阿联酋房地产市场整体表现 - 2025年末阿联酋住宅、商业、酒店、零售及工业地产均表现稳健，实现整体高增长 [1] - 市场增长受益于非石油经济韧性、人口强劲增长及持续的内外投资需求 [1] - 尽管石油行业表现影响宏观经济预期，但非油经济多元化与积极人口结构为地产市场提供稳固支撑 [1] - 预计供需不平衡态势将在2026年延续 [1] 住宅市场表现 - 阿布扎比住宅交易量同比激增50%，价值上涨61%，整体住宅价格年增近32% [1] - 迪拜住宅年销售额上涨13%，交易量超20.6万笔，其中期房销售占比近四分之三 [1] - 阿布扎比住宅平均租金年增22%，迪拜住宅租金年增约6% [1] 商业地产表现 - 迪拜写字楼平均租金年增18%，入住率近95% [1] - 阿布扎比写字楼租金年增12%，入住率约98% [1] - 两地写字楼供应紧张持续推高行情 [1] 零售与工业地产表现 - 迪拜零售业态租金年增近6%，阿布扎比增2%，受益于人口与旅游增长 [1] - 迪拜工业物流仓储租金年增13% [1] - 阿布扎比主要工业区租金两年内涨超50% [1]

公司近期中标项目 - 广东省建筑工程集团股份有限公司于2026年2月14日公告中标广州市增城区公共建设项目管理服务中心的“增城西站西侧110千伏电力管沟建设工程施工总承包”项目，中标金额为905.90万元 [1][2] 公司财务表现 - 2024年公司营业收入为683.15亿元，同比下滑15.52%，归属母公司净利润为11.68亿元，同比下滑23.84%，净资产收益率为8.79% [1][2] - 2025年上半年公司营业收入为293.12亿元，同比增长10.64%，归属母公司净利润为3.50亿元，同比下滑23.44% [1][3] 公司业务构成 - 公司属于工业行业，主要产品类型包括风电、工业建筑、公路建设、民用建筑、商业地产、专业咨询服务、专用设备与零部件 [2][3] - 根据2024年报，公司主营业务构成如下：房屋建筑施工占30.13%，市政工程占29.72%，水利水电占21.19%，其他工程占10.52%，智能装备制造占3.19%，太阳能发电占1.59%，风力发电占1.22%，勘测设计与咨询服务占1.07%，水力发电占0.81%，其他占0.55% [2][3]

2026年1月经营数据摘要 - 2026年1月实现合约销售金额约人民币7.14亿元，合约销售面积约14.78万平方米 [1] - 2026年1月实现租金收入约人民币11.20亿元，商业运营收入约人民币12.01亿元 [1] 商业地产运营规模 - 截至2026年1月，公司房地产出租物业共179个，总建筑面积约1,652.40万平方米 [1]

报告行业投资评级 - 对“房地产开发”行业评级为“增持 (维持)” [6] - 对“房地产服务”行业评级为“增持 (维持)” [6] 报告核心观点 - 香港房地产市场延续复苏势头，房价上涨速度较快，尤其1月房价创下本轮复苏以来最大单月环比涨幅 [1] - 住宅市场库存压力持续改善，去化周期已回归至历史正常区间，同时住宅租金再创历史新高 [1][3] - 商业地产方面，零售业销货价值止跌回升，写字楼净吸纳量创2018年以来新高，但商业租金全面复苏仍需等待，高端零售和中环写字楼可能率先迎来结构性修复 [1][4] - 继续看好香港市场占比高的港资房企的重估机遇，有望在香港地产复苏的β趋势下迎来戴维斯双击，同时股息率也带来一定支撑 [1] - 重点推荐头部港资开发商和领展房产基金 [1][8] 住宅市场：量价表现 - **房价**：1月末中原地产领先指数较25年12月末环比上涨2.2%，创下自25年4月本轮复苏以来的最大单月环比涨幅 [1][2] - **房价**：根据香港差饷物业估价署数据，25年12月香港私人住宅价格指数环比上涨0.2%，同比上涨3.3%，自25年3月低点累计反弹5% [2] - **成交量**：1月香港新房和二手房私人住宅成交合约数量分别为1537份和3674份，由于春节错位影响，同比分别大幅增长104%和50% [2] - **市场展望**：报告维持26年成交量温和上升（新房+4%、二手房+9%）、房价延续上涨（同比+4.7%）的判断 [2] 住宅市场：库存与租金 - **库存规模**：25年末香港竣工在售库存为2.3万套，连续3个季度下降；在建未售库存为6.1万套，连续5个季度下降 [3] - **去化周期**：竣工未售库存的去化周期降至14个月，较高点缩短10个月；计入在建未售库存后的总去化周期为50个月，较高点砍半，已修复至过去二十年的平均区间 [3] - **租金**：12月香港私人住宅租金指数环比上涨0.1%，同比上涨4.3%，继续创出历史新高 [3] - **租金收益率**：70平以下住宅平均租金收益率为3.35%，依然高于3.25%的封顶房贷利率 [3] - **市场流动性**：1月末1个月HIBOR环比下降47个基点至2.61%，金融市场流动性持续改善 [3] 商业地产市场表现 - **零售业**：25年香港零售业销货价值为3805亿港币，同比上升1.0%，自25年5月以来连续8个月同比上升 [4] - **零售细分**：酒类饮品及烟草、电器等耐用消费品实现双位数增长；珠宝首饰、钟表及名贵礼物在25年下半年显著复苏；鞋服制品、超级市场、百货公司等业态全年录得同比下滑 [4] - **写字楼**：25年香港写字楼净吸纳量创2018年以来新高，但由于供给量处于2009年以来的次高水平，全年空置率同比上升0.4个百分点至17.3%，仍处于历史高位 [4] - **商业租金**：12月香港零售、写字楼、工厂大厦租金指数分别环比持平、下降0.2%、下降0.1%，同比分别下降4.7%、3.3%、3.0% [4] - **结构性机会**：报告认为商业租金的全面复苏仍需等待，但高端零售、中环写字楼等业态可能率先迎来结构性修复 [1][4] 重点公司推荐与观点 - **领展房产基金 (823 HK)**：报告给予“买入”评级，目标价50.59港元 [8][29] - **公司定位**：作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，总估值约2258亿港元，自上市以来其基金单位持有人年化回报率为10.9% [29] - **估值驱动**：人民币升值、人口回升、美联储降息及纳入港股通等因素有望共同推动公司估值修复 [29] - **盈利预测**：预计公司2026-28财年可分派总额为69.08亿、69.82亿、70.52亿港元，对应DPU为2.67、2.70、2.73港元 [29]

公司近期中标项目 - 广东省建筑工程集团股份有限公司于2026年2月6日公告中标阳西县堤防和水利工程管理所采购项目，中标金额为1.42亿元 [1][2][3] 公司业务构成 - 公司属于工业行业，主要产品类型包括风电、工业建筑、公路建设、民用建筑、商业地产、专业咨询服务、专用设备与零部件 [2][3] - 2024年报主营业务构成：房屋建筑施工占30.13%，市政工程占29.72%，水利水电占21.19%，其他工程占10.52%，智能装备制造占3.19%，太阳能发电占1.59%，风力发电占1.22%，勘测设计与咨询服务占1.07%，水力发电占0.81%，其他占0.55% [2][3] 公司财务表现 - 2024年营业收入为683.15亿元，同比下降15.52%，归属母公司净利润为11.68亿元，同比下降23.84%，净资产收益率为8.79% [1][3] - 2025年上半年营业收入为293.12亿元，同比增长10.64%，归属母公司净利润为3.50亿元，同比下降23.44% [1][3]

行业投资评级 - 房地产行业评级为“优于大势” [6] 报告核心观点 - 2026年1月楼市呈现“新房平淡、二手房活跃”的分化格局，政策暖风频吹，市场预期稳步改善，2026年作为“十五五”规划首年，更多楼市政策值得期待，将呵护量价指标加速筑底 [1][5][17][18] - 新房市场销售整体平淡，但头部央国企凭借积极土储和优质产品力凸显韧性 [1][14] - 二手房市场量价指标持续向好，销售热度维持高位，房价降幅显著收窄，部分城市挂牌量从高位回落 [1][15][16] - 政策环境宽松，中央与地方持续释放利好，旨在稳预期、防风险、促转型，为楼市企稳创造了条件 [1][2][17] 按目录总结 1. 本周观点：1月楼市表现 - **新房销量**：2026年1月百强房企销售总金额约为1784亿元，同比下滑18.4%，降幅与2025年全年基本持平，销售较为平淡 [1][14] - 头部房企韧性凸显：TOP3房企销售金额同比微增0.2%，TOP10房企同比仅下降2.8%，降幅远优于百强整体水平 [14] - 部分央国企表现优异：中海地产销售金额同比增长20.5%，华润置地增长0.4%，中国金茂增长13.3% [14] - **二手销量**：热度维持高位，16个样本城市二手房实时成交（剔除2025年春节影响）日均1625套，同比增长37.5% [1][15] - 各线城市均增长：一线城市（3城）同比增长33.5%，二线城市（9城）增长34.2%，三四线城市（4城）增长71.8% [15] - 重点城市表现：北京同比+29.2%，广州+35.0%，深圳+38.3%，合肥+60.1%，南京+61.5%，武汉+43.4% [15] - **二手房价**：降幅斜率显著放缓，挂牌量较高位持续回落 [1][16] - 截至2026年1月25日，全国平均房价10044元/㎡，环比降幅收窄至-0.7% [16] - 一线城市平均房价40071元/㎡，环比降幅收窄至-0.3%，其中上海平均房价47570元/㎡，环比微增0.04%，为2023年3月以来首次环比回正 [16] - 挂牌量下降：上海二手住宅挂牌量约33.68万套，连续4个月下降；北京挂牌量12.53万套，较2025年9月高点减少1.79万套 [16] - **政策层面**：中央与地方释放多种利好，楼市企稳环境更优 [1][17] - 中央层面包括：强调政策一次性给到位并肯定地产金融属性、下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点、将商办用房最低首付比例降至30%、优化房地产融资协调机制并延长“白名单”项目贷款展期至5年、将居民换购住房个税退税政策延至2027年底 [17] - 地方层面：上海市静安区启动“住房以旧换新”试点 [17] 2. 股票市场与信用债 - **A股地产**：本周（2026年1月26日-30日）A股房地产板块涨跌幅为-2.21%，跑输大盘（沪深300）2.29个百分点，在31个行业中排名第18 [2][19][20] - 近一个季度（截至报告期）板块跌0.39%，跑输大盘（沪深300涨4.81%） [23] - 近一个月板块涨4.30%，跑赢大盘（沪深300涨1.65%） [23] - 个股表现：涨幅靠前的有大悦城（17.07%）、新城控股（11.41%）、京投发展（7.71%）；跌幅靠前的有华夏幸福（-11.86%）、*ST中迪（-8.74%） [27] - **港股地产**：本周港股地产建筑板块涨跌幅为5.71%，跑赢大盘（恒生指数）3.32个百分点，在12个行业中排名第2 [2][19][32] - 个股表现：涨幅靠前的有合景泰富集团（51.61%）、中国奥园（36.36%）、中国金茂（21.83%） [35] - **地产信用债**：一级市场发行收缩，净融资额为负 [2][19][38] - 本周新发行金额为-542.36亿元，净融资额为-958.54亿元 [19][38] - 截至2026年1月30日，地产信用债累计发行-294.69亿元，净融资额为-1076.64亿元，去年同期为109.73亿元 [19][38] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数收于119.76点，上涨0.51% [3][39][40] - 产权型REITs指数收于122.24点，上涨0.33%；特许经营权型REITs指数收于116.49点，上涨0.74% [3][39] - 近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数1.65个百分点 [3][39][50] - 本周领涨公募REITs为博时蛇口产园REIT，涨幅3.23% [3][39][51] - **成交额**：本周REITs总成交额为14.52亿元，环比下降11.89% [3][39][53] - 产权型REITs成交额7.44亿元，特许经营型REITs成交额7.09亿元 [53] - **换手率**：本周REITs整体换手率为0.53%，环比下降0.06个百分点 [3][39][60] 4. 楼市成交 - **总体情况**：本周（1月24日-30日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别为-10.56%和+23.06%；年初至今累计同比分别为-41.39%和-4.32% [5][69] - **新房成交**：45城商品房成交229.14万平方米，滚动四周同比下降10.56% [5][70] - 分线城市：一线城市滚动四周同比-4.85%，二线城市-13.43%，三四线城市+17.75% [5][70] - **二手房成交**：14城二手房成交178.86万平方米，滚动四周同比上升23.06% [5][78] - 分线城市：一线城市滚动四周同比+35.92%，二线城市+21.02%，三四线城市+9.58% [5][78] 5. 土地市场 - **百城整体**：本周百城土地供应建筑面积环比下降17.02%，成交建筑面积环比下降74.82%，溢价率为3.60%，环比上升2.06个百分点 [4][88][89] - **一线城市**：供应建筑面积环比大幅上升102.58%，成交建筑面积环比下降56.94%，溢价率为0.01% [4][88][98] - **二线城市**：供应建筑面积环比下降28.67%，成交建筑面积环比下降72.25%，溢价率为6.01%，环比上升3.77个百分点 [4][88][107] - **三四线城市**：供应建筑面积环比下降17.80%，成交建筑面积环比下降76.93%，溢价率为2.61% [4][88][116] 6. 投资建议 - 报告建议关注存量地产三大方向及优质产品力开发商 [5][18] - 商业地产：新城控股、华润万象生活 [5][18] - 二手经纪：我爱我家、贝壳 [5][18] - 物业服务：绿城服务 [5][18] - 优质产品力开发商：中国金茂 [5][18]

公司业绩预告 - 公司预计全年归属于上市公司股东的净利润亏损1亿元至1.5亿元 [1] - 公司预计扣除非经常性损益后的净利润亏损1.1亿元至1.6亿元 [1] 业绩预亏主要原因 - 受房地产市场环境影响，房价下降，导致商业资产产生资产减值损失 [4] - 商业地产项目联营企业的其他应收款计提了金额较大的坏账损失 [4] - 北京忠诚肿瘤医院项目无法正常经营产生亏损，现已根据法院判决实施腾退 [5] 公司及项目背景 - 公司于2001年5月在上海证券交易所挂牌上市 [5] - 公司主营业务涵盖医药制造、医疗服务、医疗器械和房地产 [5] - 北京忠诚肿瘤医院是公司控股子公司中珠俊天(北京)医疗科技有限公司的下属医院 [5] - 该医院虽于2022年10月已取得《医疗机构执业许可证》，但因房屋租赁合同纠纷、工程施工合同诉讼等因素长期处于待开业状态 [5] - 北京市卫生健康委员会于2025年3月13日批复，同意该院自2025年3月5日至2026年3月4日停业 [5]

核心观点 报告认为，当前房地产行业面临宏观、中观、微观三个层面的困境，市场量价持续下行，风险仍在累积，但行业基本面的惯性下滑可能倒逼政策尽快出台[2] 报告预计，未来政策将聚焦五大方向，而行业机遇将出现在商业地产新场景建设以及住宅开发中适配核心城市、改善型产品和产品力的领域[2] 在市场“止跌回稳”的可持续性确认前，板块整体较难出现明确的β行情，但可把握政策博弈带来的阶段性机会及挖掘α机会[7] 从宏观、中观、微观三个角度看当前行业困境 宏观视角 - **经济转型期，地产贡献度下滑**：房地产业、建筑业GDP占整体GDP的比重连续5年下滑，从2019年的15%降至2025年前三季度的12%[7] 2025年前三季度房地产业GDP增速0.6%，建筑业GDP增速-0.5%，远低于其他行业[22] - **人口与城镇化红利消失，需求结构转变**：我国总人口在2021年达到峰值14.13亿人后逐年下降[26] 潜在刚需人群（25-34岁）占比下降，而潜在改善型需求人群（35-44岁）占比上升[26] 2024年常住人口城镇化率为67%，提升幅度放缓，但户籍人口城镇化率不足50%，仍有提升空间[30] 报告测算，2035年前每年真实住房需求超8.6亿平方米，之后降至超4.1亿平方米/年，增长引擎将基本转为改善型需求[31] - **居民收入与就业预期未见扭转**：2025年第三季度，未来就业预期指数、收入预期指数较2023年第一季度的阶段性高点分别下降10.2、4.0个百分点[36] 中观视角 - **市场量价持续下行**：2025年1-11月，百城新房成交套数同比下降15%，12月前3周降幅扩大至46%[7] 70城新房、二手房房价已分别连续30、31个月环比下滑[7] 2025年9-11月首次出现所有70城二手房房价持续环比下跌的情形[55] - **库存高企，去化压力大**：2025年10月末，42城新房与二手房库存面积合计9.4亿平方米（其中二手房库存占68%），去化周期达29.6个月[7] - **房企资金紧张，拿地意愿弱**：2021-2024年，房企到位资金从20.1万亿元降至10.8万亿元，年复合增长率为-19%[7] 2024、2025年百强房企拿地金额不足2020年高峰期的三分之一[7] - **保交楼压力仍在**：预计2024年全国商品住宅停缓工面积5.8亿平方米，占施工面积的比重为11.3%[7] 微观视角 - **房价深度回调，预期悲观**：2025年，一线城市二手房房价较高点下跌超过35%，基本回到2016年水平[7] 深圳二手房较高点下跌43%[7] 2025年第三季度，居民房价看跌占比达到23.5%，较2021年前后翻倍[7] - **新房开盘去化率分化加剧**：重点城市2025年1-11月开盘去化率均值回升至39%，但一线城市从第一季度的48%快速下滑至11月的25%，三四线城市11月去化率仅12%[7] - **二手房流动性承压，议价空间扩大**：2025年11月百城二手房平均挂牌时长94.7天，一线城市突破107天，流动性压力凸显[7] 2025年10月，42城二手房挂牌价较高点下降17%，议价空间达到27%[7] - **需求结构转向改善型**：2025年1-11月，120平方米以上面积段产品成交占比提升至47%[7] 仍需关注及防范市场进一步失速下行带来的风险 居民端风险 - **个人住房贷款不良率快速上升**：截至2025年6月末，27家样本银行个人住房商业贷款不良率提升至1.13%，同比上升0.22个百分点，是2019年的3.5倍[7] 报告测算，全国个人按揭贷款（商贷+公积金）不良余额约4300亿元，不良率约0.9%[7] - **逾期还款风险增加**：报告测算，全国范围内逾期偿还商贷的借款人约56.1万户，占比1.1%；逾期偿还公积金贷款的借款人约1.3万户，占比0.1%[7] 企业端风险 - **房企对公贷款不良率高企**：2025年6月末，44家样本银行房地产行业（对公贷款）不良贷款率为4.06%，是2019年的4.5倍[7] 报告测算，同期全国房地产开发贷款不良余额约5608亿元，较2024年末增长13%[7] - **供应链融资风险较大**：2025年6月末，上市房企供应链融资规模达2.66万亿元[7] 供应链融资杠杆（应付-应收/所有者权益）在2024年达58.6%的历史高峰[7] 2025年5月末，房地产行业商票逾期数量约占全行业总数的一半[7] 政府端风险 - **地产持续拖累经济**：2024年房地产业GDP对经济的贡献率为-2.6%[7] 2025年前三季度，房地产业、建筑业GDP对经济的贡献率分别为0.8%、-0.6%[7] - **土地出让收入大幅下滑，地方财政压力加剧**：2025年1-11月，国有土地出让金收入同比下降11%，预计全年收入不及2021年高峰时期的一半[7] 同期地方政府性基金收支缺口高达4.7万亿元，或将创历史新高[7] 地产政策还有哪些空间？ - **预计政策将聚焦五大方向**：报告预计未来政策空间将聚焦“行政政策、公积金政策、财税政策、城市更新、盘活存量”五大方向进一步优化[7] - **具体政策工具**：包括进一步放开北京、上海、深圳的限购；推动全国公积金互通及“商转公”；推进购房贷款利息补贴、调降契税、缩短二手房增值税免征年限；扩大城中村改造房票补偿规模；允许临时改变用途、支持功能兼容、松绑自持限制以盘活存量资产[7] - **政策出台时点预期**：报告预计，2026年第一季度末出台新政策的可能性较大[7] 下阶段地产行业的机遇在哪？ 商业地产赛道 - **新消费场景建设是方向**：报告认为，同质化的传统商业已无法满足新消费需求，商业地产需积极调改转型，成为“消费数据枢纽”与“体验连接平台”，未来场景创新方向包括首店经济、平台消费、共享消费及针对不同人群打造专属场景[7] - **公司分化明显，华润表现突出**：截至2025年6月末，华润在营购物中心125座，管理面积1356万平方米，2025年上半年租金收入104亿元，同比增长10%，出租率97.1%，营业额1220亿元，同比增长21%，客流量同比增幅最大达36%[7] 港资房企如太古地产单体租金收入较高[7] - **商业不动产REITs带来资管机遇**：截至2025年11月，已有12个消费基础设施REITs项目获批发行，规模合计303亿元，占公募REITs总发行规模的15%[7] 2025年12月31日，证监会正式发布商业不动产投资信托基金试点公告，标志着REITs市场进入新发展阶段[7] 住宅开发赛道 - **需求向核心城市聚拢**：2025年1-11月，一、二线城市新房成交金额占比为43%，住宅类用地成交总价占比达61%，同比提升7个百分点，处于2017年以来最高水平[7] 报告跟踪的60家样本房企在23个重点一二线城市的销售占比均值为72%[7] - **改善型产品为主导**：市场需求面积段趋向120平方米以上的改善型产品[7] 2025年1-11月，120平方米以上产品成交占比提升至47%[7] - **产品力成为关键优势**：华润、中海、华发、绿城、建发、越秀、滨江、招商蛇口、保利置业等房企品牌溢价相对较高[7] - **综合优势房企**：在适配核心城市、户型、产品力三个维度均有优势的房企包括华润、绿城、中海、滨江、建发[7] 保利置业、越秀、招商蛇口、华发具备其中两项优势[7] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. **基本面稳定、重仓核心城市的房企**：如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团[7] 2. **“小而美”的突破型房企**：如保利置业集团[7] 3. **积极探索新场景的商业地产公司**：如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份[7]

核心观点 - 报告认为房地产行业基本面调整已接近底部，但复苏仍需时间，预计2026年市场将延续筑底态势 [4][65] - 投资策略强调在行业整体筑底过程中，关注结构性分化机会，核心主线包括香港住宅市场、商业地产以及房产经纪业务 [4][5] 基本面：新房销售与价格 - 2025年1-11月，全国新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下滑7.8%，新建商品住宅销售面积6.58亿平方米，同比下滑8.1%，降幅较去年同期分别收窄6.5和7.9个百分点 [4][7] - 70个大中城市新建商品住宅价格指数同比降幅有所收窄，2025年11月同比下降2.8% [4][12] - 城市分化加剧，一线城市展现出相对韧性，2025年1-11月一线、二线、三四线城市销售面积同比分别下滑7.5%、16.3%、10.2% [4][15] 基本面：二手房、库存与供给 - 二手房市场延续“以价换量”态势，2025年11月70城二手住宅价格指数同比降幅走扩，但成交活跃度提升 [4][19] - 全国房地产库存总量仍处高位，截至2025年6月，商品房和商品住宅的6个月移动平均去化周期分别为10.4个月和6.6个月，一线城市去化压力相对较轻 [4][23] - 新开工与竣工面积收缩明显，新增供给意愿与能力同步走弱 [4][29][30] 基本面：土地市场与开发投资 - 土地市场呈现“缩量提质”特征，2025年1-11月住宅用地成交面积2.1亿平方米，同比下滑3.4%，但成交楼面均价较2024年均值增长12.3% [4][40] - 土地成交向一二线城市集中，2025年1-11月一线城市住宅用地成交面积同比大幅增长38.6% [44][45] - 房地产开发投资持续承压，2025年1-11月完成额4.75万亿元，同比下滑13.1%，主要受施工面积下行与土地购置费负增长拖累 [4][50] - 行业到位资金面仍偏紧，2025年1-11月房地产开发到位资金5.21万亿元，同比下滑8.0% [56] 政策环境 - 2025年下半年以来，政策以“止跌回稳”为目标，并推进“好房子”建设 [4][58] - “十五五”规划将房地产定位从经济工具属性转向更强调“民生基石”，发展基调由“房住不炒”转向“高质量发展”，并首次将地产单列为重要任务 [61][63] 市场展望与预测 - 预计2026年全国商品房销售面积同比下滑3%，销售金额同比下滑3% [66][67] - 预计2026年房屋新开工面积同比下滑10%，竣工面积同比下滑7%，房地产开发投资额同比下滑7% [66][67] 投资主线一：香港住宅市场 - 香港住宅市场呈现量价齐升，2025年1-11月住宅楼宇买卖合约数量达5.7万份，同比增长16.2%，私人住宅售价指数自2025年3月低点至10月已回升3.4% [4][70] - 库存压力缓解，一手私人住宅库存自2024年一季度见顶后连续降低，至2025年三季度末已下降8.9% [4][73] - 供应端收紧，未来十年住宅供应目标下调至42万套，私营房屋供应占比降低至30% [4][79] - 需求端受“高才通计划”等人才吸引政策支撑，截至2025年上半年常住人口增至约724.8万人，私人住宅租金指数在11月升至200.7，连创新高 [82][83] - 房贷利率下行至3.25%，A类住宅（40㎡以下）市场回报率已超过房贷利率，B类住宅（40-69.9㎡）接近“供平过租”，投资吸引力提升 [4][85] - 低估值、高股息、香港住宅业务占比高的公司有望受益 [4][89] 投资主线二：商业地产 - 消费复苏为商业地产带来修复机遇，2025年1-11月全国社会消费品零售总额37.2万亿元，同比增长3.0% [4][94] - 线上消费渗透率趋于稳定，2025年11月网上零售额占社零比重为31.7%，较峰值下降1.0个百分点，线下渠道恢复增长 [4][101] - 购物中心客流企稳回升，2025年上半年样本购物中心场日均客流2.67万人，同比增长14.1%，其中第二季度客流达近四年最高水平 [4][103] - 市场呈现马太效应，客流向头部企业集中，2025年上半年TOP5企业场日均客流达3.7万人，同比增长18.3% [107] - 供给端持续收缩，2025年1-11月全国商业营业用房新开工面积同比大幅下滑22.8%，购物中心新开业量创十年新低 [4][110] - 头部项目出租率高位企稳，普遍保持在95%以上，以固定租金为主的模式提供稳定现金流 [4][113] - 建议关注由开发转型商业带来商业模式重塑和估值体系改变，兼备成长性和股息率的标的 [4][113] 投资主线三：房产经纪 - 新房库存去化压力增大，驱使开发商更多依赖经纪渠道，2024年上半年房企分销及代理佣金占销售费用比例已达51.9% [4][117] - 新房客户结构优化，央国企占比提升，改善了经纪商回款能力，2025年上半年贝壳和我爱我家应收账款周转期分别缩短至约17天和14天 [4][123] - 二手房交易日益活跃，逐渐成为楼市主线，2025年二手商品住宅销售面积占比已达60.6% [125][130] - 2025年第一季度至第三季度，贝壳存量房交易总额（GTV）和我爱我家二手房GTV分别同比增长11.2%和5.1% [4][125] - 二手房佣金率和毛利率均有改善，2025年上半年我爱我家二手房佣金率升至1.83%，毛利率提升至22.8% [135][136] - 行业格局呈现强者恒强，头部企业市场份额保持稳定 [138] 重点公司摘要 - **华润置地（1109.HK）**：开发业务结算增长强劲，经营性业务稳健增长，财务优势突出 [141][145] - **华润万象生活（1209.HK）**：商业运营表现强劲，盈利能力显著提升，并维持高分红政策 [146][150] - **龙湖集团（0960.HK）**：经营业务表现稳健，商业运营优势凸显，财务结构持续优化 [151][157] - **新城控股（601155.SH）**：商业运营持续强劲，对业绩起到“压舱石”作用，境外融资取得进展 [158][160] - **保利物业（6049.HK）**：基础物管业务稳健增长，物业费单价提升，精细化运营成效显著 [161][166] - **中海物业（2669.HK）**：市场拓展稳步进行，基础物管收入增长，盈利能力有所提升 [167][173]

公司近期土地获取 - 滨江集团成功竞得湖州市湖新区2025-29号地块，土地总价5.34亿元，建设用地面积44426平方米，容积率1.8，规划用途为住宅与商业，公司拥有100%土地权益 [1] - 该地块位于湖州市仁皇山片区核心地段，区位与交通条件优越，周边配套成熟，西侧邻近湖州市政府，属于稀缺地段，具备高开发价值与市场潜力 [1] - 地块竞争激烈，公司经过42轮竞价最终成功获取，体现了对优质核心资产的精准研判与坚定布局决心 [1] 公司战略布局与土地储备 - 此次获取湖州地块延续了公司深耕浙北核心区域（如杭州）的战略脉络，体现了对区域市场基本面的坚定看好 [2] - 公司土地储备恪守“优质导向”原则，聚焦优质城市、核心地段、高潜力项目，旨在实现高质量项目落地与高回报 [4] - 截至2025年12月，公司在杭州十区以超470亿元的拿地总额获取23宗涉宅用地及合作项目，稳居杭州土拍市场首位，为未来业绩增长夯实基础 [3] 公司经营与财务表现 - 2025年1-11月，公司实现全口径销售额945.30亿元，彰显强劲的市场认可度与销售兑现能力 [3] - 方正证券研报预测，2025年公司营收将达751.71亿元，同比增长8.70%，归母净利润将达30.70亿元，同比增长20.58% [4] - 随着低毛利项目交付完成，未来高毛利项目进入结算期，公司利润水平或将逐步修复 [4] 行业政策与市场环境 - 2025年是房地产行业转型关键节点，政府工作报告首次将“稳住楼市”纳入总体工作要求，并重申推动房地产止跌回稳，释放明确稳市信号 [3] - “十五五”规划建议明确提出推动房地产高质量发展，加快构建发展新模式，建设“好房子”，实施房屋品质和物业服务质量提升工程，为行业转型提供中长期路径指引 [3] - 政策环境为聚焦优质供给、深耕核心区域的房企创造了有利条件 [3] 区域市场价值 - 湖州作为长三角一体化发展的重要节点城市，凭借区位、产业基础和广阔市场空间，成为房企布局核心区域 [2] - 湖州市下辖的吴兴区是区域发展核心引擎，入选浙江高质量发展建设共同富裕示范区第二批试点，叠加的政策红利与优质配套强化了区域投资价值与市场吸引力 [2]