近日，中国民生银行重庆分行在京东资产交易平台挂牌转让一笔"恒大系"的债权，涉及重庆永利置业有 限公司等3户金融债权。相较9.92亿元的债权合计金额，这笔债权的起拍价约为1.48亿元，接近"1.5 折"。 值得注意的是，该笔拍卖预计将于12月22日上午9时开始，仅限金融资产管理公司或重庆市内具有批量 收购金融企业不良资产资质的地方资产管理公司参与。目前重庆具有该资质的机构主要为华润渝康和重 庆富城。 上述债权由恒大地产集团提供担保，抵押物为永利置业及其关联公司持有的7038个车位，建筑面积达 25.27万㎡，以及2.09万㎡商业，分布在5个行政区域，其中3116个车位和0.48万㎡为在建工程抵押，其 余资产为产权抵押。也就是说，已经建成的抵押物包括3922个车位和1.61万㎡商业。 天眼查显示，重庆永利置业有限公司成立于2013年，是恒大地产集团重庆有限公司的全资子公司，法定 代表人为彭善荣。目前，彭善荣因涉及多起纠纷，已被列入失信被执行人名单并限制高消费。永利置业 曾开发两江新区恒大世纪城、恒大御府等项目。 此次民生银行重庆分行的行动并非孤例。近期，民生银行深圳分行也处置了一笔涉及恒大地产的债权， 总额高达2 ...

银行房产直售业务概况 - 多家银行正在开展房产直售业务，包括农业银行、建设银行、交通银行、兰州银行、吉林农商行等 [2] - 银行直售的房产大多为企业或个人贷款的抵押物，因借款人无法偿还贷款而形成不良债权 [2] - 与传统不良债权处置方式（如出售债权或法拍）相比，商业银行直售抵押房产可以最大限度地实现回收率 [7] 兰州农商行房产出售详情 - 兰州农商行在京东资产平台挂牌近200个房产标的进行竞价，价格从几万元到几亿元不等，涵盖住宅、商业及办公房产 [2] - 该批挂牌房产中起拍价过亿的有9个，价格最高的是位于天水市的471套商业用房，起拍价高达5.5亿元 [3] - 位于兰州的有4个房产标的，总起拍价超过12亿元 [3] - 该行在京东资产平台挂牌的房产标的共有720个，其中2025年新挂牌的有630个 [4] 各银行及农信系统出售规模 - 兰州银行2024年挂牌直售房产标的1130个，2025年挂牌数量达1779个 [4] - 农业银行2025年以来挂牌直售房产标的共有649个 [4] - 吉林银行挂牌出售房产标的2099个，天津银行1227个，中原银行521个，温州银行412个，大连银行226个，哈尔滨银行159个 [5] - 农信系统出售规模更大，广东农信系统自2024年8月以来挂牌房产标的12386个，四川农信系统自2024年11月以来出售标的达24821个 [6] - 辽宁农信系统累计挂牌11369个，贵州农信系统9539个，吉林农信系统2374个，福建农信系统623个 [7] 特定房产项目案例 - 兰州农商行在辽宁沈抚新区育才壹品小区有156个标的挂牌，起拍价均在20万元以内，最低约8万元，该行在该小区共有250多套房子，均为毛坯，平均售价2300元/平方米 [4][9] - 该行在海南澄迈景园悦海湾有140多套住宅和180多套商铺 [4] - 育才壹品小区房产源于开发商智峰地产欠兰州农商行本金合计约2.94亿元，经法院裁定强制执行金额共计4.6亿元 [9] 房产直售的市场表现与特点 - 银行直售房产成交率相对较低，但闹市区商业用房、城市核心区独立办公用房及稀缺住宅等类型较受欢迎 [10] - 银行直售房产价格普遍低于市场价，例如育才壹品小区二手房市场价3.3万元/平方米至4.6万元/平方米，而银行直售单价仅为2300元/平方米 [11] - 农业银行大连分行一套两居室首次挂牌单价超1万元/平方米，流拍后降至约7000元/平方米，而该小区历史成交价曾达1.6万元/平方米 [11] - 与法拍房相比，银行直售房购买风险相对较小，因银行风控体系已过滤大部分风险，且交易直接在买受人和银行之间进行 [12] 业务挑战与机遇 - 不良债权处置难度较大，折价率较高，债权回收率相对偏低，部分银行已专门设立不良资产处置部门 [2] - 从贷款违约到法院强制执行再到出售房产，一般需一到三年甚至更长时间，但在当前市场形势下，直售房产可提升债权回收率 [9] - 银行通过京东、阿里平台直售存在信息鸿沟，低能级城市的有效客户难以接触到挂牌信息 [13] - 有建议指出银行直售需加强与所在地中介机构合作以导流客户，但因担心纠纷及人手不足面临障碍 [14]

银行房产直售业务概况 - 多家银行正通过京东资产等平台开展房产直售业务，标的物主要为抵债资产，产权清晰且原有纠纷已处理完毕 [2] - 与大型银行和股份制银行相比，城商行、农商行及农信社等机构的房产直售规模更大 [2] - 银行直售房产主要来源于企业或个人贷款的抵押物，因借款人无法偿贷而形成不良债权，银行通过出售房产实现债权回收 [3] 主要银行直售规模与案例 - 兰州农商行在京东平台挂牌近200个房产标的，起拍价从几万元到数亿元不等，其中9个标的起拍价过亿，最高为天水市471套商业用房，起拍价达5.5亿元 [4] - 兰州农商行在辽宁沈抚新区育才壹品小区有156个标的，起拍价均在20万元以内，最低约8万元，该行在该小区共持有250多套清水房，平均售价2300元/平方米 [4] - 2025年兰州银行挂牌直售房产标的数量达1779个，农业银行有649个，吉林银行有2099个，天津银行有1227个 [4][5] - 农信系统直售规模显著，广东农信系统自2024年8月以来挂牌12386个标的，四川农信系统自2024年11月以来挂牌24821个标的 [5] 房产直售的驱动因素与比较优势 - 与传统不良债权处置方式（如打折出售债权或法拍）相比，银行直售抵押房产可以最大限度地提升债权回收率 [6] - 从贷款违约到房产直售完成过户通常需一至三年，尽管耗时较长，但在当前市场环境下，直售模式因能提升回收率而被更多采用 [8] - 银行直售房由银行直接出售，购买风险相对法拍房更小，银行专业风控体系已过滤大部分风险，交易为买受人与银行之间进行 [11] 市场接受度与成交特征 - 银行直售房产成交率普遍较低，但闹市区商业用房、城市核心区独立办公用房及稀缺资源住宅（如海南度假房产）较受欢迎 [9] - 银行直售房产价格优势明显，例如沈抚新区育才壹品小区二手房市场价在3.3万元/平方米至4.6万元/平方米，而银行直售单价仅为2300元/平方米 [10] - 尽管性价比高，但部分房产多次流拍，例如农业银行大连分行一套两居室起拍价从首次挂牌的单价超1万元/平方米降至7000元/平方米仍未成交 [10][11] 业务挑战与市场机遇 - 银行直售房与潜在购房者之间存在信息鸿沟，低能级城市的有效客户难以接触到挂牌信息 [12] - 有建议认为银行应与当地中介机构合作导流客户，但因担心纠纷及人手不足等问题，合作面临障碍 [12] - 在房地产市场较好的城市，抵债房较易处理，别墅等高端住宅也较受市场欢迎 [12]

恒大百亿不良债权处置 - "恒大系"12家公司不良债权被集中摆上货架进行招商，债权总额约113亿元，持有人均为长城资产北京市分公司 [1][3] - 不良资产项目遍布北京、天津、南昌、成都等多个一、二线城市，涵盖住宅、商业及文旅等多个类型项目 [1][3] - 北京不良债权案例：债务人北京恒房兴置业有限公司总债权13.87亿元（本金11.86亿元+利息逾2亿元），抵押物为"新御峰"用地及在建工程 [5] - 天津不良债权案例：成都津金江房地产开发有限公司总债权16.75亿元（本金14.8亿元+利息1.95亿元），抵押物包括5宗用地及多个小区房产 [5] - 天津另一笔不良债权：天津山水城投资有限公司总债权24.77亿元（本金13.66亿元+利息5894.4万元+其他权益10.52亿元），抵押物为1204套房产 [5] - 南昌不良债权案例：南昌恒富置业有限公司总债权6.04亿元（本金5.1亿元+利息9386.7万元），抵押物为12.3万平方米用地 [6] - 恒大地产集团自身也有一笔债权被处置，总额10.92亿元（本金9.59亿元+利息1.33亿元），抵押物为广州天河区25套房产 [6] 恒大清盘进展 - 中国恒大附属公司CEG Holdings已委任安迈顾问有限公司的Edward Simon Middleton及黄咏诗为共同及各别清盘人，委任于2025年4月28日生效 [1][8] - 5月12日公告所述的撤销转让申请将改由CEG清盘人及CEG Holdings清盘人处理 [1][8] - CEG持有恒大物业53.68亿股股份（占已发行股份总数约49.65%），清盘人认为临时清盘人委任令可保存集团资产以便变现 [8] - 中国香港高等法院已指示于2025年6月25日进行撤销转让申请的聆讯 [10] - 中国香港高等法院于4月17日作出关键裁决，明确仅法定债权人可参与清盘监督机构，排除经济权益持有者 [11] - 恒大清盘人已接管许家印名下持有私人飞机的离岸实体公司并将飞机挂牌出售，许家印多项境外资产被法庭冻结 [11] - 中国恒大集团及许家印被限制高消费，案件涉及2023年3月被强制执行的60.54亿余元 [11]