为903.58万元，交易价格较账面值溢价10880.82万元，溢价率1160.68% [2][8] - 截至2025年6月，土地账面价值383.29万元（已计提摊销293.42万元），对应建筑物账面价值520.29万元（原值2040.26万元，已计提折旧1519.97万元） [5][6] 交易定价与评估 - 评估采用成本法，由广东中坤资产评估土地房地产估价咨询有限公司出具报告，评估基准日为2025年3月31日，评估价值为11391.2335万元 [8] - 付款安排分两期：第一期8000万元在土地出让价款50%缴入国库后10个工作日内支付；第二期3784.4034万元在100%价款缴入国库后10个工作日内支付 [10] 交易影响 - 交易有利于盘活资产、优化资产结构、降低负债率，符合公司长远发展目标 [11] - 不涉及管理层变动、人员安置或土地租赁问题，公司已于2024年整体搬迁至新址（台山市大江镇福安西路2号之四），不影响正常生产经营 [11] - 交易不产生关联交易或同业竞争 [11] 交易对方信息 - 交易买方为台山市土地开发储备中心，统一社会信用代码124407817491929729，开办资金253062.77万元，主营业务为城市建设用地的征用、收购、储备和前期开发 [3] - 交易对方与公司无产权、业务、资产、债权债务或人员关联 [3][4]