文章核心观点 - 上海杨浦滨江板块高端新房市场热度显著下降，典型项目“中海云邸玖章”最新批次去化艰难，开盘一个多月仅网签4套，认购率从前期超200%骤降至约60% [1][3] - 市场转冷背景下，前期被高房价掩盖的项目细节（如位置、交通）成为影响购房决策的关键因素，同时板块内同质化产品供应激增导致直接竞争加剧，是去化率走低的主要原因 [2][5][6] - 开发商中海地产在板块内持续拿地，面临新地块利润空间与现有库存去化压力的双重考验，行业整体面临销售压力增大、去化难度增加的挑战 [5][7] 项目销售表现与市场变化 - 中海云邸玖章第六批次（2025年12月5日加推）销售情况惨淡：推出86套房源，截至报道时网签仅4套，可售82套，意向客户52组，认购率约60% [1][3][4] - 该项目前期（2025年4月至11月）采用“少量多次”推盘策略，认购率曾高达210%至246%，并多次触发限售，但热度自10月起持续下滑 [3] - 上海市区新房市场在2025年上半年走出独立行情，“10万+”项目开盘售罄常见，但当前市场已明显转冷 [2] 区域市场竞争格局 - 杨浦滨江板块已成为高端项目聚集地，保利发展、中铁置业、中建壹品等多家央国企落子，创造了多个开盘售罄纪录 [2] - 板块内土地市场热度曾持续走高：2025年5月保利置业竞得地块楼面价达8.02万元/平方米，溢价率26.30%，市场预期价格升至“12万+” [5] - 同价位产品竞争白热化：在总价1100万-1200万元区间，云邸玖章面临保利誉滨江、外滩道、外滩曜、翎翠滨江、建发海宸等多个项目的直接竞争 [6] - 供应持续增加：从2024年到2025年，杨浦区含宅地块接连出让，导致同类型可比项目过多 [5][6] 项目具体状况与开发商策略 - 中海云邸玖章第六批次加推的为单独一栋楼，与项目北区其他楼栋隔了一条平凉路，且项目距离最近地铁站（12号线隆昌路站）约1.1公里 [2] - 中海地产近期在上海的另一高端项目“环宇玖章”（均价11.8万元/平方米）销售情况相对较好，首次开盘推出“楼王”，截至1月14日仅剩18套房源可售 [7] - 中海地产在杨浦滨江板块持续扩充土储：于2024年10月及11月连续拿下两幅地块（楼面价分别为6.92万元/平方米和7.33万元/平方米），并在云邸玖章第六批次加推前，再次竞得位于项目南、北区之间的“中区”地块，楼面价6.88万元/平方米 [5][7] - 行业分析师指出，上海高端住宅成交量萎缩，去化难度增加，不少项目启用分销渠道，开发商已适当调低预期 [7]

上海高端住宅市场年末供应与销售情况 - 2025年12月上海新房供应中单价10万+豪宅占比达30%，供应量环比前一个月上涨45% [1] - 12月最后一周约20个项目扎堆开盘，其中8个项目备案均价超10万元/平方米 [1] - 销售端出现“现象级热销”，典型项目如“安澜上海”首开销售额约90.77亿元，“中海·环宇玖章”首开售罄 [1][2] 代表性高端项目开盘详情 - “安澜上海”于12月26日首开，均价17.88万元/平方米，最高单套总价约1.46亿元，实现销售额约90.77亿元 [2] - “澐启滨江”二期于12月26日开盘热销，其首期于11月29日“日光”，两次开盘30天内累计销售66亿元 [2] - “中海·环宇玖章”于12月27日首开，推出90套房源，均价11.8万元/平方米，实现“日光”售罄 [2] - “外滩道”二期于12月28日开盘，均价13.88万元/平方米，当日去化109套 [3] - 12月开盘的单价10万+项目列表显示，多个项目均价在10.5万至17.88万元/平方米之间 [4] 全年高端市场表现与分化 - 2025年上海共有34个项目累计65次开盘“日光”，其中单价10万+豪宅项目有22个，累计实现35次“日光” [5] - 高端市场内部“冰火两重天”，12月以来开盘的单价10万+项目中，仍有接近六成项目开盘认购率不足30% [5] - 高端项目集中入市加剧客户分流，多数项目面临去化压力 [5] 头部房企年度业绩冲刺与竞争格局 - 2025年前11月上海房企权益销售金额前三名为华润置地（287.29亿元）、招商蛇口（285.05亿元）、保利发展（283.59亿元），彼此差距仅约2亿元 [6][9] - 华润置地权益销售金额前11月连升两位至首位，招商蛇口与保利发展紧随其后，年终冠军归属存悬念 [6][9] - 招商蛇口作为“安澜上海”联合开发商，该项目是其冲击榜首的关键变量 [6] - 中海地产前11月权益销售金额为168.38亿元，排名第五，正依靠“中海环宇玖章”和“安澜上海”冲刺全年业绩 [7] - 保利置业前11月权益销售金额排名第19位，推出了“誉静安”和“誉滨江”两大高端产品以期提升排位 [8] 上海市场的战略地位与行业展望 - 上海被视为中国房地产市场最健康、最具确定性的市场，其总价3000万以上豪宅成交占全国总量的一半 [10] - 上海房企格局已基本稳定，以深耕的国央企为主，但今年业绩差距小，排名仍有较大变数 [10] - 高端产品的去化情况将成为决定房企最终排名的关键变量 [10]

上海年末新房供应与市场动态 - 临近年末上海楼市进入冲刺阶段开发商积极推盘入市为全年销售业绩收官发力[1] - 12月中旬上海公布16个新项目合计1679套房源[1]随后于12月20日再推出6个新盘总计556套房源[2] 高端住宅项目供应与定价 - 12月中旬推出的项目中单价10万+的高端住宅有5个[1]12月20日推出的6个项目中10万+高端住宅占据一半[2] - 价格最高的项目是浦东洋泾板块的陆家嘴太古源·源邸均价180000元/平方米[2]其次是徐汇滨江的安澜上海备案均价178800元/平方米低于此前市场预期的19万元/平方米[1] - 其他高端项目包括绿城黄浦ONE二期均价172000元/平方米外滩道均价138800元/平方米澐启滨江均价139688元/平方米中海·环宇玖章均价118000元/平方米[1]以及保利·外滩曜均价135000元/平方米保利·誉静安均价120000元/平方米[2] 重点项目销售热度 - 全国地王项目安澜上海于12月19日开启认购截至12月23日认购率为139%触发限售[2]认购首日仅4小时现场已完成认筹逾百组全天认筹超160组[2]营销中心累计来访已突破3000组[3] - 普陀真如板块的中海·环宇玖章于12月18日开启认购90套房源认购率达到234%触发限售[6] - 12月26日上海将迎来多盘齐开包括11月的日光盘澐启滨江安澜上海华润华发·时代之城等[6] 项目背景与市场竞争 - 安澜上海由中海地产招商蛇口徐汇城投中旅投资联合开发[1]其所在地块由四家国央企于今年9月以439.5亿元的总价获得刷新全国涉宅用地出让总价纪录[3] - 中海地产招商蛇口中旅投资为获得项目公司90%股权共支付154.78亿元其中中海地产出资81.53亿元招商蛇口出资65.52亿元中旅投资出资7.74亿元徐汇城投继续持有各10%股权[4] - 徐汇滨江板块竞争激烈安澜上海面临绿城黄浦ONE以及由宸嘉发展与中华企业联合打造的嘉佰道·上海的竞争[4]中华企业联合宸嘉发展以29.87亿元收购相关公司股权入局该地块开发[4] 市场分析与展望 - 分析师认为临近年末豪宅类项目可为房企回笼较多资金因此加快抢收[5]市场消息面回归平稳重要会议释放的楼市信号符合预判有助于稳定买家情绪加快入市决策[6] - 前期交易相对疲软主要因中高端项目入市少但近期豪宅产品入市量有所回升尤其一些网红项目的加入为后续交易做良好铺垫[6] - 热门项目的认购将给市场带来信心支持预计后半月的成交在供应以及热盘的带动下上海楼市成交将出现稳步上行[6] - 2025年上海豪宅市场表现亮眼截至12月15日总价4000万元以上的住宅成交约1300套金额突破800亿元以3000万元为统计口径成交套数约1900套总金额超过1000亿元[6]

上海楼市年末销售动态 - 年末临近，上海各房企正采取多种方式冲刺年终业绩 [1] - 随着2025年11月24日年内最后一次土地拍卖落幕，行业焦点更集中于销售市场 [2] 2025年11月市场供应与成交概况 - 2025年11月，上海共计有29个新盘入市 [3] - 当月上海新房成交面积约为33.5万平方米 [3] 单盘销售表现排名（部分） - 澐启滨江、滨江雅著以及贝涟C1分别名列当月销售套数前三名 [7] - 销售套数排名前列的项目包括：联发·金海雲墅（36套）、建发·朗明（35套）、外滩道（33套）、华润华发时代之城（33套）、中建山水雅境（33套）等 [5] 贝涟C1项目表现分析 - 贝壳集团旗下贝好家独立操盘的住宅项目贝涟C1首秀表现亮眼，其销售面积与销售套数均位列当月第三名 [7] - 该项目于2024年12月31日获取土地，2025年10月底首次开盘，销售业绩体现在11月的网签数据中，被称为四季度上海楼市的“黑马” [7] - 在11月销售前十名的项目中，贝涟C1的地块体量最小，建设用地面积仅为23亩，跻身前三名尤为不易 [8] - 在当前市场以理性观望为主的情绪下，该项目的逆市热销表明高品质“好房子”仍具备较强的客户号召力 [8] 行业趋势与专家观点 - 行业观点认为，在上海大力推进高品质住宅建设的背景下，“以优质供给更精准地满足多元化高品质居住需求”已成为广泛共识 [8] - 优质供给体现在科学合理的规划设计、紧密贴合职住平衡需求以及较高的性价比上 [8] - 伴随年底购房需求集中释放，第四季度被认为是优质住房产品推广的黄金窗口期 [8]

上海房地产市场整体情况 - 2025年11月上海共计29个楼盘入市，当月成交面积约33.5万㎡，环比下降约15.5% [1] 贝壳集团项目表现 - 贝壳集团旗下贝好家独立操盘的住宅项目贝涟C1首秀亮眼，其销售面积和销售套数在当月均位列第三名 [1] - 该项目于2024年12月31日摘地，2025年10月底首次开盘，销售业绩体现在11月网签数据中，被称为四季度上海楼市“黑马” [1] 其他项目销售套数排名 - 建发·朗明项目销售35套位列第17名 [3] - 外滩道、华润华发时代之城、中建山水雅境项目各销售33套并列第18名 [3] - 翡雲悅府项目销售32套位列第21名 [3] - 东滩 · 海上明月项目销售31套位列第22名 [3] - 大华梧桐樾、大华·星曜、中国中铁 · 世纪尚城项目各销售30套并列第23名 [3] - 城投水尚华庭、建发海宸项目各销售29套并列第26名 [3] - 象屿·天宸雅颂、滴水湖馨苑项目各销售28套并列第28名 [3] - 南山·瑞得项目销售26套位列第30名 [3]