报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][57] 报告的核心观点 - 中央经济工作会议进一步强调“稳地产”，措辞上更进一步，提出“着力稳定房地产市场”，预计2026年仍有政策加码空间 [1][10] - 政策方向在供给端强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房，同时有序推动“好房子”建设 [1][10] - 需求端强调内需主导，预计核心城市购房限制政策将进一步放松，并将高质量推进城市更新，深化住房公积金制度改革 [2][11] - 房地产板块在2026年预计仍以政策为核心主导力量，配置上建议关注政策beta机会，并看好一线、部分二线及极少量三线城市 [4][57] 根据相关目录分别进行总结 1. 中央经济工作会议点评：继续“稳地产” - 会议在化解风险段落重点提及房地产，措辞从“稳住楼市股市”、“止跌回稳”升级为“着力稳定房地产市场” [1][10][12] - 供给端政策新提出在“因城施策”维度下推进，以应对城市间库存分化，明确收储收地等政策将继续推进 [1][10] - 首次将“好房子”建设写入中央经济工作会议稿，未来主要从改善性需求出发，提升其作为消费品在内需中的重要性 [1][10][12] - 需求端提出“清理消费领域不合理限制措施”，承接“十五五”规划建议，预计2026年核心城市购房限制政策有望进一步放松 [2][11][12] - 会议新提“深化住房公积金制度改革”，可能指向未来在公积金额度、适用范围、流程等方面的进一步优化 [2][11][12] 2. 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计下跌2.6%，跑输沪深300指数2.54个百分点，在31个申万一级行业中排名第28位 [2][15] - 全市场房地产股中，周涨幅前五为万泽股份(13.4%)、中润资源(10.5%)、珠江控股(6.5%)、苏州高新(4.2%)、格力地产(2.7%) [15][20] - 重点跟踪的48家A/H房企中，周涨幅前五为融信中国(15.3%)、建业地产(8.1%)、富力地产(7.9%)、龙光地产(5.1%)、世联行(2.9%) [15][23] - 重点房企周跌幅前五为时代中国控股(-18.5%)、雅居乐集团(-17.1%)、中国金茂(-13.4%)、禹洲集团(-12.3%)、绿景中国地产(-9.5%) [15][24] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - 本周30个样本城市新房成交面积172.2万平方米，环比下降2.5%，同比下降45.3% [3][24] - 分城市能级看：一线城市成交47.3万方，环比-8.6%，同比-47.4%；二线城市成交99.0万方，环比+0.3%，同比-33.0%；三线城市成交25.9万方，环比-1.1%，同比-66.3% [3][24] - 12月累计（截至当周）：30城成交293.4万方，同比-42.9%；其中一线城市同比-36.7%，二线城市同比-35.9%，三线城市同比-63.7% [28] - 年初至今累计（50周）：30城成交9130.9万方，同比-13.4%；其中一线城市成交2447.0万方，同比-9.9%；二线城市成交4492.4万方，同比-13.2%；三线城市成交2191.6万方，同比-17.5% [3][28] - 一线城市年内累计同比：北京-13.5%，上海-4.7%，广州-6.1%，深圳-28.3% [28][32] 3.2 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计195.9万方，环比增长2.7%，同比下降30.0% [3][33] - 分城市能级看：一线城市成交85.2万方，环比+4.3%；二线城市成交80.9万方，环比+0.9%；三线城市成交29.8万方，环比+3.2% [3][33] - 年初至今累计（50周）：14城二手房成交9844.5万方，同比增长6.3%；其中一线城市成交4075.2万方，同比+7.1%；二线城市成交4508.1万方，同比+5.2%；三线城市成交1261.2万方，同比+7.3% [33] 4. 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.8-12.14）共发行房企信用债9只，发行规模147.20亿元，环比增加81.52亿元；净融资额32.03亿元，环比增加53.35亿元 [46] - 发行主体评级以AAA为主，占比83.7%；债券类型以证监会主管ABS为主，占比64.5%；债券期限以5年以上为主，占比64.5% [46] - 融资成本方面，本周发行利率有所上升，例如“25新城控股MTN003”的发行利率较公司之前同类型债券上升71个基点 [49][52] 5. 本周政策回顾 - 中央层面：中央经济工作会议部署2026年工作，强调坚持内需主导、清理消费限制、高质量推进城市更新、着力稳定房地产市场、因城施策去库存优供给、深化公积金改革、有序推动“好房子”建设等 [51] - 地方层面：山东、宁夏、江苏、重庆、河南、海南、青海、四川、广西等多地发布“十五五”规划建议或具体政策，普遍提及加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、建设“好房子”、推进城市更新等内容 [53][55] - 具体城市政策：深圳、信阳、长沙等地优化公积金政策，包括提高贷款额度、放宽提取条件、支持“商转公”等 [55] 6. 投资建议 - 维持“增持”评级，理由包括：政策进入深水区且力度有望超越2008与2014年；地产是早周期经济风向标；行业竞争格局改善，头部国央企及品质房企受益；城市分化逻辑持续，看好一线、2/3二线及极少量三线；供给侧收储等政策有新变化，一二线更受益 [4][57] - 具体配置方向： - 地产开发：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][57] - 地方国企/城投/化债：推荐城建发展、城投控股 [4][57] - 中介：推荐贝壳-W [4][57] - 物业（跟涨板块）：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][57]