政策背景与目标 - 利用地方政府专项债券支持回收闲置土地和收购存量商品房用作保障性住房被视为破解房地产库存困局的新思路 [1] 实施进展与数据 - 截至9月3日全国已落地537个专项债收储项目 [1] - 专项债使用规模为1466亿元 [1] - 用于收购存量商品房的债券项目只有18个比重不足4% [1] 实施难点 - 总体进展缓慢受制于定价机制与收益率平衡等难点 [1] 地方创新实践 - 部分城市推行肥瘦搭配资产组合模式 [1] - 部分城市建立收储绿色通道 [1] 专家建议 - 可考虑通过超长期特别国债支持收储 [1] - 建议优化债贷组合 [1] - 建议完善保障房REITs发行以优化收储的融资和退出机制 [1]

专项债支持保障房收储政策进展 - 全国已落地537个专项债收储项目 专项债使用规模1466亿元 其中收购存量商品房项目仅18个占比不足4% [1] 定价机制探索 - 重置成本法被西安 福州等城市采用 保障房配售价格锚定同地段商品房价格5折左右 [2] - 市场比较法被杭州 广州等城市采用 按市场价或"土地成本+建安成本"定价 [2] - 两类定价机制均存在弊端 重置成本法难以覆盖房企债务 市场比较法与保障房配售价格限制产生冲突 [3] - 专家建议采用"区间定价+动态调整"模式 参考近期均价设置浮动区间 [3] 收益率提升路径 - 重点50城租金回报率仅2.06% 低于地方政府专项债平均发行利率2.29% [4] - 浙江部分项目通过配套商业租赁和停车位收费 使综合收益率提升至3%以上 [4] - 杭州上城区项目通过引入专业运营商 采用"基础租金+增值服务分成"模式 [4] - 跨区域"肥瘦搭配"模式将核心区高收益保障房与周边县域项目整合 提升整体收益率 [5] 融资机制创新 - 建议建立"特别国债+专项债+再贷款"多维融资机制 发行30年期特别国债作为主要资金 [6] - 提出"债贷组合"优化思路 专项债用于项目资本金 配合央行低成本贷款补充债务资金 [7] - 建议给予地方政府调整收购比例权限 结合存量土地资源运用与市场稳定两大战略任务 [7] 资产退出机制 - 大力发展保障房REITs 优化发行条件 适当降低出租率和收益率门槛 [6] - 通过REITs实现资金退出 解决地方政府"不敢收 收不起"困境 [6]