北京进深 徐迪 1月16日，北京城市副中心FZX-0404-0002地块规划综合实施方案公示。 地块位于通州区北苑街道，北邻新华西街、南至中山大街、西至通惠南路、东邻帅府路。 用地面积约0.5公顷，地上建筑规模约1.51万平方米。 地块容积率3.0，限高51米。 规划建面1.51万平方米，其中住宅建面1.41万平方米，另有0.1万平方米商业配建。 这块地体量不大，3.0的容积率，在纯居住用地里，也是比较高的。 但它地理位置非常好。新华大街是通州区目前最核心、最繁华的商业街区之一。 向西隔着通惠南路就是万达广场，往东1公里左右是爱琴海购物中心，此外还有华联MALL、国泰百货等多个商业项目。 穿过万达广场是通州北苑站，地铁1号线，半小时直达国贸，通勤友好。 老城区居住氛围成熟，周边教育资源也比较集中，包括中山街小学、首师大附中通州校区、通州四中等。 向北隔着通惠河是去年的小爆款项目招商朝棠揽阅，直线距离800米。 除了这次公示的0404-0002地块，朝棠揽阅北边还有一片居住组团近期公示了实施方案。 包括4幅住宅地块+1幅商业用地，建筑规模近19万方。 通州去年几宗老城区地块都拍出了不错的溢价，包括梨园、九棵树、 ...

2025年北京单价6万元/平方米以下刚需新房市场结构性特征 - 市场进入“避险模式”，购房者将“确定性”奉为最高准则，导致市场呈现显著分化特征 [1] - 2025年共有24个单价6万元/平方米以下的刚需住宅项目入市 [1][3] - 去化率呈现两极分化，部分项目超90%接近清盘，另有项目不足5%面临较大去化压力 [3] 项目去化表现排名与分化 - 门头沟长安华曦府以94.13%的去化率成为年度“去化王”，其562套房源已售出529套 [1][3] - 北京建工·嘉棠澐玺去化率高达93.3%，224套房源已售出209套 [3] - 招商蛇口的云璟揽阅与朝棠揽阅去化率分别达到82.56%和74.3% [3] - 北京兴创沐春墅去化率仅为3.36%，387套房源仅签约13套，成为去化率最低的刚需项目 [1][4] - 北科建翡翠华府去化率为4.54%，198套房源售出9套 [4] - 多数项目去化率集中于30%—50%区间，整体节奏平稳，例如北京国贤府二期去化率60%，住总山澜赋50.9%，中建·臻源府超56% [1][4] 驱动去化的核心产品因素：小户型与低总价 - 小户型、低总价产品去化率明显优于其他项目 [5] - 招商云璟揽阅（最小79平方米）和朝棠揽阅（最小69平方米）的去化率显著高于同区域竞品 [5][6] - 低总价是刚需置业的核心逻辑，购房者预算基本固定，形成“总价锁定” [6] - 招商云璟揽阅和朝棠揽阅的成交均价分别约为5.86万元/平方米及5.74万元/平方米，最小户型置业门槛分别低至462万元和396万元 [6] - 竞品如金隅花溪云锦（最小108平方米，均价约5.39万元/平方米）和中铁建·花语璟云（最小94平方米，均价约5.68万元/平方米），因面积更大，置业门槛分别涨至582万元及533万元 [6] 驱动去化的关键加分项：户型实用性与收纳设计 - 户型实用性是关键加分项，均好卧室、灵活改造空间及系统化收纳可适配多代同堂需求，成为去化核心驱动力 [2] - 畅销项目如长安华曦府的78平方米户型打造出真正的三室两厅一卫，最小次卧面积约8平方米，规避了“假三居”弊端，并支持灵活改造 [8] - 该户型全屋交付收纳容积达11平方米，相当于292个20英寸行李箱，充分满足收纳需求 [8] - 朝棠揽阅的69平方米三居室户型，北向两间卧室可合并或保留，灵活性强，该户型贡献了项目40%的销售总量 [9] - 去化较慢的项目如中铁建·花语璟云，其94平方米三居室的最小居室面积仅为6.6平方米，低于朝棠揽阅69平方米户型的6.98平方米 [9] - 行业专家指出，刚需户型需注重卧室面积的均好性与平权性，并需在收纳设计上形成系统化、精细化亮点以提升吸引力 [9][10]

市场整体表现与结构性分化 - 2025年北京单价6万元/平方米以下的刚需住宅市场共有24个项目入市，市场呈现显著分化特征[1][4] - 部分项目去化率超90%接近清盘，而另有项目去化率不足5%，面临较大去化压力[4] - 多数刚需项目的去化率集中于30%—50%区间，整体去化节奏相对平稳[1][6] 高去化率项目案例分析 - 门头沟长安华曦府562套房源售出529套，去化率达94.13%，成为年度去化率最高的刚需项目[1][5] - 北京建工·嘉棠澐玺224套房源售出209套，去化率高达93.3%[5] - 招商蛇口的云璟揽阅与朝棠揽阅去化率分别达到82.56%和74.3%[6] - 北京国贤府二期850套房源去化率达60%，住总山澜赋去化率达50.9%，中建·臻源府507套房源去化率超56%[6] 低去化率项目案例分析 - 北京兴创沐春墅387套房源仅签约13套，去化率仅为3.36%，成为年度去化率最低的刚需住宅项目[1][6] - 北科建翡翠华府198套房源售出9套，去化率4.54%[6] - 中铁建·花语璟云158套房源售出36套，去化率22.78%[3][7] 核心驱动因素：低总价与小户型 - 小户型、低总价的产品去化率明显优于其他项目，成为刚需房源的核心竞争力[7] - 招商云璟揽阅最小户型79平方米，朝棠揽阅最小户型69平方米，其竞品最小户型面积在88至108平方米之间[7] - 招商云璟揽阅和朝棠揽阅的成交均价分别约为5.86万元/平方米及5.74万元/平方米，购置门槛分别低至462万元和396万元[7] - 刚需置业的核心逻辑是“总价锁定”，购房者预算基本处于固定区间[8] 关键产品力：户型实用性与收纳空间 - 户型实用性已成为影响购房者置业决策的关键要素，均好卧室、灵活改造空间及系统化收纳适配多代同堂需求[2][9] - 长安华曦府78平方米户型打造三室两厅一卫，最小次卧面积约8平方米，规避“假三居”弊端，并支持灵活改造[9] - 长安华曦府全屋交付收纳容积达11平方米，收纳量相当于292个20寸行李箱[9] - 朝棠揽阅69平方米三居室户型北向两间卧室可根据家庭结构进行个性化改造，该类户型贡献了项目40%的销售总量[10] - 去化较慢的项目如中铁建·花语璟云94平方米户型最小居室面积仅为6.6平方米，低于招商朝棠揽阅69平方米户型的6.98平方米[10]

政策环境变化 - 2025年8月8日北京发布新政，五环外购房不限套数并加大公积金贷款支持力度，新政实施后两个周末新房认购量环比增长68% [2] - 2024年9月30日通州“双限”政策全面解除，购房门槛与全市统一，吸引朝阳等区域外溢客群重新涌入 [2] - 当前首套房首付比例最低15%，商业贷款利率低至3.05%，多孩家庭可享受公积金贷款额度上浮40万元等政策支持 [12] 整体市场表现 - 2025年通州累计供应新建商品住宅1800余套，成交1327套，去化率达74% [2] - 市场呈现“冰火两重天”分化局面，同一板块内项目销售表现差异显著 [8] - 通州作为北京城市副中心，每年千亿级投资持续落地，但优质地块有限 [11] 热销项目分析 - 中建·运河玖院以649套成交领跑市场，9月20日开盘当天成交573套，项目定位高端改善，提供108至260平方米全系大户型 [5][7] - 招商云璟揽阅3月2日开盘实现销售额11.46亿元，连续三个月位居通州销售榜首，主打79至128平方米刚需刚改户型 [5] - 招商朝棠揽阅凭借69平方米三居“神户型”脱颖而出，客厅面宽达3.6米，得房率高达95%，总价400万元起 [7] - 北京城建·国誉颂单价4.3万元/平方米，凭借高赠送面积和102%的得房率跻身热销榜前列 [5][7] 市场格局与趋势 - 运河玖院、朝棠揽阅、云璟揽阅和璀璨公元四大主力项目合计占全区80%以上网签份额 [11] - 市场进入“产品为王”阶段，产品力成为关键差异化因素，高得房率、南北通透、合理动线设计成为“好房子”新标准 [8][10][12] - 价格策略分化明显，金融街武夷融御为加快去化将125平方米户型单价降至5万元/平方米，而缦云ONE等高端项目维持7.2万元/平方米价位 [10] - 远郊项目如K2十里春风均价已低于2万元/平方米，与核心区形成明显价差 [11]

地块出让详情 - 中海地产以12.48亿元总价摘得北京市通州区九棵树南地块FZX-0302-6017地块，楼面价约2.29万元/平方米，溢价率0.97% [1] - 地块土地面积约2.47公顷，规划建筑面积约5.44万平方米，容积率2.2，限高45米（局部60米） [1] - 地块出让附带特定要求，包括设置分布式能源站、有线电视机房（最小建筑面积30平方米）及开闭站（占地面积300平方米以上，建筑面积600平方米以上）各1处 [1] 规划设计要点 - 沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内不得建设永久性建筑，此退线要求导致实际容积率升高，对产品规划设计提出更高要求 [1][2] - 城市设计和建筑风貌要求总体定位清新明朗、简约现代、宜居绿色、柔和灵动，以现代风格为主 [2] - 住宅建筑单元间宜高低错落布置，鼓励采用围合式院落布局，并需结合周边现状形成东北高西南低的空间格局 [2] - 若由同一主体开发，地块北侧规划住宅用地（6016地块）地下空间可实现联通，有望形成规模效应 [2] 地块区位与配套 - 地块位于通州老城核心梨园板块，邻近地铁1号线八通线九棵树站，直线距离约700米，30分钟左右可抵达国贸等核心商圈 [2] - 周边生活配套成熟，商业资源包括领展广场、盒马鲜生，医疗资源有北京中医药大学东直门，休闲配套设施有通州云景公园 [2] 区域土地与新房市场 - 今年以来通州已成功出让3幅住宅用地，其中八里桥地块和梨园地块分别以16.28%和21.94%的高溢价率成交，中建运河玖院地块以74.91亿元总价底价成交 [3] - 新房市场分化显著，八里桥项目招商朝棠揽阅去化过半，成交均价约5.6万元/平方米；中建·运河玖院网签量突破600套，成交均价约6.16万元/平方米 [3] - 地块东南侧约1公里处梨园板块明星项目招商云璟揽阅网签去化率接近80%（367套房源网签284套），网签均价约5.7万元/平方米；中铁建花语璟云去化缓慢，202套房源仅网签30套 [3] 二手房市场与行业观点 - 周边二手房市场呈现新旧分化特征，老旧小区挂牌价格约4万元/平方米，次新房如K2玉兰湾等项目价格更具弹性 [3] - 行业观点认为，严谨的定价策略是项目在红海市场中突围的关键，参考成功项目经验，合理定价可借助临铁属性与成熟配套吸引地缘改善及国贸CBD外溢客群 [4] - 在当前买方主导的市场格局下，开发商需在保持合理利润的同时实现快速去化并赢得市场认可，考验企业综合运营能力 [4]

中铁建地产高溢价拿地 - 公司以7.7552亿元、溢价率21.94%竞得通州梨园地块，综合楼面价3.58万元/平方米，创通州土拍楼面价、举牌次数及溢价率3项纪录 [2] - 地块面积1.27万平方米，地上建筑面积2.16万平方米，容积率1.7，限高45米，被评价为"小而美"且相对方正 [4] - 项目规划6栋4-16层住宅楼，总户数202户，定位"刚需+改善"，目标客群为朝阳通勤及通州本地人群 [3][5] 通州区域市场竞争格局 - 相邻项目招商云璟揽阅去化率55%，网签价5.85-6万元/平方米；金隅花溪云锦去化率21%，成交均价54789元/平方米 [6] - 3个项目合计供应近千套住宅，目标客群重叠，且花语璟云拿地成本比竞品每平方米高出7300-1万元 [7][8] - 中建玖合以74.91亿元拿下通州副中心"巨无霸"地块，双轨交优势明显，将与现有项目形成直接竞争 [9] 公司战略与财务表现 - 2024年销售额951.45亿元同比下降21.6%，但行业排名提升至第13位；总建筑面积8579万平方米，已开发7329万平方米 [11] - 2024年营收466.46亿元同比减少26.3%，净利润12.42亿元同比减少7.7%，归母净利润539.59万元同比减少95.42% [11] - 2024年在13个城市获取22个项目，权益土地价款147.32亿元，一、二线城市占比96%；西南和长三角区域贡献销售额占比68% [12] 核心城市布局动向 - 时隔3年重回北京市场，此前最近拿地为2022年昌平北七家地块 [13] - 2024年5月以24.71亿元、溢价率20.42%竞得上海松江地块；6月在成都连拿两地块，其中武侯区地块溢价率16.9% [13] - 公司战略明确"稳住规模，做优做精"，重点围绕高能级、深耕城市拓展项目 [12][13]

地块出让概况 - 北京通州一组团地块以74.91亿元起始价出让，总用地面积11.28公顷，规划建筑规模超26万平方米，是通州近年来规模最大的综合体项目 [1] - 地块由中建玖合以底价摘得，该公司为中建二局旗下地产开发平台，母公司为中国建筑（601668 SH）[5] - 地块内含八个子地块，其中七个为R2二类居住用地，容积率在2 1～2 4之间，建筑规模介于2 58万～5 38万平方米，限高100米 [2] 地块规划要求 - 居住用地需配建1 38万平方米的家园中心，包含社区卫生服务中心、养老及助残中心等设施，建成后无偿移交区政府管理 [2] - 规划要求设置二层连廊、强化建筑群组第五立面设计、鼓励商业内街设置、打造特色滨水景观界面等 [3] - 规划允许在保持建筑规模总量不变前提下，各住宅地块可直接进行统筹平衡，合理调整建筑规模指标 [4] 地块区位优势 - 地块位于副中心核心区，距离北京市委、市政府500米左右，滨北运河北岸，享有河景生态资源 [4] - 交通便利，距离地铁6号线北运河东站约500米，距离在建地铁22号线/平谷线约400米 [4] - 居住地块统一享有100米限高条件，此高度在北京住宅地块中较为罕见 [4] 区域市场竞争 - 通州区土拍近期一改往年底价成交态势，4月以来已有两宗高溢价地块出让，溢价率分别达16 28%和21 94% [1][6] - 区域内在售项目招商云璟揽阅成交均价约5 89万元/平方米，金隅花溪云锦网签均价约5 5万元/平方米，招商璀璨公元销售均价约5 73万元/平方米 [6] - 新入市项目如中铁建所持地块成交楼面价约3 58万元/平方米，招商八里桥双子地块楼面价为3 12万元/平方米 [7] 开发商背景 - 中建玖合近两年甚少在北京拿地，上一次在京拿地为2023年6月以54 05亿元摘得大兴西红门宅地，开发为中建·玖玥府，目前去化近八成，成交均价6 1万元/平方米 [5][6]

土地成交概况 - 通州区包含八个子地块的组团地块以底价74.91亿元成交，竞得方为中建玖合发展集团有限公司[1] - 规划建筑面积26.19万平方米，涵盖R2二类居住用地与F3其他类多功能用地[1] - 地块开发复杂度高，要求配建1.38万平方米家园中心及滨水景观界面等设施[1] 地块优势分析 - 允许在建筑规模总量不变前提下统筹调整各地块指标[1] - 地处副中心核心区，享有河景生态资源及双轨道交通优势（6号线、22号线/平谷线）[1] - 区域内竞品项目成交均价在5.5万元/平方米至5.89万元/平方米之间[2] 通州区土地市场动态 - 4月7日通州八里桥地块经155轮竞价以27.082亿元成交，溢价率16.28%[2] - 4月29日梨园镇地块以溢价率21.94%成交[2] - 2024年中建玖合全口径销售额131.8亿元，其中北京市场贡献53.28亿元[2] 企业战略布局 - 中建玖合通过拿下大体量地块强化北京市场投入，体现对城市副中心发展的信心[3] - 公司一线城市战略中北京销售额仅次于上海（61.85亿元）[2] - 项目推进预计将提升区域居住品质与形象[3]

地块成交情况 - 中铁建以7.7552亿元竞得北京通州区梨园6007地块，溢价率21.94% [1] - 地块吸引4家房企参与竞拍，经过215轮竞价成交 [6] - 综合楼面价约3.58万元/平方米，较相邻地块高7000元/平方米 [6] 地块规划调整 - 原0133多功能用地调整为R2二类居住用地，用地规模由1.29万㎡调至1.27万㎡ [3] - 地上建筑面积由3.99万㎡降至2.16万㎡，容积率由3.08降至1.7 [3] - 限高45米，调整后降低开发商成本压力 [3] 区域市场表现 - 相邻项目招商云璟揽阅开盘去化率90.43%，认购金额11.46亿元，均价5.89万元/㎡ [4] - 能建·京玥兰园去化近八成，成交均价5.5万元/㎡ [5] - 招商蛇口·璀璨公元整体去化近七成，均价5.7万元/㎡ [5] - 新城基业·颐瑞府去化不足三成，均价5.98万元/㎡ [5] 房企战略动态 - 中铁建近3年未在北京拿地，此次补仓小体量地块风险可控 [1] - 公司2024年房地产业务销售额951.45亿元，同比下降21.6% [6] - 投资聚焦高能级城市，一、二线城市拿地金额占比96% [7] - 西南和长三角区域贡献销售额占比达68% [7] 地块区位优势 - 位于东五环至六环间，距地铁八通线梨园站500米 [4] - 周边配套包括梨园主题公园、三甲医院及多所重点学校 [4] - 容积率1.7的"小而美"属性降低资金门槛并提升设计灵活性 [4][8]

市场成交表现 - 北京新房3月1日至4月26日累计成交7855套 较1月和2月总成交量增长55 92% [1][3] - 符合"好房子"新政的项目成为成交增长关键因素 部分项目得房率高达100% [1][3] - "小阳春"行情带动购房热度 后续网签数据有望进一步体现长尾效应 [3] 购房者偏好变化 - 得房率 层高 功能阳台等硬核指标成为购房者关注焦点 [1][7] - 中海丽金府130平方米户型得房率94% 160平方米达90% 较竞品高出7-15个百分点 [7] - 北京城建国誉颂通过阳台外封设计实现得房率100% 政策允许封闭阳台按投影面积1/2计入容积率 [8][9] - 购房者对户型设计 精装配置 小区公区品质关注度提升 年轻人更注重建筑美学和收纳体系 [9] 产品竞争格局 - "好房子"项目集中入市 与存量项目竞争形成明显优势 [3][4] - 存量项目需通过价格调整或多元化营销手段实现错位竞争 [4] - 得房率竞争触及天花板后 公共空间品质提升成为差异化新赛道 [13] - 北京城建国誉颂设置艺术连廊 中海丽金府配置600平方米架空层泛会所 [14] 政策与行业趋势 - 《住宅项目规范》国家标准5月1日实施 推动新房市场"品质提升"热潮 [7] - "好房子"标准激活新增购买力及改善型需求 形成供需良性互动 [4] - 核心区域如海淀凭借区位优势保持需求强劲 项目快速去化 [9]