潘石屹2018年对房地产市场的判断 - 核心观点为房地产市场存在两大风险：供需失衡与回报率不合理，以及房企借美元外债赚人民币的汇率风险 [1] - 2018年银行贷款利率为4.9%，但房租回报率仅为1%，存在严重倒挂 [1] - 房企借美元外债的操作在汇率变动时将面临巨大风险 [1] - 2025年百城房价连跌十一个季度，房企全年债务到期额超5000亿元，风险已爆发 [1] 未来三年楼市走向一：经营贷到期对二手房市场的影响 - 2020-2021年大量低息经营贷用于购房，此类贷款三五年到期，2025年起迎来续贷高峰 [3] - 银行续贷前需重估房产价值，房产贬值后业主需补足差价方可续贷，否则将被迫卖房 [3] - 全国二手房挂牌量已破750万套，市场承压 [3] - 2025年深圳出现案例，一小区12套房子集中抛售，每套比市场价低20万，拉低片区房价5% [3] - 2020-2021年经营贷年增长20%，未来三年收入不稳定可能导致更多降价卖房，引发局部房价波动 [3] 未来三年楼市走向二：房产价值全面分化 - 分化体现在地段和房型等多个维度，高层住宅因老化、安全隐患等问题吸引力下降，多层住宅更受青睐 [5] - 2025年北京西城区老洋房单价上涨，而同城外环高层新盘价格下跌20% [5] - 一线城市核心区高层住宅价格能稳住，但三四线城市高层住宅可能成为烫手山芋 [5] - 豪宅与普通商品房差距拉大，上海2025年有单价几十万的老洋房成交，而普通商品房因全国人均住房面积超40平及保障房入市而需求不足 [5] 未来三年楼市走向三：拆迁力度加大以消化库存 - 全国待售新房超7.6亿平方米，库存去化周期需24个月，比2018年多近一倍 [7] - 去库存将更多依赖拆迁，但方式改变，60多个城市推行“房票安置”，拆迁户获得房票用于购买指定新房 [7] - 此方式有助于开发商回款和政府去库存，拆迁户选择空间变小但获得商品房质量更高 [7] - 未来三年城中村改造和成片联动改造将增多，拆迁户成为市场重要接盘力量 [7] - 房地产正从投资品回归居住品，35岁以下年轻人购房意愿从65%降至48%，新增贷款中房贷占比从五成跌至三成 [7]