公司发展历程与模式创新 - 2011年公司创始人团队赴日美考察学习，计划将C2C租赁模式转变为C2B2C模式，尽管被美国同行认为不可能成功 [2] - 公司于2011年正式上线首批房源并确立品牌名，开启中国长租行业新纪元 [3] - 2021年公司决定推翻沿用10年的模式，全面向“增益租”转型，从包租模式转变为资产管理公司模式，转型首月收房量从月均5000套骤降至213套 [5] - 2021年后租赁市场下行，大量企业退出，公司因提前完成模式转型而保持健康发展，目前运营房源中70%以上已切换为增益租模式 [6][27] 商业模式核心要素 - 公司业务聚焦三大核心：产品上对分散房源进行统一改造并以间套形式出租，提升房源利用效率；服务上提供保洁维修等租期服务；科技上实现房源信息线上化及供需精准匹配 [4] - 公司定位为提供高品质居住产品和服务的科技公司，从创立第一天起就通过产品、服务和科技提升租住体验 [9][10] - 公司模式转型后，理论上将每位业主视为拥有酒店资产，像管理酒店一样为其规划未来十年的房屋出租策略 [5][16] - 在增益租模式下，翻新成本由房东承担，公司根据管理效果收取相应费用，测算显示同样一套房子在五年内交给公司出租可比自行出租为房东带来至少15%以上的额外收益 [21][22] 行业影响与价值创造 - 在公司创立前，传统租赁市场处于C2C模式，呈现散、乱、低效状态，公司通过引入B端价值推动行业向规模化、专业化阶段迈进 [4] - 公司通过减少房屋空置期来创造价值，例如将平均出租周期从45天缩短至30天，节省出的15天空置期是平台为房东带来额外收益的核心来源 [24] - 公司认为其价值在于在供给端和需求端之间进行产品化改造和包装，理解用户和房东需求，并通过服务保证资产在长周期内维持良好状态 [14] - 公司旨在对标酒店、商业写字楼等经历成熟周期的资产管理方式，致力于走出更长期、更稳健可持续的模式 [17][27][28]

公司创立背景与模式创新 - 2011年公司创始人团队赴日本、美国考察学习成熟市场路径[1] - 公司计划将分散的个人出租房源产品化，从C2C模式转变为C2B2C模式[2] - 尽管美国同行认为该模式因管理成本高而难以成功，但创始团队坚持判断并上线首批房源，品牌定名为“自如”[3] 核心业务模式与行业变革 - 产品方面：将整套出租房源以间套形式释放，进行统一改造并标配家具家电，提升房源利用效率[4] - 服务方面：提供保洁、维修等租期服务，使租住品质可控稳定[5] - 科技方面：房源信息全面线上化，利用大数据与算法优化供需匹配，推动租赁服务精细化运营[5] - 公司模式改变了行业底层逻辑，使租房体验在一线及新一线城市像线上订酒店一样简单[5] 2021年模式转型：增益租 - 2021年公司决定推翻沿用10年的模式，全面向“增益租”转换，定位为资产管理公司[7] - 新模式将每位业主视为拥有酒店资产，公司像管理酒店一样规划房屋未来十年的出租方案[9] - 转型初期收房量从月均5000套骤降至213套，但随后市场下行证明转型正确性，使公司健康存活[10] - 目前公司运营房源中70%以上已切换至增益租模式[10] 增益租模式的价值与优势 - 公司通过专业管家在5-10年内持续服务维护房屋资产，帮助业主获得稳定且更好的收益[26] - 在商业模式上对标酒店、商业写字楼等成熟的大规模资产管理方式[27] - 新模式由房东承担翻新成本，公司根据管理效果收取相应费用[31] - 测算显示，与自行出租相比，交给公司管理五年内可为房东带来额外15%以上的收益[32] - 额外收益主要来源于平台通过优化空置期（如从45天缩短至30天）所创造的价值[33] 转型动因与行业影响 - 转型动因包括资产管理服务模式优于包租模式，以及为培养十年的团队增加压力和挑战[35] - 2021年的转型在后续市场环境下成为“救命的转变”，形成行业分水岭[35] - 公司旨在走出更长期、更稳健可持续的模式，第二次改变行业底层逻辑[37][38][39]

行业背景与政策环境 - 中国租房人口规模突破2.6亿 租赁行业步入规范发展和品质升级新阶段 [1] - 《住房租赁条例》于9月15日施行 提出培育市场化专业化住房租赁企业 [1] - 条例支持企业盘活改造老旧厂房 商业办公用房等资产以增加租赁住房供给 [9] 市场挑战与需求 - 住房租赁市场面临房源挂牌量攀升 出租周期拉长 租金水平下行三重挑战 [4] - 47%房东认为租金下行是主要难题 超50%愿投入超一季度租金收益升级房源 [4] - 74%房东关注省心服务 43%曾遇房屋损坏或频繁退租问题 17%遇租客不良行为 [4] 企业模式创新 - 自如推出增益租模式 核心优势为有保底 无差价 收益分成 实现业主 租客与机构三方共赢 [4][5] - 该模式占比超50% 覆盖近百万间房源 通过装修改造和资产管理提升房源品质 [4][5] - 增益租以稳租金 稳打款 真安全 好省心特点契合行业稳健发展预期 [5] 产品与服务能力 - 自如以可租 可售 可自住为标准 推出全系列产品矩阵 提供一站式房屋资产升级方案 [7] - 构建4+1+6+1数智化体系 包括4大智控方式 1个智慧中枢网关 6大智能生态和一体化交付服务 [8] - 业务覆盖8个国家和地区 100多个城市 1300多个商圈 2.3万多个楼盘 成为最大机构化租赁平台 [10] 资产管理与存量激活 - 2024年自如资管盘活商办资产超15万平方米 总投资规模超15亿元 [9] - 上海晖盛自如寓案例 老旧商场改造后出租率达95%以上 资产收益显著提升 [9] - 与景顺房地产成立星耀如景合资公司 首个北京TOD项目投资12亿元 规划1500间保障性租赁住房 [10]