纪要涉及的行业和公司 - 行业：酒店、净租赁零售、旅游中心 - 公司：Service Properties Trust（SVC） 核心观点和论据 酒店业务 - **业务现状**：公司拥有超200家酒店，约35000间客房，专注全服务和聚焦服务酒店 今年RevPAR有超2.5%的适度增长，但受装修和劳动力成本上升等因素影响，利润率面临挑战 国际旅游疲软，政府合同收入在Q1后有所减少，但团队业务预计增长超8% [3][6][8][9] - **资产出售**：公司有123家酒店待售，主要是聚焦服务酒店 出售目的是向净租赁零售转型 目前已将买家范围缩小到4家，预计大部分交易在Q3和Q4完成 [10][11][13] - **资金用途**：出售酒店所得资金将用于偿还2026年到期的8亿美元高级票据，剩余资金用于偿还循环信贷或更长期债券 [15][16] - **剩余酒店资产**：交易完成后将剩下83家酒店，主要是全服务酒店 预计RevPAR等指标初期会受到一定影响，但随着投资推进，明年年中及以后将有更多收益 从整体估值看，剩余酒店资产应更具价值 [18][19][20][21] 旅游中心业务 - **资产特点**：旅游中心资产是公司的核心资产，位于州际公路沿线，有自己的生态系统，收入主要来自燃料，利润主要来自其他服务 [22] - **租赁情况**：与BP有租赁关系，所有租赁由BP担保，信用评级为A 租赁将于2033年到期，尽管近期BP有一些负面消息，但公司对租赁情况仍有信心 [23][24][27] 净租赁业务 - **业务现状**：公司在2019年开始涉足净租赁业务，目前拥有超700处物业，主要集中在快餐、杂货店和全服务餐厅等领域 今年已启动新的收购流程，约有4000 - 5000万美元的项目在进行中，预计收购将持续进行 [28][29] - **投资优势**：净租赁业务估值合理，能提供稳定现金流，收益率约为7.5%，年增长率为1.5% - 2%，平均租赁期限为12 - 15年 公司有一个灵活的融资工具——零售主信托，约一半资产位于其中，能获得有吸引力的利率 [29][30] - **投资时机**：现在进行酒店出售和净租赁业务转型的时机合适，一方面酒店市场有大量资金寻找投资机会，公司能获得较好的价格；另一方面，净租赁业务能使公司资产组合更优化，提升财务指标 [34][35] - **投资方向**：目前收购的资产主要是快餐、杂货店和洗车行，未来也会考虑一些美元商店等其他机会 投资将在主信托的融资框架内进行，以确保获得最佳结果 [37][38] 财务状况 - **杠杆率**：过去一年酒店业务下滑使杠杆率接近10倍债务与EBITDA之比 酒店出售完成后，预计杠杆率将下降1倍，中期目标是再下降1倍 [43] - **股息**：目前公司每季度支付1美分股息，未来股息增加的时机尚不确定，需完成酒店出售、去杠杆化，并观察酒店业务EBITDA的趋势 预计2025年不会增加股息，可能在2026年及以后进行讨论 [44][45] - **资本支出**：2024年酒店业务资本支出为3亿美元，今年预计为2.5亿美元 随着一些项目完成，预计2026年年中及以后资本支出将逐渐正常化 [47][48][49] 公司定位 - **业务多元化**：从Q1结果和预计销售情况看，超70%的EBITDA来自净租赁业务，但公司中期仍将是多元化公司，在发展净租赁业务的同时，也会继续提升酒店业务的表现 [50] - **公司故事**：公司既是转型故事，也是去杠杆化故事和增长故事 目前股价低迷，通过完成交易、提升酒店业务表现，有望缩小与净资产价值的差距，实现股权价值的提升 [52][53] 其他重要但可能被忽略的内容 - 酒店业务装修计划从2024年开始，将持续到2025年上半年 [6] - 出售114家聚焦服务酒店的第一轮营销有50个集团提交报价 [12] - 净租赁业务的主信托融资执行于几年前，目前票面利率为5.6%，市场利率稍宽，但公司认为这些交易在融资情景下将具有增值作用 [39][41]

股价表现 - 星巴克股价下跌7% 因第二财季业绩不及预期 [1] - 截至美东时间11:30 股价跌幅达7% [1] 财务业绩 - 可比销售额下降1% 其中交易量下降2% 客单价上升1% [3] - 北美市场可比销售额下降1% 国际市场增长2% 中国区持平 [3] - 季度总收入增长2.3%至87.6亿美元 低于预期的88.3亿美元 [3] - 调整后营业利润率下降460个基点至8.2% [4] - 调整后每股收益0.41美元 同比下降40% 低于预期的0.48美元 [4] 战略调整 - 公司放弃部分冷萃设备扩张计划 转向劳动力投资以提升订单完成效率和客户连接 [4] - CEO表示"回归星巴克"计划是扭转业务的关键策略 [5] - 内部指标如客户满意度表现良好 改革反馈积极 [5] 市场展望 - 可比销售额增长方向正确但仍为负值 需转正才能获得投资者认可 [6] - 当前为CEO实施新战略的第二个完整财季 仍需时间验证 [6] - 面临贸易战和经济疲软等餐饮行业共性风险 [6] - 股价抛售可理解 但战略转型成效尚待观察 [7]