市场整体趋势 - 2025年5月30个重点城市二手房成交环比下降10%，与新房成交环比增长形成鲜明对比 [1] - 京沪深杭等热点城市二手房成交环比跌幅均在10%左右，市场呈现稳中有降态势 [1] - 刚需和高改需求呈现"两头翘"，而刚改、中改需求"塌陷"的特征 [3] 成交总价段分析 - 京沪深杭300-600万总价段成交占比显著回调，以上海为例，300-400万、400-500万、500-600万三个总价段成交占比同环比齐跌 [3] - 低总价段成交占比持续上升，深圳300万以内房源成交套数占比达34.4%，环比上升1.2pcts，同比上升6.0pcts [3] - 刚需客群仍是市场主力，京沪深杭低总价段成交套数占比均在50-60% [3] 成交面积段特征 - 北京上海80平以内小面积段成交占比持续下降，90-120平面积段成交占比同环比齐增 [5] - 深圳70平以下和80-90平面积段为成交主力且占比持续增长 [5] - 北京70平以下面积段成交占比35.7%，环比下降1.6pcts；上海39.9%，环比微降0.1pcts [6] 区域成交结构 - 成交占比环比增长的多为中等价值片区，如北京丰台区（环比+0.97pcts）、昌平区（+0.84pcts），上海浦东区（+0.16pcts） [8][10] - 深杭主力区域成交集中度下降，深圳南山区（环比-1.06pcts）、杭州余杭区（-1.68pcts）跌幅显著 [8][10] - 上海外围区域松江区（+0.24pcts）、奉贤区（+0.20pcts）成交占比结构性回升 [8][10] 价格走势 - 京深杭5月可比房价下跌项目占比环比增加，上海虽略有缩小但仍保持在56%高位 [12] - 刚需小区加速"以价换量"，京沪杭刚需小区房价下跌项目占比环比回升，其中北京上海超半数刚需小区价格下调 [16] - 高端小区受新增挂牌量不足影响，成交热度略有回落 [17] 后市展望 - 短期京沪深杭二手房市场将维持稳中有降态势，中高改小区成交取决于新增挂牌量和新房市场供应 [22] - 刚需盘以价格为导向，买方市场特征明显，购房者更注重性价比 [22] - 区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长，面临较大去化压力 [22]

核心观点 - 2025年前2月上海、广州、深圳新房成交呈现"开门红"，累计同比增幅均超20%，但驱动因素各异[1][4] - 一线城市韧性较强，深圳前2月成交月均值已超2023年全年17%，市场显现筑底企稳迹象[4][5] - 三城成交结构分化明显：广州靠200万以下刚需驱动，深圳200-400万刚改需求增长显著，上海高端市场保持坚挺[6][7][8] - 区域分布显示次核心区成交占比提升，如上海杨浦区、广州越秀区、深圳坪山区增幅居前[12][13][14] 成交规模分析 - 上海前2月月均成交37.39万方，较2024年月均值下降37%，较2023年下降51%[5] - 广州前2月月均成交42.46万方，较2024年和2023年月均值分别下降36%和38%[5] - 深圳前2月月均成交37.47万方，较2024年下降8%，但较2023年增长23%[5] 总价段特征 - 上海1000-3000万高端住宅成交占比提升3.32pcts至22.79%，600-800万中改需求下降3.11pcts[7][8] - 深圳200-400万总价段占比增长3.76pcts至近30%，600-800万下降1.61pcts[7][8] - 广州200万以下刚需占比增长2.08pcts至37.51%，1000-3000万高端下降2.76pcts[7][8] 面积段特征 - 广州80-90平小户型占比增长1.26pcts至24.28%，刚需客群活跃[9][10][11] - 深圳100-120平中等面积段占比增长3pcts至22.75%，满足刚改"一步到位"需求[9][10][11] - 上海120-140平改善型占比增长4.15pcts，中高改需求旺盛[9][10][11] 区域分布特征 - 上海杨浦区成交占比增长2.01pcts至4.61%，闵行区下降1.35pcts[12][14] - 广州越秀区占比从0.43%飙升至2.78%，主要受君悦府项目集中供应带动[13][14] - 深圳坪山区占比增长1.31pcts至6.63%，光明区增长1.16pcts[12][14] 后市预判 - 上海新房成交修复程度取决于供给质量，尚未恢复至2023-2024年水平[15] - 深圳受益政策利好，刚需刚改需求仍有释放空间[15] - 广州成交增长受低基数影响，持续性有待观察[15]