产业链方面，上游铝土矿供应相对宽松，几内亚复产带动全球增量4000-5000万吨；氧化铝则因新增产 能较多，2026年大概率维持供应过剩和低位运行，为电解铝企业提供成本支撑。 公司方面，据上市公司互动平台表示， 新疆众和：公司主要产品包括高纯铝、电子铝箔、电极箔、铝制品及合金制品，公司高纯铝产品市场占 有率约为40%。 据长江有色金属网1月5日报道，沪铝2602合约收涨4%，连续两个交易日大幅拉升，创近4年新高。现货 市场同步走强，A00铝锭报23310元/吨，单日上涨850元，创五年新高。 支撑铝价大涨的核心逻辑在于供需紧平衡。供应端，国内电解铝运行产能已达4446万吨，逼近4500万吨 产能天花板，2026年新增产能仅约55万吨。海外方面，印尼、印度等在建项目受电力、政治因素影响， 产能释放缓慢，全年新增预计仅130万吨。需求端，空调等家电领域"铝代铜"进程加速，消费品以旧换 新政策延续，AI、储能等新兴领域带来增量需求。库存数据显示，国内电解铝社会库存61.7万吨处于低 位，LME铝库存52.1万吨同比下降，进一步强化涨价预期。 华闻期货表示，全球宽货币、宽财政政策背景下，电解铝供应受限而需求端传统领域 ...

2025年房地产市场回顾与2026年展望 - 2025年全国房地产市场整体延续调整态势 核心城市二手房在“以价换量”下维持稳定规模 改善性需求成为新房市场核心支撑 [1] - 预计2026年相关政策将继续靠前发力 加快稳地产 [1][6] 二手房市场表现 - 2025年重点30城二手住宅成交约174万套 同比基本持平 [1] - 一季度30城二手住宅成交套数同比增长25% 二季度同比增幅收窄 9月重点城市成交量同比增长13% 带动三季度同比小幅增长1% 四季度月均成交量相比三季度有所回落 [1] - 一线城市“以价换量”效果显著 全年成交面积同比增长2% 其中上海成交量同比增长7% 深圳同比增长4% [1] - 2025年12月上海二手房成交量再度冲破2.3万套 创下近8个月新高 [2] - 自2025年3月以来 深圳二手房录得量连续10个月超5000套 其中3月为7703套 12月为6613套 [2] - 成都 杭州 天津 西安 武汉 南京等核心强二线城市二手房市场走出“独立行情” 全年成交面积2-3倍于新房成交规模 [2] - 2025年30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65% 较2024年全年提升4个百分点 [2] 新房市场表现 - 改善性住房需求为新房市场重要支撑 2025年30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升 其中120-144平方米户型占比超30% [3] - 与2024年同期相比 2025年1-11月 30个代表城市中 20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升 24个城市144平方米以上产品成交套数占比提升 [3] - 2025年上半年50城可售面积小幅下行 下半年持续横盘 平均出清周期22.2个月 [3] - 2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36% 百城新房价格累计上涨2.58% [3] 近期政策动态与影响 - 2025年12月24日 北京发布政策优化通知 内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求 支持多孩家庭多购一套 不再区分首套二套商贷利率 降低公积金贷款首付比例等 [4] - 新政后首个周末 北京部分楼盘到访量 二手房带看量较新政前有所增加 [4] - 新政后（2025年12月25日—12月31日）北京新建商品住宅 二手房住宅日均网签量分别为159套 702套 较新政前（12月1日—12月24日）日均分别增长72.8% 37.4% [4] - 自2026年1月1日起 个人将购买不足2年的住房对外销售 按3%征收率全额缴纳增值税 购买2年以上（含2年）的住房对外销售 免征增值税 [5] 政策展望与市场前景 - 预计2026年相关政策将继续靠前发力 短期主要围绕促需求 优化供给等方面 中长期围绕完善基础性制度 优化保障性住房供给 建设“好房子”等方面持续发力 [6] - 政策加力落实 经济基本面好转与居民就业收入预期改善 是购房需求修复的重要基础 [6] - 当前市场整体仍处于“去库存”阶段 除部分核心城市外 多数城市新楼盘供应有限 市场以消化存量未售项目为主 市场供求修复仍面临一定压力 [6]

2025年中国房地产市场回顾与2026年展望 2025年市场整体态势 - 全国房地产市场整体延续调整态势，核心城市二手房在“以价换量”下维持稳定规模，改善性需求成为新房市场核心支撑 [1] - 百城二手住宅价格累计下跌8.36%，价格已调整四年；部分核心城市改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨2.58% [3] - 预计2026年相关政策将继续靠前发力，加快稳地产 [1] 二手房市场表现 - 2025年重点30城二手住宅成交约174万套，同比基本持平 [1] - 一季度市场活跃度高，30城二手住宅成交套数同比增长25%，二季度同比增幅收窄，三季度同比小幅增长1%，四季度月均成交量相比三季度有所回落 [1] - 一线城市“以价换量”效果显著，全年成交面积同比增长2%，其中上海成交量同比增长7%，深圳同比增长4% [1] - 上海2025年12月二手房成交量再度冲破2.3万套，创下近8个月新高，并实现连续两个月突破2.2万套 [2] - 深圳自2025年3月以来，二手房录得量连续10个月超5000套，其中3月为7703套，12月为6613套 [2] - 成都、杭州、天津、西安、武汉、南京等核心强二线城市二手房市场走出“独立行情”，全年成交面积2-3倍于新房成交规模 [2] - 2025年30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65%，较2024年全年提升4个百分点 [2] 新房市场表现 - 改善性住房需求为新房市场重要支撑，带动30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升 [3] - 120-144平方米户型占比超30%，改善需求成为新房市场供求主力 [3] - 与2024年同期相比，2025年1-11月，30个代表城市中，20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升，24个城市144平方米以上产品成交套数占比提升 [3] - 2025年上半年50城可售面积小幅下行，但下半年持续横盘，平均出清周期22.2个月 [3] 年末政策优化及效果 - 2025年12月24日，北京发布政策优化通知，内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套二套商贷利率，降低公积金贷款首付比例等 [4] - 新政后首个周末，北京部分楼盘到访量、二手房带看量较新政前有所增加 [4] - 新政后（2025年12月25日—12月31日），北京新建商品住宅、二手房住宅日均网签量分别为159、702套，较新政前（12月1日—12月24日）日均分别增长72.8%、37.4% [4] - 自2026年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按3%征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税 [5] 2026年政策与市场展望 - 预计2026年相关政策将继续靠前发力，短期主要围绕促需求、优化供给等方面，并兼顾中长期政策部署 [6] - 促需求方面主要涉及调减限制性措施，有力有序推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [6] - 优化供给方面主要通过盘活存量、严控增量两个方向共同推进 [6] - 中长期来看，“十五五”规划建议明确“推动房地产高质量发展”，将围绕完善基础性制度、优化保障性住房供给、建设“好房子”等方面持续发力 [6] - 政策加力落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善，是购房需求修复的重要基础 [6] - 当前市场整体仍处于“去库存”阶段，除部分核心城市外，多数城市新楼盘供应有限，市场以消化存量未售项目为主，市场供求修复仍面临一定压力 [6]

2025年12月中国房地产市场数据与政策动态 - 2025年12月全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17084元人民币，环比上涨0.28%，同比上涨2.58% [1] - 同期全国100个城市二手住宅平均价格为每平方米13016元人民币，环比下跌0.97%，同比下跌8.36% [1] - 新房价格环比结构性上涨主要受深圳、北京、上海、南京等城市高端改善性项目入市带动 [1] - 二手房价格持续调整与二手房挂牌量仍在高位有关 [1] 近期房地产行业关键政策 - 2025年12月中央经济工作会议定调“着力稳定房地产市场” [1] - 2025年12月30日官方发布个人销售住房增值税新政，个人购买不足2年的住房对外销售增值税征收率由5%下调为3%，满2年继续免征 [1] - 多地优化房地产调控政策，例如北京放宽非京籍及多孩家庭购房限制并降低社保/个税年限要求 [1] - 深圳首张城中村改造安置房票落地 [1] 行业未来展望与潜在方向 - 2026年是“十五五”开局之年，也被视为稳地产的关键一年，相关政策有望靠前发力 [2] - 北上深等核心城市限制性政策有望继续优化 [2] - 城中村改造货币化安置、房贷利率调价、购房补贴加力等政策具备发力空间 [2] - 从供给端看，土地市场已在“缩量提质”，各地“好房子”建设标准不断完善，后续有望通过优质供给激发改善性需求 [2]

文章核心观点 - 各部委及地方学习传达中央经济工作会议精神，是跟踪政策落地的重要窗口，披露了更多细节和工作抓手，总体呈现政策靠前发力、追求实实在在增长的特点，短期重点关注财政前置、货币宽松、重大项目及地方两会等动向 [2][3][19] 宏观政策基调与节奏 - 各方均围绕“稳中求进、提质增效”大基调细化部署，强调政策要“靠前发力”、实现良好开局 [3][5][20] - 财政政策将主动靠前发力，合理加快资金下达拨付，推动尽快形成实际支出和实物工作量，提前下达一批消费“国补”额度、加快专项债发行等是可选政策 [3][5][22] - 货币政策将更高效运用降准降息等多种工具，把握好实施力度、节奏和时度，保持流动性合理充裕 [11][23] - 整体财政赤字规模预计与2025年相当，具体赤字率、专项债规模需待2026年全国两会确定 [6][23] 扩内需（消费与投资） - 多部门将支持扩内需作为重点工作，用足用好各类政府债券资金，发行超长期特别国债，持续支持“两重”建设、“两新”工作 [3][6][23] - 促消费方面，将制定实施城乡居民增收计划，继续提高城乡居民基础养老金，培育壮大家政、旅居康养等**万亿级**消费新增长点，支持推广中小学春秋假和落实带薪错峰休假 [6][11][23] - 扩投资方面，将加快建设停车场、充电桩、旅游公路等消费基础设施，提高养老、托育、医疗等民生类投资比重，高质量推进城市更新 [6][7][24] - 将靠前实施具备条件的“十五五”重大项目，有效发挥政府投资带动作用，并激发民间投资活力 [3][6][11] 产业发展与科技创新 - 强产业聚焦产业转型、自主可控、创新引领，实施新一轮重点产业链高质量发展行动和传统产业焕新行动 [3][7][25] - 深化拓展制造业数字化转型和“人工智能+制造”，推进智能制造、绿色制造、服务型制造 [7][11][25] - 推动科技金融“四项试点”扩围增效 [7][11][25] - 正在制定北京（京津冀）、上海（长三角）国际科技创新中心建设方案，围绕战略科技力量布局等推出一批务实举措 [3][7][11] 深化改革与扩大开放 - 促改革重点包括加快制定全国统一大市场建设条例，完善市场准入、公平竞争等基础制度 [3][8][26] - 更大力度发展民营经济，完善民营经济促进法配套法规政策，制定实施进一步深化国资国企改革方案 [8][12][26] - 综合运用信用监管、价格执法、反垄断等监管手段着力规范市场竞争秩序，形成优质优价的市场生态 [8][12][26] - 扩开放聚焦有序扩大服务领域自主开放、打造形态多样的开放高地、推动商签更多区域和双边贸易投资协定 [3][9][27] - 将扩大增值电信、生物技术等领域开放试点，落实“准入又准营”要求 [9][12][27] 防风险与稳市场 - 防风险要严守不“爆雷”底线，着力化解存量风险，坚决遏制增量风险 [9][12][27] - 稳地产从供需两端发力，供给端加快消化库存，需求端采取更多针对性措施释放需求，并支持房企转型发展 [9][12][27] - 化债方面重申不得违规新增隐性债务，同时加大金融财政支持力度化解地方政府融资平台经营性债务风险 [9][12][27] - 加力稳股市，持续讲好中国“股市叙事”，延续推动“长钱入市”，引导优质公司加大分红回购，大力发展权益类公募基金 [3][9][27] - 加快科创板“1+6”改革，尽快落地商业不动产REITs试点 [3][9][11] “十五五”规划与地方部署 - 各级各类规划都要追求“实实在在、没有水分”的增长，推动高质量、可持续发展 [3][10][28] - 科学编制国家和地方“十五五”规划及各级各类专项规划，金融、资本市场、工业和信息化等领域将编制专门发展规划 [10][12][28] - 地方层面因地制宜细化任务，如浙江聚焦创新、海南聚焦开放，多地强调“靠前发力”、“拿出更多实招硬招” [4][13][21] - 具体细节需紧盯2026年1月各地召开的地方两会 [4][13][21]

文章核心观点 - 各部委及地方学习传达中央经济工作会议精神是跟踪政策落地的重要窗口 披露了更多细节和工作抓手 总体呈现不少亮点和新提法 核心是围绕“稳中求进 提质增效”大基调 强调政策靠前发力 确保年初开门红 [1][2][3] 政策总基调与实施节奏 - 各方均围绕“稳中求进 提质增效”大基调细化部署 方向明确 重点突出 扩内需 强科技 促改革 扩开放 稳地产等更为细化 [3][11] - 多部门强调政策要“靠前发力” 实现良好开局 短期重点关注2026年初的政策部署与落地 [2][3] - 财政政策在实施时机上要主动靠前发力 合理加快资金下达拨付 推动尽快形成实际支出和实物工作量 [4][12] - 地方层面多强调“靠前发力”和“拿出更多实招硬招” 具体细节需紧盯2026年1月地方两会 [10][23] 宏观政策与资金支持 - 财政政策保持必要的财政赤字 债务总规模和支出总量 具体规模如赤字率 专项债等需待2026年全国两会确定 预计整体财政赤字规模与2025年相当 [12] - 货币政策要灵活高效运用降准降息等多种工具 保持流动性充裕 促进社会综合融资成本低位运行 [12] - 财政节奏大概率前置 可能的举措包括加快财政支出进度 提前下达一批消费“国补”额度 延续消费贴息 加快专项债发行并优化投向等 [2] - 央行一季度可能降准降息 并推出更多结构性工具 [2] 扩大内需：消费与投资 - 多部门将支持扩内需作为重点工作 用足用好各类政府债券资金 发行超长期特别国债 持续支持“两重”建设 “两新”工作 [4][12] - 促消费方面 将制定实施城乡居民增收计划 继续提高城乡居民基础养老金 培育壮大家政 旅居康养等万亿级消费新增长点 [4][13] - 促消费还将持续清理不合理限制措施 支持有条件地区推广中小学春秋假 落实职工带薪错峰休假 [13] - 扩投资方面 将加快建设停车场 充电桩 旅游公路等消费基础设施 提高养老 托育 医疗等民生类投资比重 高质量推进城市更新 [4][13] - 将靠前实施具备条件的“十五五”重大项目 发挥重大工程牵引带动作用 并激发民间投资活力 [4][13] 产业发展与科技创新 - 强产业聚焦产业转型 自主可控 创新引领 工信部部署实施新一轮重点产业链高质量发展行动 传统产业焕新行动 并打造新兴支柱产业 培育发展未来产业 [5][14] - 深化拓展制造业数字化转型行动和“人工智能+制造” 推进智能制造 绿色制造 服务型制造 [14] - 金监总局推动科技金融“四项试点”扩围增效 [5][14] - 正在制定北京（京津冀） 上海（长三角）国际科技创新中心建设方案 将围绕战略科技力量布局等推出一批务实举措 [5][14] 深化改革与扩大开放 - 促改革重点突出 将加快制定全国统一大市场建设条例 完善市场准入 公平竞争 质量标准等基础制度 [6][16] - 将制定和实施进一步深化国资国企改革方案 完善民营经济促进法配套法规政策 [16] - 综合运用信用监管 价格执法 反垄断和反不正当竞争等监管手段 着力规范市场竞争秩序 “反内卷” [16] - 扩开放聚焦三方面：有序扩大服务领域自主开放 打造形态多样的开放高地 推动商签更多区域和双边贸易投资协定 [7][16] - 将扩大增值电信 生物技术等领域开放试点 落实“准入又准营”要求 破解“大门开 小门不开”问题 [16] 防范化解风险 - 防风险要严守“不暴雷”底线 着力化解存量风险 坚决遏制增量风险 [8][17] - 稳地产兼顾居民和房企 供给端加快消化库存 需求端采取更多针对性措施 同时支持房企转型发展 [8][17] - 化债方面重申不得违规新增隐性债务 同时要加大金融财政支持力度 多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险 [8][17] - 住建部部署落实“四个取消 四个降低 两个增加”等政策 大力支持刚性和改善性住房需求 并加力实施城中村和危旧房改造 推进货币化安置 在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造 [17] 稳定资本市场 - 将加力稳股市 持续讲好中国“股市叙事” 延续推动“长钱入市” [9][18] - 具体举措包括引导优质公司持续加大分红回购力度 大力发展权益类公募基金 推动指数化投资高质量发展 [18] - 推动改革攻坚 加快科创板“1+6”改革 尽快落地商业不动产REITs试点 [9][18] “十五五”规划与增长质量 - 各方要积极配合科学编制国家和地方“十五五”规划及各级各类专项规划 [10][19] - 各类规划都要把握好“实事求是” 追求“实实在在 没有水分”的增长 推动高质量 可持续的发展 [10][19] - 全国金融系统工作会议 证监会 工信部等均提及要编制好“十五五”金融 资本市场 工业和信息化等发展规划 [19] 地方层面重点举措 - 各地因地制宜细化重点任务 如浙江聚焦创新 建设高能级开放强省 海南聚焦开放 争取外向型经济指标有大的增长 [10][23] - 经济大省如江苏 山东强调确保“十五五”良好开局 坚决扛好经济大省挑大梁责任 [23] - 多地强调抓落实 如黑龙江逐条分解部署并列出清单台账 上海要求在重点领域 关键环节拿出更多实招硬招 [23]

宏观政策基调与部署 - 2026年政策大基调确定为“稳中求进、提质增效”，宏观政策将“更加积极有为”，多部门强调政策需“靠前发力”以确保年初“开门红”[2][3] - 财政政策将主动靠前发力，合理加快资金下达拨付，预计整体财政赤字规模与2025年相当，具体赤字率与专项债规模待2026年全国两会确定[4] - 货币政策将保持“适度宽松”，灵活高效运用降准降息等多种工具，一季度可能有降准降息及推出更多结构性工具[2][4] 扩内需与促消费 - 促消费方面将制定城乡居民增收计划，继续提高基础养老金，并着力培育家政、旅居康养等“万亿级”消费新增长点[6] - 扩投资方面将加快建设停车场、充电桩等消费基础设施，提高养老、托育等民生类投资比重，并靠前实施具备条件的“十五五”重大项目[6][7] - 将用好用足各类政府债券资金，发行超长期特别国债，持续支持“两重”建设与“两新”工作[6] 产业发展与科技创新 - 强产业聚焦自主可控与产业转型，实施新一轮重点产业链高质量发展行动，并深化拓展“人工智能+制造”[7] - 正在制定北京（京津冀）、上海（长三角）国际科技创新中心建设方案，将围绕战略科技力量布局等推出一批务实举措[7] - 金监总局将推动科技金融“四项试点”扩围增效[7] 改革、开放与风险防控 - 促改革重点包括加快制定全国统一大市场建设条例，制定进一步深化国资国企改革方案，并综合运用监管手段着力“反内卷”[8] - 扩开放将有序扩大服务领域自主开放，扩大增值电信、生物技术等领域开放试点，以破解“大门开、小门不开”问题[9] - 防风险严守“不暴雷”底线，稳地产将从供需两端发力，化债方面将加大金融财政支持力度以化解地方政府融资平台经营性债务风险[10] 资本市场与规划编制 - 将加力稳股市，持续讲好“股市叙事”，推动“长钱入市”，并加快科创板“1+6”改革、尽快落地商业不动产REITs试点[10] - 要求各级各类“十五五”规划都要追求“实实在在、没有水分”的增长，推动高质量、可持续发展[11]

海外宏观经济与政策 - 美国10月至11月通胀数据大幅低于预期 但居住分项可能存在低估 预计12月数据可能有所反弹 [1][11] - 中期视角下 美国通胀问题已非资产交易主要矛盾 美联储政策重心转向应对K型分化下的弱就业 整体维持宽松政策立场 [1][11] - 市场对美联储明年的降息预期有所回升 [1][11] - 日本央行加息已落地 由于市场预期较充分 且日元与美股情绪不极端 各类资产反应平淡 [1][11] 国内宏观经济与政策 - 11月国内消费、投资等数据偏弱 显示内需仍待企稳 [1][11] - 出口增速回升带动工业生产维持韧性 社会消费品零售总额受国补及“双十一”效应退坡影响走弱 但服务业消费相对偏强 [1][11] - 11月广义财政支出环比有所改善 [1][11] - 地产链消费及投资端数据继续回落 地产走弱拖累居民信贷 与企业部门出现一定分化 [1][11] - 中央经济工作会议对地产政策定调较为积极 “稳地产”政策预期进一步升温 [1][11] 债券市场 - 上周税期资金面平稳 债市对基本面脱敏 机构行为主导市场行情 [2][12] - 短端收益率下行 中长端收益率先上后下 超长端债券波动加剧 [2][12] - 12月以来DR001利率下限打开、中枢进一步回落 或表明央行在降息落地前通过实质宽松降低银行负债成本以支持基本面 [2][12] - 市场对2025年增长目标实现基本有信心 但2026年1-2月将面临年初经济数据真空期 [2][12] - 市场普遍对降准降息预期保守 债市缺乏明显利多因素 预计短期或仍维持震荡格局 [2][12] A股市场 - 在三因素框架下 A股盈利处于筑底阶段 流动性与风险偏好延续负面 需耐心等待 [2][13] - 变化点在于美国CPI快速回落带动降息预期抬升 美股市场风险偏好置信度指标开始转正 利好出海方向 [2][13] - 风格方面 根据日历效应 春节前可考虑关注上证50表现 春节后关注切换至中小成长风格 [2][13] 港股市场 - 目前港股处于“流动性受益但基本面偏弱”的阶段 2026年物价水平改善与否是关键 [2][13] - 人民币升值有助于改善港股流动性环境 [2][13] - 港股市场beta的全面上行依赖于国内增长环境的改善 除了量的合理增长 更重要的是以PPI为代表的价的改善 [2][13] 大宗商品市场 - 原油方面 从全球经济基本面看 原油需求仍弱 供给持续释放 库存累积 价格仍承压 [3][14] - 黄金方面 短期视角下 随着中美关税摩擦暂缓及特朗普政策重心从贸易转向内政 不确定性降低 [3][14] - 叠加黄金短期拥挤度处于高位 未来一段时间黄金的风险溢价可能逐步收敛 金价涨速或有所放缓 但中长期发展趋势仍被看好 [3][14]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][57] 报告的核心观点 - 中央经济工作会议进一步强调“稳地产”，措辞上更进一步，提出“着力稳定房地产市场”，预计2026年仍有政策加码空间 [1][10] - 政策方向在供给端强调“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房，同时有序推动“好房子”建设 [1][10] - 需求端强调内需主导，预计核心城市购房限制政策将进一步放松，并将高质量推进城市更新，深化住房公积金制度改革 [2][11] - 房地产板块在2026年预计仍以政策为核心主导力量，配置上建议关注政策beta机会，并看好一线、部分二线及极少量三线城市 [4][57] 根据相关目录分别进行总结 1. 中央经济工作会议点评：继续“稳地产” - 会议在化解风险段落重点提及房地产，措辞从“稳住楼市股市”、“止跌回稳”升级为“着力稳定房地产市场” [1][10][12] - 供给端政策新提出在“因城施策”维度下推进，以应对城市间库存分化，明确收储收地等政策将继续推进 [1][10] - 首次将“好房子”建设写入中央经济工作会议稿，未来主要从改善性需求出发，提升其作为消费品在内需中的重要性 [1][10][12] - 需求端提出“清理消费领域不合理限制措施”，承接“十五五”规划建议，预计2026年核心城市购房限制政策有望进一步放松 [2][11][12] - 会议新提“深化住房公积金制度改革”，可能指向未来在公积金额度、适用范围、流程等方面的进一步优化 [2][11][12] 2. 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计下跌2.6%，跑输沪深300指数2.54个百分点，在31个申万一级行业中排名第28位 [2][15] - 全市场房地产股中，周涨幅前五为万泽股份(13.4%)、中润资源(10.5%)、珠江控股(6.5%)、苏州高新(4.2%)、格力地产(2.7%) [15][20] - 重点跟踪的48家A/H房企中，周涨幅前五为融信中国(15.3%)、建业地产(8.1%)、富力地产(7.9%)、龙光地产(5.1%)、世联行(2.9%) [15][23] - 重点房企周跌幅前五为时代中国控股(-18.5%)、雅居乐集团(-17.1%)、中国金茂(-13.4%)、禹洲集团(-12.3%)、绿景中国地产(-9.5%) [15][24] 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 3.1 新房成交 - 本周30个样本城市新房成交面积172.2万平方米，环比下降2.5%，同比下降45.3% [3][24] - 分城市能级看：一线城市成交47.3万方，环比-8.6%，同比-47.4%；二线城市成交99.0万方，环比+0.3%，同比-33.0%；三线城市成交25.9万方，环比-1.1%，同比-66.3% [3][24] - 12月累计（截至当周）：30城成交293.4万方，同比-42.9%；其中一线城市同比-36.7%，二线城市同比-35.9%，三线城市同比-63.7% [28] - 年初至今累计（50周）：30城成交9130.9万方，同比-13.4%；其中一线城市成交2447.0万方，同比-9.9%；二线城市成交4492.4万方，同比-13.2%；三线城市成交2191.6万方，同比-17.5% [3][28] - 一线城市年内累计同比：北京-13.5%，上海-4.7%，广州-6.1%，深圳-28.3% [28][32] 3.2 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计195.9万方，环比增长2.7%，同比下降30.0% [3][33] - 分城市能级看：一线城市成交85.2万方，环比+4.3%；二线城市成交80.9万方，环比+0.9%；三线城市成交29.8万方，环比+3.2% [3][33] - 年初至今累计（50周）：14城二手房成交9844.5万方，同比增长6.3%；其中一线城市成交4075.2万方，同比+7.1%；二线城市成交4508.1万方，同比+5.2%；三线城市成交1261.2万方，同比+7.3% [33] 4. 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.8-12.14）共发行房企信用债9只，发行规模147.20亿元，环比增加81.52亿元；净融资额32.03亿元，环比增加53.35亿元 [46] - 发行主体评级以AAA为主，占比83.7%；债券类型以证监会主管ABS为主，占比64.5%；债券期限以5年以上为主，占比64.5% [46] - 融资成本方面，本周发行利率有所上升，例如“25新城控股MTN003”的发行利率较公司之前同类型债券上升71个基点 [49][52] 5. 本周政策回顾 - 中央层面：中央经济工作会议部署2026年工作，强调坚持内需主导、清理消费限制、高质量推进城市更新、着力稳定房地产市场、因城施策去库存优供给、深化公积金改革、有序推动“好房子”建设等 [51] - 地方层面：山东、宁夏、江苏、重庆、河南、海南、青海、四川、广西等多地发布“十五五”规划建议或具体政策，普遍提及加快构建房地产发展新模式、优化保障性住房供给、建设“好房子”、推进城市更新等内容 [53][55] - 具体城市政策：深圳、信阳、长沙等地优化公积金政策，包括提高贷款额度、放宽提取条件、支持“商转公”等 [55] 6. 投资建议 - 维持“增持”评级，理由包括：政策进入深水区且力度有望超越2008与2014年；地产是早周期经济风向标；行业竞争格局改善，头部国央企及品质房企受益；城市分化逻辑持续，看好一线、2/3二线及极少量三线；供给侧收储等政策有新变化，一二线更受益 [4][57] - 具体配置方向： - 地产开发：H股推荐绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股推荐滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][57] - 地方国企/城投/化债：推荐城建发展、城投控股 [4][57] - 中介：推荐贝壳-W [4][57] - 物业（跟涨板块）：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][57]

市场资金流向 - A股市场整体成交额缩量至1.55万亿元，防御氛围浓厚 [1] - 宽基ETF成为资金避风港，上证50ETF单日净流入4.37亿元 [1] - A500ETF基金昨日净流入2.44亿元，本周合计净流入10.87亿元，居股票ETF第一 [1] - 行业主题ETF持续获得资金配置，游戏ETF、电网设备ETF盘中分别预估净申购5775万元、6239万元 [1] - 电网设备ETF已连续6个交易日呈现资金净流入 [1] 市场环境与机构观点 - 12月美联储议息会议及日本央行加息预期升温，对全球市场流动性产生影响 [1] - 年末市场投资风格呈现从高位向低位切换的特征 [1] - 成长板块本周出现反弹迹象，但市场量能尚未有效放大，反映资金观望情绪仍在 [1] - 中央经济工作会议被视为年末最关键的政策窗口，将明确2026年政策主线 [1] - 机构预计会议可能在科技创新、扩内需、反内卷、稳地产等方面作出重点部署 [1] 重点ETF产品概况 - A500ETF基金(512050)为兼顾“价值+成长”的平衡型宽基，最新规模214.81亿元，今年日均成交额41.85亿元，稳居同标的第一 [2] - 上证50ETF(510050)被视为A股“蓝筹旗舰”，最新规模1788.98亿元，是市场上规模最大的上证50ETF [2] - 电网设备ETF(159326)是全市场唯一跟踪中证电网设备主题指数的ETF，其特高压权重超60%，可控核聚变含量超19% [2] - 电网设备ETF近20日合计净流入8.32亿元，权重股包括国电南瑞、特变电工、思源电气等 [2]