日前，滨江集团（002244）发布公告，宣布公司成功竞得湖新区2025-29号国有建设用地使用权，标志 滨江集团在长三角经济繁荣地区的战略布局进一步深化，为公司持续夯实核心竞争力注入强劲动力，也 彰显滨江集团雄厚的资源整合能力与区域深耕实力。 根据公告披露，该地块规划用途涵盖住宅与商业，建设用地面积达44426平方米，容积率为1.8，土地总 价5.34亿元，公司拥有该地块100%土地权益。 湖新区2025-29号地块坐落于湖州市核心发展区域仁皇山片区，区位优势显著。地块四至条件优越，东 侧毗邻老海关大楼，南侧衔接城市主干道仁皇山路，西侧紧邻长兴路，北侧接壤垄山港，交通通达性良 好。周边配套资源高度醇熟，且西侧邻近湖州市政府，属于仁皇山板块核心稀缺地段，具备极高的开发 价值与市场潜力。地块竞争激烈，滨江集团经过42轮竞价角逐，最终成功斩获地块使用权，充分体现了 公司对优质核心资产的精准研判与坚定布局决心。 2025年是房地产行业新旧模式转型、发展动力切换的关键节点，3月政府工作报告首次将"稳住楼市"纳 入总体工作要求，并重申"持续用力推动房地产止跌回稳"，向市场释放出中央稳楼市的明确信号与坚定 决心；10月"十 ...

报告行业投资评级 - 强于大市 [5] 报告的核心观点 - 当前市场量价持续面临下行压力，但政策层面明确要稳住房地产市场，推进制度完善 [5] - 房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台，预计明年一季度将会有适当的政策调整 [5] - 房地产行业在“十五五”时期仍处在转型发展的关键期，未来五年在宏观经济中将继续发挥重要作用，行业仍有较大发展潜力 [5][90] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [5][116] 根据相关目录分别进行总结 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：40个城市新房成交面积274.2万平方米，环比上升10.5%，同比降幅扩大至下降39.2% [5][15]；分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-38.4%、-38.1%、-45.4% [5][15] - **新房库存**：12个城市新房库存面积11491万平方米，环比上升0.3%，同比下降7.9% [5][32]；去化周期为17.8个月，环比上升0.1个月，同比上升4.9个月 [5][32]；三四线城市去化周期高达70.3个月 [5][32] - **二手房成交**：18个城市二手房成交面积173.1万平方米，环比由负转正上升7.6%，同比降幅收窄至下降30.7% [5][40]；分城市看，一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-26.2%、-39.9%、-17.3% [5][40] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：百城成交土地规划建面5116.1万平方米，环比下降2.7%，同比下降12.7% [54]；成交总价1291.3亿元，环比上升10.0%，同比下降15.9% [54]；楼面均价2524.1元/平，环比上升13.0%，同比下降3.7% [54]；溢价率1.3%，同环比均下降 [54] - **住宅类土地**：百城成交住宅土地规划建面1856.9万平方米，环比上升16.5%，同比下降5.3% [75]；成交总价880.0亿元，环比上升7.3%，同比下降18.2% [75]；楼面均价4739.0元/平方米，环比大幅上升28.5%，同比下降13.6% [75] 本周行业政策梳理 - **中央层面**：住建部工作会议强调“十五五”时期是住房城乡建设事业转型发展的关键期，指出新型城镇化持续推进、存量优化空间广阔，房地产仍有较大发展潜力，并强调要重视二手房交易占比上升的趋势 [5][90] - **地方层面**：北京优化限购政策，包括降低非京籍家庭购房社保年限、支持多孩家庭增购一套住房、不再区分首套二套利率定价机制、降低二套公积金贷款首付比例等 [5][91]；河南提高住房公积金贷款额度上限，多子女家庭可再提高20% [91] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为1.9%，较上周上升2.3个百分点；相对沪深300收益为-0.04%，较上周上升0.1个百分点 [94] - 房地产板块PE为24.68X，较上周上升0.9X [94] - A股涨幅靠前的公司为招商蛇口(0.9%)、绿地控股(0.0%)、新城控股(-0.7%) [100]；港股涨幅靠前的为中国海外发展(1.8%)、华润置地(1.5%)、越秀地产(-0.2%) [100] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量62.4亿元，环比上升9.9%，同比上升32.0% [107] - 总偿还量218.0亿元，环比上升20.8%，同比大幅上升204.2% [107] - 净融资额为-13.3亿元，行业仍处于净流出状态 [107] 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5][116]；2）自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [5][116]；3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [5][116]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [4] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [4] - 政策层面，住建部明确2026年将因城施策稳市场，北京等城市进一步放松限购，支持合理需求 [4] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（12.20-12.26）34个重点城市新房合计成交363万平米，环比上升17.3% [4][5]。其中，一二线城市成交342万平米，环比上升19.9%；三四线城市成交21万平米，环比下降13.6% [4][5]。12月（12.1-12.26）34城新房成交同比下降29%，降幅较11月收窄7.5个百分点 [4][7] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交122万平米，环比上升2.4% [4][12]。12月累计成交同比下降31.2%，降幅较11月扩大14个百分点 [4][12] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘129万平米，成交102万平米，成交推盘比为0.79倍 [4][24]。截至上周末（2025/12/26），15城合计住宅可售面积为9067.1万平米，环比上升0.3% [4][24]。3个月移动平均去化月数为22.7个月，环比上升0.09个月 [4][24] 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：全国住房城乡建设工作会议明确2026年将因城施策稳定房地产市场，通过控增量、去库存等举措盘活存量、优化供给 [4][31][32] - **地方政策**：北京多部门联合发布政策调整通知，核心内容包括：1）限购放宽：非京籍家庭购房社保或个税年限，五环内从3年调为2年、五环外从2年调为1年；多子女家庭，京籍可在五环内买3套，非京籍（满2年社保或个税）可买2套；2）信贷优化：房贷利率不再区分首套、二套，由银行自主定价；3）公积金支持：二套公积金贷款首付比例从不低于30%降至不低于25% [4][31][34] - **其他政策**：河南省提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高20%的贷款额度 [4][31]。证监会表示正稳步推进商业不动产REITs试点 [34] - **土地市场**：越秀地产以14.4亿元摘得广州海珠区宅地；华发股份以18.9亿元竞得珠海3宗商住地；绿城中国以3.9亿元拿下武汉江岸宅地，溢价率10.1% [4][31][36] - **物管政策**：深圳修订物业专项维修资金管理规定，优化资金缴交使用管理全流程，2026年1月1日施行 [37][38] 重点公司动态总结 - **融资与担保**：招商蛇口多家控股子公司分别向银行申请贷款（12亿元/3年）和（3亿元/15年） [4][39][41]。保利发展不超过50亿元可转债发行申请获保利集团通过 [4][39][41] - **股份变动**：滨江集团控股股东及一致行动人合计减持约2,000万股，持股比例降至60.9% [4][39][41] - **资产出售**：中国金茂以22.6亿元成功出售三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%股权 [4][40][41] - **债务展期**：针对延长万科20亿中票（到期日2025年12月15日）展期的宽限期议案获得通过，新宽限期届满日为2026年1月28日 [4][40][41] - **股份回购**：贝壳-W于12月19日-22日共耗资约600万美元回购股份约112万股 [44][45]。绿城服务于12月22日-24日共耗资约561万港币回购股份约122万股 [44][45] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数上涨1.91%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-0.04%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第17位 [4][46]。个股方面，周涨幅前五位为华联控股、首开股份、海南机场、苏州高新、光明地产 [4][46][50] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.41%，沪深300指数上涨1.95%，相对收益为-2.36%，板块表现弱于大市 [4][52]。个股方面，周涨幅前五位为佳源服务、祈福生活服务、首程控股、新大正、兴业物联 [52][57] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.7倍和18.2倍；物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.1倍和11.8倍 [4][52][58] 投资分析意见与推荐标的 - 报告看好购物中心价值重估以及“好房子”新赛道，并据此推荐以下五条主线 [4]： 1. **商业地产**：推荐华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团，关注太古地产、新城发展 [4] 2. **好房子房企**：推荐建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂 [4] 3. **低估值修复房企**：推荐建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展 [4] 4. **物业管理**：推荐华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [4] 5. **二手房中介**：推荐贝壳-W [4]

涉及的公司与行业 * 公司：保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利发展”）[1] * 行业：中国房地产行业[4] 核心观点与论据 投资拓展与土地储备 * 公司坚持增量投资策略 2025年前11个月新增项目总地价达670亿元 接近2024年全年682亿元的水平[2][8][17] * 新增项目高度聚焦一二线城市 占比超过90% 三线城市仅关注点状机会[2][5] * 新增项目权益比显著提升至87% 有助于增强项目影响力和利润结转能力[2][5] * 公司持有代售项目总面积约5,700万平方米 其中增量项目900万平方米 存量项目4,700万平方米[2][6] * 存量项目中 有2,700万平方米未开工土地 主要集中在2019-2021年获取 三四线城市占比稍高（约20%-30%）[2][10] * 公司通过调规、换地、退地等方式处置存量土地 已完成400多万平方米处置[2][6][8] 销售与经营表现 * 2025年1-11月累计销售签约金额2,400亿元 同比下降约20%[3] * 销售结构中 65%的签约面积来自2022年后获取的增量项目 这些项目流速和销净率较高 其余35%（约1,000亿元）来自2021年前的存量项目 销净率受影响[3] * 前三季度营收1,700亿元 同比小幅下降（个位数） 毛利率维持在13.4%[2][6] * 利润总额和归母净利润受项目结构及结转安排影响 降幅较大[2][6] * 针对存量土地 公司采取销售或转经营策略 部分转为租赁住房以加速资金周转[2][8] * 公司预计未来房价不会大幅上涨或下跌 而是基于当前状态进行经营安排[2][7] 财务与资产状况 * 过去三年累计资产减值120亿元 其中2023年和2024年各减值50亿元 2025年仍有减值压力[4][13] * 累计已售存量项目结转亏损约400亿元 但报表仍为正数 因增量及部分盈利存量项目弥补了亏损[13] * 2025年融资成本呈小幅下降趋势 综合成本约2.7%-2.8%[4][14] * 公司账面负债相比年初略微下降 银行贷款占60%-70% 公开市场债务（公司债、中票）占20%左右[18] * 一年内到期的公司债和中票合计约100亿元[18] * 投资性房地产账面价值约400多亿元 未来将逐步增加[16] 市场环境与风险应对 * 二手房挂牌量增加对一手房价格构成下行压力 房价稳定需依赖供求关系、宏观经济及收入预期等多重因素[2][7] * 地方政府愿意促成土地交易 但开发商投资谨慎 优质地块竞争激烈 部分地块可能流拍[8][9] * 万科事件引发市场情绪波动 导致公司债券收益率变化和个别交易增加 公司短期内暂缓新发债券[4][14][15] * 公司进行了多种情景下的现金流压力测试 有信心应对房价下滑带来的偿付压力[12] * 公司更倾向于通过实际经营（销售、转经营、与政府协商）而非单纯财务处理来化解资产价值下滑压力[4][13] 其他重要内容 * 公司前十一个月累计权益比为87% 相比前几年有明显提升[5] * 存量项目中 已开工准备销售的2,000万平方米土地 存货成本估计700-800亿元[8] * 2025年预计超过15%的结转收入来自当期销售现房 这部分可能包含亏损 从而释放潜在亏损压力[13] * 对于参股项目 各股东按股比提供担保 表外担保金额相对有限[19] * 公司在核心城市（如北京、上海、广州、三亚、成都、西安、杭州）的拓展量占据总拓展量的80%[8] * 公司未来几年每年仍计划保持大几百亿元的投资规模[17]

核心观点 - 2025年房地产政策力度整体平淡，2026年可能迎来政策组合拳以稳定市场 [5] - 预计2026年房地产核心指标降幅将收窄，销售面积/金额同比-8%/-9%，新开工/竣工面积同比-12%/-15%，投资额同比-9% [5] - 投资策略建议关注三类标的：优质开发商、商业地产运营、房产经纪平台 [5] 2025年行业现状：仍在筑底 - 2025年全国30城新房成交面积累计同比-10%至8077万方（截至12月6日），成交规模较2021年同期下降约54% [11] - 2025年第四季度新房成交量下行压力加剧 [11] - 2025年10月70城新房价格指数同比-2.6%，已连续12个月同比降幅收窄 [11] - 二手房市场持续“以价换量”，2023-2025年18城二手房成交套数同比分别增长33%、10%、1% [16] - 一线城市二手房价格自2021年以来平均累计跌幅达38%（北京-36%、上海-36%、广州-38%、深圳-42%） [16] 2026年政策展望 - 2026年政策重点关注五大方向：降息及房贷贴息、深化公积金改革、核心城市限购进一步松绑、优化收储类政策、优化城中村改造政策 [5] - 降息及房贷贴息的本质是降低购房者实际利率，重塑房价底部支撑 [5] - 2025年仅降息10BP，2026年降息预期提升，但“灵活高效运用”的表述预示下降空间可能有限 [22] - 房贷贴息政策的效果关键在于贴息幅度与周期长度，以200万总价、150万贷款为例，贴息50BP/100BP可使月供分别降至5965.88元/5581.87元 [22] - 公积金改革是重要购房资金渠道，若能在使用用途、资金管理等方面突破并推广，其剩余资金或可撬动市场企稳回升 [21] - 核心城市限购政策已持续放松，2026年关注北上深核心区域的限购松绑 [23] - 收储政策进展有限，2025年前4月171个城市发布收储计划，拟收储金额3918亿元，涉及宅地6565公顷，但实际落地资金约1600亿元 [25] - 城中村改造聚焦“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”，目前仅高能级城市核心地段项目符合条件，关注未来中央财政补贴及PSL投放支持 [26] 2026年行业指标预测 - **销售端**：预计2026年销售面积同比下降8.0%至8.07亿㎡，销售金额同比下降8.9%至7.67万亿元，销售均价降幅收窄至1.0% [30][34] - **供给端**：预计2026年新开工面积同比下降12.3%至5.25亿㎡；竣工面积同比下降15% [38][41] - **投资端**：预计2026年房地产开发投资额同比下降8.5%至7.8万亿元 [46] 投资建议 - **优质开发商**：选择历史包袱轻、重仓核心城市、减值计提充分、涉及优质非房业务的标的 [48] - **商业地产运营**：购物中心行业马太效应显著，头部商场稳健增长；轻资产商管兼具安全性、成长性与红利性 [48] - **房产经纪平台**：平台化发展构筑规模品牌优势，政策兑现或市场复苏时经营杠杆将带来较大业绩弹性 [48]

涉及的行业与公司 * 房地产行业[2] * 保利置业集团[1] 核心观点与论据 **1 销售目标与展望** * 公司预计2025年完成500亿销售目标 截至11月已完成合约销售477亿元 全年完成目标问题不大[2][5] * 对2026年上半年市场持谨慎态度 面临高基数挑战 中期目标是维持现有销售规模[2][5] * 公司目前可售货值约为1,800亿元[3][13] **2 投资拓展与项目质量** * 2025年新增项目预计总货值超500亿 拿地成本超250亿 全口径土地款250亿元[2][6][11] * 新增土地主要集中在上海、广州、杭州等高能级城市[2][6] * 立项要求税前成本利润率和IRR均不低于10%[2][8] * 2025年共获取12个新项目 新增土储建面约133万平方米 权益土地款约193亿 总土储约1,300万平方米[4] **3 财务表现与债务管理** * 2025年上半年收入同比上升48%至184亿元 毛利率上升3个百分点至17.5% 归母净利润为2.08亿元[4] * 截至2025年6月底 公司已售未结转金额为495亿元 整体毛利率水平为14%[3][13] * 净负债率从100%以上降至70%左右 由于2025年加大拿地力度 预计年底净负债率可能小幅反弹[2][11][12] * 三条红线指标全面转绿 负债率为85.3% 扣除预售账款的资产负债率为69.5% 现金短债比为1.63[4] * 平均资金成本较2024年底下降48个基点至2.9% 2025年上半年发行公司债券平均票面利率低至2.46~2.66%[4][12] **4 库存去化与资产减值** * 截至2025年上半年库存去化率为25% 预计全年可达30%以上[2][7] * 由于2024年已进行较大减值 且自2024年10月至今价格相对稳定 因此2025年减值压力不大[2][7] **5 存量资产盘活与价值释放** * 通过与地方政府谈判 调整商写比或退换地等方式盘活苏州、昆明等地的城市更新存量资产[2][10] * 对于短期内无法开发的住宅用地 通过与当地政府协商退地并在其他地区获取优质土地以盘活资源[10] * 在浙江和昆明等地 通过将纯商业用地部分改为住宅用地等方式实现土地价值释放[14] **6 股东回报政策** * 公司修订分红政策 将未来三年派息比例从历史上的20%提升至40%[2][12] * 调整旨在为投资者提供更稳定透明的派息政策 并适当加大分红比率以补偿投资者[2][12] 其他重要内容 **1 业务数据与结构** * 截至2025年11月 合约销售面积155.2万平方米 销售均价约3万元/平方米[4] * 可售货值中 2019年至2021年间高峰期拿地剩余货值约400多亿 2022年至2024年精准拓展部分货值约400多亿[13] * 总资产减少2.66%至1,935亿元 归母权益为342亿元 持有总现金285亿元 总借贷减少3.2%至682亿元[4] **2 项目与业绩展望** * 上海部分项目如预定安和玉滨江近期才开盘 按税前成本利润率10%进行预期[9] * 房地产行业从销售到结转有两年的时间差 预计2025年和2026年的业绩仍会面临一定压力 希望2027年看到业绩改善[12] * 还有一些2018年前老旧项目需要与政府沟通后再开发 如深圳西月湾项目[13]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策上升高度，将推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE的向上突破；二是优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估 [3] - 推荐五大投资方向：1）商业地产；2）“好房子”房企；3）低估值修复房企；4）物业管理；5）二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交量 - **周度成交环比回落**：上周（12.6-12.12）34个重点城市新房合计成交242.3万平米，环比下降12.3% [3][4] - 其中，一二线城市成交226.1万平米，环比下降12.9% [3][4] - 三四线城市成交16.2万平米，环比下降2.6% [3][4] - **月度成交同比降幅收窄**：12月（12.1-12.12）34城一手房成交同比下降32.2%，降幅较11月收窄4.3个百分点 [3][7] - 其中，一二线城市同比下降32%，降幅较11月收窄2.9个百分点 [3][7] - 三四线城市同比下降34.4%，降幅较11月收窄18.9个百分点 [3][8] - **累计成交同比**：年初至今34城累计成交1.15亿平米，同比下降16.7% [7] 二手房成交量 - **周度成交基本持平**：上周（12.6-12.12）13个重点城市二手房合计成交111.4万平米，环比微降0.4% [3][12] - **月度成交同比降幅扩大**：12月截至上周累计成交209.3万平米，同比下降36.4%，降幅较11月扩大19.2个百分点 [3][12] - **累计成交同比**：年初至今13城累计成交5597.8万平米，同比下降1.8% [12] 新房库存与去化 - **推盘与成交**：上周15个重点城市合计推盘98万平米，成交82万平米，成交推盘比为0.84倍 [3][22] - **可售面积**：截至上周末（2025/12/12），15城合计住宅可售面积为9005万平米，环比上升0.2% [3][22] - **去化周期**：15城住宅3个月移动平均去化月数为22.9个月，环比下降0.4个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观政策 - **中央经济工作会议定调**：会议于12月10日至11日举行，确定着力稳定房地产市场，具体方向包括：因城施策控增量、去库存、优供给；鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；有序推动“好房子”建设；深化住房公积金制度改革 [3][30][31] 地方政策与市场动态 - **“好房子”建设**：青岛发布全国首个《“好房子”建设标准体系》及配套导则，明确四类20项指标，并配套激励政策，计划于2026年前新增不少于1.2万个优质住宅单元 [3][30][33] - **行政效率提升**：北京压缩企业不动产首次登记时限，并推出“全程网办”服务；香港进一步简化城规审批，以加快土地发展流程 [30][33] - **公积金政策**：长沙落地多项新政，包括二孩及以上家庭购房可核减一套住房认定、异地缴存职工不再核查缴存地住房，以及新增商转组合贷和公积金直付房租业务 [3][30][33] - **土地市场**：深圳市深圳湾和光明区两宗地块以39.5亿元成交，溢价率达42.5% [3][30][33] 重点公司动态总结 地产公司经营与融资 - **11月销售数据普遍同比下降**： - 保利发展：签约金额180.2亿元，同比下降24.9% [3][38][39] - 中国金茂：签约金额80亿元，同比下降0.02% [3][38][39] - 新城控股：合同销售金额14.5亿元，同比下降42.3% [3][38][39] - 招商蛇口：签约金额140.9亿元，同比下降34.7% [3][38][39] - 龙湖集团：总合同销售金额36.4亿元，同比下降57.1% [3][38][39] - 越秀地产：合同销售金额51.2亿元，同比下降49.0% [3][38][42] - 华润置地：总合同销售金额230亿元，同比下降10.8% [3][38][42] - **企业融资与担保动态**： - 越秀地产获得20亿元人民币（或等值港元）的双币定期贷款融资 [3][38][42] - 新城控股成功发行17.5亿元中期票据，期限5年，票面利率4% [3][38][42] - 中金-保利发展商业持有型不动产资产支持专项计划审核通过，拟发行规模16.6亿元 [3][38][42] - 保利发展通过发行可转换公司债券预案，拟募集资金不超过50亿元 [38][42] 物管公司动态 - **股份回购**： - 贝壳-W在12月5日至11日期间共耗资约1500万美元回购股份约264万股 [43][44] - 绿城服务在12月8日至12日期间共耗资约954万港币回购股份约215万股 [43][44] 板块行情回顾总结 地产板块表现 - **板块跑输大市**：上周SW房地产指数下跌2.62%，沪深300指数下跌0.08%，相对收益为-2.54%，在31个板块中排名第28位 [3][45] - **个股表现**：涨幅前五位分别为中润资源、南都物业、苏州高新、世联行、格力地产；跌幅后五位分别为海泰发展、*ST中迪、亚太实业、阳光股份、荣丰控股 [3][45][49] - **板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为21.2倍和18.5倍 [3][50] 物管板块表现 - **板块跑输大市**：上周物业管理板块个股平均下跌2.97%，相对沪深300收益为-2.89% [3][52] - **个股表现**：涨幅前五位分别为南都物业、烨星集团、建发物业、绿城服务、新城悦服务；跌幅后五位分别为浦江中国、佳源服务、建业新生活、鑫苑服务、和泓服务 [52][57] - **板块估值**：板块平均2025、2026年预测PE分别为13.4倍和12.0倍；其中华润万象生活估值较高（25/26年PE分别为22/20倍），中海物业估值较低（25/26年PE分别为9/8倍） [3][55][58]

地块交易概况 - 福清市城北片区于11月18日成功拍出一宗地块 为2025年第12次土拍[1] - 地块最终由福州市合福顺房地产有限公司以1.43亿元底价竞得 共3家竞买人参与[5] - 此次交易是城北片区继上个月成功出让一宗地块后的又一次土地入市[1] 地块基本信息 - 宗地编号2025拍-16号 位于音西街道清山路与福唐路交叉口[3] - 土地面积15778平方米 约23.67亩 土地用途为城镇住宅用地和商业用地[3] - 容积率范围为2.3-4.2 绿地率要求不低于30%[3] 项目特殊条款 - 该项目为部分回购项目 音西街道办事处将回购地上建筑面积6000平方米[5] - 同时回购地下标准停车位36个[5] 区位与配套 - 地块周边生活配套齐全 交通便利 与虎溪公园隔路相望[7] - 教育配套充足 周边有7所幼儿园和中小学 包括康辉幼儿园、康辉小学、康辉中学、文光幼儿园、文光小学、文光学校、文光高中[7] - 地块建成后楼盘初中过渡安排至福清一中音西校区 待清荣北新建福清一中分校后再做划片调整[9]

标普评级报告核心观点 - 国际评级机构标普确认公司评级为BB-，展望为“稳定” [1] - 稳定展望基于预期，即公司的商业地产组合将在未来12个月内提供充足的流动性缓冲 [1] 流动性及债务状况 - 公司已偿还2025年所有到期的境内债券 [1] - 2025年剩余时间内到期的境外银行贷款仅余约20亿元人民币 [1] - 2026年和2027年的到期债务规模较2025年大幅下降 [1] - 在经营性物业贷支持下，短期内债务偿还和再融资风险可控 [1] - 公司充足的流动性以及管理良好的债务结构降低了短期内的风险 [1] 商业地产运营表现 - 2025年上半年，公司租金收入同比增长4.9% [1] - 商业地产出租率高达97% [1] - 同期零售额和日均客流分别增长17%和11% [1] - 商业地产组合的稳健运营有助于确保资产质量和偿债能力 [1] 穆迪报告补充观点 - 穆迪认为公司流动性状况维持良好 [2] - 预计非受限在手现金加上经营性现金流将足以支付未来12-18个月的未付土地款、股息和到期债务 [2] - 得益于高利润率的经营性收入增长以及持续的债务削减，公司信用指标将在未来12-24个月内恢复 [2]

标普评级报告核心观点 - 确认公司评级为BB-，展望为“稳定”，反映其商业地产组合将在未来12个月内提供充足的流动性缓冲[1] - 公司充足的流动性以及管理良好的债务结构降低了短期风险[1] - 穆迪报告同样指出公司流动性状况维持良好，非受限在手现金加上经营性现金流将足以支付未来12-18个月的未付土地款、股息和到期债务[2] 债务结构与流动性 - 公司已偿还2025年所有到期的境内债券[1] - 2025年剩余时间内到期的境外银行贷款仅余约20亿元人民币[1] - 2026年和2027年的到期债务规模较2025年大幅下降[1] - 在经营性物业贷的支持下，公司短期内债务偿还和再融资风险可控[1] 商业地产运营表现 - 2025年上半年公司租金收入同比增长4.9%[1] - 商业地产出租率高达97%[1] - 同期零售额和日均客流分别增长17%和11%[1] - 稳健的商业地产运营表现有助于保障资产质量和偿债能力[1] 未来信用指标展望 - 得益于高利润率的经营性收入增长以及持续的债务削减，公司信用指标将在未来12-24个月内恢复[2]