核心观点 - 中国实体商业正经历由人口代际更迭驱动的结构性变迁，80后作为支撑购物中心黄金期的主力消费群体正逐渐淡出，而95/00后新兴客群的消费习惯和需求特征将重塑行业形态 [1][8][31] - 未来十年25-45岁主流消费客群规模预计减少超6000万人，其中年轻时尚客群减少超5000万人，直接冲击传统购物中心模式 [10] - 实体商业将进入以存量改造、非标化、社区化为特征的"文艺复兴"阶段，购物中心面临卖场化转型，而百货和非标商业将迎来新机遇 [15][17][30] 80后客群与购物中心黄金期 - 80后（广义含70末90初）约2.5亿人口是过去15年购物中心业态轮动的核心驱动力，其人生阶段（单身、成家、育儿、健康管理）直接对应商业热点变迁 [5][7] - 2010-2015年快时尚占比达50%-60%，2015年后餐饮占比提升至30%，2018年儿童业态爆发，2020年转向美妆与运动消费 [5] - 该群体具备人口规模、收入水平与消费意愿三重优势，支撑了购物中心"一站式生活"模式的长周期发展 [7] 95/00后客群特征与需求变化 - 新世代消费标签为"自我、社交、松弛"，注重情绪价值付费，对物质消费精打细算但愿为情感属性买单 [11] - 作为移动互联网原生代，他们渴望真实感与人情味，更依赖小社群社交，对标准化购物中心需求弱化 [11][12] - 热门消费场景（脱口秀、livehouse、市集、小众展会）多起源于商场外部，新兴品牌如泡泡玛特优先通过街边店或线上渠道崛起 [12][14] 实体商业未来形态演变 - 购物中心将向"卖场化"退化：服务半径收缩至社区，刚需业态（家庭消费、生活服务）占比提升，时尚品牌减少，折扣集合店增加 [18][19] - 百货业通过非标化改造重生：依托小体量、交通便利性转型为年轻社交中心或细分时尚场所，案例包括北京友谊商店、上海百联TX淮海 [21][23][24] - 非标商业呈现标准化趋势：业态组合趋同（开放式空间、餐酒吧、非连锁咖啡、户外零售等），当项目规模扩大时难以维持独特性 [25][27] 行业转型驱动因素 - 人口结构变化是根本变量：2025年出生人口可能跌破900万，同时80后步入45岁边缘，消费主力交接加速 [1][8] - 宏观环境推动存量改造：经济增长平稳化、电商渗透见顶、地产开发放缓，促使商圈从多中心向中心化回归 [15] - 消费理念向"第五消费时代"演进：特征表现为慢、小、社交、可持续等7个"S"，但需结合本土需求创新而非照搬国外模式 [33][34]