核心观点 - 整体二手房市场成交规模预计将延续波动走势 市场呈现供过于求略有缓解但客户观望情绪加剧的局面 新增挂牌量同比持降 但房价下行对成交的刺激作用在递减 [14] 市场整体成交表现 - 2025年11月 30个重点城市二手房成交环比上升14% 累计同比增3% [2] 核心城市新增挂牌量分析 - 2025年11月 北京、上海、深圳、杭州四城新增挂牌总量环比微增1% 同比下降7% [4] - 城市间分化显著 仅北京环比增长9% 上海、深圳、杭州三城新增挂牌量同环比齐跌 其中深圳同比跌幅达11% [3][4] 新增挂牌房源总价段结构特征 - **低总价刚需房源（100万-300万元）**：在北京、深圳、杭州三城 业主挂牌积极性回升 新增挂牌量占比环比显著增长 显示低总价段业主抛售心理加剧 [6] - **中高总价改善房源（300万-600万元）**：在北京、上海、深圳、杭州四城 新增挂牌量占比普遍出现稳步回落 [6] - **高总价豪宅房源（1000万元以上）**：除上海外 北京、深圳、杭州的豪宅新增挂牌量占比稳中微降 显示中高改业主挂牌积极性略显不足 [6] - **特定城市与总价段**：上海600万-800万元中高改房源新增挂牌量占比出现阶段性回升 环比增长1.12个百分点 [7] 新增挂牌房源面积段结构特征 - **小面积段（70平方米以内）**：在四城新增挂牌套数占比普遍下降 [11] - **中等面积段（70-90平方米）**：在北京和深圳 该面积段新增挂牌套数占比增幅显著 环比涨幅均超过1个百分点 [11] - **较大面积段（120-140平方米）**：在上海和杭州 该面积段新增挂牌套数占比增幅显著 显示舒适型三房和紧凑型四房业主挂牌积极性稳步回升 [11] 后市预判与市场动态 - 当前业主呈现“以价换量”抛售心理 表现为总价段降级和面积段升级的特征 京深两地的低总价（100万-300万元）、中小面积（70-90平）刚需房源挂牌活跃度高 [14] - 市场供过于求情况因新增挂牌量同比持降而略有缓解 但自三季度以来 二手房价持续下行对成交量的刺激作用递减 刚需项目即便大幅让利 客户观望情绪仍在加剧 预计短期趋势将延续 [14]

整体市场成交趋势 - 2025年10月30个重点城市二手房成交规模环比下降11%，同比下降23% [2] - 累计同比增幅收窄至6% [2] - 预判整体二手房市场成交规模仍将延续波动走势 [1][12] 重点城市新增挂牌量变化 - 北京、上海、深圳、杭州四城10月新增挂牌总量环比下降9%，同比下降20% [4] - 北京新增挂牌15,602套，环比下降15%，同比下降20% [4][6] - 上海新增挂牌14,612套，环比下降4%，同比下降10% [4][6] - 深圳新增挂牌5,521套，环比下降17%，同比下降35% [4][6] - 杭州新增挂牌6,402套，环比微增6%，但同比下降26% [3][4][6] 分总价段挂牌结构特征 - 各城市小于100万元极致刚需总价段房源新增挂牌量占比环比持增，北京环比增0.05个百分点，上海环比增0.35个百分点，深圳环比增0.61个百分点，杭州环比增0.48个百分点 [6][8] - 北京、上海100-300万元总价段房源占比环比增幅显著，分别增长1.57个百分点和2.58个百分点 [6][8] - 京沪深600-3000万中高改总价段新增挂牌量占比稳步回落 [6] - 杭州300-600万中高改房源新增挂牌量占比稳中有增，而600万以上高改房源占比不升反降 [7][8] 分面积段挂牌结构特征 - 北京新增挂牌主要集中在50-70平和120-160平面积段，50-70平环比增0.90个百分点 [10][11] - 杭州新增挂牌集中在50-90平和100-140平面积段，70-90平环比增0.85个百分点，100-120平环比增0.75个百分点，120-140平环比增0.62个百分点 [10][11] - 上海环比上涨主要集中在90平以下小面积段，50平以下环比增0.68个百分点 [10][11] - 深圳环比上涨面积段区间较为分散，50平以上、90-120平、140-180平均出现不同幅度增长 [10]

整体市场成交趋势 - 预计整体二手房市场成交规模将延续波动走势 [1] - 2025年9月30个重点城市二手房成交环比下降1%，同比增长9%，增长动能放缓 [1] 核心城市新增挂牌量对比 - 北京、深圳新增二手挂牌套数同环比双增，上海同比涨幅超2成，仅杭州同环比齐跌，业主挂牌积极性稳步回落 [2][8] - 9月北京、上海、深圳、杭州四城新增挂牌量与8月基本持平 [2] - 杭州新增挂牌量同环比分别下降41%和12%，市场情绪相对谨慎 [8] 分城市总价段挂牌特征 - 北京小于300万元低总价段及600-3000万元中高改房源业主挂牌积极性回升，100-300万元房源是新增挂牌主力，占比超3成 [3] - 上海、深圳中高改业主活跃，9月总价500-600万元和800-3000万元房源占比显著回升 [3] - 杭州总价600万以内房源占比超8成，但集中度稳步下降，环比跌幅达1.77个百分点，而600-800万元和1000-3000万元高改房源占比稳中有增，环比分别上涨1.22和0.69个百分点 [3] - 北京100-300万元总价段房源占比33.69%，环比增长0.52个百分点 [5] - 上海100-300万元总价段房源占比40.29%，但环比下降0.65个百分点 [5] - 深圳28.44%的新增挂牌房源集中在100-300万元总价段，环比增长1.63个百分点 [5] - 杭州100-300万元总价段房源占比高达49.77%，但环比下降1.41个百分点 [5] 面积段挂牌特征 - 四城新增挂牌套数环比上涨主要集中在70平方米以下小面积段和120平方米以上大面积段，呈现"两头翘"特征 [7] - 北京、上海50平方米以下小面积段房源增幅显著，深圳、杭州50-70平方米面积段房源增幅显著 [7] - 京沪深杭大面积段户型均出现不同程度增长，京杭140平以上各面积段均环比上涨 [7] 后市预判与市场动态 - 整体二手房市场成交规模预判将延续波动走势，一方面新增挂牌量延续高位，供给加大，另一方面10月传统营销旺季新房市场优质新盘集中入市将分流部分高端客群需求 [8] - 刚需盘交易主要取决于业主让利幅度，因挂牌基数较大，若无显著价格优势，交易周期或将进一步拉长 [8]

市场整体成交趋势 - 2025年9月30个重点城市二手房成交规模环比下降1%，同比增长9%，增长动能放缓[2] - 整体二手房市场成交规模预计仍将延续波动走势[1][11] 重点城市新增挂牌量对比 - 北京、深圳新增二手挂牌套数实现同环比双增，上海同比涨幅超2成[3][4] - 杭州新增挂牌套数同环比齐跌，环比下降12%，同比下降41%，业主挂牌积极性稳步回落[3][4] - 9月北京、上海、深圳、杭州四城新增挂牌套数与8月基本持平，但城市间分化显著[4] 分城市总价段挂牌结构特征 - 北京小于300万元低总价段及600-3000万元中高改房源业主挂牌积极性回升，其中100-300万房源是新增挂牌主力，占比超3成[7] - 上海、深圳中高改业主较为活跃，9月总价500-600万元和800-3000万元房源占比显著回升[8] - 杭州总价600万以内房源占比超8成，但9月集中度环比下降1.77个百分点，而600-800万元和1000-3000万元高改房源占比稳中有增，环比分别上涨1.22和0.69个百分点[8] 分城市面积段挂牌结构特征 - 四城新增挂牌套数环比上涨主要集中在70平方米以下小面积段和120平方米以上大面积段，呈现"两头翘"特征[9][10] - 北京、上海50平方米以下"老破小"户型增幅显著，深圳、杭州50-70平方米户型增幅显著[10] - 京沪深杭大面积段户型均出现不同程度增长，京杭140平方米以上各面积段均环比上涨，此类房源多为四房及以上配置[10] 后市预判依据 - 新增挂牌量延续高位，市场供给加大[11] - 10月传统营销旺季新房市场优质产品力新盘集中入市，将分流部分高端客群需求[11] - 刚需盘交易周期可能进一步拉长，市区和远郊老破小将面临去化压力，主要取决于业主让利幅度[11]