股价表现与资金流向 - 11月11日公司股价涨停，报8.26元/股，总市值71.85亿元，成交金额6187.83万元，换手率0.86% [1] - 当日主力资金净流入2931.39万元，特大单资金呈现净买入状态，买入5233.47万元（占比84.58%），卖出1379.09万元（占比22.29%） [1] - 公司股价近期表现强劲，近5个交易日上涨28.86%，近20日上涨39.06%，近60日上涨42.41%，今年以来累计上涨19.36% [2] - 今年以来公司已13次登上龙虎榜，最近一次为4月10日 [2] 公司基本面与财务数据 - 公司主营业务为百货零售，收入构成为：商业零售85.56%，仓储物流9.52%，酒店餐饮4.44%，商业地产0.48% [2] - 2025年1-9月公司实现营业收入13.59亿元，同比增长2.34%，归母净利润8804.79万元，同比增长3.04% [2] - A股上市后累计派现5.79亿元，近三年累计派现1.91亿元 [3] - 截至9月30日，公司股东户数为5.29万，较上期减少14.94%，人均流通股16417股，较上期增加17.56% [2] 行业属性与股东结构 - 公司所属申万行业为商贸零售-一般零售-百货，概念板块包括旅游酒店、免税概念、福建自贸区等 [2] - 截至2025年9月30日，十大流通股东中出现新进机构，香港中央结算有限公司持股639.22万股为第五大股东，宏利集利债券A和国泰聚信价值优势灵活配置混合A分别为第九和第十大股东 [3] - 公司成立于1981年10月31日，上市日期为1993年11月22日 [2]

政策环境与行业趋势 - 政策支持线下消费设施提质增效 致力于引导商业设施更新改造并完善工商业用地续期法规 降低长期持有商业地产的不确定性 [1] - 提升居民消费率是"十五五"期间重要政策目标 政策从补贴消费行为扩展到优化线下消费场景 [1] - 城市走向内涵式发展 供给持续过剩局面缓解 为商业地产创造有利发展环境 [1][2] REITs市场与不动产基金 - REITs市场持续发育 截至2025年10月底规模超过2200亿元 成为不动产资产重要的高估值退出路径 [2] - 不动产投资基金在2026年迎来重要跃进机遇 PreReits市场可能快速壮大 [2] - 利率走低与大宗交易估值偏低 运营能力与基金平台结合 共同推动不动产基金发展 [2] 资本配置与资产价值 - 保险公司对不动产配置仍偏低 未来有明显增配空间 增配策略将从核心型逐步走向增值型、机会型 [3] - 核心资产（如重奢商场）大多成为非卖品 其真实内在价值或远超报表估值 资本化率保守估计在4%左右 [3] - 企业优质资产出表动力从2026年开始可能减弱 商业地产交易市场预计呈现需求渐增、供给渐少的局面 [3] 商管行业格局与运营动态 - 全国亟待改造的购物中心数以千计 2025年上半年开业项目中存量改造重开的占比超过30% [4] - 购物中心头部资产租金持续较快增长 但整体空置率偏高（10%-20%） 体现运营独特价值 [4] - 头部商管公司产能有限 需求增加将体现为订单质量提升 业务模式可能从纯轻转向包租或基金化运营以提升股东回报 [4] - 商管行业规模（即商管运营收入）在未来几年将迅速扩张 呈现头部表现突出但市场份额分散的态势 [1][4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估 [3] - “好房子”政策将推动核心城市五重利好共振，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式由金融业转向制造业 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（11月1日-11月7日）34个重点城市新房合计成交158.6万平米，环比下降45% [3][4] - 其中，一二线城市成交146.8万平米，环比下降46%；三四线城市成交11.8万平米，环比下降34% [3][4] - 11月（截至11月7日）34城一手房成交同比-47%，较10月下降20个百分点 [3][5] - 年初至今累计成交1.03亿平米，同比下降14% [5] 二手房成交量 - 上周（11月1日-11月7日）13个重点城市二手房合计成交98.8万平米，环比下降15% [3][12] - 11月（截至11月7日）累计成交同比-30%，较10月下降8个百分点 [3][12] - 年初至今累计成交5011.9万平米，同比上升1.4% [12] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘82万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.78倍 [3][20] - 最近三个月（2025年8月-10月）成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [3][20] - 截至上周末（2025年11月7日）15城合计住宅可售面积为8950.3万平米，环比上升0.2% [3][20] - 3个月移动平均去化月数为23.7个月，环比上升0.01个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 宏观层面：国家发改委等五部门发布全域数字化转型行动计划，推动智慧城市建设与物业数字化转型 [3][29] - 因城施策：福州将房企信用等级与预售资金监管比例挂钩；苏州工业园区推出最高100%的契税补贴政策；厦门全面放宽落户门槛；深圳放宽非居住房屋改建保障性租赁住房条件 [3][29] - 公积金政策：湖北推出代际互助公积金政策，购买“好房子”项目公积金贷款额度上浮20% [3][29] - 土地市场：南京23.5亿元出让2宗宅地；杭州滨江区宅地17.3亿元成交 [3][29] 物管行业政策 - 宏观层面：中纪委等多部门联合整治物业侵占公共收益，要求物业费预收不超6个月、公共收益单独公示 [3][33] - 因城施策：山西推进智慧物业与城市更新融合；武汉修订物业管理条例，简化业委会流程 [3][33] 重点公司动态 地产公司经营数据 - 10月单月销售：保利发展211.2亿元（-50.1%）；招商蛇口153.7亿元（-31%）；龙湖集团50.0亿元（-55%）；中国海外发展186.6亿元（-55.1%）；越秀地产122.9亿元（-8%） [3][36] - 1-10月累计销售：保利发展2228.5亿元（-21.5%）；招商蛇口1560.7亿元（-7%）；龙湖集团557.5亿元（-34%）；中国海外发展1891.7亿元（-21.3%）；越秀地产921.0亿元（+1.2%） [3][36] 物管公司股份回购 - 贝壳-W于11月3日-5日共耗资约2400万美元回购股份约442万股 [40] - 绿城服务于11月3日-7日共耗资约454万港币回购股份约101万股 [40] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.22%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为-1.05%，在31个板块中排名第24位 [3][43] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.6/19.8倍 [3] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均上涨0.31%，相对收益为-0.51%，表现弱于大市 [3][47] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.2倍 [3] 投资分析意见 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [3] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W；物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

业绩表现 - 前三季度营业收入343.7亿元，同比下降33.3% [1][2] - 前三季度归母净利润9.7亿元，同比下降33% [1][2] - 业绩下滑主因房地产项目交付收入减少 [2] - 前三季度毛利率25.6%，同比提升5.4个百分点 [2] 商业运营与销售 - 前三季度商业运营总收入105.1亿元，同比增长10.8% [2] - 前三季度合同销售金额150.5亿元，同比下降52.7% [2] - 销售均价7682元/平米，同比增长4.1% [2] 财务状况 - 三季度偿还境内外公开市场债券10亿元 [2] - 三季度末合联营公司权益有息负债合计25.1亿元 [2] 发展前景 - 公司存量债务有序偿还 [2] - 商业地产持续扩张且运营良好 [2] - 商业运营加地产开发双轮驱动有望为后续发展保驾护航 [2]

公司基本情况 - 公司成立于1981年10月31日，于1993年11月22日在上海证券交易所上市，注册及办公地址位于福建省福州市 [1] - 公司是国内百货零售行业的重要企业，以百货零售业为核心业务，在区域市场具有较强的品牌影响力 [1] - 公司所属申万行业为商贸零售 - 一般零售 - 百货，涉及新零售、旅游酒店、统一大市场核聚变、超导概念、核电等概念板块 [1] 经营业绩表现 - 2025年三季度营业收入为13.59亿元，在22家同业公司中排名第9位，低于行业平均数18.66亿元，高于行业中位数10.69亿元 [2] - 2025年三季度净利润为1.62亿元，在22家同业公司中排名第2位，远高于行业平均数3928.34万元和行业中位数5355.49万元 [2] - 主营业务构成中，商业零售收入11.5亿元，占比85.56%，是核心收入来源，仓储物流收入1.28亿元，占比9.52%，酒店餐饮收入5974.95万元，占比4.44%，商业地产收入645.1万元，占比0.48% [2] 财务指标分析 - 2025年三季度毛利率为57.81%，较去年同期的57.78%略有提升，并显著高于行业平均毛利率45.34% [3] - 2025年三季度资产负债率为69.72%，较去年同期的70.08%略有下降，但远高于行业平均资产负债率48.09% [3] 股权结构与股东变动 - 公司控股股东为福建丰琪投资有限公司，实际控制人是施文义 [4] - 截至2025年9月30日，A股股东户数为5.29万户，较上期减少14.94%，户均持有流通A股数量为1.64万股，较上期增加17.56% [5] - 十大流通股东中出现新进股东，香港中央结算有限公司持股639.22万股，位列第五大流通股东，宏利集利债券A（162210）持股183.44万股，位列第九大流通股东，国泰聚信价值优势灵活配置混合A（000362）持股180.00万股，位列第十大流通股东 [5] 管理层信息 - 董事长兼总裁为施文义，1968年出生，EMBA，高级经济师，同时担任福建中联房地产开发集团有限公司执行董事 [4] - 2024年董事长施文义薪酬为21.6万元，与2023年持平 [4]

业绩总结 - 2025年第三季度销售额35.97亿元，去年同期34.78亿元[2] - 2025年第三季度商业地产经营额1.69亿元[2] 业务数据 - 2025年第三季度新增土地储备总建面5.80万平，权益面积2.78万平[2] - 2025年第三季度开复工面积432.61万平，新开工6.70万平[2] - 2025年第三季度竣工面积59.22万平，销售面积10.48万平[2] - 2025年第三季度商业地产持有面积47.81万平[2]

股价与交易表现 - 10月28日公司股价盘中上涨2.16%至6.15元/股，成交金额1.31亿元，换手率2.48%，总市值53.50亿元 [1] - 当日主力资金净流入864.93万元，其中特大单净买入296.18万元，大单净买入568.75万元 [1] - 公司今年以来股价下跌11.13%，但近60日上涨5.13%，近20日上涨1.49% [1] - 今年以来公司已13次登上龙虎榜，最近一次为4月10日 [1] 公司基本面与股东结构 - 公司2025年1-9月实现营业收入13.59亿元，同比增长2.34%，归母净利润8804.79万元，同比增长3.04% [2] - 截至9月30日，公司股东户数为5.29万户，较上期减少14.94%，人均流通股增至16417股，较上期增加17.56% [2] - A股上市后累计派现5.79亿元，近三年累计派现1.91亿元 [3] - 截至2025年9月30日，香港中央结算有限公司为新进第五大流通股东，持股639.22万股，另有两只公募基金新进入前十大流通股东 [3] 业务构成与行业属性 - 公司主营业务收入构成为：商业零售85.56%，仓储物流9.52%，酒店餐饮4.44%，商业地产0.48% [1] - 公司所属申万行业为商贸零售-一般零售-百货，概念板块包括新零售、旅游酒店、跨境电商、冷链物流、福建自贸区等 [1]

海口房地产市场政策动态 - 海口市发布新规鼓励开发商提升住宅品质 包括免容积率奖励 要求架空层留50%作为活动空间 并提供全屋智能化配置 [1] - 新政策被市场视为“标准答案” 预计将引导开发商竞争响应 可能成为消费者购房决策的关键因素 [1] - 丘海学校计划明年投入使用 并已纳入“海口市一中”管理体系 其师资力量备受期待 [1] - 北师大附属学校旁的俊美片区城市更新项目加速 悬赏85万元为项目编制实施方案 [2] 海口住宅市场成交概况（10.20-10.26） - 住宅市场备案成交287套 环比下降42.6% 市场从国庆黄金周的高位回归平稳态势 [4][5] - 成交面积达39,649.28平方米 总成交金额为9.22亿元 [7] - 成交均价超过2.3万元/平方米 改善型房源占据市场半壁江山 [7] - 开发商为冲刺年末业绩推出促销措施 包括买房送物业、送黄金、送车位等折扣方式 [7] 住宅项目成交排名及策略 - 宝龙城以33套的备案成交量位居榜首 成交面积3,823.94平方米 项目针对六期推出清栋特价 价格低至不过万以吸引刚需客户 [9][11] - 大华集团旗下三个项目进入前五 锦绣四季以1.2万元/平方米的亲民价格成交20套 大华·星曜凭借楼王产品和80米楼间距成交17套 [9][11] - 中交·蓝色港湾因与北师大新埠校区零距离的优势成交12套 面积1,521.51平方米 吸引大量关注学区的家长 [9][11] - 海垦·金湖壹号作为国企现房项目处于清盘特惠尾声 同样成交12套 [9][11] 商业及办公市场表现 - 商业物业成交27套 环比增加12.5% 连续两周正向增长 可能受益于开发商集中备案 [11] - 润山府以7套成交量位居商业榜首 成交面积882.06平方米 金地·云海湾以6套位列第二 [13][14] - 办公物业成交24套 面积3,867平方米 总成交金额1.37亿元 主要由小户型产品稳定出货驱动 [14] - 山能智慧产业大厦以8套的成交量领跑办公市场 成交面积1,436.91平方米 中海国际中心和华侨城各成交4套 [16]

业绩数据 - 2025年前三季度主营业务营收134,462.81万元，成本57,173.66万元，毛利率57.48%[3] - 仓储物流业务收入较上期增长29.21%[3] - 酒店餐饮业务收入较上期增长6.39%[3] - 商业地产业务收入较上期下降26.53%[3] 区域与业务表现 - 第三季度东百商业收入、客流分别同比增长5.84%、11.05%[4] - 华东地区收入较上期下降2.93%[5] - 西北地区收入较上期增长5.59%[5] - 华北地区收入较上期增长43.40%[5] 项目签约与出租 - 兰州国际商贸中心签约面积3.24平方米，金额12.73万元[14] - 福安东百广场签约面积456.96平方米，金额73.62万元[14] - 兰州国际商贸中心累计出租面积146,264.50平方米[14] - 福安东百广场累计出租面积48,673.01平方米[14]

房地产市场整体表现 - 9月份70个大中城市二手商品住宅价格环比下降0.64%，为一年来最大跌幅[1] - 9月份新建商品住宅价格环比下降0.41%，为11个月以来最大跌幅[1] - 房价连续多年下跌导致市场持续低迷，引发开发商暴雷、项目烂尾、银行坏账增加及地方政府财政收入锐减等问题[3] 外资机构投资概况与损失 - 过去15年外资机构在中国房地产领域总投资额约为1400亿美元[5] - 目前约有1400亿美元（约合10000亿元人民币）外资被套在中国房地产市场[3] - 部分房产价格暴跌至十年前水平，外资机构遭受重大损失[5][14] 贝莱德案例 - 贝莱德旗下基金因未能及时偿还贷款，于2024年12月被渣打银行没收上海滨水广场两栋建筑物[7] - 该两栋建筑为贝莱德2018年以12亿元人民币价格购入[9] - 渣打银行曾尝试以低于原价30%的价格出售未果，最终于今年3月以约6.8亿元人民币售出，导致贝莱德损失4.2亿元股权投资，渣打银行亏损1亿元[9][10] 凯雷案例 - 凯雷于2024年12月出售一座位于上海的31层办公楼，售价仅为2015年购买价格的50%出头[12] - 该办公楼购买时上海写字楼空置率为4.6%，目前空置率已高达22%[12] - 凯雷自2018年起陆续剥离中国房地产业务，将重点重新放在私募股权投资上[12] 其他外资机构动态 - 黑石集团作为中国物流园区最大外国所有者之一，今年上半年将位于中国南方的三个物流园区以27亿元人民币出售给一家中国大陆保险公司[15] - 橡树资本集团因恒大集团拖欠4亿美元过桥贷款，于2021年底从恒大手中接收一个度假村和一个住宅项目，后与地方政府合作交付了数百套预售房屋[15]