核心财务表现 - 上半年营业收入587.5亿元 同比增长25.4% [1] - 商业投资与资产管理组成的运营业务收入70.1亿元 同比增长2.5% [2] - 商业租金收入55.0亿元 同比增长4.9% [1] 商业运营规模 - 累计运营商场89座 覆盖24个高能级城市 [1][2] - 运营总建筑面积943万平方米 [2] - 合作品牌超7300家 其中战略品牌超400家 [2] 运营效率指标 - 商场平均出租率保持97%高位 [1] - 上半年日均客流同比增长11% 营业额同比增长17% [2] - 春节期间营业额18.8亿元 日均客流同比上升18% [3] 场景创新与营销策略 - 通过天街庙会、非遗文化展示等打造沉浸式消费场景 [3] - 重庆公园天街冰雪主题带动日均客流同比增长64% [3] - 天街欢抢节期间营业额19.6亿元 日均同比提升49.7% [4] 产品体系与升级策略 - 采用MALL、MALL+街区等多元产品形态 [6] - 实施"一店一策"经营策略 紧抓首店经济机遇 [6] - 重庆北城天街改造后引入超100家头部品牌矩阵 [7] 未来发展计划 - 下半年预计新开约10座商场 [1][2] - 将通过新商业空间迭代迈进"百MALL"时代 [2] - 南宁青秀天街开业三天营业额近2800万元 [6]

商业运营表现 - 截至上半年已开业商场89座 总建筑面积943万平方米（含车位1256万平方米）[1] - 上半年租金收入55.0亿元 同比增长4.9%[1] - 整体出租率达到96.8%[1] 未来发展规划 - 下半年计划新开10个商业项目[1] - 2026年及2027年每年计划新开业约十个项目[1] - 对重点项目进行空间改造和升级 预计调改完成后将产生更大增量支撑商业航道发展[1]

公司业绩表现 - 上半年地产开发合同销售金额350.1亿元 [1] - 营业收入同比增长25.4%至587.5亿元 [1] - 公司拥有人应占溢利32.2亿元 [1] - 运营及服务业务收入132.7亿元创历史新高 占营业收入比重22.6% [2] - 经营性业务毛利率超过50% 成为利润主要贡献源 [3] 业务板块详情 - 运营业务不含税租金收入70.1亿元 同比增长2.5% [2] - 商业投资航道租金收入55.0亿元 同比增长4.9% 出租率97% [2] - 资产管理航道收入15.1亿元 冠寓长租公寓开业12.7万间 整体出租率95.6% 租金收入12.4亿元 [2] - 服务业务不含税收入62.6亿元 [2] - 物业管理总收入55.3亿元 管理项目约2200个 在管面积约4亿平方米 外拓占比约60% [3] - 代建业务营业收入7.0亿元 同比增长65% 新增代建面积852万平方米 代建销售额84亿元 交付面积122万平方米 [3] 财务健康状况 - 综合借贷总额1698亿元 较上年末下降65.3亿元 [3] - 在手现金446.7亿元 [3] - 净负债率51.2% 现金短债倍数1.74倍 剔除预收款后资产负债率56.1% 保持"三道红线"绿档 [3] - 平均融资成本降至3.58% 平均合同借贷年期延长至10.95年 [3] - 年内累计兑付债券本息约145亿元 已无到期债券 [3] - 预计2026年偿还约200亿元 未来每年减少约100亿元 目标稳定在1000亿元左右 [4] 战略转型成果 - 三年半时间降低有息负债600亿元 其中今年底计划再降200亿元 [4] - 通过经营性现金流压降负债及经营性物业贷置换信用债两大战略实现债务优化 [4] - 运营及服务业务构成的"1+4航道"模式成为业绩增长稳压器 [3]

交通枢纽客流量 - 2025年上半年虹桥机场累计旅客吞吐量2461.2万人次，位列全国第八 [2] - 虹桥火车站客流量1016.6万人次，位列全国第三 [2] - 拖行李箱客群约占虹桥商圈断面客流总量的10% [4] 客群结构与消费特征 - 调研显示70%受访者居住或工作在虹桥商务区及周边青浦、松江、嘉定等区域 [2] - 虹桥天地外地客群占比40%，其中长三角商旅客注重行李寄存和支付便利性，跨城消费者偏好首店经济和主题市集 [5] - 非入境游客中68%居住于虹桥商务区扩区范围（含闵行中部、青浦、嘉定江桥） [5] - 虹桥天地客群中60%为周边家庭客群和高端办公人群 [7] - 虹桥天地南区72%拖箱者消费餐饮，64%通过该区域打车离开 [13] 商业空间运营表现 - 虹桥天地南区与高铁站无缝衔接，拖箱客群分布至6层业态区，但未外溢至龙湖天街 [15] - 龙湖天街购物中心3层及以上空置率较高，夜间街区外摆区人气较旺 [15][19] - 龙湖天街与虹桥天地连接通廊仅具联通功能，实际导流效果有限 [17] 交通动线与消费联动 - 高铁站P9-P10停车场打车定位困难，申虹路停车不便，部分乘客转向虹桥天地南区舟虹路打车 [20] - 从虹桥天地南区打车15分钟可覆盖徐泾、华漕、江桥和七宝，30分钟可覆盖嘉定新城、松江及青浦1/3区域 [22][24] - 枢纽内打车易遭拒载，外围打车便利度更高，促使部分乘客选择"消费+打车"模式 [20][24] 商圈发展规划 - 虹桥商圈被列入上海市级"八大商圈"，重点优化枢纽与商圈联动 [2] - 商圈通过引入只二透明仓、多抓鱼循环商店等目的型业态强化特色 [26][28] - 计划新增上海特色手信集合店，提升对年轻客群吸引力 [26] - 需优化龙湖天街与虹桥天地间通廊设计，引导客流动线并降低高空置率 [24]

核心观点 - 龙湖集团通过稳健的经营策略、强大的产品力和合理的土地成本 在成都房地产市场保持竞争优势 新获取的锦江区地块具备较高价值潜力 [1][6][9] - 公司已从高杠杆模式转向以经营性现金流为主的稳健运营模式 商业和代建业务成为重要现金流来源 债务压力显著减轻 [1][8][9] 土地获取详情 - 通过子公司成都辰琨置业以楼面价1.42万元/平米获取锦江区15亩住宅用地 容积率2.5 土地性质为二类城镇住宅用地 [1][2] - 地块位于锦江区三环内川师板块 毗邻东客站区域 具备交通便利性和教育资源优势 [3][6] 土地价值分析 - 地块价格显著低于区域平均水平：锦江区住宅楼面价普遍超2万元/平米 核心区域达3-4万元/平米 周边2024年以来成交地块平均楼面价约2万元/平米 [4][5] - 较低地价预留未来价值空间：避免房价被地价透支 有利于产品价值挖掘和市场竞争力提升 [1][6] 业务运营表现 - 商业业务持续增长：2025年上半年成都地区商业总营业额52.3亿元（同比增长21.5%） 日均客流60.1万人次（同比增长13.6%） [8] - 住宅项目销售强劲：龙湖泊萃首开1小时销售2.5亿元 龙湖天玺首开销售4亿元 [9] - 经营性收入创新高：2025年1-6月集团经营性收入141.5亿元（含税） 实现半年历史新高 [9] 财务稳健性 - 债务结构优化：2025年后信用融资余额仅100多亿元 分散在6-7年内到期 债务压力显著减轻 [9] - 现金流模式转型：经营性业务持续增长提供稳定现金流 支持公司穿越行业周期 [1][9] 产品与品牌优势 - 产品竞争力获市场验证：前期产品叫好叫座 后期物业保障二手房价值 多个代建项目热销 [1][8] - 品牌影响力深化：在成都运营超20年 拥有11座天街商业体 2025年将新增驿都天街 [8]

龙湖天街杭州萧山项目 - 龙湖集团与萧山经开区国控集团联合打造首个商业综合体项目，首次将天街品牌引入萧山 [1] - 项目商业体量达9.7万平方米，预计2029年开业，采用品牌授权开发运营模式 [1] 领展房产基金高管变动 - 行政总裁王国龙将于2026年6月底前退任，董事会启动继任者甄选程序 [1] - 王国龙任职16年，退任后将协助公司过渡，同时卸任执行董事职务 [1] 北京电影消费促进活动 - 暑期国庆惠民观影活动覆盖270余家影院，总惠民金额超1000万元 [1] - 活动包含限时特惠、购票立减等四大措施，政府与市场主体联合投入 [1] 海南自贸港封关政策影响 - 中国中免A股涨停价达70.84元/股，港股单日涨幅超19%，创2024年10月以来新高 [1] - 海南自贸区概念股集体爆发，康芝药业等多股涨停，封关时间确定为2025年12月18日 [1] 世联行人事变动 - 董事薛文因个人原因辞职，原定任期至2025年12月，未持有公司股份 [2] 泰禾大厦资产处置 - 上海泰禾大厦以6.597亿元成交，评估价9.424亿元，折合地上单价36098元/平方米 [3] - 买家为上海舜晟建设集团，物业位于内环核心区，毗邻上海火车站及地铁枢纽 [3]

城市发展与商业格局重塑 - 杭州通过G20峰会和亚运会累计吸引全球媒体曝光超百亿次，推动城市国际知名度跃升[1] - 2015-2024年杭州GDP从1万亿元增长至21860亿元，十年增长117.4%[2] - 地铁运营里程从80多公里增至500多公里，形成多中心商圈格局[2] - 后亚运时代场馆转型为"赛演经济+城市生活"综合体，未来科技城建设高铁新城[1] 商业地产规模扩张 - 购物中心存量从2015年338.18万方增至2024年1345.15万方，增长近3倍[2] - 购物中心数量从36家扩张至149家[2] - 2017年商业地产新增供应达173.59万平方米峰值，同比激增44%[4] - 2024年人均购物中心面积1.08㎡/人，全国排名第5[4] 本土商业巨头表现 - 杭州大厦2021年销售破百亿，成为浙江首家百亿级商场[7] - in银泰商业全国在管项目32个，年客流超3亿人次，销售额350亿元[8] - 杭州湖滨银泰in77 2023年客流8500万人次，销售额破百亿[10] - 银泰百货数字化转型升级，首创"INTIME365会员"和喵街APP[12] 外来商业势力布局 - 龙湖在杭州已布局14个天街项目，另有5座在筹备[19][20] - 华润万象生活形成完整产品矩阵，杭州万象城2024年销售额破百亿[21] - 印力西溪印象城入选首批公募REITs，2024年销售额37.59亿元[23] - 港资企业恒隆、新鸿基、新世界等豪掷数百亿布局高端商业[28][30][31] 特色商业与创新模式 - 非标商业如杭州天目里、玉鸟集成网红打卡地[32] - 2023年杭州数字经济核心产业营收18737亿元，全国第一[32] - 银泰百货通过直播吸引90%新客，遥望科技打造遥望X27主题公园[32][33] - 商业与直播经济深度融合，探索"线上直播+线下商场"新模式[33]

行业趋势 - 5月全国集中式商业项目开业49个，商业建筑面积超368万㎡，数量、体量环比4月分别增长4.5倍及3.8倍，同比2024年5月分别增长13.95%、16.76%，创近三年同期新高 [1][2] - "五一"黄金周带动开业潮，5月1日当天开业25个项目占全月总量一半以上，存量改造项目10个占比20% [2] - 连锁商管企业主导近30个项目开业，包括华润万象生活、万达商管、龙湖等10余家头部企业，京东MALL加速布局二季度连开6店 [9][10] - 连锁产品线项目占比近半，中海商业推出"巷"系产品线首秀北京中海大吉巷，定位融合在地文化的策展型商业 [11] 区域分布 - 华东区、华南区、华北区开业量居前三，北京以4个项目居城市榜首，广州3个次之 [5] - 高线级城市开业活跃度达64%，其中二线城市占比25%，厦门、青岛等5城各有2个项目开业 [7] - 低线级城市占比36%，四线城市占16%分布在泰州、拉萨等8城 [7] 业态创新 - 城市更新项目聚焦文化DNA植入，北京中海大吉巷保留胡同肌理及文物建筑，首创合院式街区 [15][16][17] - "文旅+"商业分休闲度假型与历史文化型，宁波前湾盛世里文旅·奥特莱斯以唐式建筑融合现代商业 [24][26] - "体育+"商业崛起，沈阳环球港动感城打造7大体育主题生态，含东北最高室内攀岩墙等设施 [30][31] - POD商业融合公园生态，南京玄武招商花园城整合3.6万㎡生态公园打造天文主题MALL [34][36] - "24小时社交场"拓展夜经济，厦门和美天地构建"白+黑"消费生态圈 [38][39] - 二次元主题成存量改造突破口，大连奥电未来城转型东北首个全业态二次元综合体 [42]

大宗交易市场动态 - 博裕五期美元基金收购北京华联(SKP)百货有限公司股权案于5月19日获无条件批准，交易后博裕基金关联方间接持有42%-45%股权，与Radiance公司共同控制北京SKP [1][8][9] - 大连万达商业管理集团旗下53座万达广场在2025年发生股权变更，其中1-2月5座广场被坤华股权投资接手，交易金额约35-40亿元 [2][3] - 5月26日太盟、腾讯等机构通过合营企业收购大连万达商业48家目标公司100%股权，涉及48座万达广场，总商业面积超788.26万㎡ [3][4][5] 商业项目交易案例 - 扬州Y-MSD项目以25.93亿元转让给天津泰达资产运营管理公司，项目商业面积11.17万㎡将引入银泰商业江苏首店 [10][12] - 加拿大养老金计划投资委员会将龙湖集团4个天街项目49%权益以12.03亿元出售给大家保险集团关联公司 [13][15] - 上海城隍庙广场项目经多次流拍后以12.09亿元成交，雅荷国际文化广场地块经6次法拍后以底价约3亿元成交 [18][20] 存量物业收并购 - 青岛中建幸孚MALL和济南中建幸福MALL被众合和美投资及历城城发集团收购，建筑面积分别为6.3万㎡和4.5万㎡ [21][22][23] - 青岛世茂52+购物中心以3.04亿元被青岛红投城市运营管理公司收购 [23] - 百联股份拟1元收购长沙乐和城60%股权，华润万象生活拟3-4亿元出售上海南翔五彩城，象屿集团拟收购仙乐斯广场98.68%股权 [25] 商业资产证券化 - 中金中国绿发商业REIT获批，底层资产为济南领秀城贵和购物中心，华夏凯德商业资产REIT和中金唯品会奥特莱斯REIT处于申报阶段 [27] - 商业项目通过证券化渠道释放价值，优质资产可构建现金流护城河并实现资产增值 [29]