房地产市场表现 - 4月房地产市场"小阳春"成色不足，市场分化加剧，二手房表现优于新房 [1] - 4月新房销售同环比均走弱，商品房成交面积同比增速为-2.9%，降幅较3月扩大1.4个百分点，环比降幅超过40% [3] - 4月新房销售均价同比下滑4.3%，降幅较3月扩大3.5个百分点 [3] - 18个样本城市4月二手房成交面积同比增长20.8%，环比下降7.3% [3] 城市分化情况 - 4月30大中城市商品房成交面积同比下滑12.1% [3] - 一线城市表现韧性，5月（1-25日）新房销售同比增速回升至20%以上 [3] - 二线及以下城市新房成交持续承压，同比增速尚未改善 [3] 租金回报率与市场稳定 - 4月百城租金回报率达到2.3%，与30年期国债收益率的利差较年初回升至42BP [3] - 当租金回报率提升至2.5%以上时，房地产市场有望实现量价稳态的长期稳定 [3] 二手房市场变化 - 1至4月，18个样本城市二手房成交占比达到59.0%，较2024年全年提高6.7个百分点 [3] - 预计到2026年一二季度，二手房成交占比或将突破70% [3] 库存情况 - 狭义库存仍处于高位，但广义库存已回落至2010年水平 [4] - 去化压力主要集中在存量现房，新增供给与存量现房间的替代关系或将缓解 [4] 城市企稳前景 - 一线城市的上海与深圳、二线城市中的成都、呼和浩特及南昌房地产市场具备率先企稳的条件 [4] - 杭州新房市场企稳信号明确，但二手房市场恢复仍需时间 [4]