最贵一套房1.46亿元，面积588m²！"全国地王"安澜上海认筹首日：现场严防死守 12月19日，"全国地王"安澜上海项目认筹首日，售楼处门口严防死守。 安澜上海售楼处位于上海市徐汇区零陵路，当天上午起，门口短短几百米距离至少安排了6位固定保 安，此外还有不断走动和换岗的工作人员。接待人员也在售楼处门口不断巡逻，发现"可疑对象"便会上 前询问，并立刻用对讲机沟通。 "1、2、3、4、5⋯⋯'小蜜蜂'不少啊！"《每日经济新闻》记者(以下简称每经记者)在现场听到两位保安 的对话。 他们所指的"小蜜蜂"，是专门守在售楼处门口，试图将客户带去其他新楼盘参观的分销人员。不过，上 海近些年的市区高端改善项目几乎个个"日光"，分销人员拉客的现象多出现在远郊楼盘，核心区域极少 能看到。 但毕竟顶着"全国地王"的光环，安澜上海的话题度始终不减。 最贵一套1.46亿元 12月13日，上海官宣了一批即将入市的新房，安澜上海不出意外地成为同批次单价最高的项目。不过， 安澜上海首批次17.88万元/平方米的过会均价，低于此前业内18.5万元~19万元/平方米的预期。对比同 板块潮鸣东方上半年的开盘备案均价19.5万元/平方米，价格端吸 ...

中经记者 郭阳琛 石英婧 上海报道 年关将近，上海楼市也迎来了"闯关交卷"的关键时刻。 12月15日，国家统计局发布的《2025年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，今年11 月，上海市新房价格同比上涨5.1%，1—11月平均同比上涨5.7%，均领跑全国楼市。 此外，今年11月，上海市二手房网签成交合计22943套，成交量也创下今年5月以来的新高。中指研究院 方面表示，当前，房地产市场已逐步进入以存量为主导阶段，二手房成为市场成交的主力。根据中指数 据，1—11月，全国重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，"新房+二手房"整体网签成交量同比基本 持平。 《中国经营报》记者注意到，随着澐启滨江、安澜上海等"地王"项目集中在年末入市，上海市新房市场 或将再起波澜。其中，澐启滨江首开推出的122套房源已经售罄，是当前市场中少有的"日光盘"。 多名业内人士分析称，学区资源丰富的板块成交放量、价格达到心理预期、租售比明显提升，是上海市 二手房市场回暖的主要原因。而在新房市场，房企在12月份历来有年终销售冲刺的惯例，供应量会有所 反弹，年末"翘尾"行情也值得期待。 记者注意到，相较《意见》出台前入市的 ...

每经记者｜包晶晶 每经编辑｜段炼 陈梦妤 12月19日，"全国地王"安澜上海项目认筹首日，售楼处门口严防死守。 安澜上海售楼处位于上海市徐汇区零陵路，当天上午起，门口短短几百米距离至少安排了6位固定保安，此外还有不断走动和换岗的工作人员。接待人员 也在售楼处门口不断巡逻，发现"可疑对象"便会上前询问，并立刻用对讲机沟通。 "1、2、3、4、5⋯⋯'小蜜蜂'不少啊！"《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）在现场听到两位保安的对话。 他们所指的"小蜜蜂"，是专门守在售楼处门口，试图将客户带去其他新楼盘参观的分销人员。不过，上海近些年的市区高端改善项目几乎个个"日光"，分 销人员拉客的现象多出现在远郊楼盘，核心区域极少能看到。 但毕竟顶着"全国地王"的光环，安澜上海的话题度始终不减。 最贵一套1.46亿元 从同批次过会新盘的价格和区位来看，"南园公馆"（推广名绿城黄浦ONE）这样同价位、面积段相似、实力相当的竞品，难免与"滨江安澜庭"（推广名安 澜上海）直面竞争。 这两个项目仅相距5公里车程，从总价段来看，绿城黄浦ONE与安澜上海在建筑面积约193平方米的户型上总价接近。不过，每经记者从一房一价表看 到，此次安澜 ...

撰文｜包晶晶 编辑｜陈梦妤 封面｜每经记者 包晶晶 摄 12月13日，上海官宣了一批即将入市的新房，安澜上海不出意外地成为同批次单价最高的项目。不过，安澜上海首批次17.88万元/平方米的过会均价，低 于此前业内18.5万元—19万元/平方米的预期。对比同板块潮鸣东方上半年的开盘备案均价19.5万元/平方米，价格端吸引力十足。 1 12月19日，"全国地王"安澜上海项目认筹首日，售楼处门口严防死守。 安澜上海售楼处位于上海市徐汇区零陵路，当天上午起，门口短短几百米距离至少安排了6位固定保安，此外还有不断走动和换岗的工作人员。接待人员 也在售楼处门口不断巡逻，发现"可疑对象"便会上前询问，并立刻用对讲机沟通。 "1、2、3、4、5⋯⋯'小蜜蜂'不少啊！"《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）在现场听到两位保安的对话。 他们所指的"小蜜蜂"，是专门守在售楼处门口，试图将客户带去其他新楼盘参观的分销人员。不过，上海近些年的市区高端改善项目几乎个个"日光"，分 销人员拉客的现象多出现在远郊楼盘，核心区域极少能看到。 但毕竟顶着"全国地王"的光环，安澜上海的话题度始终不减。 最贵一套1.46亿元 | 床音 | 所在区 ...

核心观点 - 上海房地产市场呈现分化态势，新房市场受“好房子”新规影响结构重塑，年末多个重磅项目入市引发关注，而二手房市场已率先回暖，成交量价呈现“以价换量”特征 [1][9][11] 新房市场表现与政策影响 - 2025年11月上海市新房价格同比上涨5.1%，1-11月平均同比上涨5.7%，领跑全国 [1] - 2025年11月上海市新房市场成交量约32万平方米，创年内新低，环比下降20%，同比下降超过五成，开盘去化率维持在25%左右 [3] - 上海“好房子”新规于2025年9月发布，通过鼓励设置便民商业、提高层高、不计高品质外立面容积率、规范阳台设计（如阳台最大面积为户型建面10%且不大于16平方米计一半面积）等措施提升住宅品质 [3][5] - 新规下规划的项目相比旧规产品更具市场吸引力，导致存量新房产品力短板显现，加速了新房交易规模萎缩 [5] - 房企有年终销售冲刺惯例，预计12月新房供应量会反弹，配合营销活动，年末可能出现“翘尾”行情 [2][8] 年末入市的重磅新房项目 - 华润置地项目“澐启滨江”作为新规后首个项目，首开122套房源售罄（“日光”），认购率达223.77%，项目体现新规标准，如小户型阳台12.5平方米、大户型16平方米，并打造4000平方米架空层 [1][6] - “澐启滨江”所在地块为华润置地与上海南房集团以总价244.7亿元获取，其中华润置地出资超220亿元 [6] - 中海地产等联合体获取的“安澜上海”（徐汇东安城市更新项目）总出让金额达439.5亿元，将于12月首开211套大平层房源，均价17.88万元/平方米，采用全抬板设计将社区抬升4-5米 [7] 二手房市场表现与驱动因素 - 2025年11月上海市二手房网签成交合计22943套，环比上涨约24%，创自今年5月以来新高 [1][9] - 11月成交量在近一年中排名第三，刚需低总价房源（总价300万元以下）成交量占比高达60% [10] - 11月上海市二手住宅价格环比下滑1.24%，同比下滑5.56%，样本平均价格为56708元/平方米，呈现“以价换量” [11] - 市场回暖原因包括：年底学区房销售旺季带动学区板块放量；买方认为价格已触底，入市意愿增强；市场挂牌量减少，急售房源占比下降，供需关系改善；交易量持续位于荣枯线以上，推动预期好转 [10] - 市区“老破小”和郊区动迁房是交易热点，年租金回报率在2%以上 [10] - 部分改善型购房者因新房价格上涨转投二手市场，价格因素吸引观望购房者 [11] - 预计短期年底旺季市场热度有望提高，中长期市场将从“以价换量”逐渐迈入“量价趋稳”新阶段 [11] 全国及上海整体市场背景 - 1-11月全国重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，“新房+二手房”整体网签成交量同比基本持平 [1] - 房地产市场已逐步进入以存量为主导阶段，二手房成为市场成交主力 [1]

上海年末新房市场集中推盘概况 - 上海市近日集中推出16个住宅项目，合计供应房源1679套，为年内少见的大批量推盘潮，涵盖黄浦、徐汇、杨浦、浦东、普陀等多个区域 [1] - 此次集中推盘恰逢房企年终业绩冲刺关键期，标志着上海新房市场年末“收官大战”拉开序幕 [1] 项目供应结构与价格分析 - 本次入市项目价格跨度大，单价从超17万元的顶级豪宅到3.4万元起的刚需产品，适配不同购房群体需求 [2] - 单价最高的项目为徐汇滨江板块的安澜上海，备案均价17.88万元/平方米，主力户型192-588平方米，总价门槛约2700万元，计划入市211套房源 [2] - 安澜上海的定价低于此前业内预测的18.5万-19万元/平方米的首开预期，也较同板块今年5月入市的绿城·潮鸣东方（备案均价19.5万元/平方米）低1.62万元/平方米 [2] - 黄浦老西门板块的绿城·黄浦ONE二期取证均价17.2万元/平方米，较上期上涨2000元，推出56套新房 [3] - 浦东后滩的澐启滨江二期取证价13.97万元/平方米，较一期上涨约3000元，推出225套房源 [7] - 杨浦平凉的外滩道二期取证均价13.88万元/平方米，较一期仅上涨300元/平方米 [7] - 普陀真如板块的中海环宇玖章取证价11.8万元/平方米，推出90套房源 [7] - 单价最低的项目为临港新城的港城云湖文创嘉园，均价低至3.44万元/平方米 [8] - 16个项目合计上市面积252,671平方米，供应房源1,679套 [6] 项目销售与市场热度 - 绿城·黄浦ONE一期56套房源获得77组认购，认购率138%，截至发稿网签33套，网签率约59% [3] - 澐启滨江一期于11月底开盘，122套房源收获259组认购，认购率212%，为当时的“日光盘” [7] - 外滩道一期于11月23日开盘，121套房源获115组认购，认购率95%，目前网签39套，网签率刚过三成 [7] - 宝山淞南板块的招商序年内第5次入市，此前四期均未触发积分制，前三期351套房源目前网签182套，第四期于11月11日开盘推出101套房源，目前网签数为0，部分渠道已推出“佣金优惠”政策揽客 [7] - 本次入市项目中，入围比设定为2.5的有5个（均为10万+高端产品），入围比为2的有1个，入围比为1.8的有7个，入围比为1.3的有3个 [7][8] 房企年末业绩冲刺与竞争格局 - 2025年1-11月，上海房企权益销售额头部三强格局稳固，华润置地、招商蛇口、保利发展三大央企分列前三，彼此差距不过2亿元左右，年终销冠预计将在这三家央企中产生 [9] - 华润置地本次推出澐启滨江、时代之城等项目 [10] - 招商蛇口表现最为激进，一次性推出安澜上海、招商序、招商时代潮派、招商林屿湖畔等5个项目 [10] - 保利发展在本批次未发力，其在12月6日批次中加推的保利虹桥和颂项目单价不足4万元 [10] - 2024年销冠中海地产2025年1-11月上海权益销售额为168.38亿元，位列第五，较去年全年的645.19亿元差距显著，本次其携安澜上海、中海环宇玖章两盘入市，有望助力缩小与头部阵营差距 [12]

行业竞争格局 - 2025年末上海豪宅市场“抢客大战”白热化，关乎房企业绩冲刺、市场份额重构与行业格局重塑 [1] - 2025年1-10月，华润置地以约340亿元全口径销售金额排名上海第三，与排名前二的保利发展与招商蛇口差距在20亿元左右，竞争激烈 [3] - 招商蛇口与华润置地有机会凭借安澜上海与澐启滨江两个全新盘冲击上海全年销售冠军 [3] - 保利发展未来两个月无全新盘入市，在售豪宅如保利世博天悦去化渐趋平淡 [3] - 中海地产2025年前十个月在上海销售排名第九，年底除安澜上海外无其他全新盘入市 [3] - 上海豪宅核心矛盾已从“日光”转为“能不能抢到客户”，高净值购房者决策更趋多元 [11] 重点项目表现 - 华润置地澐启滨江项目首批次认筹于11月25日结束，总认购量273组，首批房源122套，认购率达223.77% [1] - 澐启滨江认购成绩刷新了年内上海中高端项目认购纪录，有望成为2025年上海豪宅市场最后一个触发摇号与限售机制的标杆项目 [3] - 澐启滨江项目均价13.67万元/平方米，周边前滩江景二手房19万-20万元/平方米，存在价格倒挂优势 [7] - 澐启滨江首批122套房源以125平方米三房为主力，起步价约1600万元 [5] - 安澜上海项目由中海地产与招商蛇口联手操盘，即将进入认筹阶段，首批将推出288套房源 [3][7] - 安澜上海户型涵盖195至560平方米，按吹风价测算，一套房源起步价在3000多万元 [7] - 目前上海黄浦江两岸滨江板块的全新盘主要为澐启滨江、安澜上海、中粮北外滩壹号等，它们至少共享60%-70%的长三角高净值客群 [10] 市场动态与客户结构 - 2025年前三季度，上海市总价3000万元以上的商品住宅累计成交1524套，总价5000万元以上的顶级住宅成交674套，增幅达27% [10] - 购买豪宅的客群中，非沪籍购房者占比50%-80%，主力为江浙企业主 [10] - 总价5000万元以上豪宅交易的一次性付款比例高达71% [10] - 豪宅客群主要为35岁以上中高端客群，包括本地高净值家庭、外地投资客与新生代富豪 [10] - 澐启滨江样板房开放20多天，已有近3000组客户参观 [4] - 面对年底供应量爆发，能让高净值买家快速下单的产品不多，部分买家在耐心等待价格“破发”的新盘 [4] 产品策略与区位因素 - 澐启滨江是华润置地在上海“好房子”新规后落地的首个新盘，体现了如提升阳台面积（小户型12.5平方米、大户型16平方米）等标准 [4] - 为弥补周边商业不足，澐启滨江在项目内打造了6.8米挑高的4000平方米全域架空层 [4] - 澐启滨江位于后滩板块，拥有黄浦江第二个S湾景观，是一个比徐汇滨江、陆家嘴更新的滨江板块 [4] - 澐启滨江地块周边有跑步道、绿化带，其生活氛围吸引了不少年轻置换群体 [5] - 安澜上海项目由总地价523亿元的徐汇东安“地王”分割而来 [5] - 安澜上海聚焦30岁以上高知高收入精英，企业家与海归二代占比较高 [11] - 澐启滨江依托前滩产业优势，吸引喜好滨江生活、资产配置与学区资源的客户 [11]

全球货币与财政宽松周期 - 全球央行降息次数已超过2007-09年全球金融危机期间 [4] - 美联储在未来12-18个月有100BP的降息空间，中性利率有望回归至3%-3.25% [4] - 美联储将于12月1日起结束量化紧缩，并可能在2026年重启量化宽松 [6] - 国内处于“财政与货币”双宽松元年，M1等核心金融指标逐步复苏 [6] - 10月末人民币存款余额达325.6万亿元，同比增长8%，7年内翻倍 [11] 香港与上海豪宅市场表现 - 前9个月内地人在港买房总额近1000亿港元，香港豪宅新买家超8成为内地人 [1] - 阿里巴巴前CEO张勇以5354万港元购入香港四房豪宅 [1] - 上半年上海总价3000万元以上新房成交1096套，占全国30城总量的59.4% [8] - 上海总价5000万元以上住宅市场占比接近八成 [8] - 1-10月上海3000万以上豪宅成交量占全国比例高达60%，达1764套 [25] - 嘉里建设董事会主席郭孔华以约1.17亿元购买上海黄浦区449平方米豪宅 [9] 核心资产穿越周期的历史证据 - 英国伦敦近50年房价上涨106倍，远超英国整体的61倍 [15] - 法国巴黎市近50年房价上涨32.5倍，超过法国整体的22.7倍 [15] - 美国纽约市近40年房价上涨8.1倍，高于美国整体的5.6倍 [15] - 日本六个核心城市地价在泡沫破灭前36年上涨210倍 [15] - 英国“内伦敦”近30年房价涨幅达6.4倍，大于“外伦敦”的4.8倍 [18] - 法国巴黎市中心近30年房价涨幅2.95倍，超过近郊的1.97倍和远郊的1.43倍 [18] 全球资金对核心城市资产的持续偏好 - 2025年上半年针对日本房地产投资额同比增长22%，首次超过3万亿日元，东京在全球城市中排名居首 [20] - 海外投资者对日本房地产购买额增至3.7倍，占日本房地产整体投资额的34% [20] - 东京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）占全部房地产投资额的56% [22] - 东京都心5区A级写字楼投资回报率维持在2.0%-2.5% [22] 上海核心区域资产价值分析 - 徐汇滨江是上海顶流中的顶流，拥有1.4公里江岸端的滨江源头和黄金S湾 [29] - 安澜上海项目是徐汇滨江最后一块成片开发、整体兑现的滨江收尾项目 [31] - 安澜上海采用“全地块4米+整层抬板设计”、全景舱设计、三层立体花园景观及五大浮空花园 [33] - “十五五”规划推动房地产“严控增量、优化存量、提高质量”，核心城市核心资产稀缺性将增强 [10]

项目定位与意义 - 安澜上海项目是此前备受关注的全国地王“徐汇滨江东安路地块”，项目营销中心于11月8日正式开放 [1] - 该项目是上海住宅品质提升新规之后的首个标杆项目实景首秀，标志着全国地王正式吹响徐汇滨江核心CBD整体兑现的号角 [1] - 项目为上海面向全球的下一个滨江封面，为未来上海的顶豪时代开启全新的探索和示范 [3][6] 地理位置与板块价值 - 项目落位徐汇滨江核心CBD，地处徐汇滨江约11.4公里江岸段的源头，坐拥黄浦江上罕见的约1.4公里黄金S湾 [3] - 该地块是徐汇滨江核心段最后一片成片开发、整体兑现的核心之地 [3] - 板块内聚合了“商务办公、前沿产业、文化艺术、高端住宅、生态滨江、高奢酒店、潮流商业”七大要素 [3] - 西岸金融城310亿地王（2020年）和安澜上海439.5亿元（2025年）全国地王两大史诗级项目共同构建约260万平方米核心CBD滨江极核 [3] 项目规划与设计亮点 - 安澜上海是上海首个落地全地块4米+整层抬板设计的项目，通过垂直分区解决核心区顶豪繁华与纯粹不可兼得的痛点 [4] - 项目采用全域抬板手法创造“新的地面”，抬板之上住宅组团与城市空间隔离，100%大户型，无小户型混杂，改善了低楼层采光与通风 [4] - 抬板之下是约3万平方米商业街区与约8000平方米全龄社区配套立体衔接 [4] 周边配套与产业生态 - 该区域是全球企业总部青睐之地，吸引了阿迪达斯大中华区总部、Lululemon等20余家全球巨头总部扎根 [3] - 拥有西岸美术馆、油罐艺术中心、龙美术馆串联成的艺术矩阵，以及龙腾大道至徐汇滨江公园的生态带 [3] - 商业与酒店配套包括西岸中環重奢购物广场、全球奢侈品旗舰店集群、三家文华东方酒店及服务式公寓，构成上海罕见的高奢商业和酒店集群 [3]

项目概况 - 项目案名正式公布为“安澜上海”，营销中心预计10月底开放 [1] - 项目主力户型建筑面积约200-400平方米，遵循新规标准并附带16平方米阳台 [1] - 项目通过抬板、立体庭院、下沉式绿化与建筑第五立面融合，打造层次丰富的立体景观 [1] - 项目东西双地块配置约5500平方米双会所 [1] 项目规模与构成 - 徐汇东安项目两幅地块总建设体量超过50万平方米 [3] - 项目配套约3万平方米“东安不夜巷”主题商业，汇聚多元潮流业态 [3] - 项目配套约8000平方米圈层邻里生活聚落 [3] - 项目融合办公、研发等复合功能 [3] - 127b-24地块为纯住宅用地，规划建筑面积7.9万平方米，定位高端居住区 [4] - 125-31地块为大型商住综合用地 [4] 土地交易信息 - 项目由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资组成的联合体通过产交所竞得 [3] - 项目总出让金额达439.5亿元，刷新全国涉宅用地出让总价纪录 [3][4] - 127b-24地块出让总价98.18亿元，成交楼面价124130元/平方米 [4] - 125-31地块出让总价341.35亿元，成交楼面价75013元/平方米 [4]