行业现状 - 2025年房地产行业正式进入去库存新阶段，全国土地成交规模连续4年维持-20%负增长，宅地出让建筑面积已低于新房成交规模[1] - 2025年4月狭义库存规模较2024年9月高点下降约9%，但广义库存规模仍处高位且小幅上升0.7%[2] - 全国313个城市发布存量住宅用地规模清单，27个典型城市存量住宅用地合计4.4万公顷，其中商品住宅用地占比84%[4][5] 库存结构 - 27个典型城市存量商品住宅用地3.7万公顷中已售部分仅43.3%，未售潜在库存2.2万公顷占比49%，其中未动工0.9万公顷占比20%[5][6] - 重庆存量用地规模达2286公顷居首，天津、广州、成都、郑州、沈阳、长春、常州等城市存量规模超1000公顷[9] - 福州、惠州、东莞、珠海、常州等城市未售理论库存占比超70%，其中福州达92%[10] 城市分化 - 高库存压力城市（消化周期>5年）：常州未动工土地772公顷理论去化周期近9年，重庆已动工库存消化周期5.3年[13] - 中等库存压力城市（消化周期3-5年）：南京未动工土地消化周期2.7年，江北新区等重点板块库存积压[15] - 低库存压力城市（消化周期<3年）：上海、北京、杭州、成都等城市供求关系健康[16] 专项债收储 - 2025年171城通过专项债收储盘活宅地6565公顷，等效加速去库存54%，郑州等城市广义库存周期缩短超1年[25][28] - 专项债收储向三四线倾斜占比84%，漳州、郑州、昆明等城市广义库存消化周期下降超1年[28] - 合肥拟收储面积占未动工存量宅地71%，沈阳、长春等城市收储进度相对滞后[28][29] 长期闲置问题 - 未动工土地中34%（3078公顷）为2021年及以前供应的闲置地块，主要分布在重庆（578公顷）、长春、惠州、昆明、郑州等城市[19][22] - 重庆2024年住宅成交面积500万平方米仅为2018年峰值的五分之一，长春、惠州等城市2021-2024年新房成交规模下跌过半[22]

行业现状与核心观点 - 房地产行业已进入去库存深水区，广义库存规模达狭义库存的3.2倍，典型城市广义消化周期普遍超过5年 [3][9] - 2025年中央加快推进专项债收储，明确优先纳入存量闲置地块，赋予地方政府定价和用途自主权 [3][8] - 专项债收储计划加速落地，171城拟收储宅地6565公顷，等效为2025年楼市去库存提速54%，全国广义库存去化周期下降超2个月 [36][37] 城市库存分化特征 - 重庆、郑州、沈阳等城市潜在库存压力突出，重庆未动工土地达2286公顷，郑州、沈阳、长春超1000公顷 [4][12][19] - 常州、漳州等城市未动工土地占比超70%，理论去化周期超8年，需系统性疏解 [19][24] - 北京、合肥等低库存城市潜在消化周期仅1-2年，需警惕结构性过热 [23][28] 专项债收储实施效果 - 收储向三四线城市倾斜，84%面积（5437公顷）和74%总价（1659亿元）集中在三四线 [4][36] - 郑州通过收储273公顷土地叠加保障房建设，广义周期缩短1.5年；漳州理论去化周期下降3.4年 [40][42] - 合肥拟收储进度达71%，西安、天津等中等压力城市收储后周期改善0.2-0.5年 [40][42] 分类治理策略 - 高库存城市：加速专项债收储（如常州、郑州），探索在建项目转保障房（如重庆） [24][26] - 中等压力城市：严控新增供地（如南京江北新区）、聚焦流速板块调控 [27] - 低库存城市：维持优质土地有序供应，防范结构性过热（如杭州、成都） [28] 长期未动工土地问题 - 34%未动工土地（3078公顷）已出让超3年，重庆（578公顷）、长春、惠州、昆明合计占比58% [31][33] - 城投2021年拿地项目开工率不足50%，需通过代建模式盘活 [35] 数据支撑与监测 - CRIC监测显示27城存量商品住宅用地3.7万公顷，其中未售出潜在库存2.2万公顷（占比49%） [14][15] - 313城发布存量住宅用地清单，辅助决策闲置用地收储 [13]

地方债发行规模与结构 - 6月全国地方债拟发行规模突破8600亿元，其中新增专项债占比超过50% [1] - 已披露的发行计划总计8612亿元，新增一般债、再融资一般债、新增专项债、再融资专项债占比分别为8.62%（742亿元）、13.51%（1164亿元）、50.39%（4340亿元）、21.35%（1839亿元） [1] - 本月发行规模超五百亿元的省份共有六个，北京市以1232亿元位居全国首位，浙江省（958亿元）、云南省（688亿元）紧随其后 [1] 专项债发行情况 - 6月新增专项债占比过半的省份有12个，浙江、福建、广东等地新增专项债占比均超85% [2] - 新增专项债发行排名前十的省份分别为：浙江省866亿元、北京市661亿元、福建省457亿元、山东省318亿元、湖北省300亿元、广东省300亿元、安徽省248亿元、重庆市200亿元、四川省171亿元、甘肃省148亿元 [2] - 2025年前五个月专项债发行速度整体趋缓，5月发行较4月有所提速，但仍较往年偏慢 [2] 专项债发行节奏与政策背景 - 2025年以来各地专项债土地收储计划公布速度逐月加快 [2] - 2017-2019年土储专项债发行节奏与新增专项债发行节奏一致，2025年一季度新增专项债发行节奏偏慢 [2] - 预计二三季度随着各地"自审自发"细则落实与入库项目确定，专项债、土储专项债发行节奏会进一步加快 [2]

收储进展 - 截至5月20日，各地公布专项债收购存量土地计划金额超3500亿元，总面积超1.33亿平方米，但已发行用于收购存量土地的专项债仅561亿元，占已公布收储计划的16%，发行节奏有待加快[3][4][6] - 经济、债务情况较好的“自发自审”试点地区“收储”金额占全国比重为56%，去库压力较大的三四线城市收购金额占比接近75%[3][4][5] 收储特点 - 约七成收储土地为城投项目，民企占比仅17%，有助于城投回笼资金、化解债务压力[13] - 收储土地以住宅、商办用地为主，住宅用地宗数占比约65%，商办用地占比约25%[15] - 约50%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8 - 1.0之间，约30%的地块比值在0.9 - 1.0之间，折价收购是常态[15] 风险提示 - 国内政策落地不及预期，经济恢复不及预期[17]

行业核心观点 - 房地产行业已进入去库存深水区，广义库存规模达狭义库存的3.2倍，典型城市广义消化周期普遍超过5年 [3][9][37] - 专项债收储成为盘活存量用地的关键抓手，2025年拟收储宅地6565公顷，等效加速去库存54% [4][35][39] - 城市间库存压力显著分化，重庆、郑州等未动工土地占比超70%，需分类施策 [3][23][38] 广义库存现状 - 狭义库存较2024年高点下降9%，但广义库存仍高位运行且小幅上升0.7% [9][37] - 典型城市存量商品住宅用地3.7万公顷，其中未售出潜在库存2.2万公顷，未动工部分占20% [15][16] - 常州、郑州等城市理论去化周期超8年，福州未售出比例高达92% [20][23] 城市分化特征 - **高库存城市**：重庆潜在库存2286公顷居首，郑州、沈阳等超1000公顷，未动工占比普遍超50% [4][23][32] - **中等压力城市**：南京江北新区需严控供地，天津通过缩减宅地成交至新房成交量36.5%调控 [26][38] - **低库存城市**：北京、合肥潜在周期仅1-2年，杭州需警惕外圈层结构性过热 [23][27][37] 专项债收储进展 - 171城发布收储计划，总规模3918亿元，84%集中在三四线城市（5437公顷） [35][36][39] - 郑州收储273公顷土地后广义周期缩短1.5年，漳州理论去化周期降幅达3.4年 [39][41] - 城投2021年拿地开工率不足50%，重庆578公顷土地闲置超3年 [32][34] 分类治理策略 - 高库存城市：加速专项债收储+探索在建项目转保障房，如广州调规84个项目 [10][25][38] - 中等压力城市：聚焦板块调控，如南京加强江北新区收储 [26][38] - 低库存城市：维持优质土地有序供应，防范结构性过热 [27][38]

专项债券收回收购存量闲置土地概况 - 当前各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地接近3000宗，总面积超1.33亿平方米，拟收购总金额超3500亿元 [1][2] - 专项债收储政策于2024年年底发布，2025年正式进入落地阶段，3月以来公示节奏持续加快，4月公示地块超1500宗，已超前3个月累计总量 [2][3] - 广东、湖南、福建、浙江、四川等地已完成部分专项债发行，合计发债金额接近550亿元 [1][5] 土地类型与权属分析 - 拟收储土地中住宅用地占比约65%，商办用地占比约25%，工业用地占比约6%，成交时间集中在2020-2024年（占比78%），2021-2023年地块居多 [3] - 政策优先回收未动工的住宅和商服用地，其他用途土地如司法拍卖、低效用地等也可纳入范围 [3] - 拟收储土地中超80%属于地方国企，央企和民企占比不足20%，郑州、昆明等地民企地块占比相对较高，4月涉宅地块中民企占比约16% [1][3] 地区分布与发行进展 - 23个省级地区已公示专项债收储计划，广东省拟收储总金额超650亿元居首，河南、福建超300亿元，郑州市收储金额173.5亿元、面积超500万平方米均为城市最高 [4] - 一二线城市拟收储金额占比25.6%（910亿元），已发行专项债占比21%（114.8亿元） [5] - 广州市专项债发行金额超60亿元，长沙市38.1亿元，宁波市13.2亿元，成都市2.8亿元 [5] - 当前专项债实际发行规模仅占公示拟收购金额的不到五分之一，未来发行节奏有望加速 [5]

盘活存量用地工作进展 - 各地公示拟使用专项债收储土地接近3000宗，总面积超1.33亿平方米 [1] - 4月份公示拟收储土地超1500宗，总面积超7000万平方米，总金额超1700亿元 [1] - 5月份各地持续推进收储土地工作，如重庆永川区拟收储7宗地块 [1] 专项债在盘活存量用地中的作用 - 专项债作为地方政府融资工具，在推进"严控增量、盘活存量、提高质量"工作中发挥积极作用 [1] - 专项债收储土地有助于平衡土地市场供求关系 [1] - 5月初央行下调政策利率0.1个百分点，有望降低各地发债成本 [3] 拟收储地块所有权结构 - 绝大多数宗地属于地方国企，占比超80% [2] - 4月份拟收储涉宅地块中民企占比约16%，较2月、3月有所提升 [2] - 央企、民企可通过换地、"收调供"等方式加强与地方政府沟通 [2] 收储价格情况 - 约50%地块拟收储价格与成交价比值在0.8至1.0之间 [2] - 约30%地块比值在0.9至1.0之间 [2] - 信阳市规定除四种情形外，按基础价格下调5%确定收地价格 [2] 专项债发行进展 - 广东、湖南、四川等省份已完成部分专项债发行，合计发债金额接近550亿元 [3] - 已发行金额约占拟收储金额的15% [3] - 宁波市将发行土地储备专项债券43.39亿元 [3] 未来工作方向 - 更多地区将参考已发行专项债省市做法，明确收回收购价格 [3] - 需明确收购土地用途，确保有效二次利用 [3] - 持续优化工作方案和流程，提高专项债发行与使用效率 [3]

据中指研究院，4月以来，各地公示拟使用专项债券收回收购存量闲置土地明显加速，根据中指监测， 截至5月20日，各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地接近3000宗，总面积已超1.33亿平方米， 其中广东、湖南、福建等省市已完成部分专项债发行，合计发债金额接近550亿元，约占拟收储金额的 比重为15%，各地发债节奏有待进一步加速。根据中指不完全统计，截至5月20日，全国各地公示拟使 用专项债收回收购存量闲置土地的数量接近3000宗，总面积超1.33亿平方米，总金额超3500亿元。 ...

专项债收储与土地市场 - 全国专项债收储金额达3918亿元，涉及宅地6565公顷，加速2025年楼市去库存54%，广义库存去化周期缩短超2个月 [1] - 城投企业为收储主力，占比70%，平均收储价3506万元/公顷；央国企占比12%，均价最高（3998万元/公顷）；民企占比17%，均价3352万元/公顷 [1] 央行公开市场操作 - 央行单日净投放295亿元，开展1065亿元7天逆回购操作，利率1.40% [3] - 本周净回笼4751亿元，因逆回购到期8361亿元及MLF到期1250亿元 [3] 地方债务动态 - 山东拟发行373.96亿元政府债，其中124.53亿元为再融资专项债，用于置换隐性债务 [4] - 吉林省强调压降融资平台数量，统筹债务化解与项目建设，优化财政支出结构 [5][6] - 天津泰达南港集团完成首笔9.36亿元非标债务置换，利率大幅降低 [16] 债券发行与融资 - 漯河投资控股发行3.8亿元超短融，利率1.95%，期限270天 [7] - 鹤壁国资集团8亿元公司债获上交所受理 [8] - 商丘古城保护开发拟发16.35亿元公司债，承销费率1‰-1.4‰ [9] - 洛阳国金产投拟首次发债5亿元，期限不超10年，承销费率0.96% [11] - 河南2家公司获准注册23亿元债务融资工具（洛阳城建15亿元短融、开封国资8亿元中票） [12] - 郑州城建集团拟发15亿元中票，承销商报价0.08%-0.09% [13][14] 创新债券与科创债 - 江西铜业发行全国首单20亿元永续科创债，期限10+N年 [15] - 广西完成全国首批柜台科创债交易，金额1000万元，利率1.37% [15] 企业动态与舆情 - 10户央企11名领导职务调整，涉及中国物流、中国有色等集团 [17] - 厦门路桥建设党委副书记杨辉被调查 [18] - 慈溪国投30亿元私募债、三门峡高新10亿元企业债终止审核 [19][20] - 甘肃建投总经理束水龙被审查 [21] - 北京信威通信因未披露财报遭上交所公开谴责 [22] 城投境外债市场 - 2025年城投境外债到期规模创新高，再融资压力大，发行成本难降低 [22][23] - 区域分化加剧：东部强省融资能力较强，弱资质城投面临严格约束 [23] - 监管或保持弹性，允许部分债务置换及产业转型企业发债 [24]

专项债收储土地规模爆发式增长 - 二季度以来地方拟用专项债收储土地规模呈现爆发式增长 4月份公告收储面积达7198公顷 涉及金额1730亿元 面积和金额均超一季度总量 [1][2] - 截至5月13日全国171个城市发布专项债收储计划 合计收储金额3918亿元 明确涉及宅地6565公顷 [2][3] - 三四线城市宅地收储占比显著 面积5437公顷(占84%) 收购总价1659亿元(占74%) 郑州以273公顷收储规模居首 西安以125.6亿元收购总价和9100万元/公顷单价领先 [3] 收储政策对库存影响测算 - 拟收储6565公顷宅地理论建筑面积超1.3亿平方米 相当于前4个月新房销售规模的50%以上 若落实将等效2025年前四月新房成交面积同比增54% 全国新房去化周期缩短超2个月 [2][5] - 14个城市广义库存可下降超1年 九江 六安等三四线城市理论去化周期降幅超3年 郑州成为一二线中唯一因收储改善库存超1.1年的城市 [5] 政策推进建议与行业现状 - 专项债收储政策进入密集发布阶段 成为当前房地产稳市政策关键支撑 需加速"拟收储"向"已收储"转化 推动政策从稳预期转向稳市场 [6] - 建议细化收储地块权属 区域分布等数据维度 精准识别不同城市库存压力梯度 提升因城施策精准性 [6] - 三四线城市因需求端波动大 城投托底地块财务测算不达标导致潜在库存高企 土地收储成为现阶段主要出路 [4]