行业投资评级 - 地产行业评级：强于大市（维持）[1] 核心观点 - 政府工作报告强调着力稳定房地产市场，重申因城施策控增量、去库存、优供给，预计后续房贷利率下调、住宅限制政策松绑等仍值得期待[2] - “好房子”建设将是中期趋势，库存结构优、拿地及产品力强房企有望持续受益[2] - 短期随着传统推盘高峰来临，小阳春楼市表现值得重点关注[2] - 短期市场避险情绪升温，内房低市值低持仓，港房基本面逻辑顺畅，建议积极关注[2] - 投资建议优选三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产及商业运营商、经纪商；3）净现金流及分红稳定的物管企业；同时持续关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业[2] 政策分析 - 2026年政府工作报告整体延续2025年末中央经济工作会议定调，着力稳定房地产市场，探索多渠道盘活存量商品房[4] - 报告明确继续实施适度宽松的货币政策，灵活高效运用降准降息等多种政策工具，促进社会综合融资成本低位运行[4] - 上海调控政策持续松绑，包括非沪籍购房社保年限降至1年、公积金贷款“认房不认贷”、首套最高贷款额度从160万元提高到240万元等[5] - 2025年11月-2026年1月上海二手房月成交套数均维持在2.2万套以上，政策利于上海楼市短期成交企稳改善[5] 资金与融资 - 2026年2月M2同比增长9%，社融存量同比增长8.2%，增速均环比持平[9] - 2026年2月单月新增居民中长期贷款-1815亿元，同比少增665亿元[9] - 2026年2月1年期LPR、5年期及以上LPR最新报价环比持平[9] - 2026年2月境内债融资规模190亿元，平均发行利率2.59%；境外债发行规模11.5亿元，平均发行利率4.3%[10] - 主流房企中，越秀地产、中国海外宏洋发行境外债[10] 楼市表现 - 2026年3月（截至17日）重点50城新房日均成交同比降31.7%，同比降幅较上月收窄8.3个百分点[12] - 2026年3月（截至17日）重点20城二手房日均成交同比降22.5%，环比上升64.9%[12] - 受春节假期影响，2026年2月35城商品房平均批准上市面积15.8万平米，环比下降20.5%；销供比回落至122.2%，环比下降31.3个百分点[18] - 2026年2月35城商品房平均出清周期57个月，环比上升2.4个月，其中一线城市45.2个月，低于二线城市（47.9个月）、三四线城市（62.5个月）[18] - 2026年2月70个大中城市新建住宅价格环比下降0.3%，二手住宅环比下降0.4%，降幅均有所收窄[21] - 分城市能级看，2026年2月一、二、三线城市新建住宅价格环比分别持平、下降0.2%、下降0.3%；二手住宅价格环比分别下降0.1%、0.4%、0.5%[21] 土地市场 - 土地供求规模季节性回落，2026年2月百城土地供应建面0.88亿平米，环比上升3.3%；百城成交建面0.69亿平米，环比下降4.2%；百城平均溢价率7.86%，环比上升5.5个百分点[27] - 核心城市优质地块高热，2月25日广州马场一期地块被越秀以236.04亿元的价格竞得，溢价率26.6%，创广州住宅楼面地价新高[27] 房企经营 - 百强房企2026年2月累计销售金额同比下滑30.2%，累计销售面积同比下滑32.2%；单月销售金额同比下滑36.8%，单月销售面积同比下滑35.4%[31] - 主流房企中，中国金茂1-2月全口径销售额同比正增16.4%[31] - 2026年2月50强房企平均拿地销售金额比71%、拿地销售面积比73%，环比分别上升53个百分点、13个百分点；重点房企中，越秀地产、滨江集团拿地强度靠前[34] - 2026年1-2月，TOP100企业拿地总额950.4亿元，同比下降52.4%，降幅较上月基本持平[34] 板块估值 - 2026年2月申万地产板块下跌0.08%，跑输沪深300指数（上涨0.09%）[37] - 截至2026年3月17日，当前地产板块PE（TTM）为71.94倍，高于沪深300的14.16倍，估值处于近五年99.92%分位[37] - 2月上市50强房企涨跌幅排名前三房企分别为碧桂园、华夏幸福、荣盛发展，排名后三房企为中国奥园、旭辉控股集团、合景泰富集团[37] 重点覆盖公司估值（部分摘录） - 保利发展：2026年3月18日股价6.36元，2026年预测EPS为0.54元，对应预测PE为11.8倍，评级为“推荐”[39] - 华润置地：2026年3月18日股价26.80元，2026年预测EPS为3.89元，对应预测PE为6.9倍，评级为“推荐”[39] - 中国海外发展：2026年3月18日股价11.46元，2026年预测EPS为1.49元，对应预测PE为7.7倍，评级为“推荐”[39] - 贝壳-W：2026年3月18日股价38.98元，2026年预测EPS为1.26元，对应预测PE为30.9倍，评级为“推荐”[39]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [1] 核心观点 - 政府工作报告强调稳定房地产市场，预计后续房贷利率下调、住宅限制政策松绑等仍值得期待，同时“好房子”建设将是中期趋势，库存结构优、拿地及产品力强的房企有望持续受益 [2] - 短期随着传统推盘高峰来临，小阳春楼市表现值得重点关注，建议积极关注并优选三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产及商业运营商；3）净现金流及分红稳定的物管企业，同时持续关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业 [2] 政策分析 - **中央政策**：2026年政府工作报告着力稳定房地产市场，重申因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，并强调有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设 [3][4] - **地方政策**：上海调控政策持续松绑，包括非沪籍外环内购房社保年限降至1年、公积金贷款“认房不认贷”、首套最高贷款额度从160万元提高到240万元等，因城施策持续演绎 [5][6] 资金与融资 - **宏观资金**：2026年2月M2同比增长9%，社融存量同比增长8.2%，增速均环比持平，2月单月新增居民中长期贷款为-1815亿元，同比少增665亿元 [7][9] - **房企融资**：2026年2月房企境内债融资规模190亿元，平均发行利率2.59%，境外债发行规模11.5亿元，平均发行利率4.3%，主流房企中越秀地产、中国海外宏洋发行了境外债 [10] 楼市表现 - **成交数据**：2026年3月（截至17日）重点50城新房日均成交同比降31.7%，降幅较上月收窄8.3个百分点，重点20城二手房日均成交同比降22.5%，环比上升64.9% [12][14] - **供应与库存**：受春节假期影响，2026年2月35城商品房平均批准上市面积15.8万平米，环比降20.5%，销供比回落至122.2%，环比降31.3个百分点，平均出清周期为57个月，环比升2.4个月 [15][16][17] - **价格走势**：2026年2月70个大中城市新建住宅价格环比降0.3%，二手住宅环比降0.4%，降幅均有所收窄，分城市看，一、二、三线城市新建住宅价格环比分别持平、降0.2%、降0.3% [18][19][20] 土地市场 - **供求与热度**：2026年2月百城土地供应建面0.88亿平米，环比升3.3%，成交建面0.69亿平米，环比降4.2%，百城平均溢价率7.86%，环比升5.5个百分点，核心城市优质地块土拍热度回升 [21][22][23][24][25][26] 房企经营 - **销售情况**：百强房企2026年2月累计销售金额同比下滑30.2%，累计销售面积同比下滑32.2%，单月销售金额同比下滑36.8%，单月销售面积同比下滑35.4%，主流房企中中国金茂1-2月全口径销售额同比正增16.4% [27][28][29][30][31][32] - **投资拿地**：2026年2月50强房企平均拿地销售金额比71%、拿地销售面积比73%，环比分别升53个百分点、13个百分点，重点房企中越秀地产、滨江集团拿地强度靠前，2026年1-2月TOP100企业拿地总额950.4亿元，同比下降52.4% [33][34][35] 板块表现与估值 - **市场表现**：2026年2月申万地产板块跌0.08%，跑输沪深300指数（涨0.09%），2月上市50强房企涨跌幅排名前三为碧桂园、华夏幸福、荣盛发展，后三为中国奥园、旭辉控股集团、合景泰富集团 [36][37][38] - **估值水平**：截至2026年3月17日，地产板块PE（TTM）为71.94倍，高于沪深300的14.16倍，估值处于近五年99.92%分位 [36][37][38] 重点覆盖标的 - 报告列出了保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、保利物业、中海物业、招商积余、绿城管理控股、华润置地、贝壳-W等公司的股票价格及盈利预测，并均给予“推荐”评级 [39][40]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，并维持该评级 [1] 核心观点 - 着力稳定房地产市场，持续关注小阳春楼市表现，预计后续房贷利率下调、住宅限制政策松绑等仍值得期待 [2] - 有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设将是中期趋势，库存结构优、拿地及产品力强房企有望持续受益 [2] - 楼市调整或接近尾声，中期维度或可适度乐观，当前全国楼市量价较高点已明显调整，预计2026年全国成交降幅有望进一步收窄 [2] - 当前传统地产股整体表现远弱于市场，绝对市值处于历史低位，向下空间有限，若后续存在超预期政策催化，楼市及地产链或呈现较大的向上弹性，中期维度板块已有一定配置价值 [2] 投资建议与主线 - 建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产及商业运营商、经纪商；3）净现金流及分红稳定的物管企业 [2] - 同时持续关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业 [2] - 重点推荐公司包括华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等 [2] 政策环境监测 - 政府工作报告强调着力稳定房地产市场，深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设 [6] - 四川南充出台政策，生育二孩三孩最高可累计领取15万元购房补贴 [6] 市场运行监测 - **成交情况**：本周(2.28-3.6)重点50城新房成交1.2万套，环比上升75.2%；重点20城二手房成交1.7万套，环比上升78.9% [9] - **月度成交**：3月（截至6日）重点50城新房月日均成交同比下降50.4%，环比上升24.3%；重点20城二手房月日均成交同比下降28.4%，环比上升52.4% [9] - **库存情况**：截至2026年3月6日，16城取证库存为8930万平方米，环比下降0.3%，去化周期为26.3个月 [12] 资本市场监测 - **地产债**：本周境内地产债发行174.7亿元，总偿还量79.2亿元，净融资95.5亿元 [18] - **全年到期压力**：2026年全年到期和提前兑付规模总共2894.4亿元，同比减少约2.8%；3月是债务到期压力最大月份，到期规模约577.1亿元 [18] - **地产股表现**：本周房地产板块下跌4.09%，跑输沪深300指数（-1.07%） [23] - **板块估值**：当前地产板块PE（TTM）为62.53倍，估值处于近五年94.08%分位 [23] - **个股涨跌**：本周上市房企50强涨跌幅排名前三为美的置业（7.1%）、龙光集团（0.8%）、弘阳地产（0.0%），排名后三为金辉控股（-11.5%）、建业地产（-12.9%）、碧桂园（-14.1%） [30] 重点公司情况 - **华润置地**：2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2026年3月6日股息率4.7%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息；2021-2024累计减值233亿元；未来4年年均开店5-6个 [4] - **建发国际集团**：2022年及以后新货占比接近8成，2021-2024年累计减值近百亿元；2022-2024年归母净利保持42亿元以上，2024年毛利率率先企稳回升；2022-2024年分红稳定在20亿元以上，最新股息率7.4%；2025年拿地排名前6 [4] - **中国海外发展**：头部央企，2025年权益销售额及权益拿地金额第一；截至2026年3月6日仅0.36倍PB，股息率4%，2026年以来涨幅10.9%；2024年末在手货值超85%位于一线及强二线 [4] - **绿城中国**：品质标杆，受益“好房子”止跌回稳；2024、2025拿地靠前，2021-2024累计减值87亿元压力减轻；市值（截至2026年3月6日）/2025年销售额比为17%，PB 0.65倍，2026年涨幅18.3% [4] 重点公司数据对比 - **绿城中国**：最新市值225亿元，2025年权益拿地金额592亿元，拿地金额/市值比为264%，2025年权益销售金额1040亿元 [32] - **中国海外发展**：最新市值1313亿元，2025年权益拿地金额705亿元，拿地金额/市值比为54%，2025年权益销售金额2311亿元 [32] - **华润置地**：最新市值1946亿元，2025年权益拿地金额381亿元，拿地金额/市值比为20%，2025年权益销售金额1593亿元 [32] - **保利发展**：最新市值782亿元，2025年权益拿地金额619亿元，拿地金额/市值比为79%，2025年权益销售金额2000亿元 [32] 企业动态 - **保利发展**：春节期间线上销售89套，成交金额3.54亿元 [31] - **中国海外发展**：2026年前2月合约销售金额229.42亿元，拿地金额16.98亿元 [31] - **绿城中国**：2026年前2月总销售金额183亿元 [31] - **会德丰**：湾仔SPRING GARDEN全数88伙已售罄，套现逾8.3亿港元 [31]

2026年政府工作报告房地产政策核心 - 政策核心是着力稳定房地产市场 实施因城施策以控增量、去库存、优供给 并探索多渠道盘活存量商品房 鼓励收购存量房用于保障性住房等[4] - 政策方向延续“稳市场、防风险、促转型”基调 供给端调控更为精准化 要求针对不同城市的库存压力、人口流动、产业需求等差异化施策[5] 行业发展新阶段与重点任务 - 行业从规模扩张迈入品质提升新阶段 通过实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 将“好房子”建设落到实处 并将物业服务纳入“好房子”建设的重要参与方[6] - 《求是》杂志刊文指出 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期 城市发展转向存量提质增效为主的阶段 “十五五”期间实施城镇老旧小区改造等城市更新重点任务 将带动数十万亿元的投资和消费[7] 地方政策动态与市场表现 - 上海出台楼市新政 包括非本市户籍购买外环内住房社保/个税年限由3年改为1年 持居住证满5年无需社保即可全市购1套房 家庭首套房公积金贷款最高额度由160万提高到240万[8] - “以旧换新”明显提速 上海浦东、静安、徐汇三区与建设银行签约收购二手住房用于保障性租赁住房[8] - 市场分化加深 龙头房企和核心城市销售表现相对较好 1-2月TOP10房企全口径销售额同比-25% TOP100房企同比-30%[9] - 截至2026年3月1日 20城新房累计成交7.4万套 同比-32.9% 其中北京3771套(-27%) 上海1.1万套(-14%) 深圳2304套(-60%) 10城二手房累计成交13.3万套 同比-5.3% 其中北京2.3万套(-5%) 上海3.5万套(-3%) 深圳7863套(-8%)[9]

报告投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”（维持） [4] - 房地产（物业服务）行业评级为“增持”（维持） [4] 报告核心观点 - **政策基调延续稳定，供给侧调控精准化**：2026年政府工作报告延续“稳市场、防风险、促转型”基调，提出“着力稳定房地产市场”，并强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，调控更为精准[1] - **行业迈入品质提升新阶段**：报告强调有序推动“好房子”建设，通过实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，切实回应居民高品质居住需求，行业从规模扩张转向品质提升[2] - **预期管理加强，城市更新带来投资机遇**：《求是》杂志刊文集中聚焦房地产和城市更新，强调加强预期管理对稳定市场的重要性，并指出“十五五”期间城镇老旧小区改造等城市更新重点任务将带动“数十万亿元”的投资和消费[2] - **地方政策加速落地，市场分化加深**：以上海为代表的城市楼市新政加速出台（如调减限购、提高公积金贷款额度），同时“以旧换新”模式提速[3]。市场表现分化，龙头房企和核心城市销售表现相对较好，但整体成交同比下滑[3] - **投资机会聚焦于结构性受益标的**：随着供给侧出清和竞争结构优化，信用优势明显的龙头央国企地产及部分高能级核心城市将受益，报告建议关注招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务等公司[4] 政策与行业动态总结 - **2026年政府工作报告方向**：着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，优化保障性住房供给，加快危旧房改造，推动“好房子”建设，发挥“保交房”白名单制度作用[1] - **中央层面信号**：《求是》杂志刊文指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段[2] - **地方政策案例**：上海出台楼市新政，非本市户籍购买外环内住房的社保/个税年限由3年改为1年；持居住证满5年无需社保即可全市购1套房；家庭首套住房公积金贷款最高额度由160万元提高到240万元[3] - **市场创新模式**：杭州富阳、上海浦东等地推出商品住房“以旧换新”，收购二手住房用于保障性租赁住房[3] 市场表现数据总结 - **房企销售情况**：2026年1-2月，TOP10房企全口径销售额同比-25%，TOP100房企同比-30%[3] - **新房成交情况**：截至2026年3月1日，20城新房累计成交7.4万套，同比-32.9%；其中北京成交3771套（同比-27%），上海成交1.1万套（同比-14%），深圳成交2304套（同比-60%）[3] - **二手房成交情况**：同期10城二手房累计成交13.3万套，同比-5.3%；其中北京成交2.3万套（同比-5%），上海成交3.5万套（同比-3%），深圳成交7863套（同比-8%）[3] 投资建议与关注公司 - **核心投资逻辑**：前期政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域与城市分化加深，部分高能级核心城市有望受益于城市更新实现“止跌企稳”；供给侧出清背景下，信用优势明显的龙头央国企将受益于竞争结构优化和品牌优势[4] - **建议关注公司**：招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务[4]

2026年政府工作报告中房地产政策的核心观点 - 政策定调从“推动止跌回稳”转向“着力稳定房地产市场”，并更加强化保障和改善民生的属性定位，强调住房政策与人口生育政策结合，兼顾短期稳市场和中长期制度建设[3] - 政策路径与中央经济工作会议保持一致，稳楼市是重中之重，并强化统筹增量和存量，统筹防风险和促发展[3] 行业定调与总体方向 - 行业定调由2025年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”调整为2026年的“着力稳定房地产市场”和“更大力度保障和改善民生”[7] - 房地产发展新模式的提法由“加快构建”调整为“深入推进”，意味着相关基础制度和配套政策建设预计更加明确[5][7] 需求侧政策 - 需求侧将继续保持因城施策，预计2026年重点核心城市在限购条件上的优化趋势将持续[3] - 政策支持人群更具针对性，包括加强初婚初育家庭住房保障、支持多子女家庭改善性住房需求，住房政策与人口生育政策结合是重要方向[3][7] - 新增“深化住房公积金制度改革”提法，预计2026年公积金政策将更加细化，包括支持提取公积金支付购房首付款、支持异地贷款和异地购房提取等，以发挥其在稳市场中的作用[4][7] 供给侧与存量盘活 - 供给侧时隔多年再提“去库存”，强调“因城施策控增量、去库存、优供给”[4][7] - 首次提出“探索多渠道盘活存量商品房”，并明确“鼓励收购存量商品房用于保障房”，收购主体可能更多由地方主导，且收购范围可能包括新建商品房和二手房[4] - 加快危旧房改造，预计通过货币化/房票安置为市场释放住房需求，提升市场活跃度[4][7] 金融支持与风险防范 - 金融侧明确进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，以防范房企债务违约风险[6][7] - 地方政府债务风险的化解表述从“稳妥化解”调整为“积极有序化解”[7] 体系建设与“好房子” - 房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设将深入推进[5][7] - 有序推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，预计更多城市将打造示范项目[5][7]

行业投资评级 - 增持 [1] 报告核心观点 - 2026年两会政府工作报告对房地产的定调是“着力稳定房地产市场，更大力度保障和改善民生”，与中央经济工作会议路径一致，稳楼市是重中之重，同时强化了住房政策与人口生育政策的结合，兼顾短期稳市场与中长期制度建设 [4] - 需求侧政策预计将持续因城施策优化，并更加精细精准，重点支持初婚初育及多子女家庭，深化公积金改革以支持住房消费 [4] - 供给侧时隔多年再提“去库存”，明确鼓励收购存量商品房用于保障房，并加快危旧房改造，以优化供给、改善供求关系 [4] - 房地产发展新模式由“有序搭建”调整为“深入推进”，“好房子”建设将有序推动，相关制度和标准预计更明确 [4] - 金融侧强调进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险，并积极有序化解地方政府债务风险 [4] 行业定调与方向 - 行业定调从2025年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为2026年的“着力稳定房地产市场”及“更大力度保障和改善民生” [5] - 房地产发展新模式的提法从“加快构建”调整为“深入推进”，意味着基础制度和配套政策建设将更明确 [4][5] - “好房子”建设从“推动建设”调整为“有序推动” [5] 需求侧政策 - 因城施策调减限制性措施预计在2026年将持续，尤其核心城市限购政策将不断优化 [4] - 政策支持人群更具针对性，新增“加强初婚初育家庭住房保障”和“支持多子女家庭改善性住房需求” [4][5] - 深化住房公积金制度改革是新增提法，预计2026年政策将更细化，包括支持提取公积金支付首付款、支持异地贷款和异地购房提取等，以拉动住房消费 [4] - 2025年提法为“充分释放刚性和改善性住房需求潜力”，2026年更聚焦特定家庭群体 [5] 供给侧与存量盘活 - 供给侧明确提及“因城施策控增量、去库存、优供给” [5] - 首次提出“探索多渠道盘活存量商品房”，并“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，收购主体可能更多由地方主导，且收购范围可能包括新建商品房和二手房 [4][5] - 加快危旧房改造，预计通过货币化/房票安置释放住房需求，提升市场活跃度 [4] - 2025年对存量商品房的提法是“推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，2026年更强调“鼓励”和“多渠道盘活” [5] 金融支持与风险防范 - 金融侧风险防范从发挥“房地产融资协调机制作用”调整为进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，以防范债务违约风险 [4][5] - 地方政府债务风险化解从“稳妥化解”调整为“积极有序化解” [5] 保障性住房 - 保障性住房提法从2025年的“拓宽保障性住房再贷款使用范围”调整为2026年的“优化保障性住房供给” [5]

行业投资评级 - 房地产行业评级为“强于大市”（维持）[1][3] - 建筑材料行业评级为“强于大市”（维持）[3] 报告核心观点 - 政府工作报告延续稳定房地产市场的定调，预计政策呵护（如降准降息、房贷利率下调、限购松绑）将继续推进[3] - “好房子”建设成为中期趋势，库存结构优、拿地及产品力强的优质房企有望持续受益[3] - 传统建材行业盈利筑底，在政策引导及成本压力下，提价成为大势所趋，部分产品价格已开始上涨[3] 房地产行业分析 - 政策方向：2026年政府工作报告强调着力稳定房地产市场，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量房用于保障性住房[3] - 政策工具：预计继续实施适度宽松的货币政策，灵活运用降准降息等多种工具，促进社会综合融资成本低位运行[3] - 行业趋势：有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质和物业服务质量提升工程[3] - 风险防范：进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险[3] - 金融支持：深化住房公积金制度改革，2月上海已优化公积金贷款政策，预计后续使用限制将进一步放宽[3] 建筑材料行业分析 - 政策环境：政府工作报告提出加强反垄断、反不正当竞争，深入整治“内卷式”竞争，以营造良好市场生态[3] - 提价动向：在行业盈利微薄及油价等大宗商品涨价的背景下，消费建材企业积极提价，例如东方雨虹、科顺股份、北新建材在3月初对沥青类产品等提价5%-10%[3] - 细分领域： - 浮法玻璃：2025年底行业加速冷修，同时湖北省要求玻璃企业完成天然气改造，若冷修改造顺利推进，浮法玻璃价格有望迎来反弹[3] - 水泥：行业超产治理正在推进，若能严格落实日度限产，将有助于提高旺季产能利用率及错峰难度，水泥价格或将逐步修复[3] 投资建议 - 房地产：建议关注历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企，列举公司包括华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产[3] - 建筑材料：建议关注受益行业复价与下游地产修复的公司，列举公司包括中国巨石、北新建材、悍高集团、信义玻璃、旗滨集团、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、海螺水泥、华新水泥[3]

热点一：2026年经济增速目标 - 多方研判认为，将2026年经济增长目标设定为区间值（如4.5%—5%）是既积极又务实的选择 [2] - 按照到2035年人均GDP达2万美元以上的远景目标倒算，“十五五”和“十六五”时期GDP需要年均增长4.17% [2] - 结合已公布的地方目标来看，全国目标设定在4.5%—5%区间的可能性较大，且“十五五”的五年目标也可能与此保持一致 [2] - 实现目标需要更加积极的宏观政策，包括继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策 [3] - 2026年CPI目标大概率仍保持在2%左右，在PPI和CPI温和修复下，宏观数据与微观感受之间的“温差”或边际改善 [3] 热点二：长效机制牵引消费与投资协同发力 - 2026年全国两会将聚焦于构建系统性、长效化的内需增长机制，讨论热点集中在三个层面 [5] - 一是如何将短期刺激政策转化为长期制度安排，明确2026年至2030年扩大内需战略实施方案的具体落地路径 [5] - 二是财政货币政策如何更加积极有为地协同发力，包括赤字率安排、降息降准空间以及新型政策性金融工具的运用 [6] - 三是通过改革收入分配机制、优化社会保障网来稳定居民预期，从根本上解决“能消费、敢消费、愿消费”的问题 [6] - 供给端，消费品以旧换新政策实现延续，预计今年两会在消费升级方面将从“鼓励换新”向“引导优购”深化 [6] - 消费场景将从“单一买卖”向“沉浸体验”拓展，首发经济、赛事经济及“人工智能+消费”将成为趋势 [6] - 政策将着力构建“消费升级牵引、有效投资支撑、制度创新保障”的内生增长机制 [7] - 通过消费升级引领投资方向，引导资本投向高品质养老、数字文娱等新兴领域 [7] - 通过有效投资创造新消费场景，如城市更新中同步完善充电桩、托育设施，为新能源和“一老一小”消费释放空间 [7] 热点三：以高质量创新筑牢科技自立自强根基 - 科技创新是今年两会重点关注话题，政策层面将强化战略科技力量统筹，推动创新资源向关键领域、重点任务集中 [9] - 财政、金融、产业、人才等政策将形成组合拳，稳定增加研发投入强度，完善研发费用加计扣除、科技金融风险分担等长效机制 [9] - 今年两会还将聚焦创新全链条效率提升，完善科技评价、成果转化、知识产权保护与国际合作等关键环节制度 [10] - 政策将加大对数学、物理等基础学科长期稳定支持，同时打通基础研究与产业转化衔接通道，加速原始创新成果实现产业化突破 [10] - 一体推进教育、科技、人才发展将成为两会重点部署内容，具体将聚焦科教融汇与产教融合，优化高校学科专业调整机制 [11] - 政策将把新能源、低空经济、人工智能等具备规模优势与应用场景的战略性新兴产业作为优先发力方向，加快打造世界级产业集群 [11] - 对量子科技、生物制造、第六代移动通信、脑机接口等未来产业，相关政策有望强化场景开放、基金引导、金融支持与国际合作 [11] 热点四：稳就业、护老小、强保障 - 就业是民生之本，有望成为今年两会民生保障的首要关切，中央经济工作会议首次系统提出“实施稳岗扩容提质行动” [13] - 多地两会已释放政策信号，如广东提出2026年城镇新增就业110万人以上，湖北、贵州等多地明确将加大对新就业群体的服务保障力度 [13] - 需要以提升劳动者就业技能、促进高质量就业为重点，持续强化就业优先政策 [13] - “一老一小”保障预计将成为今年两会民生领域的热议焦点，育儿补贴与养老支持政策的组合发力将为广大家庭形成双向减压 [14] - 预计今年两会将重点推动县域和农村地区的养老服务网络、普惠托育体系等制度扩围提质 [14] - 医疗保障优化升级、社会保障兜底提标同样是重要方向，需加大财政投入力度，补齐农村医疗保障短板 [14] - 需进一步提升中央转移支付的精准性与可预期性，对人口负担重、财力基础弱的地区实施常态化、制度化支持 [15] 热点五：城市更新和“好房子”建设 - 城市更新和“好房子”建设是稳定房地产市场的两个潜在新动能，也将是今年两会关注的热点 [17] - 短期“稳楼市”政策主要围绕促需求、优化供给等方面，包括继续降低房贷利率、降低中介费用、加大房贷利息抵扣个税力度等 [17] - 中长期政策将围绕完善基础性制度、优化保障性住房供给、建设“好房子”等方面持续发力 [17] - 城市更新既衔接新型城镇化需求侧的人口集聚，又通过存量用地盘活、设施升级优化供给，直接带动投资与消费 [19] - 城市更新通过“四好”建设，不仅能满足居民高品质生活需求，更能为新业态新产业发展提供空间载体 [19] - 今年城市更新各项新机制将进一步加快建立，配套的金融、财税、土地等支持政策也有望逐渐落位 [19] - 建设“好房子”是产业转型发展的新赛道，今年政策将进一步加力，覆盖范围更广、落地力度更强，并与城市更新深度融合 [19]

行业投资评级 - 地产行业评级为“强于大市”，且维持该评级 [1] 核心观点 - 春节假期新房成交相对平稳，2月15日至22日可比12城新房日均成交套数较上年春节下降9.1%；核心城市二手房增幅明显，2月15日至22日北上深二手房合计成交套数较上年春节增长39.1% [2] - 节后楼市走向仍为板块短期走势关键，在房企业绩压力提前释放、政策不断释放积极信号等背景下，优质房企仍具备配置价值 [2] - 投资建议关注三条主线：历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企；受益香港楼市止跌回稳的港资地产及商业运营商；以及净现金流及分红稳定的物业企业 [2] 政策分析 - 央行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款属于其中之一，有利于降低收储成本 [2][3] - 央行下调商业用房购房贷款最低首付比例至30%，有利于加快商办物业去库存 [2][3] - 中央明确后续降准降息仍有一定空间，预计居民置业成本有望进一步下降 [3] - 延续实施支持居民换购住房个人所得税退税优惠至2027年底 [4] - 多地跟进调整商业用房购房贷款最低首付款比例至30%，上海启动收购特定二手住房用于保障性租赁住房试点 [6][7] 资金状况 - 2026年1月M2同比增长9%，增速环比增长0.5个百分点；社融存量同比增长8.2%，增速环比下降0.1个百分点 [2][10] - 2026年1月单月新增居民中长期贷款3469亿元，同比少增1466亿元 [2][10] - 2025年第四季度央行新发放个人住房贷款利率为3.06%，延续下滑趋势 [2][11] - 2026年1月房企境内债平均发行利率为2.35% [11] 楼市表现 - 2026年1月重点50城新房日均成交同比降27.9%，同比降幅较2025年12月收窄8.9个百分点；重点20城二手房日均成交同比升14.8% [15] - 春节假期（2月15日至22日）可比12城新房日均成交50套，较上年春节下降9.1% [2][15] - 春节假期北上深二手房合计成交64套，较上年春节增长39.1%，其中北京、深圳、上海分别成交12套、25套、27套，较上年春节增长300%、177.8%、下降20.6% [2][15] - 2026年1月70个大中城市新建住宅价格环比降0.4%，二手住宅环比降0.5%，二手住宅价格环比降幅有所收窄 [21] - 2026年1月一、二、三线城市新建住宅价格环比分别降0.3%、0.3%、0.4%；二手住宅价格环比分别降0.5%、0.5%、0.6% [21] - 2026年1月35城商品房平均出清周期为54.6个月，环比上升1.8个月，其中一线城市为44.2个月 [18] 土地市场 - 土地供求规模季节性回落，2026年1月百城土地供应建面0.85亿平米，环比降33.1%；百城成交建面0.72亿平米，环比降76.6% [2][22] - 2026年1月百城土地平均溢价率2.36%，环比升0.7个百分点 [2][22] 房企动态 - 克而瑞百强房企2026年1月单月销售金额同比下滑24.7%，单月销售面积同比下滑29.5% [2][31] - 中海、中国金茂、华润置地1月全口径销售额实现同比正增，分别为+20.5%、+13.5%、+0.4% [2][31] - 2026年1月50强房企平均拿地销售金额比18%、拿地销售面积比60%，环比分别升3个百分点、24个百分点；重点房企中，越秀地产、华润置地拿地强度靠前 [2][34] - 2026年1月，TOP100企业拿地总额同比下降52.1% [34] 板块表现 - 2026年1月申万地产板块涨4.3%，跑赢沪深300指数（1.65%） [2][38] - 截至2026年2月24日，地产板块PE（TTM）为65.5倍，高于沪深300的14.15倍，估值处于近五年96.63%分位 [2][38] - 1月上市50强房企涨跌幅排名前三为合景泰富集团、中国金茂、大悦城，排名后三为华夏幸福、碧桂园、旭辉控股集团 [38] 重点覆盖标的 - 报告覆盖并给出“推荐”评级的公司包括：保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、中国海外发展、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、保利物业、中海物业、招商积余、绿城管理控股、华润置地、贝壳-W [40]