项目概况与模式 - 北京市西城区三里河一区28号楼是西城区第二个原拆原建项目，建于1978年，共有54户，改建前总建筑面积为2887.2平方米 [1][2] - 项目采用“政府出资+居民出资”模式，政府出资约40%，居民出资约60%，对于超出原有房本面积的部分，居民按11815元/平方米支付，项目启动需居民100%同意 [1][5] - 项目实现了“拿地即开工”和“交房即交证”，从居民搬出到回迁拿到新房本仅用了不到6个月时间 [2][4] 建造技术与效率 - 项目采用混凝土模块化装配式技术，将整栋楼拆解为156个混凝土模块单元，约90%的建造工序在工厂完成，现场进行吊装拼接 [2] - 该建造方式使工期比传统方式缩短约75%，从开工到主体结构封顶仅用46天完成全部模块吊装 [2] - 西城区首个同类项目桦皮厂胡同8号楼采用相同技术，仅用约3个月完成从拆除到封顶工作 [7] 改造效果与价值提升 - 改建后楼栋总建筑面积增加至3369平方米，每户平均增加面积约10平方米，并满足8级抗震设防等高标准 [3] - 公共区域加装电梯、无障碍坡道等适老化设施，室内隔音达绿色建造三星标准，户型布局优化，空间更开阔合理 [1][3][6] - 改造显著提升了房屋价值，目前有业主挂牌报价约1200万元，单价超过18万元/平方米，而周边二手房报价多在13万至15万元/平方米 [6] 行业背景与推广潜力 - 北京现有住房中，房龄超过20年的占比过半，超过40年的占比超过10%，老旧小区改造需求巨大 [4] - 原拆原建是2025年北京市老旧小区更新改造工作的重要发力点，被视为对传统政府投资改造模式有限规模与速度的创新探索 [4] - 项目展示了通过模块化建造、政民共担资金、以及“一户一策”沟通与金融支持，可高效推动危旧楼改建，具备复制推广的潜力 [2][4][6]

项目概况与模式 - 北京市西城区三里河一区28号楼为原拆原建项目，是西城区第二个同类项目，采用装配式模块化建造技术 [1] - 项目建于1978年，共有54户，改建前总建筑面积为2887.2平方米，存在墙体开裂等安全隐患，居民改建意愿强烈 [5] - 项目资金按照“谁出资、谁受益”原则，政府出资约40%，居民出资约60% [1][12] - 项目启动的先决条件是100%业主同意，前期采取“一户一策”方式沟通，并为有困难家庭提供金融支持 [11][12] - 项目实现了“交房即交证”，也是西城区首个“拿地即开工”的危旧楼改建案例 [1][10] 建造技术与效率 - 项目采用混凝土模块化建造技术，将整栋楼拆解为156个混凝土模块单元，约90%的建造工序在工厂完成，随后现场吊装拼接 [7] - 该建造方式使工期比传统方式缩短约75%，从开工到主体结构封顶仅用46天，居民从搬出到回迁拿新房本仅用了不到6个月时间 [5][7] - 2024年交付的西城区首个同类项目（桦皮厂胡同8号楼）采用相同技术，约3个月完成从拆除到封顶 [14] 改建效果与标准 - 改建后楼栋总建筑面积增加至3369平方米，每户平均增加面积约10平方米 [1][9] - 改造后房屋满足北京地区8级抗震设防要求，室内可达绿色建造三星隔音标准 [1][9] - 公共区域加装电梯、无障碍坡道等适老化设施，室内窗台做圆角化处理，部分户型有阳台 [3] - 以一套原约53平方米的房屋为例，改造后达约63平方米，客厅面积大幅增加，空间布局和动线得到优化 [14] 成本与价值影响 - 项目总成本约为11815元/平方米，以一套60平方米房屋计算，居民负担约36万元（约6029元/平方米），政府补贴约5786元/平方米 [12] - 对于超出原房本面积的部分，居民按11815元/平方米支付 [12] - 改建后业主预期提升，已有房源挂牌报价普遍在1200万元左右，单价超过18万元/平方米，而周边二手房报价多在13万元至15万元/平方米 [1][14] - 首个同类项目（桦皮厂胡同8号楼）居民每户出资在18万至23万元之间 [14] 行业背景与趋势 - 北京现有住房中，房龄超过20年的占比过半，超过40年的占比超过10%，老旧小区数量不断增长 [10] - 依靠政府投资的改造模式实施规模有限，改造速度跟不上实际需求 [10] - 老旧小区更新改造是城市更新的重点，原拆原建是创新探索，也是2025年北京市老旧小区更新改造工作的重要发力点 [10]

项目概况 - 项目为北京市西城区第二个原拆原建项目，位于三里河一区28号楼，建于1978年，改建前总建筑面积为2887.2平方米，共有54户 [1][2] - 项目采用装配式（混凝土模块化）建造技术，将整栋楼拆解为156个混凝土模块单元在工厂预制，涵盖约90%的建造工序，随后运至现场吊装拼接 [4][5] - 项目实现了快速交付，从开工到居民回迁拿到新房本仅用了不到6个月时间，其中主体结构封顶仅用46天 [1][2] 改造效果与标准 - 改建后楼栋总建筑面积增加至3369平方米，每户平均增加面积约10平方米，例如一套约53平方米的房屋改造后可达约63平方米 [7][10] - 改造后房屋满足北京地区8级抗震设防要求，并达到绿色建造三星隔音标准，室内更安静 [1][7] - 项目增设了电梯、无障碍坡道等适老化设施，并对室内窗台等阳角做了圆角化处理，部分户型增加了阳台 [1] 资金模式与实施条件 - 项目资金按照“谁出资、谁受益”原则，政府出资约40%，居民出资约60% [1][8] - 以一套60平方米房子为例，总成本为11815元/平方米，居民整体负担约36万元，超出原房本面积部分按11815元/平方米支付 [8] - 项目启动的先决条件是需获得100%业主同意，街道和社区采取“一户一策”方式沟通，并为有困难的家庭联系金融机构提供支持 [8] 市场价值与行业背景 - 改造后业主预期提升，已有房源挂牌报价普遍在1200万元左右，单价超过18万元/平方米，而周边二手房报价多在13万元~15万元/平方米 [1][10] - 北京现有住房中，房龄超过20年的占比过半，超过40年的占比超过10%，老旧小区改造是城市更新的重点，原拆原建是创新探索方向 [7] - 该项目是西城区首个“拿地即开工”的危旧楼改建案例，并做到了“交房即交证” [1][7] 技术效率与推广 - 采用模块化建造技术使老楼建造工期比传统方式缩短了约75% [4] - 西城区首个同类项目（桦皮厂胡同8号楼）采用相同技术，仅用约3个月就完成了从拆除到封顶工作 [10] - 该模式作为成功案例被复制推广，是2025年北京市老旧小区更新改造工作的重要发力点 [1][7]

城市更新政策与战略地位 - 城市更新已成为当前和今后一个时期城市工作的重要抓手 中央城市工作会议于7月明确部署[1] - 中共中央办公厅、国务院办公厅5月印发《关于持续推进城市更新行动的意见》 要求转变城市开发建设方式 建立可持续更新模式 打造宜居、韧性、智慧城市[1] 老旧小区改造的挑战与核心模式 - 老旧小区 尤其是非成套住宅改造是民生必答题 这些“超龄服役”老小区普遍存在管线老化、结构隐患、缺少独立厨卫和公共空间等问题[1] - 小修小补无法解决根本问题 而大规模改造因标准高、资金少导致市场主体参与意愿低 传统房地产征收开发模式亦不适用[1] - “原拆原建”模式成为老旧小区改造的关键解法 指拆除原有房屋后按原有规模、样式原地重建 是政府补贴的民生共建工程 居民可选择“以旧换新、原址重建”[8] 宜昌葛洲坝片区试点案例：问题与探索 - 湖北省宜昌市西陵区葛洲坝片区是危旧房集中区域 建设于20世纪七八十年代的老楼多为非成套住宅 居住环境差[2] - 宜昌市建成年代久远的危旧房总量达6421栋3.03万套 仅葛洲坝片区就有304栋 改造需求迫切[4] - 宜昌市希望以葛洲坝片区为突破口 探索以市场化机制推进的新路径[4] - 西陵区最初按照“共治、共建、共享”模式规划 由居民出资三分之一、上级奖补资金三分之一、企业运营及增容收益三分之一 采用“居民出资、企业兜底、政府奖补”思路[6] - 2023年春 西陵区在望洲岗路32、36、38号启动原拆原建试点 但48户中仅8户签字同意 居民不理解为何无补偿还需出钱 导致试点搁浅[6] - 居民将原拆原建误解为需出资分摊的共建项目 与以往“卖地分钱”的棚改政策不同 这是推进过程中的最大阻碍[8] 望洲岗10号院成功试点：关键推动因素 - 在试点僵局时 另一栋危旧楼居民代表、老工程师张顺江主动接洽 认为原拆原建是改变居住品质的难得机遇[9] - 张顺江协助对居民进行政策宣传和沟通 通过算经济账说服邻里 例如项目总投资6300多万元 25户居民累计出资约500多万元 其自家房屋预计升值25万至30万元[9] - 在张顺江沟通下 望洲岗10号院居民两周内签约率达80%以上 该院被确定为原拆原建首个试点[9] - 街道建议组建“危旧房合作改造联合社” 张顺江成为法定代表人 联合社是对接市场的唯一主体 主要作用是收集居民意见和签订后期建设协议[10] - 联合社将居民从被动参与转变为主动决策 在建筑设计、配套规划、产权归集到流程管理中发挥主体作用[17] 创新模式与资金平衡机制 - 项目采取“一二级联动产权归集”的新供地模式 全部居民委托联合社统一注销原有产权 将零散地块整合为“净地”后通过招拍挂出让给企业 企业建成后返还住房给原居民 既无需政府兜底 又让企业有建设动力[12] - 项目总投资6300万元中 居民投资559余万元 政府专项补贴2300万元 剩余约3430万元投资成本由承建方承担[14] - 承建方通过剩余房屋销售及后期长期物业经营（如停车、充电桩）等收入实现资金平衡[15] - 方案设计经过多轮调整 从最初规划144户、68个车位 迭代至第七版最终方案 确定为74户、75个车位 户型优化为一梯三户 每个数字都是政府、居民、建设方共商共议的结果[15][17][19] - 政府部门角色由大包大揽转向“弹性调控”与“政策赋能” 例如在保障公共安全前提下 依据自然资源部2023年政策指引 对建筑间距、日照标准、停车位等指标予以放宽审批[17] 模式推广与全国实践 - 参照望洲岗10号合作化改造模式 葛洲坝片区已有肖家岗23、25号及铁路大院等6个试点启动 新成立的21个联合社覆盖2600余户居民[21] - 2020年7月 北京市发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》 是全国首个系统性规范危旧楼房原址重建的政策文件 明确了改建资金由多主体共担并允许适当扩建 打通了制度堵点 推动了北京市多个原拆原建项目[21] - 原拆原建模式正在全国各城市以多样姿态落地生根 各地探索路径虽不尽相同 但基本遵循“以人民为中心”的原则[23]

央广网北京5月20日消息（总台中国之声记者王泽华）据中央广播电视总台中国之声报道，在北京石景山区，八角路小区22号楼正在进行更新改造。改 造的方式，不是简单的管网更新、外立面整治或公共区域修缮，而是把原来的老楼拆掉，建设新的住宅。也就是说，居民只花了重新翻修的钱，就把原本设 施老化严重的非成套住宅拆除重建，变成了可重新计算70年房龄的新房。不仅如此，在不牺牲原有面积的基础上，厨房、卫生间也搬进了自家屋内，再也不 用和别人共用了。 就在上周（15日），我国城市更新工作的顶层意见发布，其中的关键词之一，就是建立可持续的城市更新模式。党的二十届三中全会提出，"建立可持 续的城市更新模式和政策法规"；今年全国两会上，住房和城乡建设部也提出，"鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅"。"自主更新"能否蹚出新路？ 老楼原拆原建，究竟怎么做？ 早上9点，记者来到石景山八角街道八角路小区，一栋栋很有年代感的五层小楼，掩映在大槐树、松树、柏树丛中。而坐落于整个小区西侧的22号楼， 已经被两米多高的围挡拦住，地基已打好，正在紧锣密鼓地推进建设工作。再过一年多，这片区域"最年轻"的新房——新的22号楼就将拔地而起。记者在现 场看到， ...