银行不良资产处置模式转变 - 行业正从将不良资产打包“甩卖”给资产管理公司的被动剥离模式，转向银行亲自下场以公开竞价方式直接处置不良抵押资产的主动盘活模式 [1] - 这场变革被视为银行资产管理逻辑的重塑，涉及从信贷风控到实物运营的转变 [1] 精细化处置的实践与案例 - 银行通过阿里资产、京东资产交易等互联网平台，对零散、琐碎甚至“另类”的抵债资产进行公开挂牌竞价 [3] - 处置资产范围广泛，案例包括：陕西镇巴农商行拍卖一套建筑面积158.44平方米的商品住房，当前价约为76.38万元，吸引超6000次围观 [3]；宁安市农村信用合作联社拍卖占地面积达96.2公顷的林地，起拍价171.9万元 [3]；内蒙古农商行宁城支行拍卖495箱瓶装白酒，起拍价格6.39万元 [4] - 行业推行“一物一策”，针对每一项抵债资产制定独立的评估、定价、营销和处置方案 [6] 精细化模式的优势 - 在资金回笼效率上，直售模式借助互联网平台直接面向海量C端买家，能大幅缩短资金回收周期，相比传统司法处置路径更高效 [4] - 在资产价值挖掘方面，精细化运营允许对资产进行整理、分类和信息透明披露，甚至探索租赁权拍卖等多元盘活方式，更能体现资产真实价值，避免“甩包袱”模式为求快速变现导致的大幅折价 [4] - 在风险控制层面，银行掌握主导权，可通过市场竞价发现价格，并通过清晰的产权状况提升交易安全性 [4] 面临的挑战与专业壁垒 - 传统银行员工擅长信贷风控，但缺乏评估林地价值、鉴定白酒真伪或营销工艺品等非金融类资产的专业能力 [6] - 银行面临法律与权属风险，部分抵债资产存在产权瑕疵等问题，易引发后续诉讼 [6] - 最大专业壁垒在于缺乏对非金融资产进行全生命周期管理的知识、经验和团队，具体体现在难以精准判断各类实物资产在市场中的实际可变现价值、不擅长对实物细节进行包装展示、以及缺乏有效触达细分受众的市场营销能力 [7] - 精细化运营通过分拆和包装手段提升资产溢价，但所需周期较长 [7] 未来趋势与驱动因素 - 行业预计银行精细化不良处置运营将逐渐成为主流，但不会完全取代传统模式，高价值易标准化资产（如一线城市房产）将由银行主导处置，低值分散专业化程度高的资产仍将沿用“资产管理公司合作+服务外包”模式 [8] - 转型的核心驱动力是银行在内生压力（如经济下行压力促使寻求更高处置效能以减轻对利润和资本金的侵蚀）和外部环境（如监管政策鼓励及互联网拍卖平台成熟）共同作用下的必然选择 [8] - 长期趋势是构建覆盖全链条的精细化运营体系，本质是银行业对资产管理和价值创造能力的深化，未来有望通过数据积累和生态合作形成更专业、更精细化的运营体系 [9]

银行房产直售业务概况 - 多家银行正在开展房产直售业务，包括农业银行、建设银行、交通银行、兰州银行、吉林农商行等 [2] - 银行直售的房产大多为企业或个人贷款的抵押物，因借款人无法偿还贷款而形成不良债权 [2] - 与传统不良债权处置方式（如出售债权或法拍）相比，商业银行直售抵押房产可以最大限度地实现回收率 [7] 兰州农商行房产出售详情 - 兰州农商行在京东资产平台挂牌近200个房产标的进行竞价，价格从几万元到几亿元不等，涵盖住宅、商业及办公房产 [2] - 该批挂牌房产中起拍价过亿的有9个，价格最高的是位于天水市的471套商业用房，起拍价高达5.5亿元 [3] - 位于兰州的有4个房产标的，总起拍价超过12亿元 [3] - 该行在京东资产平台挂牌的房产标的共有720个，其中2025年新挂牌的有630个 [4] 各银行及农信系统出售规模 - 兰州银行2024年挂牌直售房产标的1130个，2025年挂牌数量达1779个 [4] - 农业银行2025年以来挂牌直售房产标的共有649个 [4] - 吉林银行挂牌出售房产标的2099个，天津银行1227个，中原银行521个，温州银行412个，大连银行226个，哈尔滨银行159个 [5] - 农信系统出售规模更大，广东农信系统自2024年8月以来挂牌房产标的12386个，四川农信系统自2024年11月以来出售标的达24821个 [6] - 辽宁农信系统累计挂牌11369个，贵州农信系统9539个，吉林农信系统2374个，福建农信系统623个 [7] 特定房产项目案例 - 兰州农商行在辽宁沈抚新区育才壹品小区有156个标的挂牌，起拍价均在20万元以内，最低约8万元，该行在该小区共有250多套房子，均为毛坯，平均售价2300元/平方米 [4][9] - 该行在海南澄迈景园悦海湾有140多套住宅和180多套商铺 [4] - 育才壹品小区房产源于开发商智峰地产欠兰州农商行本金合计约2.94亿元，经法院裁定强制执行金额共计4.6亿元 [9] 房产直售的市场表现与特点 - 银行直售房产成交率相对较低，但闹市区商业用房、城市核心区独立办公用房及稀缺住宅等类型较受欢迎 [10] - 银行直售房产价格普遍低于市场价，例如育才壹品小区二手房市场价3.3万元/平方米至4.6万元/平方米，而银行直售单价仅为2300元/平方米 [11] - 农业银行大连分行一套两居室首次挂牌单价超1万元/平方米，流拍后降至约7000元/平方米，而该小区历史成交价曾达1.6万元/平方米 [11] - 与法拍房相比，银行直售房购买风险相对较小，因银行风控体系已过滤大部分风险，且交易直接在买受人和银行之间进行 [12] 业务挑战与机遇 - 不良债权处置难度较大，折价率较高，债权回收率相对偏低，部分银行已专门设立不良资产处置部门 [2] - 从贷款违约到法院强制执行再到出售房产，一般需一到三年甚至更长时间，但在当前市场形势下，直售房产可提升债权回收率 [9] - 银行通过京东、阿里平台直售存在信息鸿沟，低能级城市的有效客户难以接触到挂牌信息 [13] - 有建议指出银行直售需加强与所在地中介机构合作以导流客户，但因担心纠纷及人手不足面临障碍 [14]