报告行业投资评级 * 报告未明确给出对英国房地产行业的投资评级 [1][3][5][6] 报告核心观点 * 报告核心观点为：通过对英国2007年金融危机后房地产市场的量价周期、政策影响及核心驱动因素（人口、租金、按揭）进行复盘，总结其市场运行特征与规律 [3][5][6] 成交量与房价周期回顾 * **量价下跌周期**：2007年危机后，英国二手房成交量下跌23个月，幅度达**64%**；新房成交量下跌54个月，幅度达**59%**；房价下跌18个月，幅度为**19.3%** [5][12] * **量价修复周期**：二手房成交量目前恢复至危机前峰值的**66%**；新房成交量恢复至峰值的**45%**；房价经过**83个月**后恢复到危机前峰值，当前价格为危机前峰值的**1.55倍**，谷值的**1.92倍** [5][7][12] * **区域差异显著**：全国房价下跌周期为18个月，跌幅**19.03%**；北爱尔兰调整最剧烈，下跌周期长达**66个月**，跌幅达**57.86%**，且当前价格仅为峰值的**0.88倍**，尚未完全恢复；英格兰、苏格兰、威尔士跌幅集中在**17%-18%**区间，修复周期分别为**89**、**110**、**116**个月 [14][17] * **成交结构分化**：按揭购房成交量约占住宅市场总成交量的**66%**，其波动与市场总体走势高度一致，对宏观冲击和政策变化敏感；全款购房成交则表现出相对韧性 [19][21] * **房价经历两次主要回调**：2008-2009年金融危机期间房价同比下跌**19.3%**；2022-2023年加息周期中房价同比回落至**-2.7%**，近期调整幅度较小；2024年以来房价同比回到**0%-5%**区间，走势相对平稳 [24][25] 政策周期影响回顾 * **2005年至今，QE和印花税调整主导了地产周期**，后者的波动影响显著小于前者 [5] * **金融危机期间政策重心在于稳定金融体系**：通过银行国有化、系统性救助、快速降息（基准利率从**5.75%**降至**0.5%**）及启动量化宽松（QE）来避免住房市场系统性崩溃，政策主要起到“止跌”作用 [28][29][31][32] * **印花税政策对成交量产生明显的阶段性影响**：2012年首次购房者减免结束、2016年对第二套及投资性购房加征**3%**、2021年印花税假期分阶段退出等，均在政策节点前后引发成交量的“抢跑效应”和迅速回落，但对房价影响相对较小 [33][34][36] * **疫情冲击**：2020年3月全国封锁导致成交量短暂下探至历史低位，后在宽松政策支持下迅速修复 [34][36] 核心影响因素：人口迁移、租金与按揭贷款 * **人口与住房结构**：本地出生人口住房自有率达**67%**；外国国籍人口高度集中于租赁市场，私人租赁占比达**57%-58%**，自有住房仅**29%-30%**；新移民呈现“先租后买”特征，居住超过**20年**后，自有住房占比升至**77%** [39][41][42][44][45] * **移民对房价影响不显著**：尽管移民人数在2020年后剧烈波动，但房价整体呈现缓慢上行、波动有限的特征，未随移民规模同步大幅起落 [46][47][49] * **租金持续抬升**：租金同比增速自2021年起持续上行，2023-2024年维持在**7%-9%**高位，2025年9月仍处于**5.5%**，高于同期房价同比增速（**2.6%**）；月度平均房租指数从**1227**上升至**1326** [51][52][56] * **租金收益率周期性修复**：收益率峰值（2015年）为**6.34%**，谷值（2022年8月）为**4.97%**，近期修复至**6.08%**左右，显示住房投资回报由“资本利得驱动”向“现金流驱动”转变 [5][60][62] * **房价收入比**：2025年第三季度全国房价收入比为**4.9**，近十年峰值（2022年第三季度）为**5.8**，谷值（2009年第一季度）为**4.1**；伦敦地区显著偏高，峰值达**10.2**倍，区域分化持续 [5][70][72][73] * **月供负担率**：2025年第三季度全国月供负担率为**33.8%**，近二十年峰值（2007年第四季度）达**46%**，谷值（2020年第三季度）为**27.1%**；伦敦压力最为突出，在加息环境下月供负担率曾达历史新高的**64.3%** [5][74][76][77] * **按揭贷款与持有成本**：自住购房常见贷款比例为房价的**75%-90%**，投资性购房通常不超过**75%**；年持有成本约为房价的**1.0%-2.5%**（独栋/联排房约**1.0%-1.5%**，公寓约**1.5%-2.5%**） [5][79] * **按揭市场特征**：住宅按揭贷款发放总额在金融危机后长期低位运行，疫情后显著回升，2025年第三季度单季达**804亿英镑**；新增贷款承诺指标比实际发放更具周期敏感性 [80][82][83] * **按揭定价机制切换**：当前信贷定价更依赖政策利率而非风险溢价扩张，贷款利率与基准利率利差处于历史偏低区间，表明地产周期已从“风险溢价主导”切换至“利率主导”阶段 [85][86][88] * **行业经济地位**：2005-2023年，英国房地产活动增加值占GDP的比重均值为**11.46%**，峰值**12.11%**，谷值**10.42%**，整体波动幅度有限，结构稳定 [90][91]