行业发展趋势 - 中国长租行业在2011至2021年间经历了蓬勃发展的十年 [2] - 中国居住市场已全面进入存量时代，全国存量住房超过3.5亿套，其中房龄30年以上的房源占比超过27%且持续上升 [2] - 专业化住房租赁持续获得政策与市场的双重支持，超过60%的城市业主与租客首选以自如为代表的专业租赁平台 [6] 公司商业模式演进 - 公司于2011年首创C2B2C长租模式，通过产品、服务、科技一体化解决传统租赁市场的三大错配问题 [2] - 2021年公司全面推进从“省心租”向“增益租”的战略转型，为业主提供无差价、无空置期、按管理收益收费的专业资产管理模式 [2] - 增益租模式计划在2025年实现70%的规模占比 [2] 公司运营成果与能力 - 截至2021年10月，公司全国房源管理规模突破百万间，跻身世界前列 [2] - 公司业务遍及全球超5个国家、30余座城市、1300多个商圈及2.3万多个楼盘，服务近百万业主和超500万租客 [6] - 公司构建了覆盖全矩阵的品质居住产品体系、全周期租住服务能力、全面数智化的科技运营平台及万人团队作战机制 [6] 模式价值与行业影响 - 增益租模式帮助公司在规模、密度与质量三大维度上建立综合领先优势，成为实现行业可持续发展的核心 [3] - 该模式已成为清华经管学院、长江商学院及巴黎HEC商学院的课堂案例，标志着其成为中国机构化租赁的成功范式 [3] - 增益租模式被定义为行业应对存量周期、实现业主、租客、从业者三方共赢的有效路径 [6]

公司创立背景与模式创新 - 2011年公司创始人团队赴日本、美国考察学习成熟市场路径[1] - 公司计划将分散的个人出租房源产品化，从C2C模式转变为C2B2C模式[2] - 尽管美国同行认为该模式因管理成本高而难以成功，但创始团队坚持判断并上线首批房源，品牌定名为“自如”[3] 核心业务模式与行业变革 - 产品方面：将整套出租房源以间套形式释放，进行统一改造并标配家具家电，提升房源利用效率[4] - 服务方面：提供保洁、维修等租期服务，使租住品质可控稳定[5] - 科技方面：房源信息全面线上化，利用大数据与算法优化供需匹配，推动租赁服务精细化运营[5] - 公司模式改变了行业底层逻辑，使租房体验在一线及新一线城市像线上订酒店一样简单[5] 2021年模式转型：增益租 - 2021年公司决定推翻沿用10年的模式，全面向“增益租”转换，定位为资产管理公司[7] - 新模式将每位业主视为拥有酒店资产，公司像管理酒店一样规划房屋未来十年的出租方案[9] - 转型初期收房量从月均5000套骤降至213套，但随后市场下行证明转型正确性，使公司健康存活[10] - 目前公司运营房源中70%以上已切换至增益租模式[10] 增益租模式的价值与优势 - 公司通过专业管家在5-10年内持续服务维护房屋资产，帮助业主获得稳定且更好的收益[26] - 在商业模式上对标酒店、商业写字楼等成熟的大规模资产管理方式[27] - 新模式由房东承担翻新成本，公司根据管理效果收取相应费用[31] - 测算显示，与自行出租相比，交给公司管理五年内可为房东带来额外15%以上的收益[32] - 额外收益主要来源于平台通过优化空置期（如从45天缩短至30天）所创造的价值[33] 转型动因与行业影响 - 转型动因包括资产管理服务模式优于包租模式，以及为培养十年的团队增加压力和挑战[35] - 2021年的转型在后续市场环境下成为“救命的转变”，形成行业分水岭[35] - 公司旨在走出更长期、更稳健可持续的模式，第二次改变行业底层逻辑[37][38][39]