地方性销售与安置政策 - 岳阳平江县对现房销售项目提供楼面地价优惠150元/平方米及行政事业性收费减半等七项奖励[4] - 四川省级财政对房票安置的额外购房奖励提供不超过实际兑现金额30%的补助[5] - 2024年以来超130地优化调整房票安置政策，上海、深圳等地已探索落地[5] 存量资产盘活与用地改革 - 重庆允许符合条件的存量商业办公用地进行功能性质合理转换与置换，以加速闲置土地盘活[7] - 天津滨海新区支持民营经济组织参与盘活国有存量资产，并探索以土地使用权作价出资等市场化方式[8] - 低效用地再开发项目所涉土地出让金全部安排给项目所在区县政府，用于再开发[7] 公积金政策优化 - 湖北取消首套及二套公积金贷款额度差异，并扩大提取范围至适老化、绿色节能改造等[9] - 驻马店允许公积金提取用于住房装修，标准不超过1000元/平方米，且个人贷款额度上浮10%[9][15] - 昭通将单缴存家庭公积金贷款最高额度由60万元上调至80万元，双缴存家庭由90万元上调至100万元[15] 政策出台频次与趋势 - 近3月政策出台频次显示公积金优化为主流，9月29项、10月19项、11月首周4项[11] - 多地政策从需求端（如公积金）与供给端（存量盘活）协同发力，以加速市场供需平衡[10]

不实信息传播事件 - 网络平台出现长春市净月高新区“第一轮第二批房票安置房源现房5折”的信息引发关注 [1] - 不实信息在抖音、微信朋友圈、视频号、小红书等平台传播，包含偷拍办公文件草稿及对房源和销售价格的恶意揣测 [3] - 该信息被官方认定为严重误导公众认知，扰乱房地产市场正常秩序，造成恶劣社会影响 [3] 官方回应与处理措施 - 净月高新区住房保障和房屋管理局声明称偷拍办公文件草稿已涉嫌违法，并已向公安部门举报 [1][3] - 官方将配合网信、市场监管、公安等部门核查，对相关责任主体的违规违法行为严肃追责 [3] - 部分房产中介及经纪人对房价、工程质量的恶意揣测被指对市场秩序造成破坏性影响 [1][3] 房票安置政策背景 - 净月高新区于9月1日公布了第一轮第一批房票安置公告，尚未公布第一轮第二批相关信息 [4] - 第一轮第一批房票安置范围包括除2024年特定项目外，已签订产权调换协议而未安置的协议所有权人 [4] - 参与房票安置的地产项目包括伟峰东临府项目、方塘里项目（备案吉祥里）与净月辰院B区项目（备案幸福里会）部分房源 [4] 房票政策具体内容 - 房票面值由房票本金和房票奖励构成，本金部分按刚需商品房市场评估价计算 [4] - 第一轮第一批参与房票安置的给予房票本金5%的奖励 [4] - 截至发稿，网络平台仍存在关于房票安置房源“5折购入”与房票交易等信息 [4]

房票政策概述与进展 - 房票是指城中村和旧城改造中，将房屋安置补偿权益货币量化后，用于在特定范围购置商品房的凭证 [1] - 2024年全国有超过90个城（区）将房票制度纳入拆迁安置工具箱，标志着政策进入规模化应用阶段 [1] - 广州市通过拓展房票安置适用范围至非住宅物业、鼓励跨区跨用途通兑来加大实施力度 [1] 广州房票政策的领先实践 - 广州的房票探索走在一线城市之首，其《房票安置实施方案》于2024年1月经市政府常务会议审议通过 [1] - 荔湾区在石围塘旧城改造项目试点房票安置新模式，政策打破使用边界，覆盖多品类并赋予极大自由兑换权 [1] - 黄埔区房票实施速度位于全市首位，房票已在增城、从化、天河等兄弟区实现跨区落户安家 [4] 房票对广州楼市的直接影响 - 房票成为促进广州楼市成交的重要力量，开发商积极争夺手持房票的客户 [2] - 黄埔区一在售新房项目在国庆中秋长假后售出的房源中，有一半为手持房票的客户 [4] - 黄埔区城中村改造项目通过房票已认购商品房1459套，总面积约15万平方米，总金额约26亿元 [4] 房票政策的宏观意义与行业影响 - 房票安置基本达成共识，将成为稳定楼市的重要动力，并成为政府减少安置房建设财政支出的市场化工具 [4][5] - 旧改释放的新增空间将成为广州补齐公共短板、招商引资和房地产发展的新动力 [4] - 在城中村改造过程中强化房票安置，将对房地产销售形成重要支撑，预计相关资金卡点将进一步畅通 [5]

房票政策的市场影响 - 房票正成为楼市新的活跃因素，释放出集中购房需求并使市场迅速升温[1] - 房票客户的集中入市成为当下楼市的重要增量，广州黄埔区通过房票认购商品房1459套，面积约15万平方米，金额约26亿元[2] - 业内预计房票安置比例将进一步提高，带动更多潜在购房需求释放，房票有望成为稳楼市的重要一环[6] 开发商的市场策略 - 开发商开启“房票争夺战”，推出定制化促销方案如“房票优选楼盘”、到访送礼、签约享补贴等活动[3] - 开发商专门设立房票客户接待经理，安排熟悉政策流程的销售员全程协助客户购房[3] - 房票客户购买意向明确、资金充足并享有政策保障，成为开发商重点争夺的对象[3] 房票与城中村改造的联动 - 房票购房热潮背后是城中村改造加速推进，2024年改造扩围至300多个城市，实施项目1790个[4] - 2025年计划在新增100万套城中村和危旧房改造基础上继续扩大规模，推进货币化安置[4] - 房票安置方式能有效加速城中村改造工程推进，各地加快探索有望为更多城市提供参考[5] 房票政策的实施与效果 - 房票安置实现“政府、居民、市场”多方共赢，居民缩短回迁周期，开发商去库存并激发参与积极性，政府减少安置房建设压力[5][6] - 房票政策实施前提是地方财政具备充足兑付资金保障，需将足额资金存入封闭监管账户[6] - 2024年以来约130城（区）鼓励采用房票安置方式，加快城中村改造工作推进[4]

行业投资评级与核心观点 - 报告标题为“金九楼市回暖，继续聚焦‘止跌回稳’”，表明行业正处于企稳回升阶段 [1] - 核心观点认为9月整体楼市回暖，政策延续宽松以推动市场“止跌回稳”，预计10月成交量将逐步修复 [4] - 投资启示预计二级市场需求持续改善并好于一级市场，买家继续偏好国企项目，中长期看好华润置地和越秀地产 [4] 房企销售表现 - 2025年9月前百开发商全口径销售总额环比上升20.9%至2,661亿元人民币，销售总面积环比上升1.4%至约1,175万平方米 [12] - 2025年前九个月合同销售总额同比下降12.8%至24,948亿元 [12] - 跟踪的21家主要上市开发商9月销售额环比上升4.4%，销售均价环比上升13.7%，但销售面积环比下跌9.1% [13] - 国企市场份额持续提升，9月销售额排名前10开发商中有9家为国企，前九个月国企合同销售额市占率增加至75.4% [13] - 具体公司方面，华润置地9月销售额环比大增33%至176亿元，建发房产环比增30%至105亿元 [15] 实体市场数据 - 2025年9月10城新房成交量环比上升14.75%，供应量环比上升42.5%，库存去化周期扩大至约19.13个月 [21] - 9月前四周30城新房成交量环比上升4.27%，其中一/二/三线城市成交量分别环比+22.6%/-9.4%/+10.2% [21] - 国家统计局2025年8月数据显示，70大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%（7月：-3.4%），环比下跌0.3%；二手住宅价格指数同比下跌5.5%（7月：-5.9%），环比下跌0.6% [31] - 分城市等级看，一/二/三线城市新建商品住宅价格指数同比跌幅分别为-0.9%/-2.4%/-3.7%，跌幅持续收窄 [31] 政策环境回顾 - 2025年9月中央政策以推动房地产市场“止跌回稳”为导向，加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准 [35] - 具体政策包括国务院批复10个要素市场化配置综合改革试点、发改委推动保障性租赁住房REITs项目申报、外汇局便利境外个人境内购房结汇等 [36] - 地方层面，9月份全国超24城出台举措，从降低购房门槛、节省购房成本、优化信贷支持等维度为楼市提供支撑 [37] - 重点城市政策包括深圳优化调整房地产政策措施并缩圈限购区域、上海暂免征收非本市户籍居民家庭房产税、广州允许房企自持住房入市销售等 [38] 重点公司动态与估值 - 佳兆业境外债务重组生效，新票据及可换股债券发行总额达66.86亿美元 [39] - 碧桂园计划对九只境内公司债进行重组，债券余额约138.58亿元 [44] - 保利发展商业持有型不动产22.36亿ABS项目获上交所受理 [45] - 万科将全额赎回“20万科08”公司债，债券余额16亿元 [49] - 估值方面，报告覆盖的多家公司获“买入”评级，包括华润置地（目标价35.30港元）、越秀地产（目标价10.70港元）、碧桂园服务（目标价9.54港元）等，潜在涨幅显著 [3]

房地产行业月报核心观点 - 2025年9月前百强开发商全口径销售总额从8月的2,202亿元环比上升20.9%至2,661亿元，显示“金九”楼市回暖态势[1] - 报告跟踪的21家主要上市开发商9月销售额环比上升4.4%，销售均价环比上升13.7%[1] - 中央政策以推动房地产市场“止跌回稳”为导向，加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准[1] - 国家统计局2025年8月数据显示70大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%，环比下跌0.3%，二手住宅价格指数同比下跌5.5%，环比下跌0.6%，同比跌幅持续收窄[1] 投资启示与个股观点 - 预计二级市场需求将持续改善并好于一级市场，中长期看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入）[2] - 华润置地和越秀地产在过去几年销售表现优异，执行能力更强[2] 全球市场及商品表现 - 恒生指数收盘26,290点，单日下跌1.73%，年初至今累计上涨31.06%；国企指数收盘9,358点，单日下跌1.80%，年初至今上涨28.37%[3] - 美股方面，道指收盘45,480点（单日-1.90%），标普500收盘6,553点（单日-2.71%），纳指收盘22,204点（单日-3.56%）[3] - 商品市场中，布兰特原油收盘65.28美元/桶（单日-4.92%），期金收盘3,975.90美元/盎司（单日+19.85%），期银收盘50.76美元/盎司（单日+37.90%）[3] - 外汇方面，日元兑美元报152.43（单日-3.89%），英镑兑美元报1.33（单日-1.85%），欧元兑美元报1.16（单日-0.86%）[3] 经济数据预期 - 美国9月消费价格指数同比预期5.00%，前值22.00%；9月零售销售额环比预期0.40%，前值0.60%[4] - 中国第三季度GDP同比预期数据未公布，前值为5.20%[4] 近期研究报告概览 - 交银国际发布多份2025年下半年行业展望，覆盖消费、新能源、互联网、科技、汽车、医药、金融、房地产及全球宏观等领域[5] - 重点报告包括6月3日发布的《房地产行业2025年展望：止跌回稳，温和复苏》及10月11日发布的《房地产行业月报》[5] - 个股覆盖方面，近期报告涉及中微公司（688012 CH/首予买入）、周大福创建（659 HK/首予买入）、赛力斯（601127 CH/首予买入）等[5] 恒生指数成份股关键指标 - 腾讯控股（700 HK）市值6,125,319百万港元，年初至今上涨61.99%，2025年预期市盈率22.50倍[6] - 建设银行（939 HK）市值1,953,403百万港元，年初至今上涨12.50%，2024年市盈率6.57倍[6] - 华润置地（1109 HK）市值207,653百万港元，年初至今上涨29.14%，2025年预期市盈率7.42倍，股息率4.82%[6][7] 国企指数成份股关键指标 - 阿里巴巴（9988 HK）市值3,107,545百万港元，年初至今上涨110.32%，2025年预期市盈率24.50倍[8] - 快手（1024 HK）年初至今上涨114.75%，2025年预期市盈率18.46倍；中芯国际（981 HK）年初至今上涨162.58%，2025年预期市盈率127.80倍[8] - 紫金矿业（2899 HK）年初至今上涨155.59%，2025年预期市盈率18.18倍；泡泡玛特（9992 HK）年初至今上涨192.69%，2025年预期市盈率27.89倍[8]

项目概况与核心模式 - 上海嘉定区马陆镇彭赵村（北片区）城中村改造项目引入“房票安置”作为全新安置方式，成为上海继金山、青浦后第三个试点该模式的行政区[1] - 房票安置是动迁安置中除拿期房或货币外的第三种选择，是由征收部门出具给被补偿人、用于在指定房源超市购置房屋的结算凭证，其票面金额必须用于选购指定房源[3] - 项目采取“现房+期房”或“现房+房票”的安置方式，每户村民先抽签获取一套现房，再作下一步分流选择[8] 首日签约情况与市场接受度 - 签约首日抽签排名最靠前的30户村民中，已签约的25户有17户选择了房票安置，占比达68%[5][6] - 整个彭赵村（北片区）268户村民已有超过140户表达了使用房票安置的意愿，近50户提前预付了10万元的房票购房大定[10] - 001号房票持有人家庭可获得的基本额度加上8%的政策奖励，总额达796万多元购房额度，周边楼盘均价为4到5万元[8] 开发商参与与市场反应 - 房源超市内可供选择的楼盘有15个，总共2800多套房源，多个楼盘位于原宅基附近[19] - 开发商除承诺送车位、送黄金实物等20-70万元不等的优惠外，签约首日有楼盘额外提供最长14个月的交房前过渡租房补贴及搬家服务[13] - 某楼盘销售负责人表示已收到彭赵村北片区50多张购房意向，整个彭赵村意向超过100个，市场均价4.37万/平方米，给予居民95折优惠至约4.1万/平方米[14] 政策设计与后续推广 - 房票持有人在一定时间内未使用房票，可向征收部门申请返回，并根据安置协议选择其他安置方式[27] - 随着彭赵北项目启动，徐行老街城中村将于下周正式签约，安亭黄渡北、江桥五四村、马陆彭赵南3个项目将紧随其后，预计覆盖2000多户村民[29][30] - 《嘉定区房票安置实施办法（试行）》已于今年7月1日开始施行，为破解动迁安置难题、优化资源配置、促进房地产市场平稳健康发展提供新途径[32]

潘石屹2018年对房地产市场的判断 - 核心观点为房地产市场存在两大风险：供需失衡与回报率不合理，以及房企借美元外债赚人民币的汇率风险 [1] - 2018年银行贷款利率为4.9%，但房租回报率仅为1%，存在严重倒挂 [1] - 房企借美元外债的操作在汇率变动时将面临巨大风险 [1] - 2025年百城房价连跌十一个季度，房企全年债务到期额超5000亿元，风险已爆发 [1] 未来三年楼市走向一：经营贷到期对二手房市场的影响 - 2020-2021年大量低息经营贷用于购房，此类贷款三五年到期，2025年起迎来续贷高峰 [3] - 银行续贷前需重估房产价值，房产贬值后业主需补足差价方可续贷，否则将被迫卖房 [3] - 全国二手房挂牌量已破750万套，市场承压 [3] - 2025年深圳出现案例，一小区12套房子集中抛售，每套比市场价低20万，拉低片区房价5% [3] - 2020-2021年经营贷年增长20%，未来三年收入不稳定可能导致更多降价卖房，引发局部房价波动 [3] 未来三年楼市走向二：房产价值全面分化 - 分化体现在地段和房型等多个维度，高层住宅因老化、安全隐患等问题吸引力下降，多层住宅更受青睐 [5] - 2025年北京西城区老洋房单价上涨，而同城外环高层新盘价格下跌20% [5] - 一线城市核心区高层住宅价格能稳住，但三四线城市高层住宅可能成为烫手山芋 [5] - 豪宅与普通商品房差距拉大，上海2025年有单价几十万的老洋房成交，而普通商品房因全国人均住房面积超40平及保障房入市而需求不足 [5] 未来三年楼市走向三：拆迁力度加大以消化库存 - 全国待售新房超7.6亿平方米，库存去化周期需24个月，比2018年多近一倍 [7] - 去库存将更多依赖拆迁，但方式改变，60多个城市推行“房票安置”，拆迁户获得房票用于购买指定新房 [7] - 此方式有助于开发商回款和政府去库存，拆迁户选择空间变小但获得商品房质量更高 [7] - 未来三年城中村改造和成片联动改造将增多，拆迁户成为市场重要接盘力量 [7] - 房地产正从投资品回归居住品，35岁以下年轻人购房意愿从65%降至48%，新增贷款中房贷占比从五成跌至三成 [7]

文章核心观点 - 宁乡市六部门联合发布十项措施以促进当地房地产市场平稳健康高质量发展 重点围绕公积金支持 消费补贴和"以旧换新"等方面激发市场活力 [1] 强化住房公积金支持 - 支持职工家庭购买首套新建商品房时申请购房提取和公积金贷款 [1] - 35周岁以下全日制本科及以上学历人才连续足额缴存公积金满6个月 购买首套自住房申请公积金贷款时 可贷额度与账户余额脱钩 最高贷款额度提高至现行标准的1.5倍 [1] 实施住房消费补贴 - 2025年10月1日至12月30日期间 自然人购买新建商品住宅 商业及办公用房并完成网签备案及税费缴纳 可按实际缴纳契税金额的50%获得补贴 [2] 鼓励"以旧换新" - 2025年10月1日至2026年7月13日期间 出售自有住宅并在宁乡市重新购买新建商品住宅的家庭或个人 可按新房交易总价的1%获得购房补贴 单套补贴上限为3万元 [2] 持续推行房票安置 - 延续房票安置政策 被征收人可选择将货币补偿款的50%以房票形式支付 [2] - 使用房票购买新建商品房可获得房票实际消费金额10%的奖励 每张房票允许实名转让一次 奖励有效期自发放之日起2年 [2] 优化相关配套政策 - 房地产项目报建环节应缴纳的城市基础设施配套费 企业可经申请审核后延缓至首次办理预售许可前缴纳 [3] 盘活存量房地产开发土地 - 允许尚未建设的非住宅商品房用地及已开发未售的空置商业项目 在满足条件下经批准按"商改住"进行规划修改 需补缴土地出让金并适当降低商住配比 [3] 开展促销和团购活动 - 通过房交会 一站式购房服务等活动引导企业让利 降低居民购房成本 [3] - 支持科研机构 产业园区等组织团购商品住房 鼓励企业对高校毕业生 引进人才等特定人群提供团购优惠 [3] 开展"六进"宣传促销 - 围绕"宜居宁乡 幸福家园"主题 开展房地产宣传进乡村 进机关 进企业 进景区 进商超 进域外活动 [4] 加快"好房子"建设 - 以安全 舒适 绿色 智慧为核心指标 优化容积率设置 引导建设高品质住宅 [4] - 支持开发立体生态住宅 绿色智能建筑及第四代住宅 允许已出让未开工住宅项目依法调整规划 [4] 优化用地供应政策 - 2026年7月30日前 新出让商业及居住用地竞买保证金比例调整为挂牌起始价的20% [4] - 企业签订土地出让合同后1个月内缴纳50%土地出让价款 12个月内缴清余款 [4][5] - 对履约良好企业 可容缺核发不高于计容面积50%的建设工程规划许可证和施工许可证 剩余款项需在预售前缴清 [5]

惠州房票新政核心观点 - 惠州房票政策通过创新安置模式实现多方共赢，加速旧城改造并助力房地产市场去库存 [3][4] - 政策显著缩短安置周期，改善居民居住条件，同时缓解政府财政压力和房企资金链问题 [4][9] - 政策执行中面临部分安置群体对使用灵活性及资产保值的担忧，建议通过机制优化和加强宣传来应对 [3][5][10] 政策模式与优势 - 房票安置模式相比传统的货币补偿加安置房方式，避免了安置房建设的时间成本和资金压力，将安置周期从5-6年缩短至半年到1年 [4][9] - 政策通过规定使用房票才能获得全额奖励，引导补偿资金定向流入新房市场，变相促进消费流通，避免了资金挪作他用 [9] - 对于拆迁主体（政府）而言，房票政策减少了安置费和过渡费的发放，有效缓解了财政压力，解决了旧改过程中的安置资金问题 [4][5] 对房地产市场的影响 - 房票能直接引导安置资金流入新房市场，加快新房库存去化，促使开发企业资金快速回笼，保障项目稳定运转 [7] - 政策释放出新的改善型需求，部分居民倾向于借助房票及配套奖励改善居住条件，有效提升房地产市场活跃度 [7] - 房票政策有利于去化商品房库存，缓解市场下行趋势下房企的资金链问题，有利于房企推进偿债能力和保障项目交付 [4] - 以德威江誉城为例，自5月份以来房票销售金额已超1亿元，且已兑付超过一半，兑付时间比银行按揭更快 [8] 政策优化建议 - 建议增强房票使用灵活性，例如允许跨区域购买物业，或探索通过产权转移登记实现房票一次性转让，但需严格限定用于新房交易 [3][6][7] - 可探索将房票用于二手房市场，但需建立闭环机制，确保二手房卖方必须再以房票购置本市新房，使资金最终回流新房市场 [7] - 建议政府加强政策宣传与前景解读，引导村民尽早使用房票以锁定优质房源，因为近半年来核心区房价已基本触底，下行空间有限 [3][10]