文章核心观点 - “十五五”规划建议提出因城施策增加改善性住房供给，是推动房地产行业迈向高质量发展的重要举措 [1] - 房地产市场供求关系发生重大变化，住房需求从“有没有”转向“好不好” [1] - 增加改善性住房供给是进一步实现百姓“安居梦”的关键 [2] 行业供需关系变化 - 住房供给从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足 [1] - 住房需求从“有没有”转向“好不好”，人民群众对改善居住条件有更多新期待 [1] - 需要实现供需适配、精准发力 [2] 历史发展成果 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间） [1] - 惠及3000多万群众 [1] 未来政策与措施 - 各地需因地制宜、因城施策建立差异化政策体系 [2] - 新房子要建成安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [2] - 老房子要通过改造变身宜居家园 [2] - 《住宅项目规范》国家标准全面实施，使“好房子”建设有标可循 [2] 需求端支持政策 - 优化“认房不认贷”政策 [2] - 推出多孩家庭、人才购房补贴 [2] - 优化公积金贷款额度与使用范围 [2] - 推出“以旧换新”模式 [2] - 联动房企、中介机构搭建交易平台，解决“卖旧难、换房贵”痛点 [2] - 灵活多样的政策“工具箱”不断释放改善性住房需求 [2]

行业政策导向 - 核心政策方向为因城施策增加改善性住房供给，以适应房地产发展新阶段[1] - 需要各地建立差异化政策体系，以实现供需适配和精准发力[3] - 政策目标是通过增加多元化改善性住房供给，满足不同群体的安居需求[3] 市场供需变化 - 房地产市场供求关系发生重大变化，住房供给从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足[1] - 住房需求从“有没有”转向“好不好”，人民群众对改善居住条件有更多新期待[1] - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米[1] 住房保障体系建设 - “十四五”期间建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众[1] - 住房保障体系持续完善，群众居住条件进一步改善[1] 产品与供给策略 - 未来新房要建成安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，旧房要通过改造变身宜居家园[3] - 《住宅项目规范》国家标准的全面实施将为“好房子”建设提供标准依据[3] - 增加改善性住房供给需要做好住房“升级”大文章[3] 需求端支持政策 - 各地推出优化“认房不认贷”政策、多孩家庭和人才购房补贴等系列政策“组合拳”[3] - 通过优化公积金贷款额度与使用范围、推出“以旧换新”模式释放改善性住房需求[3] - 联动房企、中介机构搭建交易平台，解决老旧小区业主“卖旧难、换房贵”痛点[3]

行业投资评级 - 维持房地产行业“优于大市”评级 [1][3] 核心观点 - 上周地产成交总体震荡，但“十五五”规划提出“因城施策增加改善性住房供给”，该政策被认为有利于稳定市场成交，并利好优质房企的发展 [1][3] 新房成交情况 - 2025年第44周，全国30大中城市新房成交面积为204万平方米，环比前一周微增0.21%，但同比2024年下降40.6% [3] - 分城市看，一线城市成交面积53万平方米，环比下降9.4%，同比下降56%；二线城市成交面积107万平方米，环比上升7.95%，同比下降36%；三线城市成交面积45万平方米，环比下降4.17%，同比下降22.5% [3] - 2025年10月1日至30日，30城累计成交面积694万平方米，环比2025年9月同期下降5.64%，同比下降25% [3] 二手房成交情况 - 2025年第44周，24城二手房成交量为217万平方米，环比前一周下降3.43%，同比下降23.7% [3] - 分城市看，一线城市二手房成交面积89.75万平方米，环比上升5.3%，同比下降25.1%；二线城市成交面积82.4万平方米，环比下降14.3%，同比下降31.1%；三线城市成交面积44.8万平方米，环比上升3.6%，同比微增0.20% [3] - 2025年10月1日至30日，24城二手房累计成交面积785万平方米，环比2025年9月同期下降17.9%，同比下降18.7% [3] 土地市场情况 - 2025年第44周，百城土地供应面积为1988万平方米，土地成交面积为1931万平方米，供销比为1.03倍，土地出让金额为554亿元 [3] - 本年度全国100大中城市累计土地供应面积63870万平方米，同比下降15%，累计同比增速较前一周回落0.71个百分点；累计成交面积57555万平方米，同比下降5.8%，累计同比增速较前一周回落0.78个百分点；累计土地出让金17379亿元，同比上升1.39% [3] - 上周全国土地溢价率为4%，环比前一周回升1.86个百分点 [3] 库存情况 - 2025年9月，35城可售面积为31744万平方米，环比上个月上升1.22%，同比下降4.36% [3] - 35城2025年9月库存出清周期（按12个月月均计算）为22.45个月，环比上个月上升1.48%，同比去年下降5.36% [3]