报告投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [2][3] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，优质房企盈利修复将更早且更具弹性，当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] - 推荐关注四个方向：1）优质房企；2）商业地产；3）二手房中介；4）物业管理 [3] 行业数据总结 - **新房成交**：上周（3.21-3.27）34个重点城市新房合计成交369.1万平米，环比+42.8%，其中一二线环比+47.3%，三四线环比-9.5% [3][4]。3月（3.1-3.27）34城一手房成交同比-12.6%，较2月+11个百分点，其中一二线同比-8.4%，三四线同比-49.2% [3][5][7] - **二手房成交**：上周13个重点城市二手房合计成交133.8万平米，环比+3.9% [3][11]。3月累计成交同比-18.9%，较2月+7.8个百分点 [3][11] - **库存与去化**：上周15城合计推盘55万平米，成交140万平米，成交推盘比为2.54倍，最近三个月（25年12月-26年2月）分别为1.0倍、1.42倍和1.41倍 [3][21]。截至上周末（2026/3/27）15城合计住宅可售面积为8714.2万平米，环比-0.96%，3个月移动平均去化月数为27.1个月，环比-1.35个月 [3][21] 行业政策与新闻总结 - **宏观政策**：中国人民银行公布3月LPR，1年期为3.0%，5年期以上为3.5% [3][28][29] - **地方政策**：杭州六区密集出台购房补贴政策，最高补贴达10万元/套 [3][28][31]。成都公积金最高贷款额度提至120万元，购买现房等可再上浮20% [3][28][31]。苏州自4月1日起对符合条件的青年人才实行公积金贷款利息补贴 [3][28][31] - **土地市场**：厦门2026年首场土拍3宗涉宅地块全部成功出让，总成交价39.6亿元 [3][28][31] - **REITs进展**：国联安复星商业不动产REITs已正式申报，底层资产为三亚·亚特兰蒂斯 [3][28][31] 公司动态总结 - **房企2025年业绩**：多家房企公布2025年业绩，营收与净利润表现分化。其中，中国金茂营收593.7亿元（+0.5%），归母净利润12.5亿元（+17.7%）；嘉里建设营收195.7亿港元（+0.4%），归母净利润9.4亿港元（+16%）；建发国际集团营收1367.9亿元（-4.3%），归母净利润36.5亿元（-24.0%）；龙湖集团营收973亿元（-23.7%），归母净利润10.2亿元（-90.2%）[3][34][35][36] - **物管企业2025年业绩**：中海物业总营收149.6亿元（+6.0%），归母净利润13.7亿元（-9.7%）[3][34][38] - **股份回购**：贝壳-W于3月20日耗资约800万美元回购公司股份150.6万股 [37][38] 板块行情回顾 - **地产板块**：上周SW房地产指数下跌1.42%，相对沪深300指数收益为-0.01%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第22位 [3][38]。个股方面，西藏城投、和展能源、上实发展涨幅居前；合肥城建、世联行、我爱我家跌幅居前 [3][38][42]。当前主流AH房企2025/2026年预测PE均值分别为31.5/23.1倍 [3] - **物管板块**：上周物业管理板块个股平均下跌1.63%，相对收益为-0.22%，表现弱于大市 [3][45]。个股方面，中奥到家、绿城服务、宋都服务涨幅居前；建业新生活、融创服务、正荣服务跌幅居前 [45][48][50]。板块平均2025/2026年预测PE分别为18.7/15.3倍 [3][51]