核心观点 - 2026年1月上海新房市场处于传统销售淡季 整体供需平淡 但核心区域高端项目表现坚挺 市场结构性分化特征明显[1] - 土地市场热度同步降温 当月出让的5宗涉宅用地均以底价成交 房企投资策略审慎[1] - 市场对年后的“小阳春”行情抱有预期 上海楼市有望在调整中逐步寻得新的平衡点[4] 市场整体表现 - 2026年1月上海商品住宅成交面积回落至25.71万平方米 成交套数1939套 处于季节性低位[1] - 当月上海共推出各类用地规划建筑面积28.37万平方米 成交规划建筑面积165.17万平方米 其中成交涉宅用地规划建筑面积32.75万平方米[3] 房企销售业绩 - 2026年1月上海房地产销售业绩TOP30企业合计实现销售额248.3亿元 其中8家房企销售额突破10亿元[2] - 中海地产以25.8亿元领跑单月销售金额榜 招商蛇口（23.7亿元）和上海徐汇城投（23.6亿元）紧随其后[2] - 销售面积方面 8家房企销售面积超过2万平方米 华润置地以4.0万平方米位居榜首 招商蛇口（3.0万平方米）和保利发展（2.7万平方米）分列二三位[2] - 权益销售榜单上 中海地产（18.4亿元）、保利发展（17.3亿元）和华润置地（15.4亿元）占据权益销售额前三[2] - 华润置地、绿城中国、保利发展包揽权益销售面积前三名[2] 项目销售情况 - 高端改善盘成为上海新房市场的绝对主力[3] - 1月上海商品住宅销售金额TOP20项目合计销售108.2亿元[3] - 安澜上海以21.8亿元登顶销售金额榜 陆家嘴太古源・源邸（17.8亿元）和澐启滨江（11.6亿元）分列二三位[3] - 销售面积榜单上 安澜上海以1.2万平方米领跑 陆家嘴太古源・源邸（1.0万平方米）和澐启滨江（0.8万平方米）紧随其后[3] - 销售套数方面 澐启滨江以49套居首 安澜上海与永泰三里城以47套并列第二[3] 土地市场动态 - 1月进行的2025年度第十批次和第十一批次土拍中 共出让5宗涉宅用地 均以底价成交[3] - 土地市场呈现理性筑底态势 整体热度不高 反映出房企在年初投资决策上保持审慎态度[3] 市场展望 - 短期传统淡季效应仍将主导市场节奏 供需双方均进入短暂休整期[4] - 随着前期出让的优质地块逐渐进入供应序列 市场对年后的“小阳春”行情仍然抱有预期[4] - 在整体市场承压的背景下 更需坚守产品主义 聚焦核心地段的价值挖掘[4] - 在政策与市场的双轮驱动下 上海楼市有望在调整中逐步寻得新的平衡点[4]

核心观点 - 中海地产在上海市场的销售业绩从2024年的巅峰（约700亿元）急剧下滑至2025年的低谷（约280亿元），其市场地位和盈利能力面临严峻挑战 [3][4][64] - 业绩下滑的核心原因并非完全归咎于市场环境，而是公司自身项目推盘节奏与市场周期出现严重错位，导致上半年销售疲软，年底才仓促冲刺 [8][9][40] - 公司在市场下行、竞争加剧的背景下，仍采取激进的拿地策略（2025年全国拿地金额907亿元，位居第一），尤其是在上海重仓，这使其同时面临规模守成与利润空间被挤压的双重压力 [45][46][55] 上海市场业绩剧烈下滑 - 2024年，中海在上海创下约700亿元的销售纪录，成为全国性房企在单个城市的最高销售纪录保持者，其品牌与豪宅热销紧密关联 [4][5][65] - 2025年，公司在上海市场出现严重失速，销售额从700亿元大幅下滑至约280亿元，差距巨大且刺眼 [3][64] - 2025年上半年，公司在上海的销售额降至137.8亿元，位列当地房企第七名 [11][72] - 2025年1-10月，公司在上海的销售额为181.1亿元，在房企销售排行榜中位列第九，落后于第一名保利发展的179.5亿元 [14][75] 项目推盘节奏错位与年底冲刺 - 2025年前十个月，公司在上海市场存在感弱，全新在售项目仅有“云邸玖章”，推盘节奏缓慢，错失了市场窗口期 [10][71][73] - 直到2025年11月，公司才宣布进入“战时状态”，计划推动多个项目入市 [16][77] - 2025年12月底，两大主力项目“安澜上海”和“环宇玖章”仓促开盘，试图在年底冲刺业绩 [17][78] - “安澜上海”于12月26日开盘，截至2026年1月7日，211套房源已售112套，预定20套 [19][81] - “环宇玖章”于12月27日首开，推出90套房源，已售15套，但另有65套显示为“已预定”，被指以预定抬高短期去化数据的方式显得“讨巧” [20][21][83][84] - 文章评价此次年底冲刺“看似漂亮”，但从经营视角看更像一次“补考”，未能解决根本问题 [23][86] 全国业绩与盈利能力下滑 - 2025年，公司全国实现销售额2512亿元，同比下滑近两成，行业排名从第二退至第三 [26][89] - 2025年前三季度，公司实现经营溢利131.5亿元，较2024年同期的181.8亿元下降27.7% [26][89] - 2025年第三季度，公司经营溢利为10.3亿元，相比于2024年同期的21.3亿元下降明显 [26][89] - 公司曾经的“利润王”称号显露疲态，若第四季度盈利无好转，全年利润曲线可能继续下探 [27][28][90][91] 市场环境与竞争格局变化 - 上海豪宅市场逻辑已发生根本改变，从项目稀缺、客户抢购转变为供应密集、客户精挑细选 [33][34][96][97] - 项目数量增多，但客户并未同步增长，资金趋于谨慎，客户决策周期被拉长 [35][98] - 市场进入存量厮杀阶段，10万+单价项目扎堆，13万+成为常态，18万+也不再稀奇 [53][116] - 在这种环境下，依赖单点爆款的模式变得危险，产品细节和口碑被无限放大 [39][44][102][107] 公司战略与潜在风险 - 公司2025年全国拿地金额达907亿元，位居行业第一，展现出逆势加码的激进策略 [45][109] - 在上海市场，公司的权益拿地金额为全市最高，进行“重仓中的重仓”投资 [46][110] - 当前一线城市地价持续抬升，但房价难以同步上涨，利润空间被不断挤压 [49][112] - 公司的新盘几乎全部集中在中高端产品带，这是竞争最激烈、最容易打消耗战的位置 [54][118] - 激进的拿地策略与销售下行同时发生，使公司面临规模目标与利润空间的双重压力 [55][119] - 如果项目推盘和销售节奏不能及时调整，更大的投入可能无法挽回市场地位 [58][122] 产品口碑与信任成本 - 2025年，公司旗下明星项目“顺昌玖里”和“领邸玖序”相继被投诉，涉及预看房流程问题及“降标”争议 [44][107][108] - 在市场去化放缓、竞争加剧的周期中，此类口碑问题会迅速演变为“信任成本”，直接影响销售速度 [44][109]

核心观点 - 2025年一线城市豪宅市场表现强劲，多个项目创下销售纪录，市场呈现显著的结构性分化，其中上海市场在成交金额和市场份额上占据绝对主导地位 [1][3][4] 上海豪宅市场 - 2025年上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元 [3][4] - 2025年上半年全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献 [6] - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目中，榜首上海壹号院销售220.3亿元，套均价格达6223万元，第二名金陵华庭销售214.2亿元，套均6887万元，高福云境项目以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达8177万元 [7] - 金陵华庭项目二期首批房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录 [6] - 12月22日—28日，上海有17个项目开盘，其中6个项目是均价“10万+”的高端住宅，安澜上海项目备案均价17.88万元/平方米，开盘当日销售额约90.77亿元，去化约九成 [8] 北京豪宅市场 - 2025年截至目前，北京套均总价1500万元以上豪宅累计供应6240套，远超2024年全年，累计成交2851套，同比增长10.6%，成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4% [11] - 12月25日北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40% [11] - 中海地产安澜北京项目获准预售268套房源，价格区间15.4万—18.0万元/平方米，总价约3000万元起，其地块楼面价约10.23万元/平方米，为北京住宅史上首宗楼面价突破10万元/平方米的地块 [11][14] - 安澜北京周边高端项目竞争激烈，如圆明天颂项目二手房挂牌均价达17.6万元/平方米，臻云项目网签均价12.36万元/平方米，建发海晏网签均价约13.6万元/平方米 [15] 深圳豪宅市场 - 深圳豪宅市场以三大顶豪项目收官，累计销售额近300亿元，其中中信信悦湾开盘两小时销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价8436万元 [3][18][19] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）、2.5亿元（单价38万元/平方米）成交，38万元/平方米的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录 [19] - 深圳湾沄玺首开销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录，GCC联泰超总湾首开销售额达53亿元 [21] - 2025年第四季度至2026年上半年，深圳核心地段预计有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套 [21] 广州豪宅市场 - 1—10月，广州“千万级”豪宅网签超6000套，同比上涨约42% [21] - 1—11月，保利玥玺湾项目成交金额达110.89亿元，成交256套，其于11月7日开盘单日销售约106亿元，成为今年全国首个“开盘当日破百亿元”的豪宅项目 [2][22] - 其他标杆项目表现突出，如中海大境单日成交额达1.2亿元，金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录 [22] - 2026年广州近10个高端项目蓄势待发，天河南方面粉厂地块、冼村地块、保利南泰路地块等重点地块将陆续入市 [24] 市场驱动因素 - 高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产，市场需求从“刚需主导”转向“改善主导” [24] - 政策引导住宅向低密度、高舒适度转型，新入市豪宅在产品力、配套、服务上全面升级，精准匹配改善需求 [24] - 新增供应带来的鲶鱼效应，有望推动豪宅市场持续升温，带动土地出让和招商引资，同时吸引高净值人群 [25]

2025年一线城市豪宅市场表现 - 2025年一线城市豪宅市场表现火热，多个项目开盘销售额突破百亿元[1] - 广州天河区保利玥玺湾11月7日开盘销售约106亿元，成为今年全国首个开盘当日破百亿元的豪宅项目[2] - 深圳中信信悦湾12月28日开盘选房，两小时销售额便已超百亿元，若加上深圳湾沄玺和GCC联泰超总湾，三大顶豪项目累计销售额近300亿元[3] - 2025年上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，北京、广州、深圳三地同级别豪宅的成交总额与之大致相当[3] 上海豪宅市场 - 上海豪宅市场量价一骑绝尘，市场份额高度集中[4] - 中指研究院统计，年内上海总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元；以3000万元为统计口径，成交套数约1900套，总金额超过1000亿元[4] - 克而瑞数据显示，2025年上半年全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献[6] - 金陵华庭项目表现突出，3月一期158套房源3小时售罄，揽金92.34亿元；二期首批次房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破2025年上海单次推盘总金额最高值纪录；11月再次开盘去化率仍高达95%[6] - 中指研究院统计的1—11月上海商品住宅销售金额TOP10中，榜首上海壹号院套均价格达6223万元，第二名金陵华庭套均价格为6887万元，高福云境项目套均价格达到8177万元[7] - 12月22日—28日，上海有17个项目开盘，供应面积为30.27万平方米，环比增加175.15%，其中有6个项目是每平方米均价10万+的高端住宅[7] - 安澜上海备案均价17.88万元/平方米，12月26日开盘当日销售额约90.77亿元，总货值约98亿元，去化在九成左右[9] 北京豪宅市场 - 中指研究院数据显示，2025年截至目前，北京豪宅（套均总价1500万元以上）市场累计供应6240套，远超2024年全年的供应规模[11] - 年内北京套均总价1500万元以上豪宅累计成交2851套，同比增长10.6%；豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点[11] - 12月25日北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40%[11] - 中海地产启动全新高端产品系安澜北京，该项目地块为北京单价地王，总价75.02亿元、楼面价约10.23万元/平方米、溢价率27.93%[11] - 安澜北京获准预售268套房源，价格区间15.4万—18.0万元/平方米，洋房主力户型为210平方米、275平方米、310平方米四居，总价约3000万元起[13] - 安澜北京周边云集多个高端热门新盘，如圆明天颂项目目前二手房挂牌均价已达到17.6万元/平方米，臻云项目在售均价约13.9万元/平方米，建发海晏在售均价约13.6万元/平方米[13] - 中指研究院高级分析师范诒杰表示，2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市，叠加2025年高供应量，未来库存去化存在较大压力[16] 深圳豪宅市场 - 深圳豪宅市场以一场完美的收官战给2025年画上句号，深圳湾三大顶豪项目累计销售额近300亿元[17] - 中信信悦湾开盘两小时内销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价高达8436万元[17] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）、2.5亿元（单价38万元/平方米）成交，开盘1小时内被买家收入囊中，其中38万元/平方米的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录[17] - 深圳湾沄玺11月底推出348套大平层，首开销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录，其中14套亿元级房源成交13套，3.7亿元的楼王户型迅速售罄[19] - GCC联泰超总湾12月中旬推出125套顶级公寓，首开去化八成，销售额达53亿元，多位大客户选择整层买入[20] - 2025年第四季度至2026年上半年，深圳核心地段将有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套，包括后海招商玺、宝中观潮府、前海招商海晏府等重点项目[20] 广州豪宅市场 - 克而瑞数据显示，1—10月，广州千万级豪宅网签超6000套，同比上涨约42%[20] - 过去10年，广州仅有3个商品住宅项目能够在年度销售榜中冲破百亿元，但今年前11个月，排名第一的保利玥玺湾项目成交金额已达110.89亿元，成交套数256套[21] - 广州豪宅标杆项目扎堆，如中海大境单日成交额达1.2亿元，有买家从看房到全款刷卡仅用48小时；金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源，刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录；保利玥玺湾首开单日狂揽106亿元[21] - 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，广州豪宅市场的亮眼表现是市场需求从刚需主导转向改善主导的鲜明体现，高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产[23] - 2026年广州顶豪市场竞争将进一步延续，近10个高端项目蓄势待发，江景豪宅扎堆供应，包括天河南方面粉厂地块、冼村地块、保利南泰路地块等重点地块将陆续入市[24] - 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，新增供应带来的鲶鱼效应将推动广州豪宅市场持续升温，有望带动土地出让和招商引资，同时留住本地富豪，吸引外地高净值人群[24]

上海高端住宅市场年末供应与销售情况 - 2025年12月上海新房供应中单价10万+豪宅占比达30%，供应量环比前一个月上涨45% [1] - 12月最后一周约20个项目扎堆开盘，其中8个项目备案均价超10万元/平方米 [1] - 销售端出现“现象级热销”，典型项目如“安澜上海”首开销售额约90.77亿元，“中海·环宇玖章”首开售罄 [1][2] 代表性高端项目开盘详情 - “安澜上海”于12月26日首开，均价17.88万元/平方米，最高单套总价约1.46亿元，实现销售额约90.77亿元 [2] - “澐启滨江”二期于12月26日开盘热销，其首期于11月29日“日光”，两次开盘30天内累计销售66亿元 [2] - “中海·环宇玖章”于12月27日首开，推出90套房源，均价11.8万元/平方米，实现“日光”售罄 [2] - “外滩道”二期于12月28日开盘，均价13.88万元/平方米，当日去化109套 [3] - 12月开盘的单价10万+项目列表显示，多个项目均价在10.5万至17.88万元/平方米之间 [4] 全年高端市场表现与分化 - 2025年上海共有34个项目累计65次开盘“日光”，其中单价10万+豪宅项目有22个，累计实现35次“日光” [5] - 高端市场内部“冰火两重天”，12月以来开盘的单价10万+项目中，仍有接近六成项目开盘认购率不足30% [5] - 高端项目集中入市加剧客户分流，多数项目面临去化压力 [5] 头部房企年度业绩冲刺与竞争格局 - 2025年前11月上海房企权益销售金额前三名为华润置地（287.29亿元）、招商蛇口（285.05亿元）、保利发展（283.59亿元），彼此差距仅约2亿元 [6][9] - 华润置地权益销售金额前11月连升两位至首位，招商蛇口与保利发展紧随其后，年终冠军归属存悬念 [6][9] - 招商蛇口作为“安澜上海”联合开发商，该项目是其冲击榜首的关键变量 [6] - 中海地产前11月权益销售金额为168.38亿元，排名第五，正依靠“中海环宇玖章”和“安澜上海”冲刺全年业绩 [7] - 保利置业前11月权益销售金额排名第19位，推出了“誉静安”和“誉滨江”两大高端产品以期提升排位 [8] 上海市场的战略地位与行业展望 - 上海被视为中国房地产市场最健康、最具确定性的市场，其总价3000万以上豪宅成交占全国总量的一半 [10] - 上海房企格局已基本稳定，以深耕的国央企为主，但今年业绩差距小，排名仍有较大变数 [10] - 高端产品的去化情况将成为决定房企最终排名的关键变量 [10]

核心观点 - 上海3000万元以上豪宅市场量价领跑全国，但竞争激烈，项目间在产品力与性价比上展开“贴身肉搏”[1] - 年末上海豪宅市场呈现供应放量、行情分化、营销斗法的特点，市场底部已基本夯实，未来将依赖改善需求驱动[4][5] 市场表现与项目动态 - **安澜上海项目首开表现强劲**：首批过会均价17.88万元/平方米，总价约2700万元起，最贵一套达1.46亿元[1] 截至12月23日，首批累计认购335组，认筹率达159%，触发摇号限售[1] - **年末新盘供应密集**：12月24日至31日期间，上海有16个新盘密集开盘，其中5个备案均价超10万元/平方米[1] - **“地王”项目减量推盘**：安澜上海作为总出让金额439.53亿元的全国“地王”，首开仅推出西区211套房源，较原计划的288套减少77套，剩余计划明年推出[2] - **项目采用差异化定价策略**：南侧靠近高架的楼栋均价约16万元/平方米，低于过会均价，192平方米户型最低总价2715万元 小区中心楼王东边套均价高达19.31万元/平方米，4套顶复总价达0.94亿元-1.46亿元[2] - **竞品项目同样热销**：华润澐启滨江首批次推出122套房源，获得约224%的认筹率[2] 房企策略与竞争格局 - **头部房企年末正面交锋**：竞争焦点集中在华润置地与招商蛇口之间[4] - **华润澐启滨江主打高性价比与差异化**：以“CAZ一线滨江绝版资源”为核心卖点，125平方米三房起步价约1600万元，配备超大阳台和定制精装，首批122套房源收获273组认筹，二批次认筹率仍超100%[4] - **安澜上海主打品质标杆**：作为上海住宅品质提升新规首个落地项目，推出4米以上整层抬板等设计优化 同时，中海地产公布北京树村项目案名为“安澜北京”，试图以品牌联动提升市场信心[4] - **房企营销斗法源于市场分化**：总价3000万-5000万元的改善型豪宅竞争最为激烈，核心在于平衡区位、产品与定价[4] 市场供应与需求分析 - **上海豪宅市场即将迎来供应高峰**：仅安澜上海及邻近的徐汇东安项目就将释放约2000套房源，加上宸嘉发展嘉佰道徐汇的178套房源，供应增长态势将延续至2026年[5] - **上海汇聚全国高净值购买力**：2025年前11月，上海3000万元-5000万元豪宅销售1006套，占重点一二线城市该总价水平成交量的48%[5] - **豪宅消化能力同比减退**：2024年上海3000万元-5000万元豪宅卖出2021套，2025年前11月为1006套，显示消化能力减弱[5] - **市场底部已基本夯实**：上海房地产市场已完成两次探底，未来改善需求将为市场提供动力[5] - **市场分化将加剧**：2025年豪宅消化无虞但节奏放缓，抢手项目仍会“日光”，部分项目去化周期可能拉长至半年[5] 公司业绩与项目影响 - **安澜上海首批次货值约98亿元**：按中海地产对西区持股30.5%比例测算，即便首开售罄，对其年度业绩优化作用也不明显[3] - **中海上海销售额大幅下滑**：今年1-11月，中海在上海的全口径销售额仅183.3亿元，排名第九，相较于去年700亿元的销冠成绩大幅下滑[3] - **招商蛇口与华润置地销售额领先**：前11月招商蛇口在上海全口径销售金额为387.8亿元，华润置地则以417.9亿元暂时领先[3] - **项目对股东意义不同**：作为股东之一的招商蛇口，仍有希望将安澜上海作为其争夺年度销冠的抓手，取决于项目在2025年最后几日能否实现高去化率[3]

上海年末新房供应与市场动态 - 临近年末上海楼市进入冲刺阶段开发商积极推盘入市为全年销售业绩收官发力[1] - 12月中旬上海公布16个新项目合计1679套房源[1]随后于12月20日再推出6个新盘总计556套房源[2] 高端住宅项目供应与定价 - 12月中旬推出的项目中单价10万+的高端住宅有5个[1]12月20日推出的6个项目中10万+高端住宅占据一半[2] - 价格最高的项目是浦东洋泾板块的陆家嘴太古源·源邸均价180000元/平方米[2]其次是徐汇滨江的安澜上海备案均价178800元/平方米低于此前市场预期的19万元/平方米[1] - 其他高端项目包括绿城黄浦ONE二期均价172000元/平方米外滩道均价138800元/平方米澐启滨江均价139688元/平方米中海·环宇玖章均价118000元/平方米[1]以及保利·外滩曜均价135000元/平方米保利·誉静安均价120000元/平方米[2] 重点项目销售热度 - 全国地王项目安澜上海于12月19日开启认购截至12月23日认购率为139%触发限售[2]认购首日仅4小时现场已完成认筹逾百组全天认筹超160组[2]营销中心累计来访已突破3000组[3] - 普陀真如板块的中海·环宇玖章于12月18日开启认购90套房源认购率达到234%触发限售[6] - 12月26日上海将迎来多盘齐开包括11月的日光盘澐启滨江安澜上海华润华发·时代之城等[6] 项目背景与市场竞争 - 安澜上海由中海地产招商蛇口徐汇城投中旅投资联合开发[1]其所在地块由四家国央企于今年9月以439.5亿元的总价获得刷新全国涉宅用地出让总价纪录[3] - 中海地产招商蛇口中旅投资为获得项目公司90%股权共支付154.78亿元其中中海地产出资81.53亿元招商蛇口出资65.52亿元中旅投资出资7.74亿元徐汇城投继续持有各10%股权[4] - 徐汇滨江板块竞争激烈安澜上海面临绿城黄浦ONE以及由宸嘉发展与中华企业联合打造的嘉佰道·上海的竞争[4]中华企业联合宸嘉发展以29.87亿元收购相关公司股权入局该地块开发[4] 市场分析与展望 - 分析师认为临近年末豪宅类项目可为房企回笼较多资金因此加快抢收[5]市场消息面回归平稳重要会议释放的楼市信号符合预判有助于稳定买家情绪加快入市决策[6] - 前期交易相对疲软主要因中高端项目入市少但近期豪宅产品入市量有所回升尤其一些网红项目的加入为后续交易做良好铺垫[6] - 热门项目的认购将给市场带来信心支持预计后半月的成交在供应以及热盘的带动下上海楼市成交将出现稳步上行[6] - 2025年上海豪宅市场表现亮眼截至12月15日总价4000万元以上的住宅成交约1300套金额突破800亿元以3000万元为统计口径成交套数约1900套总金额超过1000亿元[6]

上海年末楼市开盘潮概况 - 临近年末，上海楼市迎来最大开盘潮，开发商为让年报好看而抢在年底前开盘 [1][7] - 2025年12月24日至12月31日期间，全上海将有16个楼盘开盘 [1][7] - 开盘最集中的是12月26日，共有6个楼盘计划开盘 [1] - 16个楼盘中，备案均价超过10万元/平方米的豪宅达到5个 [1][7] 重点楼盘开盘详情与市场热度 - **安澜上海**：作为世界总价地王，首次开盘推出211套住宅，备案均价17.88万元/平方米 [2][8]，累计认筹已超过270组，处于触发限售边缘 [3][9] - **澐启滨江**：作为11月上海唯一“日光盘”，进行第二次开盘，推出225套住宅 [3][9]，二批次认购客户超过190组，认购率将低于第一批 [4] - **中海环宇玖章**：作为普陀真如板块断供多年后首个新盘，推出90套住宅，备案均价11.8万元/平方米，定价被认为比较保守 [4][9]，已有超过210组客户认购，首开“日光”概率非常大 [4][10] 开发商动态与市场竞争格局 - **招商蛇口**：本周有4个楼盘开盘，包括招商时代潮派、安澜上海、壹江臻邸、招商林屿湖畔，产品涵盖市中心豪宅和郊区改善盘 [5][10]，目前最有希望夺得2025年上海开发商销售排行榜冠军 [5][10] - **联发集团**：来自福建的国企，此前在上海采用联合开发模式，2025年开始独立操盘 [5][10]，本周其独立开发的两个楼盘将开盘，包括联发金海云墅（第二次开盘）和联发时光新澍（首次开盘，分两张预售证，均价分别为4.39万元/平方米和3.81万元/平方米） [5][11] 市场趋势与行业观察 - 楼市热门区域“缩圈”的情况未改变，能够一炮而红、持续热销的楼盘基本绝迹 [5][11] - 即便是此前一房难求的顶级豪宅，也出现购买力衰竭迹象 [5][11] - 对于开发商而言，过去持续多年的加快开发节奏的做法已经失效，未来需思考如何在住宅新规基础上进行创新 [5][11]

项目概况与市场热度 - 项目“安澜上海”于12月19日启动认筹，首日现场安保严密，严防分销人员“小蜜蜂”拉客，反映出项目受关注度高且客户质量要求严格 [1] - 项目位于上海市徐汇区零陵路，是“全国地王”项目，话题度始终不减 [1][2] - 截至认筹首日18时，项目已完成163组认筹 [9] 产品定价与销售策略 - 项目首批过会均价为17.88万元/平方米，低于此前业内预期的18.5万至19万元/平方米，价格端具备吸引力 [3] - 项目推出建筑面积约192至365平方米户型，营销中心累计来访已突破3000组 [3] - 项目最贵一套房源面积为588平方米，单价达24.78万元/平方米，总价约1.457亿元 [3] - 分析师认为，首次开盘价格低于预期是给市场的惊喜，若销售流速理想，后续开盘价格可能逐步提高 [4] 市场竞争与项目背景 - 项目面临同价位段竞品竞争，例如相距仅5公里的“绿城黄浦ONE”，两者在约193平方米户型上总价接近，会分流部分准客户 [3][5] - 项目是上海市《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》首个落地项目，首次采用全地块4米以上整层抬板设计 [4] - 项目所在地块为上海史上最大单地块一次性征收项目的一部分，合计超过523亿元，刷新全国总价地王纪录 [9] - 项目开发权由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资联合组成的开发主体于9月5日正式获得，涉及地块总成交金额439.53亿元 [9] - 同月，中华企业、宸嘉发展联合体以29.87亿元总价获得了相邻127b-23地块的开发权 [9] 市场环境与销售前景 - 近期上海豪宅市场热度较此前稍有下降 [4] - 临近年末，有市场人士认为，即使在上海，区域内如此大体量的项目入市仍存在一定销售压力，且项目总价较高，购房人趋于谨慎 [10]

上海楼市整体表现 - 2025年11月上海市新房价格同比上涨5.1%，1-11月平均同比上涨5.7%，领跑全国 [2] - 2025年11月上海市二手房网签成交22943套，环比上涨约24%，创今年5月以来新高 [2][8] - 1-11月全国重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，"新房+二手房"整体网签成交量同比基本持平 [2] 新房市场动态 - 2025年11月上海市新房市场成交量约32万平方米，创年内新低，环比下降20%，同比下降超五成 [3] - 10月、11月新房开盘去化率均维持在25%左右 [3] - 房企在12月有年终销售冲刺惯例，供应量预计反弹，年末可能出现"翘尾"行情 [2][7] - 多个重磅项目年末集中入市，如澐启滨江首开122套房源售罄，认购率达223.77% [2][5] “好房子”新规影响 - 上海市规划和自然资源局发布《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》（“好房子”新规） [3] - 新规对阳台面积做出明确规定：最大面积为户型建面的10%且不大于16平方米的计一半面积，局部地区可增加一个进深0.75米、宽3米的不计容阳台 [4] - 沿公共绿地等地区可设计进深不超0.75米的开敞式阳台，不计容积率、可售面积及户型阳台面积占比 [4] - 依据新规建设的项目（如保利誉滨江）较之前产品（如中海云邸玖章）更具市场吸引力 [4] - 新规项目集中入市导致存量新房产品力显短板，是近期新房交易规模快速萎缩的原因之一 [4] 重点新房项目详情 - **澐启滨江**：华润置地与上海南房集团以总价244.7亿元获取地块，华润出资超220亿元，为首批符合“好房子”标准的项目之一，阳台面积小户型12.5平方米、大户型16平方米 [5] - **安澜上海**：徐汇东安城市更新项目，股权获取总金额达439.5亿元，首批推出211套大平层房源，均价17.88万元/平方米，采用全抬板设计将社区抬升4-5米 [6] 二手房市场回暖分析 - 11月二手房成交量在近一年中排名第三，刚需低总价房源（300万元以下）成交量占比高达60% [9] - 市区“老破小”和郊区动迁房为交易热点，年租金回报率在2%以上 [9] - 回暖原因包括：年底学区房销售旺季带动、价格调整后买方入市意愿增强、市场挂牌量减少缓解紧张情绪、交易量持续位于荣枯线以上改善预期 [9] - 11月上海市二手住宅价格环比下滑1.24%，同比下滑5.56%，样本平均价格为56708元/平方米，呈现“以价换量”态势 [10] - 市场预计短期热度将延续，中长期将从“以价换量”逐渐迈入“量价趋稳”新阶段 [10]