2025年北京单价6万元/平方米以下刚需新房市场结构性特征 - 市场进入“避险模式”，购房者将“确定性”奉为最高准则，导致市场呈现显著分化特征 [1] - 2025年共有24个单价6万元/平方米以下的刚需住宅项目入市 [1][3] - 去化率呈现两极分化，部分项目超90%接近清盘，另有项目不足5%面临较大去化压力 [3] 项目去化表现排名与分化 - 门头沟长安华曦府以94.13%的去化率成为年度“去化王”，其562套房源已售出529套 [1][3] - 北京建工·嘉棠澐玺去化率高达93.3%，224套房源已售出209套 [3] - 招商蛇口的云璟揽阅与朝棠揽阅去化率分别达到82.56%和74.3% [3] - 北京兴创沐春墅去化率仅为3.36%，387套房源仅签约13套，成为去化率最低的刚需项目 [1][4] - 北科建翡翠华府去化率为4.54%，198套房源售出9套 [4] - 多数项目去化率集中于30%—50%区间，整体节奏平稳，例如北京国贤府二期去化率60%，住总山澜赋50.9%，中建·臻源府超56% [1][4] 驱动去化的核心产品因素：小户型与低总价 - 小户型、低总价产品去化率明显优于其他项目 [5] - 招商云璟揽阅（最小79平方米）和朝棠揽阅（最小69平方米）的去化率显著高于同区域竞品 [5][6] - 低总价是刚需置业的核心逻辑，购房者预算基本固定，形成“总价锁定” [6] - 招商云璟揽阅和朝棠揽阅的成交均价分别约为5.86万元/平方米及5.74万元/平方米，最小户型置业门槛分别低至462万元和396万元 [6] - 竞品如金隅花溪云锦（最小108平方米，均价约5.39万元/平方米）和中铁建·花语璟云（最小94平方米，均价约5.68万元/平方米），因面积更大，置业门槛分别涨至582万元及533万元 [6] 驱动去化的关键加分项：户型实用性与收纳设计 - 户型实用性是关键加分项，均好卧室、灵活改造空间及系统化收纳可适配多代同堂需求，成为去化核心驱动力 [2] - 畅销项目如长安华曦府的78平方米户型打造出真正的三室两厅一卫，最小次卧面积约8平方米，规避了“假三居”弊端，并支持灵活改造 [8] - 该户型全屋交付收纳容积达11平方米，相当于292个20英寸行李箱，充分满足收纳需求 [8] - 朝棠揽阅的69平方米三居室户型，北向两间卧室可合并或保留，灵活性强，该户型贡献了项目40%的销售总量 [9] - 去化较慢的项目如中铁建·花语璟云，其94平方米三居室的最小居室面积仅为6.6平方米，低于朝棠揽阅69平方米户型的6.98平方米 [9] - 行业专家指出，刚需户型需注重卧室面积的均好性与平权性，并需在收纳设计上形成系统化、精细化亮点以提升吸引力 [9][10]

项目概况与进展 - 项目由国贸地产拿地、保利置业操盘，位于广州荔湾区石围塘，工程进展迅速，已发布工程总承包招标公告 [1] - 项目预计明年元旦开放营销中心，2月中旬入市，采取小盘快打策略，规划2栋26层住宅楼，两梯五户，总货量约250套 [9] - 项目公司为广州贸盈房地产开发有限公司，注册资本1000万元，法定代表人、董事长、经理苏玮薇为国贸地产广州公司总经理 [15][16] 土地获取详情 - 国贸地产于9月2日以底价50574万元竞得荔湾区石围塘AF0107048地块，折合楼面价2.15万元/平方米 [11] - 地块为二类居住用地，宗地面积9007.07平方米，计算容积率建筑面积23522.67平方米，容积率3.0，建筑高度80米 [13] - 这是国贸地产时隔两年多再次在广州拿地，上一次拿地为2023年5月底以24.822亿元竞得白云区地块，溢价率15%，楼面价24649元/平方米 [11] 产品定位与设计 - 项目户型主打建筑面积约73平方米三房、87平方米四房及106平方米四房，主要瞄准刚需群体 [1][8] - 户型使用率较高，整体在111.8%至120.5%之间，其中73平方米三房使用率约116%，并做到1.5卫 [3][4] - 87平方米四房有横厅和竖厅两种布局，使用率113%-120.5%；106平方米四房使用率最低，为111.8% [5][6] 项目区位与配套 - 项目位于白鹅潭商务区，邻近芳村大道中，与山村旧改项目一路之隔，周边分布多个茶叶市场 [15] - 交通便利，距地铁11号线石围塘站D出口不足100米，距荔湾区政府约400米，距珠江后航道约500米 [15] - 周边配套成熟，一站地铁可达万象城、白鹅潭艺术中心，教育配套包括林凤娥小学、荔湾区同心学校及在建的24班初中学校 [15]