报告投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][4][6][16] 报告核心观点 - 公司业绩短期承压，但销售与拿地保持稳健，财务安全垫充足，经营性业务稳步发展，维持“优于大市”评级 [1][2][3][4][16] 财务业绩与预测 - **2025年业绩下滑**：2025年实现营业收入1680.9亿元，同比下降9.2%；实现归母净利润126.9亿元，同比下降18.9% [1][9] - **盈利能力承压**：2025年公司整体毛利率降至15.5% [1] - **盈利预测下调**：预计2026/2027年收入分别为1650/1626亿元，归母净利润分别为120/119亿元 [4][16] - **每股收益与估值**：预计2026/2027年EPS均为1.09元，对应市盈率(PE)均为8.9倍 [4] - **股息派发**：2025年派发末期股息每股港币25仙，全年合计每股港币50仙 [1][9] 销售表现与市场地位 - **销售规模行业领先**：2025年实现合约销售金额2512.3亿元，同比下降19%；销售面积1056万平方米，同比下降8%；权益销售额稳居行业第一 [2][12] - **城市市场地位稳固**：在15个城市的销售额位居当地市场第一 [2] - **重点城市回款强劲**：北京销售回款超300亿元，上海和深圳分别超200亿元 [2][12] - **香港市场突破**：在香港市场的销售额首次上升至当地第五名 [2][12] 土地投资与储备 - **投资聚焦核心城市**：2025年新增土地投资35宗，权益购地金额924.2亿元，其中香港及北上广深五个城市权益购地金额占比约73.9% [2][12] - **土储结构优质**：截至2025年末，系列公司土地储备总建筑面积3727万平方米，其中中国海外发展（不含中海宏洋）权益面积2286万平方米 [2][12] 经营性业务发展 - **商业物业收入稳定**：2025年商业物业收入72亿元，其中写字楼收入34.7亿元，购物中心收入23.9亿元 [3][13] - **运营效率高**：成熟期购物中心出租率保持在95%以上，经营利润率56.8%；成熟期写字楼出租率78.3%，经营利润率59.7% [3] - **实现资产闭环**：年内中海商业REIT在深交所成功上市，标志着公司实现了商业资产“收购-改造-提升-退出”闭环 [3][16] 财务安全与信用评级 - **信用评级行业领先**：是唯一获标普全球、穆迪、惠誉三大国际评级机构中两家给予A-评级的内房上市公司 [3][16] - **财务结构稳健**：截至2025年末，资产负债率为54.1%，净借贷比率低至34.2% [3][16] - **现金充裕**：持有银行存款及现金1036.3亿元 [3][16] - **融资成本低廉**：平均融资成本进一步下降至2.8% [3][16]