行业投资评级 - 强于大市 [4] 核心观点 - "十五五"规划建议将房地产行业定调从"十四五"的"房住不炒"转向"高质量发展"，并在民生部分单列"推动房地产高质量发展"条目，体现中央对地产的重视 [1] - 规划建议明确五大方向：加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设"好房子"、建立房屋全生命周期安全管理制度 [1] - 预计"十五五"期间，"好房子"建设与城市更新将推进，进一步挖掘改善型需求；一线城市购房限制性政策、商业地产领域、盘活存量土地与房屋的相关政策存在优化预期 [1] - 报告对"十五五"规划建议的地产相关表态评价为中性偏积极，为未来优化政策打开空间，对行业修复有信心 [5][127] - 投资标的选择上，看好流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企，以及提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [5][127] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 新房成交情况 - 第44周（10月25日-10月31日）40个城市新房成交面积为264.0万平方米，环比上升3.1%，同比下降37.3%（同比降幅较上周扩大16.2个百分点） [4][15][16] - 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-1.2%、7.8%、-3.1%；同比增速分别为-51.1%、-29.9%、-30.5% [4][16] - 新房成交套数为2.5万套，环比上升5.4%，同比下降32.0% [16] 新房库存情况 - 第44周12个城市新房库存面积为11306万平方米，环比下降0.6%，同比下降12.2% [4][41] - 新房库存面积去化周期为18.8个月，环比下降1.4个月，同比上升0.7个月 [4][41] - 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.6、15.0、78.2个月，环比分别下降0.8、1.9、5.0个月 [4][41] 二手房成交情况 - 第44周18个城市二手房成交面积为165.3万平方米，环比下降7.5%，同比下降30.9%（同比降幅较上周扩大3.9个百分点） [4][15][47] - 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为4.4%、-15.4%、-0.4%；同比增速分别为-28.0%、-37.2%、-22.5% [4][47] - 二手房成交套数为1.8万套，环比下降5.9%，同比下降29.9% [47] 百城土地市场跟踪 全类型土地市场 - 第43周（10月20日-10月26日）百城全类型成交土地规划建筑面积为2035.2万平方米，环比上升79.6%，同比上升18.1% [62] - 成交土地总价为501.0亿元，环比上升160.8%，同比下降20.5%；成交土地楼面均价为2461.5元/平，环比上升45.3%，同比下降32.7% [62] - 百城成交土地溢价率为1.1%，环比下降9.3个百分点，同比下降0.6个百分点 [62] 住宅类土地市场 - 第43周百城成交住宅土地规划建筑面积为471.0万平方米，环比上升125.7%，同比上升14.1% [79] - 成交住宅土地总价为294.9亿元，环比上升141.6%，同比下降23.1%；成交住宅土地楼面均价为6260.1元/平方米，环比上升7.0%，同比下降32.6% [79] - 百城成交住宅类用地溢价率为2.6%，环比上升1.3个百分点，同比上升0.4个百分点 [79] 本周板块表现回顾 - 第44周房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下降2.2个百分点；相对沪深300收益为-0.3%，较上周上升1.5个百分点 [4][101] - 房地产板块PE为25.20X，较上周下降2.83X [4][101] - A股跌幅靠前的公司为招商蛇口(-0.5%)、绿地控股(-1.1%)、万科A(-1.4%)；港股涨幅靠前的公司为旭辉控股集团(2.3%)、碧桂园(0.0%)、美的置业(-0.8%) [107] 本周房企债券发行情况 - 第44周房地产行业国内债券总发行量为59.0亿元，环比下降76.9%，同比下降60.9%；总偿还量为205.3亿元，环比上升122.5%，同比上升79.6%；净融资额为-146.3亿元 [4][117] - 债券发行量最大的房企为射阳城建(11.5亿元)、中国电建地产(8.0亿元)、光明地产(8.0亿元) [117][123] - 债券偿还量最大的房企为招商蛇口(40.0亿元)、上海金茂(34.6亿元)、万科(25.0亿元) [117][124] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企（滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团）[5][127]；2）2024年以来在销售和拿地上有显著突破的"小而美"房企（保利置业集团、城投控股）[5][127]；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司（大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份）[5][127]

据统计，今年前10月，TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较前9月扩大4.1个百 分点。 "去年楼市新政后，在一揽子政策推动下，房地产市场预期及购房者信心有所恢复，去年10月核心城市 市场活跃度大幅提升，受上年高基数影响，导致降幅扩大。"中指研究院研究主管陶淑茹接受上证报采 访表示，从今年数据来看，10月单月，TOP100房企销售总额环比增长3.7%，部分房企销售表现较为强 劲。 来源：上海证券报·中国证券网 陶淑茹认为，10月，多地在供给端针对"好房子"建设落地优化政策，短期来看，随着年末房企进入业绩 冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑。 上证报中国证券网讯（记者 于祥明）记者从中指研究院获悉，其发布的最新报告显示，今年前10月， TOP100房企拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，延续增长态势，但增幅较前9月大幅收窄，主要是由 于9月有多宗大规模收并购地块，致增速较高。 ...

国家层面多次强调要 "努力让人民群众住上更好的房子" ，住建部亦明确提出要"建设好房子、好小区、好社区、好城区"。 这 一系列政策信号标志着中国房地产 业进入了以品质和用户体验为核心的新发展阶段。 或点击"阅读原文"获得问卷链接 课题组成员： 克而瑞 产品力研究中心 、 浙江大学 邹永华教授 团队（住房政策学者、钱学森城市学金奖得主） 当前， 建设"好房子"是房地产行业供给侧结构性改革的关键，是推动企业从"开发商"向"美好生活服务商"转型、实现行业高质量发展的必然路径。 了解何为市场 认可的"好房子"，对于企业精准定位产品、提升核心竞争力至关重要。 住房是最大的民生。 "好房子"直接关系到亿万家庭的幸福感、获得感和安全感。了解老百姓对"好房子"的真实期待，是解决当前住房领域主要矛盾、满足人民对 美好生活向往的根本前提。 因此， 克而瑞与浙江大学 联合发起本次大型调研，旨在通过科学、系统的研究，为"好房子"的建设、评价和政策制定提供坚实的理论与数据支撑。 我们坚信，每一份真诚的问卷反馈，都是构建未来理想家园的一块基石。能共同为中国"好房子"的建设绘就一幅基于真实、服务于美好的蓝图。 问卷将占用您5分钟，感谢对我 ...

"10月份，各地在金融政策方面积极优化住房公积金贷款政策，在财政政策方面推出一系列购房补 贴。"上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，政策结合楼市"银十"旺季和房企 第四季度的营销工作，为稳市场提供了较大支持。 10月31日，湖北省住房和城乡建设厅发布《关于进一步优化住房公积金使用政策促进房地产市场平稳运 行的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确提高贷款额度、调整贷款期限、取消异地购房提取限制 等5项举措，以满足居民刚性和多样化改善性住房需求。 10月份以来，各地因城施策，持续推出稳楼市政策。其中，优化住房公积金政策是推动房地产市场止跌 回稳的重要抓手。广州、成都、南京、威海均在10月份出台相关举措，从提高贷款额度、优化"商转 公"、放宽购房提取范围等角度，优化调整住房公积金政策。 "从市场表现来看，新建住宅方面，10月份上海、成都、南京等核心城市保持较高的供应规模，多家房 企借助国庆假期推出优质改善项目，带动百城新房价格环比保持结构性上涨。"中指研究院指数研究部 总经理曹晶晶分析称，二手住宅方面，在高挂牌量及预期偏弱影响下，二手房价格下行压力仍较大，将 延续"以价换量"态势。 在推动房 ...

行业销售表现 - 2025年前10个月TOP100房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3% [1] - 10月单月百强房企销售额环比增长3.7%，市场整体延续筑底态势 [1] - 10月份销售额同比降幅扩大，但核心城市市场成交逐步回升，企业推盘节奏加快 [1] - 截至10月底有7家房企全口径销售额超过千亿元 [1] 领先房企销售排名 - 保利发展以2227亿元销售额位居榜首 [1] - 绿城中国以2011亿元销售额排名第二 [1] - 中海地产以1891亿元销售额位列第三 [1] - 华润置地、招商蛇口、万科企业、建发房产分列第四至第七位 [1] 行业政策与市场动态 - 多地针对"好房子"建设落地优化政策，合肥、南京、成都、广西等地优化公积金贷款政策 [2] - 核心城市优质项目入市及房企促销力度加大，推动重点城市新房成交量环比小幅回升 [2] - 四季度"好房子"建设政策持续落地、优质项目集中入市及房企业绩冲刺加快，市场活跃度有望提升 [3] 企业土地储备与投资 - 前10个月TOP100企业拿地总额7838亿元，同比增长26.4%，但增幅较前9个月收窄 [2] - 10月份多宗土地拿地方为联合体，主要集中于上海、北京、杭州、成都等一二线核心城市 [2] - 拿地企业仍以央国企为主，浙江、四川等地多家民营房企亦积极拿地 [2] - 房企倾向于联合拿地以应对市场不确定性和分担风险 [2] 重点企业投资布局 - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [2] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市拿地金额进入前十 [2] - 绿城中国和保利发展均在3个城市的拿地金额位列前十 [2] - 头部企业聚焦核心城市加大力度补仓 [2] 企业新增货值排名 - 中海地产以1870亿元新增货值位列第一 [3] - 招商蛇口新增货值规模为1807亿元，位列第二 [3] - 绿城中国新增货值规模为1209亿元，位列第三 [3] - TOP10企业10月新增货值总额10449亿元，占TOP100企业的48.1% [3] - 中海地产与招商蛇口均通过获取上海城市更新项目实现货值大幅提升 [3]

从地方政策来看，10月，多地针对"好房子"建设落地优化政策，成都发文对建筑设计规划、计容规则等 进行规范；深圳发文稳妥推进《住宅项目规范》实施，报批建筑高度超80米的住宅项目需征求消防救援 部门意见；广州、昆明、海口等地发布"好房子"技术规范。同时，合肥、南京、成都、广西等地从提高 贷款额度、优化"商转公"、优化灵活就业缴存等方向优化公积金贷款政策。广州明确推进利用专项借款 购买存量商品房作为安置房。另外，10月山东、河北、重庆等省市发行超225亿元专项债券收回收购闲 置存量土地，其中河北、重庆均为非"自审自发"地区。 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，短期来看，随着年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市新增 供应增加预计将对新房销售形成一定支撑，二手房成交量也有望维持一定规模，但短期价格或继续承 压。值得关注的是，四季度市场高基数效应开始显现，10月重点城市新房及二手房销售量同比回落较明 显，预计年末销售量增速将维持低位运行。 （文章来源：证券时报网） 中指研究院的数据显示，10月多家房企借助国庆中秋长假推出优质改善项目，带动百城新建住宅价格环 比保持结构性上涨，10月百城新建住宅均价为16973元/平方米 ...

行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17] 核心观点 - 国家标准《住宅项目规范》施行以来，多地已发力推动“好房子”建设，构建地方配套标准 [2][6] - “好房子”产品在市场上保持较高热度，成为一线城市房地产热销的主力军 [2][6] - 行业竞争格局进一步重塑，发展模式逐步向“质量提升”和“价值创造”转变，实力雄厚的大型房企能更快适应变化 [6] - 新房交易规模仍在下探，销售金额同比下滑幅度已连续4个月超两位数 [7][8] - 房地产政策延续“因城施策”基调，持续巩固房地产市场止跌回稳态势 [8] 新房市场表现 - 2025年9月，受传统销售旺季周期性影响，商品房销售面积及销售金额环比增幅分别达48.51%和47.26%，但同比降幅分别为11.89%和12.36% [8] - 前9月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月进一步扩大，下行压力仍较大 [8] - 9月商品住宅价格同比降幅自2024年11月起连续11个月呈收窄态势，但环比延续下行趋势，70个大中城市中价格环比上涨城市数量减少4个至5个 [7][8] - 10月1日至8日，北京、深圳、上海的新房日均成交同比分别增长52%、22%和3%，主要原因是近期供应的“好房子”产品热销 [6] 二手房市场表现 - 9月70个大中城市二手销售住宅价格均有所下行，已无环比上涨城市 [10] - 当前多数城市二手房市场延续“以价换量”行情，一线城市中北京、上海和深圳的二手房交易活跃度有所提升 [10] - 第三方监测的百城二手房挂牌量达258.42万套，仍呈增长态势，其中三四线城市和新一线城市挂牌量增幅高于一线城市 [10] 土地与开发市场 - 9月土地成交建筑面积和金额环比均大幅增长，土地市场成交规模同比止跌，但平均溢价率下滑至3.2%，为年内新低 [9] - 9月新开工面积及竣工面积环比均有所增加，累计降幅同比均有所收窄 [9] - 1~9月房地产开发投资规模同比下降13.90%，累计降幅环比持续小幅增加 [9] - 商品房待售面积连续7月环比下降至7.59亿平方米，但仍处于历史高位，去库存压力较大 [7][9] 企业融资环境 - 9月房企境内债券市场融资仍呈净流出态势，市场偏好谨慎，发行主体主要为央国企 [7][10] - 9月新城发展成功发行1.6亿美元优先票据，当月未新增违约或展期主体 [10][11] - 自10月20日至11月末，房地产企业境内债整体到期规模390.34亿元 [11] - 二级市场方面，9月房企境内债券日均交易量环比有所下降，高收益地产债平均成交价环比有所下降 [11] 政策环境与行业趋势 - 《住宅项目规范》实施后，上海、深圳、北京等地响应落实新规范并出台本地化实施意见，设置政策过渡期以处理新旧项目衔接 [2][3][5] - 各地政策在建筑高度等方面因地制宜，例如北京市对层高增至3米导致建筑高度微超基准高度1米以内的项目给予弹性空间 [3][5] - 政府通过优化营商环境降低制度性成本，并提供“税收优惠和容积率补偿机制”等激励措施 [6] - 10月房地产政策延续“因城施策”基调，多地推出“强化住房公积金支持力度”、“推行购房补贴与房票安置”、“优化限购与落户政策”等措施 [8]

从各地出台的"好房子"建设标准来看，"因地制宜"无疑是最为显著的特点。例如，广州市住房和城乡建设局发布的《广州 市推进"好房子"建设的工作指引（试行）》（以下简称《工作指引》），既系统性地回应了当前住宅的共性痛点，又结合广州 本地的气候特征、自动救援装置和技术发展的前瞻性思考。 58安居客研究院院长张波对《证券日报》记者表示，如果说《工作指引》通过骑楼、风雨连廊等特色空间构建连续步行系 统，并融入智能照明、环境监测等技术，明显区别于北方城市侧重保暖的地域化标准，那么，"建设数字家庭和物联系统"则更 强调设备的全场景落地，包括要求设置水质、空气质量监测设备，并与新风系统、空调实现联动调控，形成健康环境的闭环管 理。通过智能网关统一管理家庭设备，并预留对接政务、物业服务平台的数据接口，实现更高效的数据化管理。总的来看，今 年多地陆续出台的"好房子"建设标准，既充分关注到安全、绿色的底线标准，同时又结合区域特点，创新满足个性化需求。 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，从地方实践来看，一方面，地方标准更为细化，更符合因地制宜的特点；另一 方面，各地普遍放宽了阳台、架空层等公共空间计容规则，从而提升空间利用率。 记 ...

21世纪经济报道记者李莎 北京报道日前，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划 的建议》（后简称《建议》）公布。 与"十四五"规划纲要在新型城镇化的框架中部署房地产工作不同，《建议》对房地产的安排主要集中在 民生保障部分内容，核心任务是推动房地产高质量发展。 为落地这一方向，《建议》部署了五方面具体任务：加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融 资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施 策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提 升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。 清华大学土木水利学院院长吴璟向21世纪经济报道记者表示，《建议》单独用一段话来论述推动房地产 高质量发展，而且将其放在保障和改善民生部分，这释放出重要信号："十五五"时期房地产高质量发 展，将回归住房相关产业的初心与使命，即服务居民家庭对更高品质居住生活的需求。这是"十五五"时 期房地产业发展的首要目标，也是理解和把握房地产高质量发展的首要出发点。 吴璟认为，《建议》对房地产的部署，总体延续了近期有关部门已在开展的工作思路，" ...

导 语 四中全会明确行业高质量发展方向，供给侧将进一步践行控量提质。 ◎ 文 / 马千里 2025年10月，土地成交规模环比回落，同比降幅亦显著扩大。据月末快报数据显示，当月土地成交建筑 面积与金额分别环比下降13%和20%；同比来看，二者降幅进一步扩大至25%和33%，均创下年内最高同 比跌幅。供地节奏同步有所放缓，截至25日，本月土地供应建筑面积达8294万平方米，环比上月微降 1%。从市场热度看，本月土拍呈现鲜明的结构性分化特征，热度仍集中于上海徐汇滨江、杭州滨江、广 州白云等核心城市的少数核心板块，但整体平均溢价率则进一步回落，创下年内新低。本月召开的二十 届四中全会明确了房地产行业的高质量发展路径，以"好房子"建设与城市更新为核心方向。接下来，为 确保行业供求平衡及新增投资的安全预期，预计土地市场供求规模将继续维持低位运行；与此同时，得 益于高品质开发新规、城市更新等有利因素的推进，新增宅地项目的强投资确定性也将更为普遍。 核心要点 供求：供求规模同比显著下行。 本月供应建筑面积8294万平方米，环比下降1%，同比下降34%。 成交6057万平方米，环比下降13%，同比下降25%。 热度：再创新低。 ...