公寓去化难题如何解决？ "备案价直接砍6折，还是南山区70年产权真公寓。"最近，深圳房产中介圈都在力推一个位于深圳核心 区域的商务公寓项目，"价格从'8字头'变成最低'4字头'，小面积户型的月租还能租到12000元。" 由于房企在价格上"割肉"，加上小户型单位在租赁市场颇受欢迎，一举拉高了投资回报率，部分商务公 寓租金回报率达3%至4%，超过目前5年期定期存款利率。据深圳贝壳研究院监测，深圳热租公寓楼盘 目前的租金回报率基本在3%以上，其中有6个楼盘的租金回报率超过4%。 记者走访时发现，部分投资者青睐核心地段的小户型公寓。南山区、福田区和罗湖区的商务公寓销售人 员告诉记者，小户型公寓适合投资客户，投入比较低，租金回报率高，所以成交相对活跃。 另一边，由于市场投资需求骤降，近年来商务公寓的供应规模已大幅收缩，许多城市已经停止审批公寓 式办公项目，深圳从2020年7月开始在全市范围内停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审 批，广州则在去年宣布在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批。 目前，许多城市都承受着公寓库存压力，将部分存量的公寓用作保障性住房，成为不少城市采用的方 法。去年，沈阳市房产局官方 ...

租金回报率整体趋势 - 5月中原城市租金回报率(CRI)报3.54%，环比上升0.06个百分点，创2011年12月后新高 [1] - CRI_Mass回报率报3.70%，环比升0.07个百分点，结束2连跌并创2012年1月后新高 [2] - CRI(中小型单位)回报率报3.66%，环比升0.07个百分点，创2011年11月后新高 [2] - CRI(大型单位)回报率报2.89%，按月升0.02个百分点，重返2012年2月水平 [2] 区域租金回报表现 - 九龙CRI_Mass回报率报3.73%，环比升0.13个百分点，为2011年11月后次高 [2] - 港岛CRI_Mass回报率报3.67%，环比升0.11个百分点，创2010年11月后逾14年新高 [2] - 新界西CRI_Mass回报率报3.73%，环比持平，重返2012年7月水平 [2] - 新界东CRI_Mass回报率报3.63%，环比跌0.02个百分点，连跌2个月 [2] 屋苑租金回报分布 - 143个成分屋苑中，133个回报率高于H按息(2.77%)，占比逾9成 [2] - 29个屋苑租金回报率达4%或以上，较4月增加7个 [2] - 高回报屋苑包括嘉辉花园(5.41%)、得宝花园(5.04%)、南丰新村(4.96%)等 [2] - 主要屋苑回报率：美孚新村(4.37%)、黄埔花园(4.05%)、沙田第一城(4.17%)等 [3] 市场驱动因素 - 港元拆息由近4%急跌至不足1%，H按息降至2.77%，为2022年7月后首次低于封顶息(3.5%) [1] - 租金回报率较H按息高0.77厘，供平过租现象重现 [1] - 新盘低价促销抑制二手楼价，租务成交活跃推动租金上升 [1] - 美联储三季度降息预期支撑CRI回报率维持高于H按息 [1]

深圳租房市场现状 - 暑期租赁需求集中释放 6月16日至7月15日深圳租房成交量创近六年同期新高 同比增长11 5% [1] - 通勤时间和租金是租客决策关键因素 热租楼盘成交周期延长至68天 租客成交周期67天 [1] - 上半年深圳商品房平均租金74 2元/平方米 同比微跌0 5% 环比持平 成交量同比增长4 1% [1] - 房源供应充足导致议价空间扩大至6 7% 同比提升0 3个百分点 [1] 公寓类房源表现 - 商务公寓租金回报率普遍超3% 6个楼盘回报率超过4% 显著高于普通住宅1 7%的水平 [2] - 公寓二手成交价低于住宅 但租金水平相当 核心区域公寓更受单身及小家庭青睐 [2] 租金回报率趋势 - 深圳租金回报率因房价下跌持续小幅上涨 当前达1 7% 高于国有大行一年期定存利率 [2] - 全国50城住宅平均租金2025年上半年累计下跌1 37% 一线城市表现稳健 [2] - 重点50城平均租金回报率较2023年初低点回升0 19个百分点 [2] 资产配置价值 - 商铺及写字楼租金回报率高于住宅 当前房产价格低位增加未来资产溢价概率 [2]

写字楼市场 - 香港写字楼租赁市场略见回稳，2025年下半年价格及租金将进一步下调 [1] - 2025年上半年核心地段优质写字楼租赁交投增加，中环尤为突出，整体空置率升至13.6%，但湾仔/铜锣湾及尖沙咀空置率分别降至9.5%及7.9% [1] - 上半年市场录得130,700平方呎正净吸纳量，主要由中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀成交推动 [1] - 金融、保险、地产及专业服务(FIREBS)行业占上半年总租赁成交量的57.5%，金融交易与资产管理公司尤其活跃 [2] - IPO活动增加刺激律师事务所和金融相关服务公司对核心地段办公空间需求，预计下半年新股市场活跃将支持写字楼需求增长 [2] 住宅市场 - 住宅物业租金受非本地专才及学生入境持续增加带动将进一步上涨 [1] - 楼价走势缺乏清晰方向，HIBOR下跌、股市上涨及印花税下调利好楼市，但地缘政治不确定性、负资产水平创22年新高及新盘以七折以上推售带来阻力 [2] - 2025年上半年二手市场交易量回升至约2万宗，但仍比2018至2024年平均水平低22% [2] - 截至3月底一手市场供应量约93,000个单位，预计需56.7个月消化库存，高于2015至2021年间51.3个月的平均值 [3] - 楼价或到2026年后期库存回落至健康水平才有望持续复苏 [3] - 人才签证计划首季共发出2.7万个签证，带动租赁需求并可能进一步刺激置业需求 [3] 商铺市场 - 商铺市场租赁活动预计保持活跃，但新供应持续增加导致优质商场空置率创新高 [1] - 截至6月底核心区街铺空置率维持在10.5%，优质商场空置率上升至10.5%新高 [3] - 核心购物区租赁交投活跃，业主更愿意在租赁条款上妥协以吸引租户 [3] - 2025年下半年即将竣工的新零售空间约60万平方呎，对优质商场空置率造成上行压力 [4] - 预计今年核心区街铺及优质商场租金将下降5%至10% [4]

租售比国际比较 - 中国一线城市当前租售比仅为1.5%-2%，显著低于国际水平[1] - 东京租售比5%-6.9%，纽约约6%，洛杉矶4%，伦敦5%[1] - 若按4%租售比标准，一线城市房价需下跌50%-60%[1] 中国租售比历史演变 - 深圳租金收益率从2004年10%持续下滑至2021年1%[2] - 2007年租金收益率7%对应房贷利率6.5%，2021年收益率1%对应利率5.5%[2] - 2025年预测租金收益率回升至1.5%对应利率3.5%[2] 土地政策与房价关系 - 2004年"831大限"后土地出让方式改为招拍挂，推动地价上涨40%[4] - 2007年房价年度涨幅超100%，四万亿政策刺激后继续大涨[4] - 城镇化率从2004年40%提升，房东/租客比例逆转[4] 中外持有成本差异 - 国内无房产税且维修基金低，持有成本较国外低2%-3%[2] - 国外500万房产年维修费12万+税5万，国内同价值房产仅1万维修费[12] - 美国房产税30%-50%用于社区服务，形成正向循环[16] 市场供需结构 - 国内购房文化导致租赁需求不足，房东数量远超租客[5] - 婚恋市场对房产的刚性需求维持购房意愿[5] - 房价下跌周期中租金调整滞后于房价[13] 杠杆套利机制 - 当租金回报率超过贷款利率1%时，7倍杠杆可产生9.4%年化收益[11] - 套利行为会快速收窄租金与利率差[11] - 当前2.4%贷款利率对应2.4%租金回报率形成平衡[11] 长期趋势判断 - 未来20年可能通过房价下跌30%+房产税1%+收入增长30%-50%实现租售比平衡[15] - 自动驾驶技术可能改变通勤模式，削弱租金上涨压力[16] - 文化观念转变是提升租售比的关键前提[6]

租赁市场需求 - 暑期租赁需求快速上涨 深圳罗湖区 龙岗区 福田区多个住宅小区和城中村租赁市场活跃 [1] - 深圳贝壳研究院数据显示 上半年深圳商品房平均租金为74 2元 平方米 同比微跌0 5% 环比持平 成交量同比增长4 1% [2] - 深圳租赁市场房源供应充足 议价空间加大 议价率为6 7% 同比扩大0 3% [2] - 租赁房源成交周期为68天 租客成交周期为67天 均较去年同期有所延长 [2] 租金回报率变化 - 深圳租金回报率呈现持续小幅上涨趋势 当前为1 7% [2] - 中指研究院报告显示 2025年上半年重点50城住宅平均租金累计下跌1 37% 一线城市表现较为稳健 [5] - 重点50城平均租金回报率比2023年初低点提高0 19个百分点 [5] 保障性租赁房源 - 深圳启动保障性租赁住房面向个人配租工作 改变以往主要面向企事业单位配租的方式 [4] - 深圳光明区房屋租赁平台正式上线 13家企业签约入驻 提供9000多套房源 [4] - 各地保租房筹集已达到一定规模 一大批新市民 青年人 农民工住房问题得到解决 [5] 租客行为变化 - 应届毕业生倾向于选择交通便捷但租金更低 居住面积更大的区域 [3] - 可供选择的租赁房源多样 包括保障性租赁房源 [3]

住房租赁市场进入旺季 - 暑期是传统租赁小高峰 深圳中介反映每日均有租单成交 租赁房源充足且选择多样 [2] - 一线城市租金表现稳健 重点城市上半年租金整体小幅波动调整 保障性租赁房源大量入市增加市场供给 [2] 租金回报率变化 - 深圳商品房平均租金74.2元/平方米 同比微跌0.5% 成交量同比增长4.1% 议价空间扩大至6.7% [4] - 租金回报率因房价下跌持续回升 当前深圳租金回报率达1.7% 租客成交周期延长至67天 房源竞争加剧 [4][7] 保障性租赁房源影响 - 深圳保租房放宽申请条件 面向个人家庭配租比例提升 打破企事业单位优先壁垒 [9] - 官方租赁平台加速落地 如深圳光明区平台已入驻13家企业 提供超9000套房源 覆盖全街道 [9] - 全国50城住宅平均租金累计下跌1.37% 但一线城市稳健 保租房筹集规模显著缓解新市民住房问题 [9]

核心观点 - 金融市场利率调整促使居民资产配置转向房地产投资，深圳等地商务公寓因租金回报率超4%吸引投资者 [1][3] - 深圳部分商务公寓租金回报率已超过首套房商贷利率，实现"以租养贷"，住宅租金回报率普遍高于5年期存款利率 [3][6] - 香港楼市因税费调整刺激低价物业成交回暖，400万港元以下物业成交量创2016年以来新高，租金回报率优势吸引深圳购房者 [8] - 一线城市租金回报率与存贷款利率差距收窄，上海、深圳房地产市场或率先企稳，但需关注租金下跌及空置期风险 [10] 存贷利率与租金回报率对比 - 5年期LPR降至3.5%，存款利率进入"1时代"，深圳商务公寓租金回报率超4%显著高于定期存款收益 [1][3] - 深圳14个二手热租商务公寓项目租金回报率超首套房商贷利率，5个项目超公寓商贷利率 [3] - 深圳二手住宅小区租金回报率全部超过国有大行5年期存款利率 [3] - 美联物业指出商铺、写字楼租金回报率更高，当前房价低位增加资产溢价概率 [6] 深圳商务公寓市场动态 - 龙岗区66万元公寓月租2500元以上，开发商主推"以租养贷"概念，小户型低总价公寓成投资客首选 [1][4] - 福田梅林、龙岗粤宝片区商务公寓因位置优势吸引分散投资需求，去化速度加快 [4] 香港楼市趋势 - 香港400万港元以下物业成交量同比显著增长，年内达1164套创8年新高 [8] - 香港北角物业年租金回报率近4%，高于深圳同价位房源，"撤辣"政策降低交易税负 [8] - 香港一手住宅成交7439套，较2023年下半年增长7.3%，为2021年下半年以来峰值 [8] 租金回报率区域分析 - 4月北上广深租金回报率分别为1.49%、1.68%、1.63%、1.49%，上海、深圳或率先企稳 [10] - 部分城市房源租金回报率与存款利率差距收窄，但需警惕租金持续下跌及换租空置期风险 [10]

深圳公寓市场投资趋势 - 深圳龙岗区商务公寓项目以66万元总价和月租2500元以上为卖点 租金回报率超过4% 显著高于银行存款利率 [1] - 开发商主推"以租养贷"概念 多个公寓项目强调4%以上租金回报率 超越当前3 5%的5年期LPR和"1时代"的存款利率 [1] - 深圳贝壳研究院数据显示 前5个月有14个二手热租商务公寓租金回报率超过首套房商贷利率 5个项目超过公寓商贷利率 [2] 香港楼市动态 - 香港400万港元以下物业成交量显著增长 受交易税费调整刺激 今年以来成交1164套 创2016年以来新高 [4] - 香港一手住宅成交达7439套 较2023年下半年增长7 3% 为2021年下半年以来最高水平 [4] - 深圳购房者赴港置业动机包括4%的年租金回报率 以及"撤辣"后税负减轻的优势 [4] 租金回报率比较 - 北上广深4月租金回报率分别为1 49% 1 68% 1 63% 1 49% 深圳二手热租住宅小区回报率全部超过国有大行5年期存款利率 [2][6] - 美联物业指出 深圳普通住宅租金回报率已高于一年期定存利率 商铺和写字楼回报率更高 [3] - 中指研究院认为 上海和深圳因租金回报率 二手房成交占比等指标 有望率先企稳 [6] 市场供需与策略 - 深圳福田梅林和龙岗粤宝片区商务公寓热销 总价低的小户型吸引追求租金回报或分散投资的客群 [3] - 行业观察显示 降息对楼市推动多为短期交易利好 长期效应需依赖供需关系 房价走势等综合因素优化 [6] - 广东省住房政策研究中心指出 部分房源因房价下调导致租金回报率上涨 但需考虑租金持续下跌和空置期风险 [6]

毕业生租房趋势 - 二线城市一室套均租金占月收入比例低于20%，显著低于北京28%和上海26%的占比 [1] - 应届生普遍设立"20%警戒线"，将租房预算控制在月薪20%以内 [4][5] - 部分毕业生因一线城市租金过高转向新一线或二线城市如苏州、南京 [4][7] 城市租金数据变化 - 2025年对比2022年，北上广深平均挂牌租金下跌，深圳跌幅超10%，西安和成都分别上涨2.6%和6.6% [10] - 一线城市1001-2500元/月/套房源需求占比达35%-40%，低价和高价房源需求下降 [10] - 二线城市租金需求分化：杭州2500元以上房源需求上升，南京1001-1500元房源需求上涨4.6% [10] 区域租金表现 - 上海核心区黄浦、虹口租金涨超8%，深圳龙华、广州白云等产业区涨超6% [11] - 成都核心区锦江、武侯、青羊租金涨超15%，西安核心区未央、雁塔涨超11% [11] - 成都高新区和西安浐灞产业区租金均涨近15% [11] 租赁市场供需与政策 - 杭州市政府新增500套"青荷驿站"房源，提供7天免费住宿吸引求职青年 [12] - 保障性租赁住房政策扩充房源供给，抑制租金过快上涨 [20] - 核心一二线城市通过租房补贴、人才公寓等措施减轻人才居住压力 [21] 租金与城市经济关联 - 租金涨幅近似名义GDP涨幅，反映经济增长活力和消费能力 [19] - 一线城市租金下行与经济状况及收入水平下降相关，二线城市租金上涨因基础水平较低 [24] - 租售比未来或成为投资性购房的重要指标，当前刚需购房仍为主流 [25]