市场整体趋势 - 2025年5月30个重点城市二手房成交环比下降10%，与新房成交环比增长形成鲜明对比 [1] - 京沪深杭等热点城市二手房成交环比跌幅均在10%左右，市场呈现稳中有降态势 [1] - 刚需和高改需求呈现"两头翘"，而刚改、中改需求"塌陷"的特征 [3] 成交总价段分析 - 京沪深杭300-600万总价段成交占比显著回调，以上海为例，300-400万、400-500万、500-600万三个总价段成交占比同环比齐跌 [3] - 低总价段成交占比持续上升，深圳300万以内房源成交套数占比达34.4%，环比上升1.2pcts，同比上升6.0pcts [3] - 刚需客群仍是市场主力，京沪深杭低总价段成交套数占比均在50-60% [3] 成交面积段特征 - 北京上海80平以内小面积段成交占比持续下降，90-120平面积段成交占比同环比齐增 [5] - 深圳70平以下和80-90平面积段为成交主力且占比持续增长 [5] - 北京70平以下面积段成交占比35.7%，环比下降1.6pcts；上海39.9%，环比微降0.1pcts [6] 区域成交结构 - 成交占比环比增长的多为中等价值片区，如北京丰台区（环比+0.97pcts）、昌平区（+0.84pcts），上海浦东区（+0.16pcts） [8][10] - 深杭主力区域成交集中度下降，深圳南山区（环比-1.06pcts）、杭州余杭区（-1.68pcts）跌幅显著 [8][10] - 上海外围区域松江区（+0.24pcts）、奉贤区（+0.20pcts）成交占比结构性回升 [8][10] 价格走势 - 京深杭5月可比房价下跌项目占比环比增加，上海虽略有缩小但仍保持在56%高位 [12] - 刚需小区加速"以价换量"，京沪杭刚需小区房价下跌项目占比环比回升，其中北京上海超半数刚需小区价格下调 [16] - 高端小区受新增挂牌量不足影响，成交热度略有回落 [17] 后市展望 - 短期京沪深杭二手房市场将维持稳中有降态势，中高改小区成交取决于新增挂牌量和新房市场供应 [22] - 刚需盘以价格为导向，买方市场特征明显，购房者更注重性价比 [22] - 区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长，面临较大去化压力 [22]