行业核心观点 - 住房城乡建设部主办全国“好房子”设计大赛 发布83个获奖作品 旨在通过前沿设计理念引领建设人民群众满意的“好房子” [1][10] 新建住宅设计理念 - 一等奖作品“新三代同堂之家”针对建筑面积约139平方米住宅 通过系统重构套内空间 打造可分、可合、可融的设计 精准解决不同代际成员动线交错、采光通风不足、功能适配性弱等痛点 [2] - “新三代同堂之家”为老、中、青三代打造相对独立的生活圈 配备三个卫生间、两套厨房 实现全明厨明卫、完全南北通透 并通过玄关设计实现家庭单元的可分可合 [2] - 一等奖作品“芯院”融合“复合芯筒”与“东方院居”两大核心策略 “复合芯筒”将所有用水空间及设备管线集中布置 实现管线路径最短与能耗集约 周边采用框架结构实现空间灵活可变 [5] - “芯院”通过两层挑高的内嵌型立体庭院引入更多阳光 使景观与室内空间交融互动 以当代设计语言重新诠释院落精神 [5] 既有住房更新改造方案 - 大赛设置“既有住房更新改造”方向赛题 要求选取真实住房套型进行设计改造以提升居住品质 [6] - 一等奖作品“可变空间·低碳·轻改造”解决方案 选取一套1978年建成、套内面积51平方米的老房子 通过全面实施管线分离与装配式干法施工进行改造 [6] - 该方案引入整体卫浴、隔声墙顶地、呼吸砖、发热墙板等部品 并通过推拉门、隔断、家具及适老化加载等方式 使空间能适配夫妻退休后几十年内不断变化的功能需求 [7] - 方案特点为在保证结构安全前提下 做到自重轻、施工快、干扰少 并实现低碳与轻松改造 [7] 原拆原建探索模式 - “原拆原建”是老旧小区改造的重要探索实践 指拆除旧房后按原面积、原户数在原地重建新房 [8] - 一等奖作品“旧时光·新生活”设计方案聚焦南方地区70平方米住宅“原拆原建”需求 破解用地局促、活动空间匮乏等难题 [8] - 设计将厨卫空间北置 腾出超过11米的南向面宽 设计成4开间居室 空间可灵活改造为工作室或儿童乐园 同时延续原有邻里关系 [8] - 行业专家认为“原拆原建”使居民获得前沿设计理念下的最新住房 实现生活品质提升 具有探索性和示范性 [9] 行业影响与目标 - 大赛成果是“为人民而设计——更好的房子、更美的生活”主题的生动体现 旨在依据家庭人口结构变化动态优化空间 在有限体量内显著提升居住品质 [9] - 行业希望通过大赛激发设计师与青年学生创作热情 推动住房设计理论和方法创新 广泛传播“好房子”的前沿理念、适用技术和实践成果 [10]

行业政策与市场背景 - 中国持续推进城市更新，加强既有建筑改造利用是八项主要任务之一，政策要求稳妥推进危险住房改造，加快拆除改造D级危险住房 [1] - 北京三里河一区28号楼被认定为D级危险住房，其以原拆原建方式进行改造是典型案例，可为全国危旧住宅楼改造提供借鉴 [1] 项目模式与技术创新 - 项目采用“工厂制造+现场安装”的智能建造模式，将建筑拆解为156个立体模块单元，模块90%以上工序在工厂预制完成 [2] - 智能建造模式大幅缩短工期，项目从2025年9月20日开工，仅用45天完成全楼封顶，2026年2月可竣工交付，主体建造效率提升75% [2] - 相比传统模式，智能建造可减少75%以上的建筑废弃物与扬尘，降低约25%的材料损耗和约30%的碳排放 [2] - 工厂预制提高了建筑质量，例如窗框与墙体精密结合提升气密性，整体浇筑卫生间防水底盘杜绝渗漏，预制“双层楼板+隔声垫”提升隔声性能 [3] 项目效益与优势 - 智能建造模式将传统需至少1年半的工期缩短至不到半年，极大缩短居民过渡安置期并降低安置成本 [2] - 项目降低了施工对周边社区的干扰，并集成了电梯、防滑地砖、安全扶手等适老化及儿童防护设计 [2][3] - 项目创新引入“带押改建”金融支持机制，首次应用个人住房改建贷款，支持二次抵押和接力贷，缓解经济困难家庭资金压力 [3] 参与方角色与合作机制 - 项目形成了产权人自主决定、政府组织协调、企业提供技术支撑的共赢模式 [4] - 政府通过跨部门协同、“一户一策一方案”精准服务、快速审批及合理化出资方案，破解存量更新难题 [4] - 企业通过项目形成了针对原拆原建的成熟解决方案，为承接更多城市更新项目积累了经验 [4] 行业推广与建议 - 城市体检是城市更新的重要前提，各地应尽快排查危险住房并稳妥推进改造 [4] - 对于需要原拆原建的住房，可积极推广智能建造模式并进行机制创新，使居民与企业共同受益 [4]

文章核心观点 - 中国城市发展进入存量阶段，传统的房地产大拆大建模式动力不足，以“原拆原建”为特点的自主更新模式成为解决危旧房改造、改善居民生活的新路径 [1][18] - 新模式通过“居民出一点、企业投一点、政府补一点”的多元筹资机制，调动业主、企业和政府三大主体积极性，实现政策引导、企业参与、群众共建的良性互动 [15][20] - 该模式不仅能从根本上解决房屋安全问题，还能实现房屋资产增值、增加公共服务配套，并已产生积极的示范效应，带动周边居民参与改造意愿 [7][15] 行业模式转型 - 全国城镇人口已突破9亿，人均住房建筑面积超过40平方米，新增住房需求不足，但改善性需求依然存在，城市发展由扩张转入存量品质提升时代 [18][19] - 以往以开发商为主导、通过增加面积销售获利的房地产旧改模式已动力不足，当前城市更新更侧重于对存量住房的品质、功能和质量进行全面提升 [18][19] - 城市更新需要分类实施：有一定收益的项目应更多动用社会资金；针对百姓急难愁盼的项目，即使贴钱也需推进，目标是将项目做平或实现微利，这是一项长期事业 [19] 创新筹资与实施机制 - 核心筹资模式为“居民出一点、企业投一点、政府补一点”，例如私房业主按每平方米4400多元或4600元的标准承担建安成本，约占项目总投资的3%或为主要成本 [7][15] - 实施主体多元化，包括由政府指导居民自筹、由国企作为实施主体统筹推进，关键在于处理好政府、投资人和原住民之间的资金比例 [7][15][19] - 政府角色转变为政策制定、流程规范、资源协调及提供激励补助，例如提供前期工作经费、申报补助资金，并在土地用途转变、规划调整等方面提供支持 [6][15][20] 具体项目案例与成效 - **花都区集群街2号**：广州市及广东省首个业主自筹、原拆原建的危房改造试点项目，为1976年建成的5层D级危房，共25户，拆建投资估算约800万元，业主按4600元/平方米共同承担，房屋最终增值1.6倍，居民出资约20多万元即可获得新房 [5][6][7] - **越秀区黉桥·小石集**：纳入广州危旧房改造首批试点，将17栋老旧建筑改造后，一楼增设约250平方米公共服务空间，二至四层打造为公寓，由国企运营，实现了“租商融合”，项目已产生示范效应，带动周边居民改造意愿 [14][15] - **得胜岗片区**：广州首个集中成片连片危旧房自主更新试点，改造范围约1.87公顷，涉及25栋老房，预计改造后可提供约300套保障性住房，服务新市民等群体，私房业主出资几十万元即可获得带独立厨卫、电梯的精装新房 [17][18] 模式优势与关键要素 - 解决了传统微改造无法根治安全难题，以及因地块小、利润薄而无法吸引开发商介入的困境，走出了微改造和开发商拆建之外的“第三条路径” [6][7] - 成功关键在于调动业主、政府和建设单位三大主体积极性：业主全程参与决策与监督；政府引导支持；建设单位负责开发与施工管理 [20] - 改造不仅改善居住条件（如解决供水、电梯、独立厨厕问题），还通过增加公共服务空间（如商铺、健身房、养老站、托育点）提升社区功能与资产价值 [7][14]

文章核心观点 - 中国城市更新模式正发生根本性转变，从过去由政府主导、开发商驱动的“拆迁暴富”模式，转向以“自主更新、原拆原建”为核心的新模式，其重要特征是居民自筹资金、政府补贴、多元参与 [3][14][16] - 新模式旨在解决大量进入“老年期”的老旧住房问题，但面临居民意愿统一、资金筹措、项目经济可行性等多重现实挑战，预计未来将以点状、稳步推进为主 [3][19][21] 老旧房屋现状与问题 - 中国城镇存在大量高龄住房，截至2024年房龄超30年的住房占比达35% [9] - 老旧房屋问题集中涌现，包括：房屋年久失修被鉴定为危房（如吉林松原百南小区D级危楼）、建成20年左右的“中老年房屋”出现保温失效与漏水（如承德富家花园小区）等问题 [7][8][9] - 房龄超30年的老旧住宅普遍存在保温层失效、墙壁开裂渗水、管道锈蚀、电线老化等风险 [9] - 部分老旧小区因产权多样、地块小、利润微薄等原因，传统的征收拆迁模式难以推行 [10][13] 新模式：“自主更新、原拆原建” - 政策层面已明确支持，2025年3月住建部鼓励探索居民自主更新，同年8月《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次将“自主更新”纳入中央战略框架 [14] - 北京、上海、浙江、广东、湖北等地已开展试点，典型案例包括北京三里河一区28号楼、上海东安二村、浙江浙工新村、广州集群街2号居民楼、长沙韭菜园小区等 [14][15] - 当前能走通该模式的项目多为单体规模较小的危房，例如北京三里河一区28号楼（54户）、广州集群街2号居民楼（5层）、长沙韭菜园小区1、2栋 [15] - 出资模式形成共性，遵循“谁出资、谁受益”原则，通常为“居民自筹+政府补贴+企业参与”，例如北京三里河项目政府出资约40%、居民出资约60%，长沙韭菜园项目总投资约1324万元 [15][16] - 新模式标志着城市更新从“政府包办、开发商主导、居民被动接受”转向“共建共担、共享共赢” [16] 新模式面临的现实挑战 - 居民统一意见是最大难点之一，项目推进需达成100%居民同意，每家每户情况与诉求不同 [20] - 居民会算“经济账”，核心考量是资产增值与资金投入的平衡，调研显示当房屋增值幅度达到自筹资金的1.5～2倍时，居民意愿会显著增强 [19][20] - 项目成功推广依赖于多重因素，包括居民出资能力、区域房屋价值（一线及强二线核心城区更易推行）、规划条件、新房价格预期等 [20][21] - 专家建议探索多种收益方式以降低出资压力，如在规划允许下适当增加户数销售回笼资金，或增加商业配套经营权置换投资 [21] - 需构建多元化金融支持体系，如“居民自筹+公积金支持+银行贷款+政府补贴”，并探索利用REITs、资产证券化等资本市场工具 [21]

文章核心观点 - 中国城市更新模式正从政府主导的“拆迁”转向居民主导的“自主更新、原拆原建” 这一新模式旨在解决大量老旧住房问题 但面临居民共识、资金筹措、项目可行性等多重现实挑战 [8][10][12] 老旧住房现状与问题 - 中国存在大量高龄住房 截至2024年房龄超30年的住房占比达35% 这些房屋普遍存在保温失效、管道锈蚀、电线老化等问题 部分被鉴定为危房 [5][6] - 老旧小区问题不仅限于超龄房屋 建成约20年的“中老年房屋”也已进入故障频发期 例如承德2003年竣工的小区存在无外墙保温、漏水等问题 [5] - 部分危房改造进程缓慢 例如吉林松原百南小区被鉴定为D级危楼多年 但因规划、资金等条件不成熟暂不具备改造实施条件 [3][4] 自主更新模式的政策与实践 - 政策层面明确支持自主更新 2025年3月住建部鼓励探索居民自主更新 同年8月《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次将“自主更新”纳入中央战略框架 [8] - 北京、上海、浙江、广东、湖北等多地已开展试点 涌现如北京桦皮厂胡同8号、上海东安二村、浙江浙工新村等典型案例 [8] - 目前成功案例多为单体规模较小的危房 例如北京三里河一区28号楼（54户）、广州集群街2号居民楼（5层）、长沙韭菜园小区1栋2栋（1977年建成）等 [9] 资金筹措模式 - 资金模式以“居民自筹”为核心特征 通常结合政府补贴等多方共担 例如北京三里河项目居民出资约60% 政府出资约40% 长沙韭菜园项目采用“政府奖补+居民分期+企业参与”模式 [10] - 专家建议构建多元化金融支持体系 包括居民自筹、公积金、银行贷款、政府补贴 并探索REITs等资本市场工具为项目提供长期资金 [14] 模式推广的现实挑战与关键因素 - 达成居民100%同意是前期最大难点 每家每户的困难和诉求不同 需要逐一协调 [12] - 居民意愿取决于“经济账” 核心是资产增值与资金投入的平衡 调研显示当房屋增值幅度达到自筹资金的1.5～2倍时 居民经济意愿会显著增强 [13] - 该模式更容易在房屋价值高、居民支付能力强的一线及强二线核心城区推广 在三四线城市落地需综合考虑项目条件、居民出资能力、新房价格预期等多重要素 [13] - 专家建议可通过适当增加户数销售房源、增加商业配套经营权等方式平衡投入 并预计未来该模式仍以稳步、点状推进为主 难以大面积铺开 [14]

城市更新模式转型：从“局部改造”到“原拆原建” - “十四五”时期全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及超1.1亿人[1] - 部分“超龄服役”老旧小区因结构安全隐患或严重质量问题，更新需求正从“局部更新改造”转向更彻底的“原拆原建”[1] - 中央政策已明确支持“老旧住房自主更新、原拆原建”，推动城市更新模式加快转型[1] “原拆原建”的实践探索与模式 - 北京、上海、广州、南京、深圳、杭州、成都与重庆等城市已开始探索并推进“原拆原建”实践[2] - 南京市秦淮区石榴新村项目采用“市、区财政+居民出资”共担机制，政府承担60%，产权人承担40%[2] - 居民自筹部分控制在每平方米2800元左右，平均房屋建设成本为每平方米7000元，普遍低于市场水平[2] - 北京市桦皮厂胡同8号楼项目采用混凝土模块化集成建筑技术，仅用三个月便实现“原拆原建”[3] - 上海静安彭一小区将原有40幢老楼重建为17幢高层电梯房，2110户居民原址回搬，提供94种户型[3] - 广州荔湾区鹤园小区探索“老旧小区微改造+危旧房原拆原建”联动推进，实现“点状原拆原建”与整体微更新结合[3] “原拆原建”与“大拆大建”的本质区别 - “原拆原建”以解决住房使用安全与功能不足为出发点，主要针对老旧小区和危旧房，以改善居住条件为核心[5] - “大拆大建”以土地开发为主要驱动力，关注提升容积率与土地价值，常出现“拆一建二”“拆一建三”等高拆建比情况[5] - “原拆原建”强调以居民意愿为前提，保持社区稳定性，不追求大幅增加面积或获取土地开发收益[4][5] - “大拆大建”往往破坏原有街区肌理和社会关系结构，并可能损害历史文化[5] “原拆原建”模式面临的挑战与难点 - “原拆原建”是当前城市更新中最复杂、最考验沟通协调能力的模式，项目高度个性化，难以形成普遍适用的操作方案[6] - 主要难点在于产权和组织层面：确权复杂、居民意见达成难、多数项目要求居民100%同意[6] - 分散的产权人难以达成一致意见，完全依靠100%同意已不现实，需探索设定多数通过比例或政府建立收储平台等新机制[6] - 居民对老房子有情感依赖，对“原拆原建”仍存在一定的抵触情绪[6] - 政府补贴必须公平适度，避免形成不公平情况，防止所有“原拆原建”都依赖财政介入[7] “原拆原建”的未来发展与作用 - “原拆原建”未来需在改善居住安全品质与保障居民意愿之间寻求平衡，通过制度化、可复制的流程逐步推进[7] - 只要机制清晰、政策支撑合理，并充分发挥居民自主性，“原拆原建”模式将在未来城市更新中发挥越来越重要的作用[7] - 该模式并非一线城市特权，但大城市因产权结构复杂，需要更严格的管理边界，如控制容积率和层高[5]

政策背景 - 国家层面发布《关于推动城市高质量发展的意见》明确支持稳步推进城中村和危旧房改造以及老旧住房自主更新和原拆原建 [1] 项目推进情况 - 今年以来各地积极结合实际情况启动实施原拆原建项目 [1] - 北京西城区有原拆原建项目正在施工 [1] - 全国多地均有原拆原建具体案例落地 [2] 模式创新 - 部分地方在一栋楼原拆原建基础上创新方法实现成片连片自主更新 [2]

历史吸引力分析 - 价格优势显著，相比周边新建商品房售价往往能低至七八折 [1] - 坐落于城市核心地段，生活配套设施一应俱全 [1] - 周边名校环绕，坐拥学区房光环，为房产增值埋下伏笔 [1] - 中心城区陈年旧宅拆迁可能性较大，存在潜在投机机会 [1] 当前市场困境 - 老旧小区物业管理形同虚设，管道线路老化严重，小区环境脏乱差，居住体验大打折扣 [4] - 贷款审批难度不小，除全款购买外难以通过银行贷款购买老房子 [4] - 教育部门新规实行随机派位，学区房的稀缺性和价值感随之削弱 [4] - 普遍面临居住体验差、难以脱手的双重困境 [4] 未来潜在出路 - 政府主导旧改，投入资金进行系统性修缮与升级，包括粉刷墙面、更换管道、增设电梯、提升绿化等，以提升居住环境和资产吸引力 [6] - 原拆原建模式通过政府出资或居民自筹，拆除旧宅后原地重建新居，居民可按原面积回迁或以成本价扩大空间，显著改善居住品质 [8] - 地方政府出资收购老旧房产，价格通常不高于市场价，用于改造为保障性住房或廉租房，以稳定房价并满足中低收入家庭需求 [11] - 经鉴定为主体结构严重损坏的危房，或位于市政规划用地范围内的老房子将被全面拆除，服务于城市发展和公共设施建设 [12]

政策支持与项目背景 - 国家政策明确支持稳步推进城中村和危旧房改造，鼓励老旧住房自主更新和原拆原建 [1] - 2025年以来，各地积极结合实际情况，原拆原建项目在多地启动实施 [1] - 北京市西城区三里河一区28号楼是区内第二个原拆原建项目，因楼龄长、缺乏维护被纳入危旧楼改建范围 [2][4] 项目融资模式 - 项目资金按照“谁出资、谁受益”原则，政府出资约40%，居民出资约60% [6] - 以60平方米房屋为例，总成本为每平方米11815元，其中政府补贴5786元，居民负担6029元 [6] - 对于超出原房本面积的部分，居民按每平米11815元支付 [6] 项目实施与居民协调 - 项目启动需居民100%同意，针对有实际困难的六七户家庭，街道社区采取“一户一策”方式沟通并提供金融支持 [8][10] - 经过近两年准备，54户居民在77天内完成改造签约 [12] 创新建造技术与效率提升 - 项目采用装配式模块化建造技术，90%建造工序在工厂完成，现场工期缩短至25% [16] - 每层楼拆分为26个模块，内部装修、管线等一并预制，达到现房交付标准 [20] - 现场拆除与工厂模块生产同步启动，实现“一边拆一边建”，大幅提速 [18] 户型优化与功能提升 - 重建后因增加电梯，整栋楼面积增加约17% [25] - 厨房面积不低于4平方米，卫生间不低于3平方米，每家每户在保留原户型基础上增加一定面积 [25] - 考虑到一半居民为老人，新房增加了电梯和诸多适老化设施 [27] 模式推广与区域创新 - 湖北宜昌夷陵区创新方式，将一栋老旧居民楼与周边三栋闲置国有资产整合，统一规划为商住综合体，提供48套商品住房及商业空间 [33][38] - 广州得胜岗项目是当地首个成片连片自主更新项目，改造前片区有25栋旧楼，居民曾阿姨家由65平方米旧房置换为85平方米新房 [35][37] - 浙江实施全国首部城镇社区更新省级法规，厦门规定建筑年限满40年等条件的房屋可申请原地翻建 [39]

政策与模式 - 国家政策明确支持老旧住房自主更新和原拆原建，为城市更新提供方向 [1] - 项目遵循“谁出资 谁受益”原则，资金由政府补贴和居民自筹共同承担 [13] - 项目启动的先决条件是获得居民100%同意，并通过一户一策和金融创新解决困难 [16] 项目案例：北京三里河一区28号楼 - 该项目是北京市西城区第二个原拆原建项目，涉及一栋建于20世纪70年代末的3单元54户老旧住宅楼 [2][8] - 项目总成本为每平方米11815元，政府补贴5786元/平方米，居民负担6029元/平方米，以一套60平方米房屋计算，居民出资约占60% [13] - 经过近2年前期准备，54户居民仅用77天完成改造签约，居民于7月底搬迁，预计春节前回迁 [19][29] - 重建后因增加电梯，整栋楼面积增加约17%，居民户内面积相应增加，例如一户从不到70平方米增至近80平方米 [32][38] - 考虑到一半居民是老人，新房增加了电梯和诸多适老化设施 [40] 建造工艺与效率 - 项目采用装配式模块化建造技术，90%的建造工序在工厂完成，现场进行吊装组装 [21][22] - 该技术将工期缩短至原本的25%，实现了“一边拆一边建”的同步施工 [22][24] - 每层楼被拆分为26个模块，内部管线、装修等均预制完成，达到现房交付标准 [26] - 改造团队将为业主提供数字说明书，清晰展示管线布局 [31] 模式推广与创新 - 湖北宜昌夷陵区创新方式，将一栋老旧居民楼与周边三栋闲置国有资产整合，统一规划为商住综合体 [43][47] - 该综合体将提供48套商品住房、两层商业空间及90个地下停车位，预计12月结构封顶，明年春节后运营 [45][47] - 广州得胜岗项目是当地首个成片连片自主更新项目，涉及25栋建于20世纪六七十年代的旧楼 [50][54] - 广州项目通过“居民出一点、企业出一点、政府补一点”多元筹资，改造后将配备独立厨卫、电梯等，并预计新增约300套保障性住房 [58] - 广州项目同样采用装配式和模块化建造方式，将70%的前期工作放在工厂 [60] - 浙江省于今年7月实施全国首部城镇社区更新省级法规，明确房屋所有权人可提出更新申请 [62] - 厦门规定建筑年限满40年等条件的房屋，所有权人可申请原地翻建，支持单栋、多栋联合或整体改造 [62]