政策导向与市场机遇 - 《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》提出支持老旧住房自主更新和原拆原建 并持续推动城镇老旧小区改造[1] - 浙江省发布全国首个城镇老旧小区自主更新指导意见 强调自愿自主原则并允许成立业主自主更新委员会[2] - 政策转向非大拆大建模式 鼓励发展租赁 文旅 创业等新产业新业态 需调动业主和市场主体的积极性[4] 实践案例与模式创新 - 深圳红岗花园开展自筹资金旧改试点 多数楼栋意愿征集同意率超过90% 但进展缓慢[1] - 广州花都区集群街2号成为广东省首例原拆原建成功案例 广州荔湾区鹤园小区3栋危旧房改造中一栋已封顶且预计明年入住[3] - 采用"居民主体 政府统筹"模式可避免开发商资金问题 降低政府兜底风险 更好满足居民需求[3] 行业挑战与推进难点 - 旧改面临统一业主意见 资金筹措 居民权益保障等核心难题 需完善配套政策和社会资本参与机制[3] - 深圳红岗花园项目存在公司房签约未完成 资金来源不明确 户型设计争议及改造政策未细化等障碍[2] - 需政府提供土地用途转变 规划调整 资金监管等政策支持 并协助解决过渡期安置和困难群体帮扶问题[5]

政策导向转变 - 首次明确支持老旧住房自主更新和原拆原建 标志着政府从大包大揽转向居民主导模式 [2][3] - 拆迁致富时代基本结束 老房更新主导权移交居民 改造替代拆迁成为主流方式 [3][5] - 政策转变源于地方政府债务超52万亿元（人均负担近4万元）及税收公平性考量 [6][7] 自主更新实施机制 - 改造费用由业主共同承担 包括加电梯、翻外立面等项目 政府不再提供资金支持 [8] - 原拆原建不同于动迁 无多余地块出售 全部成本由业主分摊 例如杭州某新村改造总费用5.3亿元中住户承担4.7亿元 [9] - 成本结构包含基础改造费（每户10万-100万元） 增面积费用每平米3.4万元 车位另付22万元（均为成本价无土地费） [9] 房产价值驱动因素演变 - 房产价值从土地特性转向管理特性和人的特性 业主资金能力与共识成为关键因素 [9][17] - 低密度、高业主素质小区更易达成更新共识 产生5%-12%的房价溢价 且溢价可能持续扩大 [14][16][17] - 高密度、产权复杂小区易陷入更新困境 导致房产加速贬值甚至沦为负资产 [10][15] 社区更新实践挑战 - 资金筹集与观念统一是核心难题 普通社区难以复制高校社区（如浙江工业大学教师群体）的高共识与高支付能力 [11][12] - 电梯更换、业委会运作、大修计划等细节直接影响房产价值 需作为二手房评估关键指标 [19][21] - 老旧小区未来仅剩自住或出租两条路径 房产价值完全取决于业主集体行动能力 [22][23] 行业长期影响 - 住宅设计年限50年与部件寿命25年存在错配 缺乏维护的房产将面临价值衰减 [9] - 二手房市场进入"达尔文时代" 社区分化加剧 优质管理社区与缺乏更新社区价差持续扩大 [15][23] - 房产从静态资产转变为需持续养护的"有机生命体" 可能转化为持续消耗资金的不良资产 [19]

政策导向与行业机遇 - 中共中央国务院出台《关于推动城市高质量发展的意见》 明确支持老旧住房自主更新和原拆原建模式 系统推进"好房子"和完整社区建设 [1] - 政策注重以人为本 未来老旧住房更新改造政策支持方向进一步明确 浙江 上海 北京 湖北等地已进行较多探索和实践 [2] - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个 1～7月已新开工1.98万个 河北 辽宁 重庆 安徽 江苏 上海等6个地区开工率超过90% [3] 原拆原建模式实施机制 - 原拆原建模式指在政策扶持下由业主作为实施主体 通过社区自治推动共同决策 自筹资金 公开引入开发建设单位对原有老旧住房进行拆除重建 [2] - 该模式需调动三大主体积极性 业主共同出资并全程参与改造决策与工程监督 政府负责政策制定 流程规范与资源协调 建设单位负责开发与施工管理 [2] - 当前模式存在统一业主意见 资金筹措 居民权益保障等难点 未来配套政策需完善 鼓励社会资本参与 企业代建和物业服务业务机会将增加 [3] 上海实践案例与市场影响 - 上海最大原拆原建小区彭一小区居民已回搬两个月 改造历程满打满算超过6年 从2019年5月启动征询至2025年6月底回搬 居民热情很高 [4][5] - 彭一小区362户产权房获增量20平方米左右建筑面积 房型优化 增量费用由政府承担80% 租赁房增加约2平方米使用面积但实际套内总增量达14～17平方米 [7] - 小区周边房产中介活跃 居民咨询挂牌行情频繁 一套77平方米一室一厅挂牌价460万元 单价达59740元/平方米 房东对售价期待高 [9]

政策支持与模式创新 - 中央首次在重磅文件中明确支持老旧住房自主更新和原拆原建 体现政策层面重大突破 [2] - 广州探索出介于政府主导和开发商主导之间的新模式 按照谁受益谁出资原则激发居民积极性 [4] - 政府提供扶持政策包括联系银行提供低息贷款支持资金紧张家庭 并进行适当资金激励 [5] 实施障碍与挑战 - 改造过程存在成本分担 推进方式 分工协调和纠纷化解等专业问题 业主难以独立解决 [2] - 成都案例要求业主同意率达到100%政府才出规划 导致项目推进举步维艰 [3] - 业主担忧缺乏利润空间导致施工方不愿接手 以及项目烂尾风险 要求政府出面保障 [3] 地方实践与案例经验 - 南京诞生国内首个自拆自建房项目 经过近十年努力业主才获得房产证 多个部门积极配合提供支持 [3] - 广州花都区完成全省首个业主自筹资金原拆原建危旧房改造项目 顺利实现交房交证 [4] - 成功案例需要业主中有高人且大家热心参与 但此类条件难以复制 案例成功率极低 [2] 发展前景与行业期待 - 在中央表态支持背景下 业内期待形成更多可复制经验 让更多居民受益 [5] - 需要找到既引导支持居民自主更新 又保障过程合法公正的平衡点 [5] - 各地经过多年探索已积累经验 对困难有充分心理准备 [5]

城市高质量发展政策推动 - 中共中央国务院发布推动城市高质量发展意见 明确支持老旧住房自主更新和原拆原建[1] - 政策系统推进"好房子"和完整社区建设 持续推动城镇老旧小区改造[1] 老旧住房更新改造模式 - 老旧住房自主更新模式由业主作为实施主体 通过社区自治推动共同决策和自筹资金[2] - 政府负责政策制定和资源协调 建设单位负责开发与施工管理[2] - 浙江 上海 北京 湖北等地已进行较多探索和实践[2] 行业实施挑战与进展 - 统一业主意见和资金筹措存在挑战 需完善配套政策和社会资本参与机制[3] - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个 1至7月已开工1.98万个[3] - 河北 辽宁 重庆 安徽 江苏 上海等6个地区开工率超过90%[3] "好房子"建设标准 - 好房子标准为安全 舒适 绿色 智慧 层高不低于3米且四层以上住宅需设电梯[4] - 每套住宅需有卧室或起居室满足日照标准 自5月1日《住宅项目规范》实施后成为行业共识[4] - 超低能耗建筑和低碳建筑将加快发展[4] 房地产发展新模式 - 新模式包括完善住房供应体系 改革基础性制度 建立要素联动机制和高品质住房建设[5] - 加快构建房地产发展新模式 更好满足刚性和改善性住房需求[4] - 预计未来几年配套政策将进一步完善和实质性落地[5]

老旧小区改造模式 - 核心观点为"原拆原建"成为老旧小区改造关键解法 通过居民出资、企业兜底、政府奖补模式实现非成套住宅改造 [1][3][5] - 宜昌市危旧房总量达6421栋、3.03万套 其中葛洲坝片区占304栋 改造需求迫切 [3] - 资金采用三方共担模式：居民出资三分之一 政府奖补三分之一 企业通过运营和增容收益承担三分之一 [3] 项目实施机制 - 成立危旧房合作改造联合社作为居民统一代言人 负责产权归集和建设协议签订 [9][11] - 采用一二级联动产权归集供地模式 居民委托联合社统一注销原有产权整合为净地 通过招拍挂出让给企业 [11] - 项目总投资6300万元中居民出资559万元 政府补贴2300万元 企业承担3430万元并通过剩余房屋销售和物业经营实现资金平衡 [11] 方案优化过程 - 设计方案经七次迭代 户数从144户优化至74户 车位从68个增至75个 户型改为一梯三户 [13][14] - 政府部门依据自然资源部政策指引 对建筑间距、日照标准和停车位指标实行弹性审批 [14] - 联合社主导改造决策 涉及建筑设计、配套规划、产权管理等关键环节 [13] 模式推广成效 - 宜昌葛洲坝片区已启动6个试点 新成立21个联合社覆盖2600余户居民 [16] - 北京2020年发布全国首个危旧楼房改建试点政策 明确多主体共担资金机制 允许适当扩建 [16] - 上海彭浦新村彭一小区2110户居民已完成原拆原建并陆续回迁 [18]

项目背景与概况 - 越秀区洪桥街小石集项目于5月开工 计划今年9月完工 是广州中心城区首个危旧房连片"原拆原建"试点项目 [5][6] - 项目涉及17栋建于上世纪60-80年代的1-4层老旧建筑 共有45户82人 部分楼栋经评估为C、D级危房 存在安全隐患 [5] - 采用"企业+居民"连片自主更新模式 由越秀区洪桥街道牵头成立工作专班 每周召开例会协调推进 [6] 产权结构与推进条件 - 项目以政府公房和国企公房为主 产权结构集中 较易达成改造共识 与花都集群街2号案例相似 [2][5] - 依托《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》 采用统一设计、归集产权、整体报批模式解决多宗地权属问题 [6][13] - 工作专班通过"包户"跟进方式完成全部私房业主签约 并对租户提供搬迁协助和安置房源选择 [7][8] 设计与政策创新 - 项目获得6%容积率政策奖励 增容面积用于电梯、公共走廊和服务配套 改造费用采用"业主出一点、企业投一点、政府补一点"筹资模式 [13] - 采用现浇混凝土框架+钢结构模块体系 装配56个模块 缩短约3个月建造周期 并应用节能玻璃和屋顶光伏技术 [14] - 首层设计4米骑楼退距解决消防通道问题（原内街巷最窄处仅2.7米） 新增250㎡公共服务空间嵌入颐康服务站和托育点 [13][14] 社区影响与功能提升 - 通过建筑内部空间抽疏新辟"7"字型中庭区域 增加采光和交流空间 [14] - 首层骑楼设置健康茶饮、新街市等功能 二到四层保留居住功能 引入整体运营打造"租商融合"新业态 [14] - 成立共同缔造委员会搭建沟通平台 帮助业主查册确权并调整设计方案争取利益最大化 [8]

共和村旧改项目 - 广州市越秀区共和村启动"原拆原建"旧改模式，计划通过居民自筹资金完成改造，首轮1600户中仅500户同意出资，同意率未过半[1][4] - 共和村区位优势显著，15分钟生活圈覆盖优质教育资源及公共服务设施，但现有住宅楼龄超40年，部分被鉴定为B级危房，存在消防隐患和停车资源紧缺问题[1][3] - 改造成本分为4档（3000-7000元/平方米），50平方米房产需支付15-35万元，改造后预估售价或从200万元增值至500万元[4] 原拆原建模式分析 - 该模式在广州已有成功案例，花都区集群街2号项目由25户自筹800万元完成改造，实现房屋增值1.6倍[1][8] - 核心难点在于居民出资标准制定（需考虑不同群体支付能力）和多样化诉求统筹，建议通过低息贷款、公积金提取等方式降低居民负担[5][8] - 相比传统开发商主导的旧改（如富力参与的杨箕村项目），该模式减少政府财政投入，但需建立"政企民"三方协同机制[2][8] 行业发展趋势 - 北上广深等超大城市进入存量更新阶段，传统"微改造"已无法满足居住需求升级，"原拆原建"成为新探索方向[2][6] - 广州自2009年起创新城市更新政策，2023年新发布《关于持续推进城市更新行动的意见》加速改造进程[6][9] - 建议通过试点小体量项目逐步完善政策体系，开发商可转型提供代建服务，并通过REITs等工具盘活社区商业资产[8][9] 实施路径建议 - 成立居民委员会协调内部意见，对少数异议业主探索征收模式，保障多数人改造权益[8][9] - 政府需发挥政策制定和资源整合作用，包括协调金融机构提供融资支持、制定操作细则等[2][9] - 前期重点推进产权单一的小型项目试点，形成可复制的标准化流程后再大规模推广[9]