行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] 核心观点 - 政策进入深水区 预计最终力度超过2008年和2014年 [4] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [4] - 行业竞争格局改善 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [4] - 一线城市和部分二线城市更具投资价值 [4] - 2025年板块仍以政策主导 建议关注政策beta机会 [4] 政策动态 - 深圳限购放松力度超过北京上海 限购范围大幅缩小 [1][11] - 深圳仅福田区 南山区和宝安区新安街道执行较严限购政策 [1][11] - 深圳罗湖区 宝安区(不含新安街道) 龙岗区等满足条件不限购套数 [1][11] - 深圳盐田区 大鹏新区全面取消限购 [1][11] - 杭州余杭区提供4万元购房补贴 [55] - 岳阳市提供总价2%的购房补贴(最高2万元) [55] 市场表现 - 申万房地产指数本周下跌1.5% 落后沪深300指数0.67个百分点 [1][12] - 房地产行业在31个申万一级行业中排名第24位 [1][12] - 本周上涨房地产个股49支 下跌62支 [12] - 首开股份周涨幅32.0% 表现最佳 [12][18] - 南国置业周跌幅22.6% 表现最差 [12][18] 新房市场 - 本周30城新房成交面积148.8万方 环比下降17.9% 同比下降11.2% [2][23] - 一线城市新房成交45.3万方 环比+4.4% 同比+4.1% [2][23] - 二线城市新房成交70.9万方 环比-23.3% 同比-11.0% [2][23] - 三线城市新房成交32.6万方 环比-28.0% 同比-26.6% [2][23] - 今年累计36周30城新房成交6720.3万方 同比-2.4% [2][28] - 北京累计成交354.1万方 同比-6.0% [32] - 上海累计成交738.0万方 同比-1.1% [32] - 广州累计成交489.6万方 同比+12.3% [32] - 深圳累计成交192.2万方 同比+3.8% [32] 二手房市场 - 本周14城二手房成交171.9万方 环比下降7.8% 同比增长13.0% [2][34] - 一线城市二手房成交74.9万方 环比-4.3% [2][34] - 二线城市二手房成交74.7万方 环比-11.0% [2][34] - 三线城市二手房成交22.3万方 环比-7.5% [2][34] - 年初至今累计二手房成交7225.8万方 同比增长16.5% [2][34] - 一线城市累计成交2966.0万方 同比+19.6% [34] - 二线城市累计成交3350.5万方 同比+15.4% [34] - 三线城市累计成交909.3万方 同比+11.1% [34] 债券融资 - 本周发行房企信用债8只 发行规模86.90亿元 [3][42] - 总偿还量99.3亿元 净融资额-12.4亿元 [3][42] - 债券发行以AAA评级为主(66.6%) [3][42] - 债券类型以一般中期票据(42.6%)和一般公司债(42.5%)为主 [3][42] - 债券期限以3-5年为主(50.5%) [3][42] 投资建议 - 重点关注基本面alpha公司:H股绿城中国 建发国际集团 华润置地等 [4] - A股关注滨江集团 招商蛇口 保利发展 华发股份 建发股份等 [4] - 地方国企/城投/化债方向:城投控股 城建发展 信达地产 [4] - 中介机构关注贝壳 [4] - 物业公司跟涨:华润万象生活 保利物业 中海物业等 [4]

| | | | 2025.8.8北京新政 | | | --- | --- | --- | --- | --- | | | 政策类型 | | 新政前 | 新政后 | | | | | 2套(含通州) | 2套 | | | | 家庭 | (单身人士与未成年子女共同生活的视作家 | 五环外不限套数 | | | | | 庭) | | | | 本地户籍 | | 五环外可增购一套 | | | | | | 1套 | 2套 | | | | 黄晶/离异 | 五环外可增购一套 | (成年单身人士视作家庭) 的 临 | | | | | | 五环外不限套数 | | | | | 五环内3年社保/个税,1套: | 五环内3年社保/个税,1套; | | | | | 五环外2年社保/个税,1套; | 符合本市经济社会发展需要的高层次和急需 紧缺人才,1年社保/个税,1套; | | | 非本地户籍 | 家庭/单身 | 符合本市经济社会发展需要的高层次和急需 | | | | | | 紧缺人才,1年社保/个税,1套; | 五环外2年社保/个税,五环外不限套 | | | | | 五环外可增购一套 | | | | 首套首付比例 | | 15% STE ...

行业评级与政策预期 - 维持房地产行业增持评级 考虑9月传统营销旺季房企加快推盘节奏和加大折扣力度是大概率事件 [1] - 京沪等核心一线城市已出台放松限购等利好政策 深圳有望加速跟进 [1] - 建议关注9月海外降息和国内宏观货币政策空间 以及城市更新和收储等政策落地情况 [1] 百强房企销售表现 - 2025年8月百强房企操盘口径销售金额20708.6亿元 同比下降13.1% 降幅较7月扩大0.5个百分点 [1] - 权益金额16197.0亿元 同比下降14.4% 降幅较7月扩大0.9个百分点 权益比78% [1] - 前50强房企操盘金额17984.80亿元 同比下降12.3% 降幅较7月收窄0.03个百分点 [1] 企业梯队门槛变化 - TOP1-10房企销售门槛从586亿元降至561亿元 同比下降4.3% 降幅最小 [2] - TOP51-100房企销售门槛从46亿元降至35亿元 同比下降23.9% 降幅最大 [2] 头部企业销售排名 - 单月操盘销售最高为绿城中国195亿元 其次招商蛇口185亿元 华润置地 保利发展和中国海外发展在119-178亿元区间 [3] - 建发国际集团 中国金茂和万科A单月销售规模在76-84亿元 [3] 企业增长分化情况 - 前50强房企中12家8月单月实现同比正增长 邦泰集团增速215.5%最高 联发集团增速158.8%次之 [3] - 中交房地产 武汉城建等企业跌幅超过55% [3] - 前50强房企中15家1-8月累计操盘金额实现正增长 新城控股出现超过50%的同比负增长 [3]

（原标题：中指研究院：8月一线城市新建住宅价格同比上涨6.88%） 中指研究院认为，8月国务院会议再次明确房地产"止跌回稳"政策目标，为市场注入信心；京沪相继优 化楼市政策，对符合条件的人群放宽购房套数限制，虽然京沪政策仍以挖掘"内需"为主，但渐进式放松 节奏整体符合预期。9月通常为地产政策密集出台期，在"止跌回稳"目标下，新一轮支持政策有望加快 推出，同时，市场已进入"金九银十"传统营销旺季，预计房企在核心城市将加快推盘节奏，市场活跃度 有望迎来阶段性回升。 中指研究院的数据显示，8月，百城新建住宅均价为16910元/平方米，在部分城市改善项目入市带动 下，环比结构性上涨0.20%，同比上涨2.73%。其中，一线城市新建住宅价格环比上涨0.48%，较上月扩 大0.12个百分点，同比上涨6.88%。 数据显示，8月，一线城市新建住宅价格环比上涨0.48%，较上月扩大0.12个百分点，同比上涨6.88%； 二线城市环比上涨0.21%，较上月收窄0.02个百分点，同比上涨1.64%；三四线代表城市环比下跌 0.25%，较上月扩大0.06个百分点，同比下跌1.06%。 二手房方面，"以价换量"现象延续，8月百城二手 ...

投资评级 - 洛阳钼业评级下调至持有 目标价10.74港元 [4][5][6] - 荣昌生物评级下调至持有 目标价90港元 [7][9][10] - 保利物业维持买入评级 目标价45.65港元 [12][13][14] 核心财务表现 - 洛阳钼业上半年净利润86.7亿元人民币 同比增长60% [4][6] - 荣昌生物上半年收入10.9亿元人民币 同比增长48% 净亏损收窄42%至4.5亿元 [7][10] - 保利物业上半年收入83.9亿元人民币 同比增长6.6% 净利润增长5.3% [12][14] 业绩驱动因素 - 洛阳钼业增长主要来自金属价格上涨及净利息支出下降 [4][6] - 荣昌生物药品销售保持强劲势头 收入同比增长39% 环比增长9% [7][10] - 保利物业基础物业管理收入同比增长13.1% 超出预期 [12][14] 未来展望 - 洛阳钼业预计下半年盈利环比增长32% 主因金属价格上涨及15亿元处置收益 [5][6] - 荣昌生物预计2025年净亏损减少50% 2026年实现盈亏平衡 [7][10] - 保利物业上调2026-27年每股收益预测1.5-2.7% [13][14] 行业动态 - 中国移动AI服务器采购总规模51亿元人民币 其中CUDA兼容GPU服务器占34% CANN兼容占66% [15][18] - 昆仑GPU在招标中获得70%-100%份额 在14亿元CUDA标包中中标超70% [16][20][23] - 电信运营商资本开支重点转向AI推理服务器 平均成本低于训练型服务器 [17][18] 技术突破 - 昆仑芯在CUDA兼容性方面技术突出 此前主要供给百度使用 [21][23] - 国内GPU公司港股上市预期估值300-1000亿港元 昆仑芯估值中值500亿港元 [22][23] 政策影响 - 上海出台多项房地产新政 包括放宽购房限制和针对性房产税减免 [24][27] - 上海取消二套房贷款利率差异 政策力度大于北京 [25][27] - 上海二手房价格环比下跌0.9% 深圳可能效仿政策放松 [26][27]

涉及的行业或公司 * 房地产行业[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21] * 新城控股[2][3][18][19][20][21] * 华润置地[2][6][20] * 我爱我家[2][6][20] * 中国金贸[2][6][20] * 万物云[2][20] * 绿城服务[2][20] * 华润万象生活[20] * 贝壳[20] * 建发国际集团[20] * 越秀地产[20] * 滨江集团[20] 核心观点和论据 * 上海楼市新政力度和时间节点超预期 作为房产税试点城市 对非上海户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房享受人均60平米免税面积扣除[1][3][4] * 上海新房成交量首周可能环比翻倍 二手房成交量可能环比提升30%至40% 三四季度保持良好成交量[1][5][10][11][21] * 北京2025年8月8日政策效果低于2024年9月24日政策 2024年政策使新房成交量环比提升超过100% 二手房环比提升超过50% 2025年政策仅使新房成交量环比提升约50% 二手房环比提升约10%至15%[1][9] * 上海在本轮房地产周期中表现领先 放宽户口限制 引进和发展新能源车、半导体、芯片产业以及AI和机器人等新兴产业[10] * 上海政策预计至少能维持一个季度 整个金九银十期间 到11月份可能仍保持较高水平 第一个月新房成交量翻倍 第二个月仍有大幅增长 到11月份可能达到50%至60%的增长水平[1][12] * 未来地产板块催化剂包括深圳跟进京沪政策 美联储降息打开国内降息空间[1][13][16] * 城市更新和城中村改造将在三四季度加速推进 例如上海内环以内的东安新村已完成几千户拆迁 未来可能在外滩源等核心地段大规模动迁[14] * 回收闲置用地进展快于土地收储 全国回收闲置用地总规模约为4000亿至5000亿 已发行专项债达1500亿 相比5月底的六七百亿翻倍增长 预计全年专项债发行规模可达3000亿至4000亿[15] * 地产板块投资逻辑转变为补涨和跟涨 推荐存量地产方向 包括商业地产、物业管理和二手房中介 这些分支具有持续商业模式和稳定现金流 在降息背景下估值将持续抬升[2][3][17] * 新城控股商业地产收入达到120亿 利润达到50亿 给予10倍市盈率是非常保守的估值 合理估值区间在500-750亿之间 住宅开发业务负面影响将逐渐减少[3][18][19] 其他重要内容 * 北京采取五环外不限套数 上海采取外环外不限套数 释放了五环内或内环内购房名额 促进整体市场活跃度[7][8] * 土地收储方面鼓励金融央企如信达资产管理与地方城投合作 使用保障房再贷款额度进行项目收储[15] * 货币政策方面 有可能在9月份进入重要窗口期实施降息降准[16] * 万物云因万科获得大力支持 一旦资金紧张状况缓解 估值将得到正向提升[20] * 中国金贸历史业绩问题已基本解决 并且积极拿地 有望持续提升公司价值[20]

万科A股价表现 - 万科A时隔半年迎来涨停 报7.22元 万科企业港股报5.75港元 涨幅超11% [3] 公司财务与经营状况 - 上半年营业收入1053.2亿元 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元 [5] - 销售面积538.9万平方米 同比下降42.6% 销售金额691.1亿元 同比下降45.7% [5] - 在15个城市销售金额排名前三 [5] - 顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [5] - 上半年新增融资和再融资249亿元 [5] - 第一大股东深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [5] - 公司正稳步推进改革化险工作 以时间换空间化解风险 [6] 房地产政策动向 - 北京率先优化住房限购政策 允许五环外住房不受套数限制 加大公积金贷款支持 [6][7] - 政策有利于提振市场预期 推动房地产市场止跌回稳 [7] - 市场预期上海 深圳等更多城市将跟进优化限购及公积金政策 [8] - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 释放改善性需求 [8] - 中央层面存在进一步政策发力空间 新一轮支持政策有望开启 [8] 行业市场反应 - 地产股普涨 万通发展涨停 荣盛发展涨超9% 金地集团 特发服务涨超8% [8] - 绿地控股 保利发展 华发股份涨幅超5% [8] - 港股融创中国 新世界发展 龙湖集团涨逾7% 绿城中国 越秀地产涨幅超5% [8]

股价表现 - 万科A涨停报7.22元 万科H股涨超11%报5.75港元[1] - 当日振幅8.69% 量比达12.37 换手率5.68%[2] - 52周股价区间为6.18-10.69元[2] 财务数据 - 上半年营业收入1053.2亿元 净亏损119.5亿元[4] - 销售面积538.9万平方米同比下降42.6% 销售金额691.1亿元同比下降45.7%[4] - 总股本119.31亿股 每股净资产16.05元[2] 债务与流动性 - 已偿还243.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期[4] - 上半年新增融资249亿元 获深铁集团238.8亿元股东借款[4] 政策环境 - 北京优化住房限购政策 五环外住房取消套数限制[5] - 中央政治局会议明确"止跌回稳"政策目标 多地预计跟进优化政策[6] - 国务院会议要求释放改善性需求 系统清理消费领域限制措施[6] 行业影响 - 政策放松带动地产股普涨 多家房企单日涨幅超5%[6] - 公司在15个城市销售金额保持前三位置[4]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 行业基本面处于修复期，政策持续放松带动市场信心逐步恢复[1][3] - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%，住宅销售金额同比下降6.2%[2][11] - 房地产开发投资同比下降12.0%，新开工面积同比下降19.4%，竣工面积同比下降16.5%[5][11] - 房企到位资金同比下降7.5%，其中国内贷款同比微增0.1%，个人按揭贷款同比下降9.3%[7][34] 行业宏观数据 - 商品房销售面积51560万平方米（同比-4.0%），销售额49566亿元（同比-6.5%）[2][11] - 住宅投资占开发投资比重76.9%，完成额41208亿元（同比-10.9%）[11] - 土地购置面积10052万平方米（同比-53.4%），成交价款9166亿元（同比-48.4%）[12] 销售市场分析 - 7月销售环比下滑主因季节性因素，政策宽松累积效应逐步显现[3][13] - 分区域看，东部地区销售面积同比-6.2%，表现最弱；中部地区同比-1.1%，相对稳健[13] - 办公楼销售表现优于住宅和商业，销售额同比-4.6%[11][13] 投资与开发 - 新开工面积同比-19.4%，核心城市拿地边际回暖但整体强度仍偏低[5][26] - 土地市场溢价率维持低位，100大中城市住宅用地成交溢价率处于历史较低水平[32] - 竣工节奏放缓，1-7月竣工面积同比-16.5%，较1-6月降幅扩大1.7个百分点[5] 资金状况 - 定金及预收款同比下降9.9%，自筹资金同比下降8.5%，反映房企现金流压力仍存[7][34] - "项目融资白名单"政策加码，国内贷款同比微增0.1%[7][34] 政策与市场展望 - 70城房价同比降幅持续收窄，政策宽松窗口期延续[36] - 建议关注布局一二线城市的头部房企如保利发展、招商蛇口等[8][43] - 港股推荐华润置地、绿城中国等具备估值弹性的标的[8][43]

行业投资评级 - 投资评级：优于大市（维持）[1][2] 核心观点 - 7月地产基本面继续走弱，新房销售量价和投融资指标加速下跌，一线城市二手房价相比二三线明显补跌[4][60] - 北京出台的楼市新政或意味着新一轮放松的开始，地产股的博弈窗口有望开启[4][60] - 推荐个股：中国金茂、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家[4][60] 行业数据总结 销售数据 - 2025年1-7月全国商品房销售额49566亿元，同比-6.5%，降幅较1-6月扩大1.0个百分点[3][5] - 2025年1-7月全国商品房销售面积51560万㎡，同比-4.0%，降幅较1-6月扩大0.5个百分点[3][5] - 7月单月商品房销售额5325亿元，同比-14.1%，销售面积5709万㎡，同比-7.8%，均创2022年以来历史同期新低[5] - 7月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的43%和44%[5] 价格数据 - 2025年1-7月新建商品房销售均价9613元/㎡，同比-2.6%，7月单月均价9326元/㎡，同比-6.8%[16] - 70城新房价格同比-3.4%，降幅连续9个月收窄；二手房价格同比-5.9%，降幅连续10个月收窄[16] - 一线城市二手房价环比-1.0%，跌幅连续3个月超过二三线城市[16] 开发投资与资金 - 2025年1-7月房地产开发投资53580亿元，同比-12.0%，降幅较1-6月扩大0.8个百分点[3][35] - 2025年1-7月房企到位资金57287亿元，同比-7.5%，降幅较1-6月扩大1.3个百分点[3][35] - 7月开发投资和到位资金分别相当于2019年同期的62%和48%[35] - 定金及预收款同比-9.9%，个人按揭贷款同比-9.3%，销售走弱拖累资金[35] 开竣工数据 - 2025年1-7月房屋新开工面积35206万㎡，同比-19.4%，降幅较1-6月收窄0.6个百分点[3][49] - 2025年1-7月房屋竣工面积25034万㎡，同比-16.5%，降幅较1-6月扩大1.7个百分点[3][49] - 7月新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的24%和50%[49]