智通财经APP获悉，1月30日，中指研究院发布2026年1月全国房地产企业拿地TOP100排行榜。2026年1月，TOP100企业拿地总额579.9亿元，同比下降 52.1%。房企开年拿地同比降幅较高，一方面是上年同期基数较高，2025年1月TOP100企业拿地总额同比增长四成多；另一方面，开年房地产市场仍存在 不确定性，企业上年积极补仓的背景下拿地热度有所减弱，这也延续了上年四季度拿地热度走低态势。从拿地企业来看，央国企仍然是主力，拿地金额前 十企业中多为地方国企，越秀地产、国贸地产、华润置地等大中型央国企拿地金额位居前列。 图：2023年-2026年1月TOP100房企累计拿地总额及同比 数据来源：中指数据CREIS 数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地 从新增货值来看，华润置地、石家庄城发投集团位列前二。2026年1月，华润置地以106亿元新增货值位列第一，石家庄城发投集团新增货值规模为62亿 元，位列第二。TOP10企业2026年1月新增货值总额530亿元，占TOP100企业的25.7%，新增货值门槛为10亿元。 数据来源：中指研究院综合整理 重点城市群房企拿地 从各城市群拿地金额来看，长三角位居 ...

核心交易概述 - 公司拟与聊城市安泰城乡投资开发有限责任公司及聊城市嘉明经济开发区管理委员会签署《合作框架协议》，就部分土地收储、搬迁与新能源项目升级建设事宜展开合作 [1] 土地收储详情 - 收储标的为公司及其全资子公司山东通盛汽车科技有限公司位于聊位路以东、南环路以南、翡翠城以西、纬一路北侧的土地及地上附着物（不含职工公寓）[1] - 实际收储面积为238.86亩 [1] - 预计土地收储及搬迁等补偿金约为人民币119,837,564.00元，最终以具体协议为准 [1] 新能源项目建设安排 - 由嘉明管委会和安泰公司负责在纬三路以南、经四路以西、纬四路以北、光岳南路以东的土地上，为公司建设新能源项目厂房并移交 [1] - 该地块对应的公司土地使用权登记面积为482,145平方米 [1] 资金安排与支付 - 土地收储管理部门将把对应的补偿金直接支付给安泰公司，用于新能源项目升级建设 [2] - 除另有约定外，各方无需就土地收储、厂房建设移交及确权事宜向其他方支付任何款项 [2]

行业投资评级与核心观点 - 投资建议：十五五规划定调房地产行业高质量发展，市场热度持续向上，低估值地产板块具备补涨能力[3] - 核心观点：考虑到2025年板块明显低配，在新规及政策预期改善的背景下，2026年行业具备轮动估值修复能力[3] - 核心观点：当前A股和H股房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配，存在修复空间[3] 土地收储规划与规模 - 截至2025年第四季度，全国拟使用专项债收购闲置土地共5364宗，对应拟收储面积2.9亿平方米，合计拟收储金额约7060亿元[3] - 2025年第四季度新增拟收储金额798亿元，环比继续下滑44.4%，2025年整体规模扩张节奏呈现前高后低[3] - 累计收储规模排名前三的省市分别为浙江（907亿元）、广东（884亿元）和重庆（670亿元）[3] 被收购地块特征 - 被收购地块中，“新地块”占比维持高位，拿地时间在2020年至2024年的地块占比为77.6%，其中2021年至2023年的占比为60.8%[3] - 地块收储的折价率（收储价/成交价）均值为0.8[3] - 各折价段占比分别为：0.9~1区间占32.8%，0.8~0.9区间占21.9%，0.7~0.8区间占18.5%，0.5~0.7区间占17.6%，0.5以下区间占9.1%[3] 专项债发行与资金到位情况 - 截至2025年第四季度，全国共发行土地收储专项债超3000亿元，覆盖拟收储金额的43%，较前三季度的覆盖率（32%）提升11个百分点[3] - 2025年第四季度新增发行专项债1095亿元，保持较高的发行节奏[3] - 2025年10月以来，重庆、河北、湖北等多个非“自审自发”试点地区的相关专项债已落地[3] - 2025年地方政府新增专项债发行总额约4.58万亿元，其中涉及收购存量闲置土地的金额占比为6.6%[3] 区域市场结构与未来展望 - 目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的37%和32%[3] - 展望2026年，将继续重点关注收储的规模化推进，尤其是专项债的落地进程[3] - 随着收储规模扩大，其结构将成为区域市场修复的重要参考[3] 重点关注公司列表 - 开发类（A股）：保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科[3] - 开发类（H股）：华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产[3] - 商住类：新城控股、龙湖集团[3] - 物业类：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务[3] - 文旅类：华侨城A[3]

行业竞争逻辑转变 - 行业竞争从追求规模与速度的高周转模式，转向以“卷产品”为核心的买方市场生存模式 [2] - “卷”体现在户型、得房率、社区大门、会所、园林、精装、智慧化、全龄配套等全方位产品力竞争 [2] “好房子”政策与标准落地 - 2025年是“好房子”全面落地元年，首次写入《政府工作报告》，明确“安全、舒适、绿色、智慧”四大核心维度 [3] - 住建部《住宅项目规范》于5月1日正式施行，使“好房子”从倡议理念升级为国家标准，北京、上海、苏州等核心城市跟进出台地方技术规范 [3] - 各大房企加快推出自身“好房子”标准，建设步伐明显加快 [3] 产品关键指标升级 - 2025年新盘普遍通过优化户型提升空间效率，得房率（使用率）达到85%-90%，部分项目实现100% [4] - 住宅层高标准从普遍的2.8米提升至3米，改善了采光、通风并满足现代装修需求 [4] - 第四代住宅（庭院房/城市森林花园建筑）在2025年进入新发展阶段，广州、天津、武汉等地推动落地，通过空中花园、垂直绿化等设计融合自然 [4] 交易端政策完善 - 现房销售在全国加速推广，河南信阳、湖北荆门、湖南邵阳等地明确新出让土地商品房实行现房销售 [5] - 2025年1-11月，全国商品住宅现房销售面积2.11亿平方米，占销售总面积6.58亿平方米的32%，较2024年底的27%明显提升 [5] - 现房销售全年保持超过10%的正增长，而期房销售为负增长 [5] - 全国住房城乡建设工作会议指出推进现房销售制，实现“所见即所得”以防范交付风险 [5] 土地市场存量盘活 - 2025年各地加速盘活存量闲置土地，截至12月末，全国公示拟使用专项债收回收购的存量闲置土地超5000宗，总用地面积超2.6亿平方米，总金额超6800亿元 [6] - 广东、重庆、河南、江西、安徽等地收储规模居前 [6] - 盘活存量土地旨在提高土地利用效率，增强房企资金流动性，缓解新房市场潜在供应过剩 [6] 一线城市限购政策优化 - 2025年一线城市精准松绑限购政策以支撑市场企稳 [7] - 北京取消五环外限购套数限制，放宽非京籍家庭购房社保年限（五环内“3变2”，五环外“2变1”） [8] - 上海外环外符合条件不限套数，单身买房视同家庭；深圳8区进一步放松住房限购政策 [8] - 政策旨在基于供需变化进行精准调控，提振市场信心，保障合理居住需求 [9] 头部房企风险处置 - 行业龙头万科在2025年进入债务兑付期，开启“自救”之路，包括与债权人沟通协商债务展期与重组 [11][12] - 万科年底两笔共计57亿元的债务展期经历被否，处于持续博弈中 [12] - 万科通过管理层变革、组织架构调整、盘活存量资产、积极销售等方式自救 [13] - 大股东深铁集团持续提供流动性支持，截至2025年11月29日累计向万科提供借款307.96亿元 [14] - 万达因旗下公司借款纠纷，其创始人王健林在2025年一度被采取限制高消费措施，后虽解除，但暴露了公司资金压力 [16][17] - 万达面临上市失利、对赌失败叠加的现金流危机，司法纠纷频繁，正通过持续资产出售化解风险 [18]

土地收储事项概述 - 公司子公司燕京啤酒（山东无名）股份有限公司同意将土地交由邹城市人民政府收储，该事项已于2021年12月22日经公司第八届第十次董事会审议通过 [1] 土地收储最新进展 - 近日，子公司燕京无名确认土地收储款6,500万元 [1] - 截至公告日，燕京无名年度内已累计确认土地收储款15,000万元 [1] 对公司财务的影响 - 经初步测算，上述土地收储事项预计将对公司年度归母净利润产生积极影响，影响金额约为13,265万元 [2] - 具体会计处理及最终影响金额需以审计机构年度审计确认的结果为准 [2]

文章核心观点 - 上海首例公开披露的住宅用地收储案例落地，标志着上海土地储备新机制进入实质性阶段，是城市通过优化供给端以稳定市场、应对楼市分化的关键举措 [1][4] 交易详情 - 收储地块为临港控股子公司位于临港105片区的盛荣地块（C07-01），于2023年7月由浙江荣盛与临港集团联合以38.7378亿元竞得，住宅房地联动价设定为3.4万元/平方米 [2] - 本次收储由上海市土地储备中心牵头，四方签署协议，拟收储价格合计26.25亿元，较地块成本约27.347亿元折价4.01% [2] - 此次收储不涉及同期竞得的B05-01商办地块 [2] 市场背景与动因 - 临港楼市面临去库存压力，收储旨在“进一步减轻市场去化压力” [2] - 该地块周边竞品密集，有媒体统计其整体去化率不足40%，去化周期预计超过18个月 [2] - 同策研究院数据显示，临港目前已取得预售证的显性库存约为5000多套，约50万平方米 [3] - 上海楼市呈现“冰火两重天”分化格局：核心区如黄浦区新房均价达15.6万元/平方米，徐汇滨江项目备案均价超17万元/平方米；而临港等远郊区域面临去库存难题 [3] 行业影响与意义 - 此举是上海“前端收储土地控增量、后端收购房屋去存量”组合调控策略的重要实践，通过“控增量、去库存、优供给”直接减少后续新房供应，从源头优化区域住房供给结构 [3][4] - 标志着政府从存量住房到未开发土地的全面收储工作的开始，是贯彻落实国家收储闲置存量土地政策的体现 [4] - 能够给房地产企业回笼现金流，缓解资金压力 [4] - 结合“标地营造”土地储备改革机制，上海正通过精准施策平衡区域供需，未来模式可能在其他库存高企的远郊区域推广 [4] 区域市场状况 - 临港新城是上海头部房企重仓布局的重点板块，华润置地、招商蛇口、中海地产等头部央企项目多集中在101文旅片区、105金融片区等核心板块 [3] - 去化表现分化明显：华润置地临港润府去化率超60%；中海临港时代二期去化率超50%；而新兴片区的改善型项目普遍承压 [3] - 105片区配套正逐步完善，区域内I06-01地块配套小学已于12月26日结构封顶，预计2027年9月开学 [3] - 2025年5月，临港新片区曾推出最高500万人才购房补贴等政策支持 [3]

上海临港住宅地块被收储事件 - 上海临港控股子公司位于临港新片区的一宗住宅用地被上海市土地储备中心收储 土地面积约7.87万平方米 地上计容建筑面积18.88万平方米 收储价格合计26.25亿元 [1] - 该地块为上海首例公开披露的住宅地块收储案例 此前上海虽有收储案例 但涉及的是商品房或仓储、工业类综合用地 而非纯住宅用地 [2] 交易对公司财务与战略的影响 - 交易完成后 预计将回笼资金约26.25亿元 但短期内预计减少公司2025年度归母净利润约9300万元 主要因地块不再开发并冲回原计提的递延所得税资产 [2] - 公司表示 此举意在优化土地资源配置和资产结构 盘活资产 提升资产周转效率 减轻市场去化压力 并加快公司由重资产开发向轻资产运营转型 [2] 上海其他上市公司土地收储案例 - 百联股份于今年6月披露 其位于杨浦区的三幅仓储用地及地上建构筑物被收储 土地面积合计151,075平方米 建筑面积合计71,242平方米 收储价格约20亿元 [3] - 光明地产于12月6日公告 其全资子公司位于宝山区的土地及地上建筑物被收储 土地面积合计34,681平方米 有证建筑面积31,165平方米 补偿金额约2.3亿元 [3] 行业背景与政策动向 - 根据中指研究院不完全统计 截至11月底 各省市拟使用专项债收购存量闲置土地的规模约6553亿元 实际已发行2508亿元 占比约38% 其中一二线城市拟收储金额超2400亿元 占比约37% 实际发行约833亿元 占比约35% [4] - 中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场” 核心路径包括“去库存” 而收储相关举措与此有一定关联度 [4] - 行业专家指出 各地收储工作整体进展相对缓慢 后续与“去库存”及收储相关的政策及具体措施值得重点关注 [5]

土储专项债重启发行的整体概况 - 作为稳定土地市场、缓解城投与房企压力的重要调控措施，土储专项债的重启发行是今年地方债的一大亮点 [1] - 2024年11月自然资源部印发通知后，新一轮专项债收储工作正式启动，2025年3月两部委联合发布通知进一步细化资金使用、审核流程及收益平衡等具体安排 [1] - 截至最新统计，全国已有27个省市公示了收购存量闲置土地项目的具体信息，项目累计覆盖5314宗地块，资金规模达6034.33亿元 [1] 发行规模与地域分布 - 2025年已累计发行土储专项债超过5400亿元，具体为5451.46亿元，而已公布的收储项目规模超过了6000亿元，专项债发行略有滞后 [1][2] - 专项债发行规模小于地方已公示的收储项目规模，也小于市场此前普遍预期的今年超过6000亿元的水平 [2] - 广东、重庆、河南、江西和安徽五地已公布的收储土地项目规模居前，其中广东省以859.20亿元的规模位居首位，涉及地块391宗，重庆市以626.50亿元紧随其后，涉及地块442宗 [1] 发行进度与结构特点 - 上半年地方公布的收储项目已接近5000亿元，但土储专项债只发行了2000多亿元，发行进度比较滞后 [2] - 下半年起，随着专项债非“自审自发”地区的加入，土储专项债发行提速，截至最新已有26个省市发行了用于收购收回闲置土地的专项债 [2] - 从披露的收储对象看，超过80%为地方国企或城投子公司，民企占比极少，土地性质以综合、住宅、商办为主，收储价格普遍存在一定折价 [2] 实施过程中的挑战与展望 - 土储专项债资源或向地方城投平台和国企倾斜，优先缓解区域自身债务压力，民企受限于收储价格等因素，可能获益相对有限 [2] - 实施过程中出现一些挑战，如定价分歧导致部分省份政企价格拉锯，平均谈判周期超4个月，项目主要由城投参与导致市场化机构占比不足，部分项目存在收益缺口需财政补贴覆盖 [3] - 尽管实操层面有难点，但各地方结合区域土地市场情况“一地一策”，在政策引导和实践探索中正在逐步落地，近期已有地区开始公示2026年的土地收储项目 [3]

董事会会议决议 - 公司于2025年12月12日召开第十一届董事会第十三次（临时）会议，应到董事9人，实到9人，会议审议通过了三项议案 [2] - 所有议案表决结果均为9票同意，0票反对，0票弃权，且均已通过独立董事专门会议审议 [4][6][7] 土地收储事项 - 公司拟将位于武穴市粮食路13号的两宗国有土地使用权及地上建筑物、构筑物交由武穴市征地和土地收储中心收储，总面积为13,080.40平方米（合19.62亩）[3][11] - 本次土地收储收购总额为人民币6,712,946.60元，该价格基于评估机构出具的评估报告，评估基准日为2024年3月12日，评估资产总价为6,945,800元 [3][19] - 交易标的中包含一栋建筑面积298.53平方米、评估价值232,853.40元的下港社区办公楼，其收购价款将由收储中心直接支付给权属方武穴街道办事处下港社区居民委员会 [18][19] - 公司已将主要业务和生产设备搬迁至大金产业园，本次土地收储旨在盘活存量资产、优化资产结构，不会影响公司正常生产经营，所得款项将用于公司日常经营 [12][20] 银行授信申请 - 公司向华夏银行股份有限公司黄冈分行申请综合授信额度1.25亿元（组合净额1亿元），授信期限1年，担保方式为信用 [6][23] - 该授信可用于短期流动资金贷款1亿元（年利率不超过2.98%）或银行承兑汇票1.25亿元（保证金比例不低于20%），资金用途包括采购原材料、支付费用及置换他行贷款 [24] - 公司向中国进出口银行湖北省分行申请贸易金融额度3000万元，授信期限1年，年综合成本不超过2.8%，担保方式为抵押 [7][30] - 抵押物为位于武穴市大金镇的多宗土地使用权及不动产 [30] - 截至公告日，公司累计向中国进出口银行湖北省分行申请授信1.3亿元，剩余未使用额度为0.9亿元 [34] - 申请银行授信是为了满足公司生产经营和业务发展的资金需要 [24][30] 审计机构变更 - 公司2025年度审计机构利安达会计师事务所（特殊普通合伙）变更了签字注册会计师，原签字注册会计师江正元、周志军变更为张立、张静 [38] - 变更原因为原签字注册会计师需参加其他项目，变更后相关工作将有序交接，不会对公司2025年度审计工作产生不利影响 [38][42] - 新任签字注册会计师张立、张静近三年均无不良执业记录，且符合独立性要求 [39][40][41]

土地收储交易核心信息 - 公司全资子公司上海申宏冷藏储运有限公司位于上海市宝山区鹤岗路301号、安达路101号的土地及地上建筑物被纳入政府收储范围 [2] - 本次收储土地面积合计34,681平方米，地块内有证建筑面积31,165平方米，未见证建筑面积1,203.55平方米 [2][6] - 交易补偿总金额为人民币23,000.9801万元，该价格包含土地使用权、建筑物、构筑物、装饰装修、附属物、机器设备、搬迁费、停产停业损失及奖励费等全部费用 [2][7][19] 交易背景与目的 - 交易旨在盘活存量资产，提升资产使用效率，优化产业布局，提高资金使用效率 [5] - 交易是为响应上海市宝山区大吴淞地区转型开发战略，加速推进启动区（核心岛）土地资源集约利用与产业升级 [5] - 公司于2025年4月收到宝山区土地储备中心下发的《关于开展大吴淞启动区（核心岛）土地收储工作的函》 [5] 交易审批与法律状态 - 本次交易不构成关联交易，不构成重大资产重组 [3] - 交易已经公司第九届董事会战略委员会第十六次会议及第九届董事会第三十九次会议审议通过 [5][7] - 交易未达到需提交股东大会审议的标准，无需提交股东会审议 [5][8] - 交易实施不存在重大法律障碍，交易标的产权清晰，无抵押、质押、诉讼或查封等限制转让的情况 [4][12] 交易标的详细情况 - 交易标的土地用途为工业用地（冷冻厂），土地权属性质为划拨，权利人为上海申宏冷藏储运有限公司 [10][12] - 地块内共有25幢房屋，总建筑面积32,368.55平方米，建筑物大部分竣工于1974年及1989年，维护状况一般但结构完整 [10][13] - 交易标的目前处于闲置状态，为申宏冷藏冷库厂区，主要有冷库房、厂房、压缩机房、办公楼等 [14] - 地块具体四至为：东至胡家桥路，南至安达路，西临鹤岗路，北至蕰藻浜，邻近轨道交通3号线淞滨路站 [10] 交易定价依据与评估 - 交易价格依据产业用地综合价值评估结果确定，评估总价为人民币23,000.9801万元 [15] - 评估采用基准地价系数修正法、收益还原法及成本法，其中土地使用权评估单价为2,100元/平方米，评估价7,283.01万元 [15] - 证载房屋评估单价为2,736元/平方米，评估价8,527.8529万元，构筑物及附属物评估单价为1,427元/平方米，评估价4,447.471万元 [15] - 停产停业损失按土地使用权、建筑物、构筑物评估价格之和的5%计算，签约奖励费按土地使用权、建筑物、构筑物、装饰装修评估价格之和的5%计算 [16] - 定价依据《城镇土地估价规程》及上海市相关指导意见，经双方协商确定，具备公允性 [17] 交易协议与履约安排 - 协议方包括收储单位上海市宝山区土地储备中心、收储实施单位上海吴淞开发建设有限公司、委托实施单位上海市宝山房屋征收服务事务所有限公司及乙方上海申宏冷藏储运有限公司 [18] - 补偿款支付分三次进行：协议签订后1个月内支付50%（11,500.49005万元），符合现场先行接管条件后支付45%（10,350.441045万元），乙方完成搬离腾空后支付剩余5%（1,150.049005万元） [20] - 乙方应于2025年12月31日前完成交地相关工作，达到移交条件 [21] 交易对上市公司的影响 - 本次土地收储有利于盘活公司现有资产，符合公司的长远发展目标 [22] - 经公司初步测算，本次收储完成预计为公司2025年度增加税前利润约2亿元人民币 [22] - 本次交易不涉及管理层变动、人员安置、土地租赁、关联交易或同业竞争 [22][23][24] - 交易不涉及导致控股股东、实际控制人及其关联人对上市公司形成非经营性资金占用的情况 [25] 其他相关公告事项 - 公司同日公告变更2025年度财务及内控审计的签字注册会计师，原签字注册会计师徐育竹因工作调整，由张妍虹接替，与王颋麟共同担任签字注册会计师 [30] - 新任签字注册会计师张妍虹于2020年成为中国注册会计师，2016年开始从事上市公司审计业务，近三年执业行为无不良记录 [31][32] - 公司认为此次变更不会对2025年度财务审计和内控审计工作产生不利影响 [34] - 公司第九届董事会第三十九次会议以通讯表决方式召开，全票7票同意通过了《关于全资子公司土地被收储的议案》 [37][38]