上海年末新房供应与市场动态 - 临近年末上海楼市进入冲刺阶段开发商积极推盘入市为全年销售业绩收官发力[1] - 12月中旬上海公布16个新项目合计1679套房源[1]随后于12月20日再推出6个新盘总计556套房源[2] 高端住宅项目供应与定价 - 12月中旬推出的项目中单价10万+的高端住宅有5个[1]12月20日推出的6个项目中10万+高端住宅占据一半[2] - 价格最高的项目是浦东洋泾板块的陆家嘴太古源·源邸均价180000元/平方米[2]其次是徐汇滨江的安澜上海备案均价178800元/平方米低于此前市场预期的19万元/平方米[1] - 其他高端项目包括绿城黄浦ONE二期均价172000元/平方米外滩道均价138800元/平方米澐启滨江均价139688元/平方米中海·环宇玖章均价118000元/平方米[1]以及保利·外滩曜均价135000元/平方米保利·誉静安均价120000元/平方米[2] 重点项目销售热度 - 全国地王项目安澜上海于12月19日开启认购截至12月23日认购率为139%触发限售[2]认购首日仅4小时现场已完成认筹逾百组全天认筹超160组[2]营销中心累计来访已突破3000组[3] - 普陀真如板块的中海·环宇玖章于12月18日开启认购90套房源认购率达到234%触发限售[6] - 12月26日上海将迎来多盘齐开包括11月的日光盘澐启滨江安澜上海华润华发·时代之城等[6] 项目背景与市场竞争 - 安澜上海由中海地产招商蛇口徐汇城投中旅投资联合开发[1]其所在地块由四家国央企于今年9月以439.5亿元的总价获得刷新全国涉宅用地出让总价纪录[3] - 中海地产招商蛇口中旅投资为获得项目公司90%股权共支付154.78亿元其中中海地产出资81.53亿元招商蛇口出资65.52亿元中旅投资出资7.74亿元徐汇城投继续持有各10%股权[4] - 徐汇滨江板块竞争激烈安澜上海面临绿城黄浦ONE以及由宸嘉发展与中华企业联合打造的嘉佰道·上海的竞争[4]中华企业联合宸嘉发展以29.87亿元收购相关公司股权入局该地块开发[4] 市场分析与展望 - 分析师认为临近年末豪宅类项目可为房企回笼较多资金因此加快抢收[5]市场消息面回归平稳重要会议释放的楼市信号符合预判有助于稳定买家情绪加快入市决策[6] - 前期交易相对疲软主要因中高端项目入市少但近期豪宅产品入市量有所回升尤其一些网红项目的加入为后续交易做良好铺垫[6] - 热门项目的认购将给市场带来信心支持预计后半月的成交在供应以及热盘的带动下上海楼市成交将出现稳步上行[6] - 2025年上海豪宅市场表现亮眼截至12月15日总价4000万元以上的住宅成交约1300套金额突破800亿元以3000万元为统计口径成交套数约1900套总金额超过1000亿元[6]

项目概况与市场热度 - 项目“安澜上海”于12月19日启动认筹，首日现场安保严密，严防分销人员“小蜜蜂”拉客，反映出项目受关注度高且客户质量要求严格 [1] - 项目位于上海市徐汇区零陵路，是“全国地王”项目，话题度始终不减 [1][2] - 截至认筹首日18时，项目已完成163组认筹 [9] 产品定价与销售策略 - 项目首批过会均价为17.88万元/平方米，低于此前业内预期的18.5万至19万元/平方米，价格端具备吸引力 [3] - 项目推出建筑面积约192至365平方米户型，营销中心累计来访已突破3000组 [3] - 项目最贵一套房源面积为588平方米，单价达24.78万元/平方米，总价约1.457亿元 [3] - 分析师认为，首次开盘价格低于预期是给市场的惊喜，若销售流速理想，后续开盘价格可能逐步提高 [4] 市场竞争与项目背景 - 项目面临同价位段竞品竞争，例如相距仅5公里的“绿城黄浦ONE”，两者在约193平方米户型上总价接近，会分流部分准客户 [3][5] - 项目是上海市《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》首个落地项目，首次采用全地块4米以上整层抬板设计 [4] - 项目所在地块为上海史上最大单地块一次性征收项目的一部分，合计超过523亿元，刷新全国总价地王纪录 [9] - 项目开发权由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合组成的开发主体于9月5日正式获得，涉及地块总成交金额439.53亿元 [9] - 同月，中华企业、宸嘉发展联合体以29.87亿元总价获得了相邻127b-23地块的开发权 [9] 市场环境与销售前景 - 近期上海豪宅市场热度较此前稍有下降 [4] - 临近年末，有市场人士认为，即使在上海，区域内如此大体量的项目入市仍存在一定销售压力，且项目总价较高，购房人趋于谨慎 [10]

项目开盘与市场热度 - 安澜上海项目于12月19日启动认筹，售楼处现场安保严密，安排了至少6位固定保安及巡逻人员，以防分销人员（“小蜜蜂”）拉客 [2] - 项目认筹首日，截至18时已完成163组认筹 [11] - 项目营销中心累计来访已突破3000组 [5] 产品定价与价格策略 - 项目首批次过会备案均价为17.88万元/平方米，低于此前业内预期的18.5万至19万元/平方米 [3] - 项目最贵一套房源为588.03平方米，单价24.78万元/平方米，总价约1.457亿元 [6][7] - 项目推出大面积段户型总价在4200万元以上，例如588平方米户型总价约1.457亿元，365.26平方米户型单价在16.49万至24.78万元/平方米之间 [6][7] - 与同板块竞品潮鸣东方上半年开盘备案均价19.5万元/平方米相比，安澜上海在价格端具备吸引力 [3] 市场竞争与竞品分析 - 同批次新盘中，位于黄浦区的“南园公馆”（推广名绿城黄浦ONE）是主要竞品，与安澜上海仅相距5公里车程，且总价段接近 [6] - 分析师指出，绿城黄浦ONE项目会分流一批准客户 [8] - 上海近期市区高端改善项目几乎全部“日光”，分销拉客现象多出现在远郊楼盘，核心区域极少见 [2] 项目背景与土地获取 - 项目所在地块为“全国地王”，总成交金额达439.53亿元 [11] - 该地块是上海史上最大单地块一次性征收项目的一部分，合计超过523亿元，刷新全国总价地王纪录 [11] - 项目开发权最终由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合组成的开发主体，于9月5日通过股权交易正式获得 [11] - 项目是上海市《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的首个落地项目，首次采用全地块4米以上整层抬板设计 [8] 市场环境与销售预期 - 分析师认为，近期豪宅市场热度较此前稍有下降，项目首次开盘价格给予市场惊喜有利于销售 [8] - 如果销售流速理想，后续开盘价格预计会逐步提高 [8] - 临近年末，有市场人士认为，即使在上海，区域内如此大体量的项目入市仍存在一定销售压力，且项目总价较高，购房人趋于谨慎 [12]