项目基本信息 - 项目地块由电建地产与门城投联合以9.57亿元底价摘得，折算楼面价约2.35万元/平方米 [1] - 项目建设用地面积约20,364.37平方米，总建筑面积64,262.74平方米，其中地上建筑面积40,728.74平方米，容积率2.0 [1] - 项目规划15栋住宅楼，共421户，住宅建筑面积40,311.73平方米，户均建筑面积约95平方米，定位以刚需为主 [1] 项目规划与设计 - 项目规划包含6栋15层小高层、8栋11层洋房及1栋7层矮板楼，楼栋采用南低北高、点状排布，多数为正南正北朝向 [3] - 小区西侧中央设主入口及小型商服设施（便利店），并规划有约400平方米的下沉庭院，东南侧设人行出入口方便通往南侧教育配套 [3] - 项目估算投资约4.54亿元，总建筑面积约6.31万平方米，其中地上约4.07万平方米，地下约2.24万平方米 [13] 配套设施与技术指标 - 项目规划机动车停车位477个，其中住宅车位464个，公共服务设施车位7个，配套商业车位6个，地下车位中191个为电动车位并100%预留充电桩条件 [6][8] - 项目非机动车停车位共886个，其中住宅配建842个（含253个电动自行车位） [5] - 项目绿地率为30%，建筑密度为19.254%，配建有多项公共服务设施包括物业服务、健身场地、热力站、垃圾分类点等 [5] 区位与市场环境 - 项目位于门头沟区永定镇，西六环外，距离S1线四道桥站不到200米，周边有商业综合体、医院、公园等成熟配套，南侧为规划的小学和幼儿园用地 [14] - 区域附近次新楼盘众多，包括电建地产参与开发的峯范北京等，二手房成交均价约5.4万元/平方米 [14] - 电建地产在同区域开发的长安华曦府项目取得显著销售业绩，项目分两批次取证共581套住宅，目前网签527套，去化率超90%，成交均价4.63万元/平方米 [15] 建筑设计规范与要求 - 项目出让文件对建筑设计有明确要求，建筑色彩以中明度、低饱和度为主，主体色为白色或浅灰色，屋顶建议采用平顶设计，以简洁现代风格为主 [17] - 项目涉及银盛路以南地下空间重点建设区，鼓励地下一层作为商业空间并保证通道连通，同时需注意邻近不可移动文物四道桥龙王庙的保护要求 [17]

土地交易核心信息 - 电建地产与门城投联合体以9.57亿元底价摘得门头沟区S1线区域组团0605-0006地块 [1] - 项目占地2.04公顷，规划地上建筑面积4.07万平方米，容积率约2.0，限高45米 [1] - 折算楼面价约为每平方米2.35万元 [1] - 项目估算总投资约4.54亿元，总建筑面积约6.31万平方米，其中地下面积约2.24万平方米 [2] 公司过往项目表现 - 电建地产在门头沟开发的长安华曦府项目实现“三开三罄百日收官” [4] - 长安华曦府分两批次取证共581套住宅，目前网签527套，去化率达91% [4] - 项目成交均价为每平方米4.63万元，网签总金额26.8亿元，约为其16.4亿元地价款的163% [4] 新地块区位与规划 - 地块位于门头沟区永定镇，西六环外，紧邻地铁S1线四道桥站 [4] - 周边配套成熟，包括西长安中骏世界城、龙湖长安天街、医院及公园，东侧临近永定河 [4] - 地块属于长安街西延线重点地区，需注重城市景观塑造及现代化新区特质体现 [4] - 建筑风貌要求色彩以中明度、低饱和度为主，贴线率控制不低于60%-70% [6] - 涉及不可移动文物四道桥龙王庙，施工需与文物部门对接并保持安全距离 [6]

地块交易信息 - 门头沟区S1线区域组团0605-0006地块于9月29日收到首次报价，报价金额为底价9.57亿元，折算楼面价约2.35万元/平方米，最终买家将于9月30日确定 [1] - 业内消息称出价方为电建地产与门头沟当地城投组成的联合体 [1] - 地块位于永定镇，西六环外，紧邻地铁S1线四道桥站，占地2.04公顷，规划地上建筑面积4.07万平方米，容积率约2.0，限高45米 [3] 公司近期动态与过往业绩 - 电建地产旗下的北京海赋丰业房地产开发有限公司在拍地前已针对0006地块发出全套招标计划，项目估算投资约4.54亿元，总建筑面积约6.31万平方米 [2] - 公司在门头沟区域具备成功开发经验，其开发的长安华曦府项目实现“三开三罄百日收官”，项目总计581套住宅，目前网签527套，全盘去化率达91%，成交均价4.63万元/平方米 [2] - 长安华曦府所在地块于2024年8月29日成交，拿地金额16.4亿元，项目网签总金额达26.8亿元，约为地价款的163% [2] 地块区位与规划要求 - 地块周边生活配套成熟，拥有西长安中骏世界城、龙湖长安天街等商业设施，以及医院、公园等，东侧临近永定河，生态环境优美 [3] - 地块属于长安街西延线一级重点地区，规划要求注重城市景观塑造，保证山水廊道畅通，突出标志性建筑物 [4] - 建筑风貌有具体规定，包括建筑贴线率控制、色彩以中明度低饱和度为主、屋顶形式要求平顶且色彩以米白色系为主等 [6] - 规划要求银盛路以南、迎宾大街以东区域鼓励地下一层作为商业空间，并保证各地块连通，地块附近涉及不可移动文物四道桥龙王庙，施工需与文物部门对接并保持安全距离 [6]

土地出让概况 - 北京6月5日出让4宗宅地，涉及海淀、石景山、昌平3个区域，共揽金130.6亿元 [1] - 越秀、北京城建、未来科学城、贝好家联合体以23.95亿元底价摘得昌平区中关村生命科学园三期地块 [1] - 该地块总面积3.07万平方米，规划建筑面积7.99万平方米，容积率2.6，控高60米 [2] 地块规划与配套 - 地块需配建社区服务站（≥500平方米）、社区文体活动中心（≥1200平方米），且90平方米以下户型占比不低于70% [2] - 地块邻近地铁昌平线生命科学园站，周边1.2公里有北京超极合生汇商场（建筑面积46万平方米，入驻品牌超800家）、万达广场、北大国际医院等 [2] - 规划中的地铁19号线北延线生命谷站（距地块西侧500米）预计2027年建成，将连接海淀永丰产业区、金融街核心商务区及北京中心城区 [3] 区域发展潜力 - 地块所在街区定位为"产城融合型科技园区"，受益于生命科学产业集聚的高素质人才及配套设施升级 [3] - 区域内现有竞品龙湖观萃项目（直线距离700米）楼面价3.58万元/平方米，网签去化率43.5%，成交均价5.6万元/平方米 [5] 拿地企业动态 - 越秀在昌平区现有项目包括越秀·星耀未来（网签去化13%，成交均价5.5万元/平方米）、越秀星樾（现房尾盘）及梧桐星宸（尾盘） [4] - 未来科学城曾联合中海以12.8亿元底价拿下朱辛庄新区地块，开发项目中海未来之境尚未开盘 [4] - 贝好家为贝壳找房旗下住宅开发平台，采用"同股同权"合作模式，已在北京、上海等8个城市布局，北京合作项目包括门头沟长安华曦府（三开三磬）和通州八里桥地块 [5] 市场竞争格局 - 生命科学园板块内新房项目包括龙湖观萃和即将开盘的中海未来之境，与本次出让地块形成直接竞争 [4][5] - 本次地块综合楼面价29977元/平方米，较龙湖观萃拿地成本低近6000元/平方米 [5]

北京土地市场动态 - 6月5日北京成功出让4宗地块 总金额达1306亿元 涉及海淀 石景山 昌平3个区 单宗地块体量扩容为开发提供更大空间 [1] - 贝壳系贝好家联合越秀地产 北京城建 未来科学城置业以2395亿元摘得昌平区中关村生命科学园地块 用地规模307公顷 建面799万平方米 [4] - 中建系成为土拍最大赢家 中海和中建壹品合计拿地7301亿元 占总金额7047% [6] - 中海以4523亿元竞得石景山西黄村地块 总面积797万平方米 建面1646万平方米 [7] - 中建壹品以2778亿元竞得海淀宝山村地块 溢价率176% 土地面积24万平方米 建面504万平方米 [7] - 中建玖合6月4日以7491亿元摘得北京城市副中心地块 两日内中建系在京拿地金额近150亿元 [8] 房企战略布局 - 贝好家近期频繁活跃于北京市场 5月30日与招商蛇口 中海合作开发通州八里桥地块 首个项目门头沟长安华曦府实现"三开三罄" [4] - 中建系将北上广深及杭州等高能级城市作为核心布局区域 当前抓住土地供给优化契机启动战略补仓 [8] - 贝壳系通过平台全产业链布局 在土地市场积累操盘经验 并非转型传统房企 [5] 北京新房市场趋势 - 5月北京新房成交3917套 环比上涨147% 同比上涨221% 市场回暖提振房企拿地信心 [9] - 近期北京推出10余个"好房子"项目 包括华润臻澐 建发·海晏 中海·丽泽叁號院等 开发商围绕得房率 阳台 层高等指标展开产品力竞争 [9] - 新项目普遍具备更高标准 得房率提升与产品优化形成叠加效应 拉动市场需求 [10]