土地收储项目整体规模 - 截至2025年第三季度，全国拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元 [1][2] - 2025年第三季度新增拟收储金额为1318亿元，环比下滑58.4% [1][2] - 累计收储规模排名前三的省市分别为浙江省843亿元、广东省740亿元和重庆市505亿元 [2] 土地收储专项债发行与资金落地 - 截至2025年第三季度，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储总金额的32%，较2025年上半年的20%覆盖率提升12个百分点 [1][3] - 2025年第三季度新增专项债发行989亿元，显示实际到位资金落地显著提速 [1][3] - 目前仅8个专项债“自审自发”试点省市落实了发行，其中覆盖比例排名前三的分别是湖南省96%（378亿元）、江苏省83%（243亿元）和广东省66%（486亿元） [3] 被收购地块特征分析 - 被收购地块中，“新地块”占比较高，拿地时间在2020年至2024年的地块占比为78.5%，其中2021年至2023年的地块占比为61.2% [2] - 收储价格相对于原始成交价格的折价率均值为0.8，折价率在0.9-1、0.8-0.9、0.7-0.8、0.5-0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3% [2] 行业资金配置与区域分布 - 截至2025年9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3% [3] - 一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [4] 投资标的推荐 - 开发类A股推荐标的包括万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团 [5] - 开发类H股推荐标的包括中国海外发展、建发国际集团 [5] - 商住类推荐标的包括华润置地、龙湖集团 [5] - 物业类推荐标的包括万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5] - 文旅类推荐标的为华侨城A [5]

文章核心观点 - 3Q25土地收储新增规划规模环比显著下滑，但专项债发行与实际资金落地速度明显加快，后续政策推进与资金落地情况是关注重点 [1][2][3][4] 土地收储规划情况 - 截至3Q25，全国累计拟收储土地涉及金额约6145亿元，其中3Q25新增拟收储金额为1318亿元，环比2Q25下滑58.4% [2] - 累计拟收储规模排名前三的省市为浙江（843亿元）、广东（740亿元）和重庆（505亿元） [2] - 被收购地块中，拿地时间在2020至2024年的"新地块"占比为78.5%，其中2021至2023年拿地的占比为61.2% [2] - 收储价格相对于原始成交价格的折价率均值为0.8，折价率在0.9至1.0区间的占比最高，为34.1% [2] 专项债发行与资金落地 - 截至3Q25，全国已发行土地收储专项债1950亿元，对拟收储金额的覆盖率达到32%，较2Q25的20%提升12个百分点 [3] - 3Q25单季度新增专项债发行989亿元，实际到位资金落地速度显著加快 [3] - 目前仅有8个专项债"自审自发"试点省市落实了发行，覆盖比例前三的分别是湖南（378亿元，覆盖率96%）、江苏（243亿元，覆盖率83%）和广东（486亿元，覆盖率66%） [3] - 截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比约为5.3% [3] 未来展望与关注点 - 政策逻辑在四季度高基数及重要会议背景下依旧明显，需关注城市更新和收储等政策的落地情况 [2][4] - 土地收储已形成可复制推广的操作范式，但实际到位资金规模仍落后于拟收储规模，后续规模化推进及专项债落地进程是关键 [4] - 收储对城市库存水平有显著调整效果，其结构是区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [4]

行业投资评级 - 行业投资评级为“增持” [4][5] 核心观点 - 报告核心观点为：3Q25土地收储新增规划减少，但实际到位资金提速，展望后续资金的进一步落地 [2][5] - 维持“增持”评级，考虑4Q进入高基数期，维稳要求及四中背景下，政策逻辑依旧明显，建议关注城市更新和收储等政策落地情况 [5] 3Q25土地收储规划与特征 - 截至3Q25，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共4687宗，对应拟收储面积2.5亿平方米，合计拟收储金额约6145亿元 [5] - 3Q25新增拟收储金额1318亿元，环比下滑58.4% [5] - 累计收储规模TOP3省市分别为浙江（843亿元）、广东（740亿元）和重庆（505亿元） [5] - 被收购地块特征显示，“新地块”占比维持高位，拿地时间在2020~2024年的地块占比为78.5%，其中2021~2023年占比为61.2% [5] - 收储折价率（收储价/成交价）均值为0.8，各折价段0.9~1、0.8~0.9、0.7~0.8、0.5~0.7、0.5以下的占比分别为34.1%、22.1%、18%、17.5%、6.3% [5] 3Q25专项债发行与资金落地 - 截至3Q25，全国共发行土地收储专项债1950亿元，覆盖拟收储金额的32%，较上半年提升12个百分点（2Q25覆盖率为20%） [5] - 3Q25新增专项债发行989亿元，实际到位资金落地显著提速 [5] - 目前仅8省市落实了专项债发行，均为专项债“自审自发”试点地区，覆盖比例TOP3分别是湖南（378亿元，96%）、江苏（243亿元，83%）和广东（486亿元，66%） [5] - 截至9月底，地方新增专项债发行总额约3.7万亿元，其中用于土地收储的金额占比仅约5.3% [5] 四季度展望与投资建议 - 展望四季度，将继续重点关注规模化推进，尤其是专项债的落地进程 [5] - 随着收储规模扩大，收储结构将成为区域市场修复的重要参考，目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和24% [5] - 投资建议关注四类公司：1）开发类；2）商住类；3）物业类；4）文旅类，并列出具体推荐公司名单 [5]

专项债政策与规模 - 2025年国务院大幅提升新增专项债限额至4.4万亿元，较此前4万亿元以下的限额增加超过5000亿元，增幅13%，创近六年最大增幅 [3] - 2025年重启土地储备类专项债，增量资金明确用于房地产稳市场相关领域，如土地收储和收购存量商品房等 [3] - 2025年前7月地方专项债实际发行规模约2.8万亿元，年内尚有约1.57万亿元限额未使用，乐观预计年内还将发行1.7万亿元 [6] - 2025年二季度以来，明确投向房地产类的专项债发行规模为3549亿元，占比高达43%，而2024年单月最高占比仅20% [13][14] 专项债对房地产市场的具体影响 - 专项债通过土地收储优化库存结构，前7月计划收储土地4942亿元，但实际发行土地储备专项债仅2639亿元，其中明确用于土地回收的不足700亿元，大量计划有待下半年落实 [1][9] - 保守估算2025年地产专项债增长超6000亿元将拉动8700亿元增量新房交易，约占2024年成交总额的9% [2][17] - 专项债支持路径包括土地收储、城中村改造和保障房建设，三类合计占比较2024年提升15.5个百分点，预计获得融资将较2024年增加6800亿元 [12][17] - 部分三线城市如廊坊、岳阳专项债规模达新房成交额40%以上，预计长期将带动新房销售速度提升超50%，缓解库存压力 [2] 专项债的资金投向与区域分布 - 土地储备类专项债增长迅速，2025年前7月发行2639亿元，较2019年同期增长10%，预计2025年将合计发行5700亿元，后5个月还将发行3000亿元 [9] - 城中村改造和保障房项目融资金额大幅上升，保障房专项债占比为2024年的2倍，城中村改造占比为2024年同期的2.8倍 [12][17] - 超10亿元地产类专项债的城市多位于胡焕庸线以东、山海关以南，约四成集中于华东区域，与人口分布高度吻合 [2][20] - TOP10城市合计获得房地产专项债融资2144亿元，占全国发行总量的41%，北京以823亿元居首，是唯一超500亿的城市 [2][20][22] 重点城市案例分析 - 北京专项债规模823亿元，其中保障性安居工程占比高达77%，城中村改造类项目融资309亿元，占全国城中村项目融资的一半以上 [22] - 上海专项债规模477亿元，土地储备类发行量占比高达97%，年内68个土地储备类项目获得融资合计462亿元 [22] - 杭州专项债规模196亿元，土地储备类占比85%，宅地平均溢价率达35%，居一二线城市之首 [23] - 三四线城市房地产类专项债发行规模达到2562亿元，占比最高达到50%，一线城市发行规模1436亿元，二线城市发行1120亿元 [25]

核心财务表现 - 上半年合同销售金额615亿元 同比上升11% 完成年度1205亿元销售目标的51% [1] - 融资成本降至3.16% 同比下降41个基点 期末利率首次降至3%以下 [1] - 经营性现金净流入41亿元 在手现金446.4亿元 三道红线保持绿档 [1] 投资与土地策略 - 新增13宗土地均位于广州 上海 北京 杭州等核心城市 平均溢价率9% 大幅低于十强房企均值 [1] - 采取避峰策略避开一季度高溢价阶段 二季度后土地市场趋于理性 [2] - 300亿元年度投资目标预计高质量完成 [2] 资产优化与资金运作 - 通过政府支持将郊区土地置换为核心地区资产 推动存量资源盘活 [1] - 收储退出三个项目 涉及金额135亿元 其中两个项目获得120亿元地票 [2] - 120亿元地票已兑现63亿元 剩余50余亿元计划在2025年至2026年上半年期间使用完毕 [3] 销售业绩驱动因素 - 销售增长源于市场精准研判 产品定位 以及产品力 销售能力 交付能力的综合提升 [2] - 城市布局聚焦核心城市核心地段 [2]

专项债券收储规模 - 全国拟收储土地超4300宗 总面积2.2亿平方米 总金额超5500亿元 [1] - 已发行或拟发行专项债券超1500亿元 占拟收储总金额27% [1] 区域收储实施情况 - 广东省发行专项债377亿元居全国首位 湖南省发行307亿元位列第二 [3] - 长沙市发行专项债超90亿元居城市首位 一二线城市发行总额约320亿元占比21% [3] - 重庆市拟收储金额533.8亿元 用地面积1815万平方米均居全国首位 [3] - 杭州与郑州拟收储金额均超150亿元 [3] 土地收储结构特征 - 住宅用地宗数占比66% 商办用地占比24% 工业用地占比6% [4] - 5月以来住宅用地占比持续高位 7-8月均超70% [4] - 地方国企土地宗数占比约84% [4] - 一二线城市公示地块989宗 拟收储金额2050亿元占比37% [4]

土储专项债发行规模与进度 - 2024年累计发行土储专项债超过2600亿元 其中5月以来发行加速 九省市合计发行2638.96亿元 [1][3] - 上海以462.48亿元发行规模居首 浙江445.13亿元次之 广东431.35亿元位列第三 [3] - 2025年土储专项债预计发行规模约6000亿元 其中自审自发省份约占3000亿元 [1][3] 土地收储项目公示情况 - 27个省市公示收购存量闲置土地项目 覆盖4658块宗地 资金规模达5180.70亿元 [2] - 广东省收储规模614.14亿元居全国首位 涉及294宗地块 重庆市571.36亿元紧随其后 涉及404宗地块 [2] - 收储对象中城投与地方国企占比超60% 民企因价格等因素参与度较低 [2] 政策推进与实施特点 - 自然资源部与财政部联合发布通知 明确专项债资金使用主体 审核流程及收益平衡机制 [3] - 本轮土储专项债新增收购存量闲置土地功能 区别于2019年以土地开发为主的模式 [4] - 专项债资金通过置换高息负债缓解城投利息压力 并通过规划调整提升资产溢价空间 [4] 实施挑战与区域差异 - 政企价格分歧导致平均谈判周期超4个月 部分项目存在收益缺口需财政补贴 [4] - 已发行土储债的9省市均为自审自发试点地区 非试点省份预计在三季度迎来集中发行 [1][3] - 专项债发行进度较收储公示规模存在滞后 当前实际发行规模与公示资金规模差约2500亿元 [2][4]

股东大会基本信息 - 会议名称为广东迪生力汽配股份有限公司2025年第三次临时股东大会 [1][2] - 现场会议召开时间为2025年8月11日下午14:30 [6] - 现场会议召开地点为广东省江门市台山市大江镇福安西路2号之四广东迪生力汽配股份有限公司6楼会议室 [2][6] - 会议主持人为董事长赵瑞贞先生 [6] 会议议程安排 - 会议议程包括宣布会议开始、宣布大会须知及表决办法、宣读审议议案、股东发言及提问、推举计票人及监票人、股东投票表决、现场表决统计、宣布表决结果、宣读股东大会决议、见证律师宣读法律意见书、宣布会议结束、签署会议决议及记录 [6][7][9] - 股东发言需提前10分钟到大会秘书处登记 发言时间一般不超过5分钟 应围绕会议议案进行 [3] - 股东可通过现场或网络方式参与投票 网络投票通过上海证券交易所股东大会网络投票系统进行 [2][3] - 网络投票时间通过交易系统投票平台为股东大会召开当日9:15-9:25,9:30-11:30,13:00-15:00 通过互联网投票平台为9:15-15:00 [3] 会议登记要求 - 现场登记时间为2025年8月7日及8月8日上午9:00-11:00、下午14:30-16:30 [2] - 自然人股东需持本人身份证、股东账户卡办理登记 代理人需额外提供授权委托书 [2] - 社会法人股东需持单位营业执照复印件、授权委托书、持股凭证和出席人身份证办理登记 [2] - 异地股东可通过信函或传真方式登记 通讯地址为广东省江门市台山市大江镇福安西路2号之四广东迪生力汽配股份有限公司董秘办公室 [2] 审议议案内容 - 本次股东大会审议议案为关于土地收储的议案 [5][8] - 公司拟与台山市土地开发储备中心签订《台山市国有土地使用权收回补偿协议书》 [9] - 收储土地分为两部分 宗地1位于台山市台城街道办事处兴业路1号（原生产一厂） 宗地2位于台山市台城街道办事处兴业路2号（原生活区） [9] - 收储总价为人民币11784.4034万元 其中土地及地上建（构）筑物补偿价格为11391.2335万元 一次性搬迁及停业补助费为393.1699万元 [10] - 该事项已于2025年7月26日在上海证券交易所网站及《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》《证券日报》披露 [10] 表决规则 - 采用非累积投票方式 [5] - 未填、错填、字迹无法辨认的表决票或未投的表决票均视为放弃表决权利 [6] - 计票人及监票人由2名股东代表和1名监事代表担任 [6][7] - 计票人及监票人职责包括核实股东及代理人出席人数及代表股权数、清点票数并统计有效票数、向会议主持人提交计票结果 [6]

公司土地收储交易 - 华发股份全资子公司融华置地收到深圳土储中心拟以44.05亿元收回前海冰雪世界项目7块商业用地的函件 地块总面积7.05万平方米 计容建筑面积46万平方米 账面成本58.41亿元 地块均处于未建状态 [1][3] - 此次交易产生的亏损将超过公司2024年经审计净利润的一半 但收储价格与评估值基本持平 符合市场正常水平 [3] - 通过政府收储可消除继续开发的不确定性 避免长期资产沉淀和资金占用风险 实现风险对冲 [3] 行业收储案例与模式 - 深圳政府拟以68亿元收储世茂集团旗下深港综合体项目12宗地块 较其176.25亿元竞买价格折价近六成 [3] - 收储地块多为房企市场高峰期所获 政府参照当前市场价格回购 常面临折价问题 [3] - 政府收储是盘活闲置土地的最终选择 通常在调整规划或二级市场转让无法实现时采用 收回后可能调整规划条件减少商办指标并增加住宅用地出让 [6] 政策背景与资金支持 - 自然资源部2023年11月发布通知明确专项债资金用于收回收购存量闲置土地的方向和监管要求 [4] - 深圳市政府2025年2月提出积极盘活批而未供和闲置土地 [4] - 自然资源部与财政部2025年3月联合印发通知细化专项债使用主体 审核流程和资金平衡机制 [5] - 中共中央办公厅与国务院办公厅2025年6月10日印发意见要求改革闲置土地处置机制 创新盘活利用方式 [5] - 截至2025年7月27日 26个省市公示拟使用专项债收购闲置土地总金额超5000亿元 实际发行约1386亿元 预计下半年非试点地区将加速发行 [5]

华发股份土地收储交易 - 华发股份全资子公司深圳融华置地拟将7块商业用地以44.05亿元价格出售给深圳市土地储备中心 地块总面积7.0468万平方米 计容积率建筑面积约46.1万平方米 其中办公约42万平方米 地上商业约3.28万平方米 地下商业3500平方米 公共配套设施4900平方米 [1] - 标的地块位于深圳前海合作区会展新城片区 目前均处于未建状态 交易目的是盘活滞重地块 降低资产流动性风险 回笼资金 [1] - 业内人士指出 被收储地块多为房企在市场高峰期获取 地方政府回购时参照当前市场价格 往往面临折价问题 [1] 深圳土地收储市场动态 - 深圳计划以68亿元收储世茂集团旗下"深港综合体项目"12宗地块 [2] - 专家分析指出 土地收储是政府职能 可在土地长期闲置或企业无力开发时保持资产价值 也可用于片区功能调整 [2] - 当前市场环境下 商业办公项目面临销售和运营困难 政府收储可缓解企业资金压力 稳定市场情绪 未来可能调整规划条件后重新出让 [2] 全国土地收储规模 - 截至6月25日 全国拟使用专项债收储存量闲置土地超3700宗 总面积1.96亿平方米 总金额超4700亿元 [2] - 其中7个试点省市已发行专项债超960亿元 占比约20% [2] - 行业预计各地将持续完善专项债券收储政策 加速收储节奏 改善市场供求关系 [2]