网签率30%—50%为合格线 刚需房源作为家庭基础居住需求的核心承载，其市场供应态势始终备受行业与置业群体的广泛关注。 据北京商报记者统计，截至2025年末，北京市有24个单价6万元/平方米以下的刚需型住宅项目入市，涵 盖长安华曦府、招商云璟揽阅、招商朝棠揽阅、北京建工·嘉棠澐玺、北京兴创沐春墅等项目。 开栏语：过去一年，北京的新房市场在"好房子"政策引导下呈现出鲜明的结构性特征。购房者的选择变 得既清晰又困难：清晰的是，市场对高品质改善住宅的追捧已成共识；困难的是，如何在众多新盘中甄 别出真正的价值之选。新年伊始，北京商报地产频道推出特别策划——"北京新房去化率排行"。在网签 才是硬道理的当下，我们为购房者全面梳理2025年入市的新盘网签情况，以价格区间进行科学排名，穿 透营销表象，为市场提供一份冷静、专业的购房参考。 单价6万元/平方米以下的刚需新盘，在2025年进入"避险模式"。购房者将"确定性"奉为最高准则。北京 商报记者统计发现，2025年，北京单价6万元/平方米以下的刚需住宅市场中，共有24个项目入市；从去 化表现来看，市场呈现出显著分化特征。门头沟长安华曦府凭借更具实用性的户型及充足的收纳空间， ...

公司战略定位与商业模式 - 贝壳旗下贝好家业务的核心定位是作为房地产行业的轻资产服务平台和解决方案提供商，而非成为新的开发商[4][5] - 商业模式是通过大数据支撑的C2M（客户到制造商）产品解决方案，为其他开发商提供覆盖定位、设计、品控、营销等环节的服务[5][13] - 公司明确表示，除已完成的两个自操盘样板项目外，未来不会再自操盘拿地开发，也不会充当资金融通的平台，坚定回归轻资产模式[14] C2M模式验证与样板项目成果 - 为验证C2M逻辑并建立行业信任，贝好家亲自下场操盘了两个样板项目：成都豪宅项目“贝宸S1”和上海刚需项目“贝涟C1”[6][7] - 成都贝宸S1项目从2024年9月拿地到2025年11月开盘，耗时14个月，打破了行业高周转惯例，贯彻“品质＞工期＞成本”的原则[3][4] - 成都贝宸S1以每平方米2.73万元的地价和超过3万元的建造成本，近乎贴着成本线以约每平方米6万元销售，项目核心目标在于验证能力而非盈利[4] - 成都贝宸S1在2025年11月下旬开盘后一个月内，在成都2000万以上总价段住宅中网签20套，位列2025年全市累计网签榜第二[3] - 上海贝涟C1项目开盘次月，网签面积和网签套数均位列上海全市新房第三名[3] 数据驱动的产品设计与创新细节 - 公司基于海量客户数据洞察进行产品设计，在成都项目中，调研发现超过70%的高净值客户认为“极致的景观视野”比“正南朝向”更重要，因此打破了坐北朝南惯例，采用了30度、40度、50度的非正交布局以保证景观视野[8][10] - 项目团队总结了108个基于客户需求的创新“小故事”，例如将洗衣机位抬高67公分、改善地库转弯半径、在次卧老人房设置固定泡脚池等[10] - 摒弃了豪华闲置的“大会所”思路，仅设置业主真正常用的洽谈区、健身房、棋牌室等功能[11] - 在上海贝涟C1项目中，通过深度调研和线上社区投票，采纳了客户对绿化连廊、“开敞式”架空层及屋顶菜园等设计的建议[12] - 推出“可变户型”作为产品标签，通过非破坏式方式调整房间数量，以支持不同生活周期需求，上海项目的97、118和139平方米户型均为此类设计[12] - 在刚需项目中实施“分户定价”，按5大类、44个小因素进行精细化定价，使朝向、视野等差异透明地体现在房价上[12] 业务能力拓展与合作进展 - 贝好家已将C2M服务从最初的“产品定位”扩展为覆盖“定位、设计、品控、营销”的全链解决方案[5][16] - 截至2025年11月，已在北京、上海、广州、杭州、南京、成都等地落地了17个合作项目[15] - 合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等一线房企，以及绿城中国、滨江集团等区域名企，甚至部分城市城投、城建公司[15] - 策略是尽早介入，在土地获取甚至拍地决策前，就通过数据模型为合作伙伴提供拿地研判支持[16] 合作项目市场表现 - 与中国电建地产合作的北京长安华曦府项目，五个月内实现五次开盘全部售罄，累计销售额突破20.34亿元[19] - 与招商蛇口在长沙合作的项目“招商序”，开盘即去化近九成，夺得长沙当月销售套数和金额双第一[19] - 与招商蛇口在北京城市副中心合作的朝棠揽阅项目，首开销售超过300套，为2025年北京市非限价地块首开销量第一名[20] 行业背景与公司价值主张 - 中国房地产市场主要矛盾已从解决“有没有”转向解决“好不好”，从“怎么卖”变成了“卖什么”[6] - 公司认为当前房子难卖的背后很多是产品问题，而不仅仅是销售问题，在新的市场周期中，消费者开始更关注居住体验和场景[18] - 公司的价值在于帮助房企提升产品竞争力、减少试错成本，其模型哪怕提升1%的去化率或减少1%的产品决策失误，对房企而言都是巨大的利润空间[14][24] - 公司通过密集探访18个城市的200多个代表性楼盘，并与一线人员交流，学习如何设计房子和运营社区，甚至向胖东来学习服务行业经验[23]

市场整体表现与结构性分化 - 2025年北京单价6万元/平方米以下的刚需住宅市场共有24个项目入市，市场呈现显著分化特征[1][4] - 部分项目去化率超90%接近清盘，而另有项目去化率不足5%，面临较大去化压力[4] - 多数刚需项目的去化率集中于30%—50%区间，整体去化节奏相对平稳[1][6] 高去化率项目案例分析 - 门头沟长安华曦府562套房源售出529套，去化率达94.13%，成为年度去化率最高的刚需项目[1][5] - 北京建工·嘉棠澐玺224套房源售出209套，去化率高达93.3%[5] - 招商蛇口的云璟揽阅与朝棠揽阅去化率分别达到82.56%和74.3%[6] - 北京国贤府二期850套房源去化率达60%，住总山澜赋去化率达50.9%，中建·臻源府507套房源去化率超56%[6] 低去化率项目案例分析 - 北京兴创沐春墅387套房源仅签约13套，去化率仅为3.36%，成为年度去化率最低的刚需住宅项目[1][6] - 北科建翡翠华府198套房源售出9套，去化率4.54%[6] - 中铁建·花语璟云158套房源售出36套，去化率22.78%[3][7] 核心驱动因素：低总价与小户型 - 小户型、低总价的产品去化率明显优于其他项目，成为刚需房源的核心竞争力[7] - 招商云璟揽阅最小户型79平方米，朝棠揽阅最小户型69平方米，其竞品最小户型面积在88至108平方米之间[7] - 招商云璟揽阅和朝棠揽阅的成交均价分别约为5.86万元/平方米及5.74万元/平方米，购置门槛分别低至462万元和396万元[7] - 刚需置业的核心逻辑是“总价锁定”，购房者预算基本处于固定区间[8] 关键产品力：户型实用性与收纳空间 - 户型实用性已成为影响购房者置业决策的关键要素，均好卧室、灵活改造空间及系统化收纳适配多代同堂需求[2][9] - 长安华曦府78平方米户型打造三室两厅一卫，最小次卧面积约8平方米，规避“假三居”弊端，并支持灵活改造[9] - 长安华曦府全屋交付收纳容积达11平方米，收纳量相当于292个20寸行李箱[9] - 朝棠揽阅69平方米三居室户型北向两间卧室可根据家庭结构进行个性化改造，该类户型贡献了项目40%的销售总量[10] - 去化较慢的项目如中铁建·花语璟云94平方米户型最小居室面积仅为6.6平方米，低于招商朝棠揽阅69平方米户型的6.98平方米[10]

2025年度中国房企产品测评活动概览 - 2025年度中国房企产品测评进入角逐阶段 大众网络票选环节于12月19日至25日中午12点开启[3] - 活动旨在评选“好房子”典范 涵盖高端、轻奢、品质住宅产品类别[4] - 测评工作由产品力100工作组连续第八年开展 最终结果将于2026年1月初发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》[11] 评选规则与流程 - 评选流程包括专家评审、大众票选及测评模型 专家评审已于12月18-19日举行[3][11] - 大众票选使用同一通道 同一微信ID仅限投票一次 每人每个类别最多可选十个项目[12] - 入围项目将通过线上集中展示 以便公众了解项目详情[9] 入围项目展示（部分） - **南宁邦泰·揽境**：约3000亩城市更新项目 产品类型为高层住宅 建筑风格现代[13][15] - **上海海上原墅**：容积率1.2 产品类型包括联排、叠墅、洋房 建筑风格为现代东方[17] - **珠海华发天玺**：华发新一代好房子 产品类型为高层住宅 建筑风格现代[21] - **济南望雲**：产品类型为洋房、平墅 建筑风格现代[23] - **天津金地喜悦里**：产品类型为高层住宅、洋房 建筑风格现代[24][26] - **北京璟悦长安**：产品类型为高层住宅、洋房 建筑风格现代[28] - **上海林屿湖畔**：位于远香湖CAZ 产品类型为叠墅、高层、小高层住宅 建筑风格为游艇度假风[32] - **长沙龙湖·观萃**：产品类型为高层住宅 建筑风格现代[34] - **万宁绿城∙海语春风**：位于北纬18°万宁市政府旁[36] - **上海保利都汇和煦**：产品类型为高层住宅、洋房 建筑风格为新海派[41] - **广州星河·东悦府**：产品类型为高层住宅 建筑风格现代[45] - **北京越秀国誉星城**：产品类型为洋房、小高 建筑风格现代[49] - **深圳越秀星科源启**：产品类型为高层住宅、超高层住宅 建筑风格现代[51] - **三亚招商林屿间**：以“林屿”为核心 打造酒店化奢适体验[56]

项目基本信息 - 项目地块由电建地产与门城投联合以9.57亿元底价摘得，折算楼面价约2.35万元/平方米 [1] - 项目建设用地面积约20,364.37平方米，总建筑面积64,262.74平方米，其中地上建筑面积40,728.74平方米，容积率2.0 [1] - 项目规划15栋住宅楼，共421户，住宅建筑面积40,311.73平方米，户均建筑面积约95平方米，定位以刚需为主 [1] 项目规划与设计 - 项目规划包含6栋15层小高层、8栋11层洋房及1栋7层矮板楼，楼栋采用南低北高、点状排布，多数为正南正北朝向 [3] - 小区西侧中央设主入口及小型商服设施（便利店），并规划有约400平方米的下沉庭院，东南侧设人行出入口方便通往南侧教育配套 [3] - 项目估算投资约4.54亿元，总建筑面积约6.31万平方米，其中地上约4.07万平方米，地下约2.24万平方米 [13] 配套设施与技术指标 - 项目规划机动车停车位477个，其中住宅车位464个，公共服务设施车位7个，配套商业车位6个，地下车位中191个为电动车位并100%预留充电桩条件 [6][8] - 项目非机动车停车位共886个，其中住宅配建842个（含253个电动自行车位） [5] - 项目绿地率为30%，建筑密度为19.254%，配建有多项公共服务设施包括物业服务、健身场地、热力站、垃圾分类点等 [5] 区位与市场环境 - 项目位于门头沟区永定镇，西六环外，距离S1线四道桥站不到200米，周边有商业综合体、医院、公园等成熟配套，南侧为规划的小学和幼儿园用地 [14] - 区域附近次新楼盘众多，包括电建地产参与开发的峯范北京等，二手房成交均价约5.4万元/平方米 [14] - 电建地产在同区域开发的长安华曦府项目取得显著销售业绩，项目分两批次取证共581套住宅，目前网签527套，去化率超90%，成交均价4.63万元/平方米 [15] 建筑设计规范与要求 - 项目出让文件对建筑设计有明确要求，建筑色彩以中明度、低饱和度为主，主体色为白色或浅灰色，屋顶建议采用平顶设计，以简洁现代风格为主 [17] - 项目涉及银盛路以南地下空间重点建设区，鼓励地下一层作为商业空间并保证通道连通，同时需注意邻近不可移动文物四道桥龙王庙的保护要求 [17]

土地交易核心信息 - 电建地产与门城投联合体以9.57亿元底价摘得门头沟区S1线区域组团0605-0006地块 [1] - 项目占地2.04公顷，规划地上建筑面积4.07万平方米，容积率约2.0，限高45米 [1] - 折算楼面价约为每平方米2.35万元 [1] - 项目估算总投资约4.54亿元，总建筑面积约6.31万平方米，其中地下面积约2.24万平方米 [2] 公司过往项目表现 - 电建地产在门头沟开发的长安华曦府项目实现“三开三罄百日收官” [4] - 长安华曦府分两批次取证共581套住宅，目前网签527套，去化率达91% [4] - 项目成交均价为每平方米4.63万元，网签总金额26.8亿元，约为其16.4亿元地价款的163% [4] 新地块区位与规划 - 地块位于门头沟区永定镇，西六环外，紧邻地铁S1线四道桥站 [4] - 周边配套成熟，包括西长安中骏世界城、龙湖长安天街、医院及公园，东侧临近永定河 [4] - 地块属于长安街西延线重点地区，需注重城市景观塑造及现代化新区特质体现 [4] - 建筑风貌要求色彩以中明度、低饱和度为主，贴线率控制不低于60%-70% [6] - 涉及不可移动文物四道桥龙王庙，施工需与文物部门对接并保持安全距离 [6]

地块交易信息 - 门头沟区S1线区域组团0605-0006地块于9月29日收到首次报价，报价金额为底价9.57亿元，折算楼面价约2.35万元/平方米，最终买家将于9月30日确定 [1] - 业内消息称出价方为电建地产与门头沟当地城投组成的联合体 [1] - 地块位于永定镇，西六环外，紧邻地铁S1线四道桥站，占地2.04公顷，规划地上建筑面积4.07万平方米，容积率约2.0，限高45米 [3] 公司近期动态与过往业绩 - 电建地产旗下的北京海赋丰业房地产开发有限公司在拍地前已针对0006地块发出全套招标计划，项目估算投资约4.54亿元，总建筑面积约6.31万平方米 [2] - 公司在门头沟区域具备成功开发经验，其开发的长安华曦府项目实现“三开三罄百日收官”，项目总计581套住宅，目前网签527套，全盘去化率达91%，成交均价4.63万元/平方米 [2] - 长安华曦府所在地块于2024年8月29日成交，拿地金额16.4亿元，项目网签总金额达26.8亿元，约为地价款的163% [2] 地块区位与规划要求 - 地块周边生活配套成熟，拥有西长安中骏世界城、龙湖长安天街等商业设施，以及医院、公园等，东侧临近永定河，生态环境优美 [3] - 地块属于长安街西延线一级重点地区，规划要求注重城市景观塑造，保证山水廊道畅通，突出标志性建筑物 [4] - 建筑风貌有具体规定，包括建筑贴线率控制、色彩以中明度低饱和度为主、屋顶形式要求平顶且色彩以米白色系为主等 [6] - 规划要求银盛路以南、迎宾大街以东区域鼓励地下一层作为商业空间，并保证各地块连通，地块附近涉及不可移动文物四道桥龙王庙，施工需与文物部门对接并保持安全距离 [6]

土地出让概况 - 北京6月5日出让4宗宅地，涉及海淀、石景山、昌平3个区域，共揽金130.6亿元 [1] - 越秀、北京城建、未来科学城、贝好家联合体以23.95亿元底价摘得昌平区中关村生命科学园三期地块 [1] - 该地块总面积3.07万平方米，规划建筑面积7.99万平方米，容积率2.6，控高60米 [2] 地块规划与配套 - 地块需配建社区服务站（≥500平方米）、社区文体活动中心（≥1200平方米），且90平方米以下户型占比不低于70% [2] - 地块邻近地铁昌平线生命科学园站，周边1.2公里有北京超极合生汇商场（建筑面积46万平方米，入驻品牌超800家）、万达广场、北大国际医院等 [2] - 规划中的地铁19号线北延线生命谷站（距地块西侧500米）预计2027年建成，将连接海淀永丰产业区、金融街核心商务区及北京中心城区 [3] 区域发展潜力 - 地块所在街区定位为"产城融合型科技园区"，受益于生命科学产业集聚的高素质人才及配套设施升级 [3] - 区域内现有竞品龙湖观萃项目（直线距离700米）楼面价3.58万元/平方米，网签去化率43.5%，成交均价5.6万元/平方米 [5] 拿地企业动态 - 越秀在昌平区现有项目包括越秀·星耀未来（网签去化13%，成交均价5.5万元/平方米）、越秀星樾（现房尾盘）及梧桐星宸（尾盘） [4] - 未来科学城曾联合中海以12.8亿元底价拿下朱辛庄新区地块，开发项目中海未来之境尚未开盘 [4] - 贝好家为贝壳找房旗下住宅开发平台，采用"同股同权"合作模式，已在北京、上海等8个城市布局，北京合作项目包括门头沟长安华曦府（三开三磬）和通州八里桥地块 [5] 市场竞争格局 - 生命科学园板块内新房项目包括龙湖观萃和即将开盘的中海未来之境，与本次出让地块形成直接竞争 [4][5] - 本次地块综合楼面价29977元/平方米，较龙湖观萃拿地成本低近6000元/平方米 [5]

北京土地市场动态 - 6月5日北京成功出让4宗地块 总金额达1306亿元 涉及海淀 石景山 昌平3个区 单宗地块体量扩容为开发提供更大空间 [1] - 贝壳系贝好家联合越秀地产 北京城建 未来科学城置业以2395亿元摘得昌平区中关村生命科学园地块 用地规模307公顷 建面799万平方米 [4] - 中建系成为土拍最大赢家 中海和中建壹品合计拿地7301亿元 占总金额7047% [6] - 中海以4523亿元竞得石景山西黄村地块 总面积797万平方米 建面1646万平方米 [7] - 中建壹品以2778亿元竞得海淀宝山村地块 溢价率176% 土地面积24万平方米 建面504万平方米 [7] - 中建玖合6月4日以7491亿元摘得北京城市副中心地块 两日内中建系在京拿地金额近150亿元 [8] 房企战略布局 - 贝好家近期频繁活跃于北京市场 5月30日与招商蛇口 中海合作开发通州八里桥地块 首个项目门头沟长安华曦府实现"三开三罄" [4] - 中建系将北上广深及杭州等高能级城市作为核心布局区域 当前抓住土地供给优化契机启动战略补仓 [8] - 贝壳系通过平台全产业链布局 在土地市场积累操盘经验 并非转型传统房企 [5] 北京新房市场趋势 - 5月北京新房成交3917套 环比上涨147% 同比上涨221% 市场回暖提振房企拿地信心 [9] - 近期北京推出10余个"好房子"项目 包括华润臻澐 建发·海晏 中海·丽泽叁號院等 开发商围绕得房率 阳台 层高等指标展开产品力竞争 [9] - 新项目普遍具备更高标准 得房率提升与产品优化形成叠加效应 拉动市场需求 [10]