报告投资评级 - 投资评级为“增持”，并予以维持 [9] 报告核心观点 - 行业仍在探底阶段，公司核心要务在于维持资金链平衡，致力于资债结构调整，持续攻坚化解风险，盘活存量，推进资源置换 [2][13] - 融资端积极争取各类金融机构支持，落实再融资、展期等融资优化举措，推动落实各项化险工作 [2][13] - 在渡过流动性压力、成功穿越周期的前提下，公司存续价值仍相对突出 [2][13] 财务表现与业绩分析 - **营收与利润**：2025年实现营收2334亿元，同比下降32.0%；归母净利润亏损886亿元，较上年亏损495亿元进一步扩大；扣非后归母净利亏损859亿元 [6][13] - **毛利率**：综合毛利率为9.5%，同比下降0.7个百分点；其中开发业务结算毛利率同比下降1.4个百分点至8.1% [6][13] - **亏损主因**：综合毛利率下滑；投资净收益亏损58.4亿元；大幅计提减值损失561亿元（其中资产减值219亿元、信用减值342亿元）；开发业务收入与毛利率下滑、计提信用与存货减值、部分非主业财务投资亏损、大宗资产和股权交易亏损等因素共同导致 [13] - **未来结算压力**：表内预收账款949.2亿元，同比下降51.1%；预收与结算比为0.56倍，预示结算规模将持续承压，毛利率短期难有明显起色，存货与信用的减值压力仍在 [13] - **业绩预测**：预计2026-2028年归母净利润分别为-57亿元、-34亿元、-18亿元 [13] 经营策略与业务动态 - **销售与投资收缩**：2025年销售额1341亿元，同比下降45.5%（量价齐降，销售量降43.4%，价降3.7%）；全年获取23个项目均为存量盘活项目，主要分布在广州、杭州、宁波等核心城市 [13] - **投资强度**：全口径投资额约119亿元，同比上升30.0%；楼面价6357元/平方米，同比下降4.7%；金额与面积角度的投资强度分别为8.9%、18.2% [13] - **开发计划收缩**：2025年新开工592万平方米，同比下降42.1%，完成计划的88.5%；竣工1292万平方米，同比下降45.6%，完成计划的91.3%；2026年计划新开工306万平方米、竣工744万平方米，计划量同比分别下降54.2%、47.4% [13] - **土地储备**：截至2025年末未竣工土储5554万平方米（在建2692万方+待建2863万方），同比下降18.8% [13] - **核心策略**：行业需求与资金链承压下，盘活存量、加大去库是理性选择；积极盘活资产展开自救，投资、开工、库存、竣工均呈现收缩特征，加速存量项目去库以保障资金链安全 [13] 经营服务业务（第二曲线） - **整体收入**：2025年经营服务业务全口径收入580亿元，体现较强韧性 [13] - **物业服务**：收入373.6亿元，同比增长2.5%；聚焦“蝶城”深耕，构建区域密度 [13] - **商业业务**：全口径租金79.3亿元，同比下降10.8%；合计开业178个项目，总建筑面积1078万平方米，储备面积145万平方米 [13] - **物流地产业务**：累计开业建筑面积1045万平方米；全口径租金42.8亿元，同比增长8.0%；其中冷链营收23.1亿元（+25.5%），高标库收入19.7亿元（-7.5%） [13] - **长租公寓业务**：管理规模27.02万间，开业19.78万间，规模行业第一；全口径租金收入36.7亿元，同比微降1.0% [13] 关键财务数据预测与指标 - **营收预测**：预计2026-2028年营业总收入分别为1877亿元、1703亿元、1583亿元 [18] - **利润预测**：预计2026-2028年归母净利润分别为-56.79亿元、-33.70亿元、-18.26亿元；对应每股收益（EPS）分别为-0.48元、-0.28元、-0.15元 [18] - **现金流预测**：预计2026-2028年经营活动现金流净额分别为281亿元、233亿元、290亿元 [18] - **资产负债率**：2025年为76.9%，预计2026-2028年分别为77.1%、77.0%、76.8% [18] - **市净率（PB）**：基于2026年4月1日收盘价4.04元及每股净资产9.80元，当前市净率为0.41倍；预测2026-2028年市净率分别为0.43倍、0.45倍、0.45倍 [10][18]