项目销售表现 - 2026年1月，长安华曦府金安项目以6.70亿元的网签金额，位列门头沟区商品住宅项目网签金额排名第一 [1][3] - 该项目当月网签157套，网签面积为1.51万平方米，销售均价为每平方米4.44万元 [3] - 排名第二的京投发展檀谷项目网签金额为0.28亿元，与第一名差距显著，凸显长安华曦府金安的市场领先地位 [3] 区域市场竞争格局 - 2026年1月门头沟区商品住宅项目网签金额前十名中，长安华曦府金安项目的6.70亿元金额远超其他项目，第二至第十名项目的金额范围在0.05亿元至0.28亿元之间 [3] - 在销售均价方面，前十名项目差异较大，最高为龙湖北辰揽境项目的每平方米5.3618万元，最低为泷悦玖宸项目的每平方米2.06万元 [3] - 从网签套数看，前十名项目中有七个项目当月网签套数不超过4套，而榜首项目网签157套，市场热度集中度非常高 [3] 项目与团队背景 - 长安华曦府金安项目的操盘手为康健，其深受电建地产副总经理张世铮倚重，两人此前在龙湖集团有过交集 [1] - 自媒体将该项目称为门头沟区的“超级印钞机” [1]

2025年北京楼市整体表现 - 2025年北京新房市场整体下行，全年成交量约3.5万套，同比下降4.55%，较2021年高峰时的6.28万套下跌近5成，创六年来新低 [1] - 市场呈现显著的结构性分化，在整体冷却的背景下，个别优质项目逆市热销，形成贯穿全年的结构性热浪 [1] 中国电建地产项目销售表现 - 公司旗下“华曦府”系列产品成为市场爆款：年初长安华曦府实现“三开三罄”及“百日清盘”；年末长安华曦府·金安开盘，249套房源在66分钟内全部告罄，刷新北京楼市销售速度与套数纪录 [1] - 公司旗下别墅项目“泷悦玖宸”在2025年热销，显著激活沉寂的别墅市场：9月开盘即成为当月北京别墅市场套数、面积、金额三冠王（网签28套、面积1.09万㎡、总金额3.09亿元）；10月继续蝉联三冠王（成交44套、面积1.7万㎡、总金额4.4亿元）；项目成为下半年别墅销售TOP1，并跻身全年别墅TOP3 [3] 北京别墅市场供需分析 - 供应端因“限墅令”和土地集约化出让政策而急剧收缩，近些年北京别墅用地新增甚少，2023年后新增几乎为0，导致供应断崖式下跌 [7] - 北京别墅供应从五年前的约3700套，降至去年的约644套，市场长期由老盘主导 [7] - “泷悦玖宸”作为2025年北京唯一新入市的别墅产品，其稀缺的“孤品”价值凸显 [5][7] 泷悦玖宸项目核心价值与产品力 - **稀缺区位**：项目位于北京最负盛名的西山别墅区，该区域拥有深厚的历史人文底蕴，但多年未有新作，项目为城市高知人群提供了稀缺的西山生活归境 [9] - **顶级生态资源**：项目坐拥西山顶级生态，区域森林覆盖率达98.5%，负氧离子浓度超4000+，远超WHO健康标准3倍，氧气含量超北京均值四成 [12] - **独特规划与设计**：项目建于西山260米台地之上，循山势而筑，实现与自然共融；采用纯别墅设计，坚持“一户一院”的纯粹形制 [14][16] - **东方园林美学**：园林以拙政园为蓝本，构建“一溪五园十二坊巷”景观体系，将半山栖居意境融入东方院落生活 [16][18] 中国电建地产的公司战略与核心竞争力 - **品牌与产品战略**：公司秉持“大国基建、为民筑城”理念，以“好房子、好服务、好社群”的“三好”主张为牵引，系统构建产品力、成本力、交付力、服务力、品牌力的“五力”核心竞争力 [22] - **产品系布局**：公司推出“绿水青山”四大产品系，其中“华曦系”（绿系）专注诠释健康自然，产品力表现突出，如长安华曦府·金安户型使用率最高可达约95%，细节对标千万级豪宅标准 [26] - **品质交付与服务**：公司在交付维度远超市场标准，注重细节（如北京华曦府项目的地库自助洗车房为首例创新）；通过“七彩服务体系”和“WE客云”智慧平台，提供全周期服务与智慧社区体验 [28] - **行业认可与地位提升**：2025年，公司多个项目荣获5项省部级及3项行业权威大奖，“三好电建”品牌入选行业创新榜单；根据克而瑞2025年中国房企销售排行榜，公司全口径销售金额排名第25位，较四年前提升20个名次；品牌传播力排名从第66位飞升至第19位 [24]

北京新房市场2025年12月“翘尾”行情 - 2025年12月北京新建商品住宅成交3170套、42.74万平方米，环比分别上涨44.7%和55.6% [1] - 热门楼盘单月网签量达239套，为2025年新房市场画上句号 [1] - “好房子”项目集中入市、开发商年末促销、房地产政策优化等多重因素刺激购房需求集中释放 [1] 市场增长驱动因素 - 年末海淀、朝阳、通州等7个区域有十余个以“好房子”为主的改善型项目入市，成为成交增长主力军 [1] - 2025年12月24日北京发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，放宽限购条件、调整二套商贷利率，为市场注入信心 [2] - 购房者因关注“好房子”项目、二套商贷利率下调及开发商促销优惠而决定签约 [3] 2025年度热销项目与标杆 - 通州“运河玖院”、丰台“金茂观宸”、门头沟“长安华曦府”及海淀“和樾望云”为各区域紧扣“好房子”理念的标杆楼盘 [4] - 中建“运河玖院”为2025年北京新房年度销冠，12月单月网签239套，全年网签量达903套 [4] “好房子”产品标准与优势 - 住建部2025年5月发布的《住宅项目规范》明确了“好房子”具体标准，包括层高不低于3米、卧室分户墙及楼板隔声量不低于50分贝（较旧规提升11.1%）、四层以上需设电梯等 [5] - 标准精准回应传统住宅痛点，如日照、直接采光、隔声性能等要求 [5][14] - 标杆项目“运河玖院”主打第四代“好房子”概念，得房率最高可达95%，层高最高至3.5米 [5] - 项目区位优势显著：300米范围内为北京通州站（亚洲最大交通枢纽站），是北京城市副中心唯一拥有260米宽河面的一线滨河景房，距离北京市政府仅1公里 [5] 渠道服务与市场展望 - 我爱我家作为项目深度合作渠道商，依托全北京近700家门店、万余名经纪人网络，通过一二手联动为项目精准导入客源 [8] - 公司2025年升级新房服务体系，提出“良心的价格、贴心的服务、放心的选择”三大承诺，为客户争取特惠房源、提供全程专业服务 [10] - 对于2026年市场，公司认为在“好房子”政策指引、居民对居住品质追求及信贷政策优化下，优质新房产品将更受消费者喜爱 [11] - 公司将继续以“三心”服务为核心，深耕品质楼盘合作，搭建开发商与购房者对接桥梁 [11] “好房子”概念定义 - “好房子”是以安全、舒适、绿色、智慧为核心特征的高品质住宅，2025年首次写入政府工作报告 [12] - 概念通过“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”全链条闭环体系实施 [12]

项目合作概览 - 贝好家与未来科学城置业就北京昌平区未来科学城东区能源谷板块的CP01-1703-0002、0003住宅组团地块达成深度合作 [1] - 此次合作是双方的第二次携手，首次合作于2025年6月5日共同参与竞得昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造项目CP01-0601-0077、0078地块（国誉星城项目） [1] - 此次合作是贝好家在北京参与的第四个新房合作项目，另外两个项目分别为招商·朝棠揽阅和长安华曦府 [1] 项目具体信息 - 合作地块由未来科学城置业于2025年11月19日摘得 [2] - 项目总占地面积4.3万平方米，规划建筑面积约8.22万平方米，共包含3幅子地块 [1][2] - 项目总地价为12.426亿元 [1][2] 贝好家的业务模式与过往业绩 - 贝好家将依托大数据与AI算法能力，通过精准客户连接与需求洞察，为项目提供C2M产品定位与营销服务，并参与设计咨询 [1] - 通过C2M模式，贝好家成功助力朝棠揽阅项目首开即实现18.6亿元销售额，去化率近90%，4个月内网签超540套，成为2025年北京通州市场高热度话题楼盘 [2] - 贝好家参与的长安华曦府项目创下“三开三罄、百日清盘”的销售业绩 [2] 合作方背景 - 首次合作（国誉星城项目）的拿地联合体成员包括越秀地产、北京城建、未来科学城置业及贝好家四家企业 [1]

2025年北京单价6万元/平方米以下刚需新房市场结构性特征 - 市场进入“避险模式”，购房者将“确定性”奉为最高准则，导致市场呈现显著分化特征 [1] - 2025年共有24个单价6万元/平方米以下的刚需住宅项目入市 [1][3] - 去化率呈现两极分化，部分项目超90%接近清盘，另有项目不足5%面临较大去化压力 [3] 项目去化表现排名与分化 - 门头沟长安华曦府以94.13%的去化率成为年度“去化王”，其562套房源已售出529套 [1][3] - 北京建工·嘉棠澐玺去化率高达93.3%，224套房源已售出209套 [3] - 招商蛇口的云璟揽阅与朝棠揽阅去化率分别达到82.56%和74.3% [3] - 北京兴创沐春墅去化率仅为3.36%，387套房源仅签约13套，成为去化率最低的刚需项目 [1][4] - 北科建翡翠华府去化率为4.54%，198套房源售出9套 [4] - 多数项目去化率集中于30%—50%区间，整体节奏平稳，例如北京国贤府二期去化率60%，住总山澜赋50.9%，中建·臻源府超56% [1][4] 驱动去化的核心产品因素：小户型与低总价 - 小户型、低总价产品去化率明显优于其他项目 [5] - 招商云璟揽阅（最小79平方米）和朝棠揽阅（最小69平方米）的去化率显著高于同区域竞品 [5][6] - 低总价是刚需置业的核心逻辑，购房者预算基本固定，形成“总价锁定” [6] - 招商云璟揽阅和朝棠揽阅的成交均价分别约为5.86万元/平方米及5.74万元/平方米，最小户型置业门槛分别低至462万元和396万元 [6] - 竞品如金隅花溪云锦（最小108平方米，均价约5.39万元/平方米）和中铁建·花语璟云（最小94平方米，均价约5.68万元/平方米），因面积更大，置业门槛分别涨至582万元及533万元 [6] 驱动去化的关键加分项：户型实用性与收纳设计 - 户型实用性是关键加分项，均好卧室、灵活改造空间及系统化收纳可适配多代同堂需求，成为去化核心驱动力 [2] - 畅销项目如长安华曦府的78平方米户型打造出真正的三室两厅一卫，最小次卧面积约8平方米，规避了“假三居”弊端，并支持灵活改造 [8] - 该户型全屋交付收纳容积达11平方米，相当于292个20英寸行李箱，充分满足收纳需求 [8] - 朝棠揽阅的69平方米三居室户型，北向两间卧室可合并或保留，灵活性强，该户型贡献了项目40%的销售总量 [9] - 去化较慢的项目如中铁建·花语璟云，其94平方米三居室的最小居室面积仅为6.6平方米，低于朝棠揽阅69平方米户型的6.98平方米 [9] - 行业专家指出，刚需户型需注重卧室面积的均好性与平权性，并需在收纳设计上形成系统化、精细化亮点以提升吸引力 [9][10]

公司战略定位与商业模式 - 贝壳旗下贝好家业务的核心定位是作为房地产行业的轻资产服务平台和解决方案提供商，而非成为新的开发商[4][5] - 商业模式是通过大数据支撑的C2M（客户到制造商）产品解决方案，为其他开发商提供覆盖定位、设计、品控、营销等环节的服务[5][13] - 公司明确表示，除已完成的两个自操盘样板项目外，未来不会再自操盘拿地开发，也不会充当资金融通的平台，坚定回归轻资产模式[14] C2M模式验证与样板项目成果 - 为验证C2M逻辑并建立行业信任，贝好家亲自下场操盘了两个样板项目：成都豪宅项目“贝宸S1”和上海刚需项目“贝涟C1”[6][7] - 成都贝宸S1项目从2024年9月拿地到2025年11月开盘，耗时14个月，打破了行业高周转惯例，贯彻“品质＞工期＞成本”的原则[3][4] - 成都贝宸S1以每平方米2.73万元的地价和超过3万元的建造成本，近乎贴着成本线以约每平方米6万元销售，项目核心目标在于验证能力而非盈利[4] - 成都贝宸S1在2025年11月下旬开盘后一个月内，在成都2000万以上总价段住宅中网签20套，位列2025年全市累计网签榜第二[3] - 上海贝涟C1项目开盘次月，网签面积和网签套数均位列上海全市新房第三名[3] 数据驱动的产品设计与创新细节 - 公司基于海量客户数据洞察进行产品设计，在成都项目中，调研发现超过70%的高净值客户认为“极致的景观视野”比“正南朝向”更重要，因此打破了坐北朝南惯例，采用了30度、40度、50度的非正交布局以保证景观视野[8][10] - 项目团队总结了108个基于客户需求的创新“小故事”，例如将洗衣机位抬高67公分、改善地库转弯半径、在次卧老人房设置固定泡脚池等[10] - 摒弃了豪华闲置的“大会所”思路，仅设置业主真正常用的洽谈区、健身房、棋牌室等功能[11] - 在上海贝涟C1项目中，通过深度调研和线上社区投票，采纳了客户对绿化连廊、“开敞式”架空层及屋顶菜园等设计的建议[12] - 推出“可变户型”作为产品标签，通过非破坏式方式调整房间数量，以支持不同生活周期需求，上海项目的97、118和139平方米户型均为此类设计[12] - 在刚需项目中实施“分户定价”，按5大类、44个小因素进行精细化定价，使朝向、视野等差异透明地体现在房价上[12] 业务能力拓展与合作进展 - 贝好家已将C2M服务从最初的“产品定位”扩展为覆盖“定位、设计、品控、营销”的全链解决方案[5][16] - 截至2025年11月，已在北京、上海、广州、杭州、南京、成都等地落地了17个合作项目[15] - 合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等一线房企，以及绿城中国、滨江集团等区域名企，甚至部分城市城投、城建公司[15] - 策略是尽早介入，在土地获取甚至拍地决策前，就通过数据模型为合作伙伴提供拿地研判支持[16] 合作项目市场表现 - 与中国电建地产合作的北京长安华曦府项目，五个月内实现五次开盘全部售罄，累计销售额突破20.34亿元[19] - 与招商蛇口在长沙合作的项目“招商序”，开盘即去化近九成，夺得长沙当月销售套数和金额双第一[19] - 与招商蛇口在北京城市副中心合作的朝棠揽阅项目，首开销售超过300套，为2025年北京市非限价地块首开销量第一名[20] 行业背景与公司价值主张 - 中国房地产市场主要矛盾已从解决“有没有”转向解决“好不好”，从“怎么卖”变成了“卖什么”[6] - 公司认为当前房子难卖的背后很多是产品问题，而不仅仅是销售问题，在新的市场周期中，消费者开始更关注居住体验和场景[18] - 公司的价值在于帮助房企提升产品竞争力、减少试错成本，其模型哪怕提升1%的去化率或减少1%的产品决策失误，对房企而言都是巨大的利润空间[14][24] - 公司通过密集探访18个城市的200多个代表性楼盘，并与一线人员交流，学习如何设计房子和运营社区，甚至向胖东来学习服务行业经验[23]

市场整体表现与结构性分化 - 2025年北京单价6万元/平方米以下的刚需住宅市场共有24个项目入市，市场呈现显著分化特征[1][4] - 部分项目去化率超90%接近清盘，而另有项目去化率不足5%，面临较大去化压力[4] - 多数刚需项目的去化率集中于30%—50%区间，整体去化节奏相对平稳[1][6] 高去化率项目案例分析 - 门头沟长安华曦府562套房源售出529套，去化率达94.13%，成为年度去化率最高的刚需项目[1][5] - 北京建工·嘉棠澐玺224套房源售出209套，去化率高达93.3%[5] - 招商蛇口的云璟揽阅与朝棠揽阅去化率分别达到82.56%和74.3%[6] - 北京国贤府二期850套房源去化率达60%，住总山澜赋去化率达50.9%，中建·臻源府507套房源去化率超56%[6] 低去化率项目案例分析 - 北京兴创沐春墅387套房源仅签约13套，去化率仅为3.36%，成为年度去化率最低的刚需住宅项目[1][6] - 北科建翡翠华府198套房源售出9套，去化率4.54%[6] - 中铁建·花语璟云158套房源售出36套，去化率22.78%[3][7] 核心驱动因素：低总价与小户型 - 小户型、低总价的产品去化率明显优于其他项目，成为刚需房源的核心竞争力[7] - 招商云璟揽阅最小户型79平方米，朝棠揽阅最小户型69平方米，其竞品最小户型面积在88至108平方米之间[7] - 招商云璟揽阅和朝棠揽阅的成交均价分别约为5.86万元/平方米及5.74万元/平方米，购置门槛分别低至462万元和396万元[7] - 刚需置业的核心逻辑是“总价锁定”，购房者预算基本处于固定区间[8] 关键产品力：户型实用性与收纳空间 - 户型实用性已成为影响购房者置业决策的关键要素，均好卧室、灵活改造空间及系统化收纳适配多代同堂需求[2][9] - 长安华曦府78平方米户型打造三室两厅一卫，最小次卧面积约8平方米，规避“假三居”弊端，并支持灵活改造[9] - 长安华曦府全屋交付收纳容积达11平方米，收纳量相当于292个20寸行李箱[9] - 朝棠揽阅69平方米三居室户型北向两间卧室可根据家庭结构进行个性化改造，该类户型贡献了项目40%的销售总量[10] - 去化较慢的项目如中铁建·花语璟云94平方米户型最小居室面积仅为6.6平方米，低于招商朝棠揽阅69平方米户型的6.98平方米[10]

2025年度中国房企产品测评活动概览 - 2025年度中国房企产品测评进入角逐阶段 大众网络票选环节于12月19日至25日中午12点开启[3] - 活动旨在评选“好房子”典范 涵盖高端、轻奢、品质住宅产品类别[4] - 测评工作由产品力100工作组连续第八年开展 最终结果将于2026年1月初发布《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》[11] 评选规则与流程 - 评选流程包括专家评审、大众票选及测评模型 专家评审已于12月18-19日举行[3][11] - 大众票选使用同一通道 同一微信ID仅限投票一次 每人每个类别最多可选十个项目[12] - 入围项目将通过线上集中展示 以便公众了解项目详情[9] 入围项目展示（部分） - **南宁邦泰·揽境**：约3000亩城市更新项目 产品类型为高层住宅 建筑风格现代[13][15] - **上海海上原墅**：容积率1.2 产品类型包括联排、叠墅、洋房 建筑风格为现代东方[17] - **珠海华发天玺**：华发新一代好房子 产品类型为高层住宅 建筑风格现代[21] - **济南望雲**：产品类型为洋房、平墅 建筑风格现代[23] - **天津金地喜悦里**：产品类型为高层住宅、洋房 建筑风格现代[24][26] - **北京璟悦长安**：产品类型为高层住宅、洋房 建筑风格现代[28] - **上海林屿湖畔**：位于远香湖CAZ 产品类型为叠墅、高层、小高层住宅 建筑风格为游艇度假风[32] - **长沙龙湖·观萃**：产品类型为高层住宅 建筑风格现代[34] - **万宁绿城∙海语春风**：位于北纬18°万宁市政府旁[36] - **上海保利都汇和煦**：产品类型为高层住宅、洋房 建筑风格为新海派[41] - **广州星河·东悦府**：产品类型为高层住宅 建筑风格现代[45] - **北京越秀国誉星城**：产品类型为洋房、小高 建筑风格现代[49] - **深圳越秀星科源启**：产品类型为高层住宅、超高层住宅 建筑风格现代[51] - **三亚招商林屿间**：以“林屿”为核心 打造酒店化奢适体验[56]

项目基本信息 - 项目地块由电建地产与门城投联合以9.57亿元底价摘得，折算楼面价约2.35万元/平方米 [1] - 项目建设用地面积约20,364.37平方米，总建筑面积64,262.74平方米，其中地上建筑面积40,728.74平方米，容积率2.0 [1] - 项目规划15栋住宅楼，共421户，住宅建筑面积40,311.73平方米，户均建筑面积约95平方米，定位以刚需为主 [1] 项目规划与设计 - 项目规划包含6栋15层小高层、8栋11层洋房及1栋7层矮板楼，楼栋采用南低北高、点状排布，多数为正南正北朝向 [3] - 小区西侧中央设主入口及小型商服设施（便利店），并规划有约400平方米的下沉庭院，东南侧设人行出入口方便通往南侧教育配套 [3] - 项目估算投资约4.54亿元，总建筑面积约6.31万平方米，其中地上约4.07万平方米，地下约2.24万平方米 [13] 配套设施与技术指标 - 项目规划机动车停车位477个，其中住宅车位464个，公共服务设施车位7个，配套商业车位6个，地下车位中191个为电动车位并100%预留充电桩条件 [6][8] - 项目非机动车停车位共886个，其中住宅配建842个（含253个电动自行车位） [5] - 项目绿地率为30%，建筑密度为19.254%，配建有多项公共服务设施包括物业服务、健身场地、热力站、垃圾分类点等 [5] 区位与市场环境 - 项目位于门头沟区永定镇，西六环外，距离S1线四道桥站不到200米，周边有商业综合体、医院、公园等成熟配套，南侧为规划的小学和幼儿园用地 [14] - 区域附近次新楼盘众多，包括电建地产参与开发的峯范北京等，二手房成交均价约5.4万元/平方米 [14] - 电建地产在同区域开发的长安华曦府项目取得显著销售业绩，项目分两批次取证共581套住宅，目前网签527套，去化率超90%，成交均价4.63万元/平方米 [15] 建筑设计规范与要求 - 项目出让文件对建筑设计有明确要求，建筑色彩以中明度、低饱和度为主，主体色为白色或浅灰色，屋顶建议采用平顶设计，以简洁现代风格为主 [17] - 项目涉及银盛路以南地下空间重点建设区，鼓励地下一层作为商业空间并保证通道连通，同时需注意邻近不可移动文物四道桥龙王庙的保护要求 [17]

土地交易核心信息 - 电建地产与门城投联合体以9.57亿元底价摘得门头沟区S1线区域组团0605-0006地块 [1] - 项目占地2.04公顷，规划地上建筑面积4.07万平方米，容积率约2.0，限高45米 [1] - 折算楼面价约为每平方米2.35万元 [1] - 项目估算总投资约4.54亿元，总建筑面积约6.31万平方米，其中地下面积约2.24万平方米 [2] 公司过往项目表现 - 电建地产在门头沟开发的长安华曦府项目实现“三开三罄百日收官” [4] - 长安华曦府分两批次取证共581套住宅，目前网签527套，去化率达91% [4] - 项目成交均价为每平方米4.63万元，网签总金额26.8亿元，约为其16.4亿元地价款的163% [4] 新地块区位与规划 - 地块位于门头沟区永定镇，西六环外，紧邻地铁S1线四道桥站 [4] - 周边配套成熟，包括西长安中骏世界城、龙湖长安天街、医院及公园，东侧临近永定河 [4] - 地块属于长安街西延线重点地区，需注重城市景观塑造及现代化新区特质体现 [4] - 建筑风貌要求色彩以中明度、低饱和度为主，贴线率控制不低于60%-70% [6] - 涉及不可移动文物四道桥龙王庙，施工需与文物部门对接并保持安全距离 [6]