报告行业投资评级 - 行业评级：**推荐**（维持）[3] 报告核心观点 - “十五五”规划纲要提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居[5] - 报告认为规划主要侧重**住房制度**、**新模式**、**高水平居住**三个方向，行业整体有望从过去的快速发展转变为高质量发展[5][8] - 随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望通过估值修复实现整体的β机会[5][66][71] 一、住房保障体系 （一）优化保障房供应、使用和管理 - **保障房供应目标**：规划提出优化保障性住房供给，满足三类人群需求：1）**城镇低收入住房困难家庭**（最基础住房需求，如廉租房）；2）**住房困难且收入不高的工薪群体**（基本住房需求，如经济适用房、安居房）；3）**新市民、青年等群体**（阶段性住房需求，如公租房）[9][10] - **保障房管理机制**：加强全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等机制，并探索配租型与配售型保障房房源的有序转换和统筹使用[9][11][16] （二）公积金制度改革 - **扩大使用范围**：规划提出深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加[5][17] - **公积金贷款放松**：报告预计公积金贷款有望放松，例如**贷款额度提高**（如上海将家庭首套公积金贷款最高额度从160万提高至240万）和**贷款利率下降**（2026年2月5年以上公积金贷款利率为2.6%，较此前长期维持的3.25%下降65个基点）[5][18][19] 二、房地产新模式 （一）基础制度 - **开发与融资**：规划提出推行**房地产开发项目公司制**和**融资主办银行制**，这被视为城市房地产融资协调机制的延伸，旨在将风险从房企层面细化至项目层面，减小单一项目的风险影响[5][24][25] - **商品房销售**：规划提出有力有序推进**现房销售**。报告分析，向现房销售过渡可能通过提高预售门槛、减缓预售资金存入速度、加强预售资金监管（如引入第三方监管）等方式实现[24][28][29] （二）供应管理 - **核心原则**：提出“以人定房、以房定地”，即根据人口居住需求决定住房供应，根据住房建设与去化需求决定土地供应，以调节楼市动态平衡[5][30] - **政策自主权**：充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。例如，自然资源部曾通知，商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停新增商品住宅用地出让[30] （三）存量盘活 - **存量商品房**：规划提出推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房盘活利用。截至2025年12月末，全国商品房待售面积达**7.7亿平方米**，待售商品住宅面积达**4.0亿平方米**；全国待售商品房去化周期为**29.97个月**[5][34] - **闲置商业办公用房**：商业营业用房去化压力较大，截至2025年末待售面积达**1.42亿平方米**，去化周期高达**59.97个月**。报告以上海政策为例，指出支持存量商务楼宇兼容多种功能（如租赁住房、养老托育）并鼓励统一运营和金融支持[36][39][41] 三、高水平居住 （一）改善性住房供给与“好房子” - **增加改善性供给**：规划提出因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”[5][45] - **提升房屋标准**：2025年3月住建部发布《住宅项目规范》国家标准，从居住环境、建筑空间等方面提高标准，例如新建住宅层高不低于3米、4层及以上住宅设置电梯等，以高品质产品促进居民置换需求[46] （二）住房租赁与全生命周期管理 - **租赁市场发展**：规划提出规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。报告指出，当前全国租房人口近**2.6亿**，市场以个人出租为主，需要向规范化、专业化发展[5][48] - **全生命周期管理**：建立房屋全生命周期安全管理制度。报告分析了开发类房屋从拿地、开发、销售到物业管理的全链条，以及运营类房屋（如租赁公寓）的长期运营和可能的REITs上市路径[47][51][60] - **中介角色扩大**：房屋中介在新房销售环节份额扩大。例如，2025年上半年，贝壳新房和二手房GTV交易占比分别为**29.53%** 和**70.47%**；我爱我家占比分别为**14.18%** 和**85.82%**[54] 四、投资建议 - **行业估值**：报告认为，随着行业向高质量发展转变，行业估值或迎来整体修复。2025年下半年以来，板块估值和行业基本面均承压，但政策支持下配置价值逐渐凸显[61][63][71] - **看好公司**： - **核心看好**：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团[5][71] - **建议关注**： 1. **优质开发**：绿城中国、中国海外发展 2. **优质物管**：绿城服务 3. **优质商业**：恒隆地产 4. **代建龙头**：绿城管理控股 5. **中介龙头**：贝壳-W、我爱我家[5][71] - **投资逻辑**：头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势；存量领域看好优质物业公司、房地产经纪公司以及具备稳定现金流和强运营能力的商业地产与商管公司[66][69][71]

2025年房地产市场回顾与2026年展望 - 2025年全国房地产市场整体延续调整态势 核心城市二手房在“以价换量”下维持稳定规模 改善性需求成为新房市场核心支撑 [1] - 预计2026年相关政策将继续靠前发力 加快稳地产 [1][6] 二手房市场表现 - 2025年重点30城二手住宅成交约174万套 同比基本持平 [1] - 一季度30城二手住宅成交套数同比增长25% 二季度同比增幅收窄 9月重点城市成交量同比增长13% 带动三季度同比小幅增长1% 四季度月均成交量相比三季度有所回落 [1] - 一线城市“以价换量”效果显著 全年成交面积同比增长2% 其中上海成交量同比增长7% 深圳同比增长4% [1] - 2025年12月上海二手房成交量再度冲破2.3万套 创下近8个月新高 [2] - 自2025年3月以来 深圳二手房录得量连续10个月超5000套 其中3月为7703套 12月为6613套 [2] - 成都 杭州 天津 西安 武汉 南京等核心强二线城市二手房市场走出“独立行情” 全年成交面积2-3倍于新房成交规模 [2] - 2025年30城二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重约为65% 较2024年全年提升4个百分点 [2] 新房市场表现 - 改善性住房需求为新房市场重要支撑 2025年30城120平方米以上户型新房成交占比持续提升 其中120-144平方米户型占比超30% [3] - 与2024年同期相比 2025年1-11月 30个代表城市中 20个城市120-144平方米产品成交套数占比提升 24个城市144平方米以上产品成交套数占比提升 [3] - 2025年上半年50城可售面积小幅下行 下半年持续横盘 平均出清周期22.2个月 [3] - 2025年百城二手住宅价格累计下跌8.36% 百城新房价格累计上涨2.58% [3] 近期政策动态与影响 - 2025年12月24日 北京发布政策优化通知 内容包括降低非京籍家庭购房社保年限要求 支持多孩家庭多购一套 不再区分首套二套商贷利率 降低公积金贷款首付比例等 [4] - 新政后首个周末 北京部分楼盘到访量 二手房带看量较新政前有所增加 [4] - 新政后（2025年12月25日—12月31日）北京新建商品住宅 二手房住宅日均网签量分别为159套 702套 较新政前（12月1日—12月24日）日均分别增长72.8% 37.4% [4] - 自2026年1月1日起 个人将购买不足2年的住房对外销售 按3%征收率全额缴纳增值税 购买2年以上（含2年）的住房对外销售 免征增值税 [5] 政策展望与市场前景 - 预计2026年相关政策将继续靠前发力 短期主要围绕促需求 优化供给等方面 中长期围绕完善基础性制度 优化保障性住房供给 建设“好房子”等方面持续发力 [6] - 政策加力落实 经济基本面好转与居民就业收入预期改善 是购房需求修复的重要基础 [6] - 当前市场整体仍处于“去库存”阶段 除部分核心城市外 多数城市新楼盘供应有限 市场以消化存量未售项目为主 市场供求修复仍面临一定压力 [6]

新型城镇化与城市更新 - 深入推进以人为本的新型城镇化 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设 有序引导潜力地区提升产业支撑能力和公共服务水平[1] - 推动特大镇扩权赋能[1] - 加力实施城市更新行动 创新融资模式 统筹推进既有建筑改造、老旧小区改造、片区更新改造、城市功能完善、新型城市基础设施建设、城市生态系统修复等重点任务 推动存量资产的盘活[1] 房地产发展新模式与住房供给 - 系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设 推进“清凉城市”建设 打造具有海南特色的现代化人民城市[1] - 加快构建房地产发展新模式 优化保障性住房供给 因城施策增加改善性住房供给 更好满足刚性和多样化改善性住房需求[1] - 实施物业服务质量提升行动[1] 风险防范化解 - 统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险防范化解 严防系统性风险[1]

社会保障体系 - 加快发展多层次、多支柱养老保险体系，逐步提高城乡居民基础养老金 [1] - 健全多层次医疗保障体系，深入实施基本医疗保险全民参保计划，全面推进医保基金即时结算改革 [1] - 扩大失业、工伤保险覆盖面，扩大社会保险参保范围，提高灵活就业人员、农民工、新就业形态人员参保率 [1] - 加强社会保险与社会救助、职工互助社会福利制度衔接 [1] 特定群体服务保障 - 完善空巢老人、困境儿童、残疾人等群体服务保障体系 [1] - 保障妇女儿童合法权益，加强退役军人服务保障 [1] 民生与公益事业 - 促进和规范公益慈善事业发展 [1] - 加强殡葬基础设施建设和服务管理 [1] - 做好蔬菜等生活物资保供稳价工作 [1] 房地产与住房 - 加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给 [1] - 因城施策增加改善性住房供给，更好满足刚性和多样化改善性住房需求 [1] - 实施物业服务质量提升行动 [1]

青海省房地产发展新模式 - 青海省发布《中共青海省委关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》 推动房地产高质量发展[2] - 加快构建房地产发展新模式 完善商品房开发、融资、销售等基础制度[2] - 健全"保障+市场"住房供给体系 坚持租购并举[2] 住房供应体系与产品策略 - 加大保障性住房建设和供给力度 更好满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求[2] - 精准匹配居民差异化、多样化住房升级需求 增加空间更大、品质更高、配套更好的改善性住房供应[2] - 打造"避暑房"等具有青海特色的住房产品[1][2] 房屋品质与安全管理 - 推动建设安全舒适绿色智慧"高原好房子"[2] - 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动[2] - 加强房屋全生命周期安全管理[2]

厦门市“十五五”规划建议中的房地产发展新模式 - 推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式 [1] - 优化保障性住房供给，目标是实现更高水平的住有所居 [1] - 因城施策增加改善性住房供给，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 支持老旧住房自主更新、原拆原建，系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1] 重点领域的风险防范与化解 - 提高防范化解重点领域风险能力 [1] - 统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解 [1] - 严防系统性风险 [1]

房地产行业发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，配套完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 建立房屋全生命周期安全管理制度 [1] 房地产市场供给与监管 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] - 因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场 [1] - 加强房地产市场全过程监管 [1] 土地资源利用与风险化解 - 节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋，保障乡村发展用地和农民建房合理用地 [1] - 统筹推进房地产风险有序化解 [1]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1] 报告核心观点 - 北京“十五五”规划建议将房地产政策融入民生保障任务，以“持续推进住有所居”为目标，推动房地产发展模式转型与品质升级 [4] - 规划核心聚焦供给优化、制度革新、品质升级、存量激活，加快构建房地产发展新模式、提升居住品质是重点 [19] - 住房问题与首都功能、超大城市治理、民生福祉深度融合 [19] 政策框架与模式转型 - 加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”的住房供应体系和租购并举的住房制度 [8] - 住房政策框架清晰：一方面优化保障性住房供给，另一方面增加改善性住房供给 [14] 土地供应与空间规划 - 推动站城融合发展，实施以公共交通为导向的综合开发，优先向轨道交通站点周边供应建设用地 [9] - 完善住宅、商业、社区服务等生活配套设施，打造完整社区 [9] - 推动人随产业走、人随功能走，严控首都功能核心区常住人口规模，增强城市副中心、平原新城对人口的承载能力 [19] - 强化大型居住区产业功能，完善基础设施和公共服务配套，促进职住商服平衡 [19] 保障性住房 - 优化保障性住房供给，从追求规模扩张转向追求精准匹配 [11] - 加大存量资源盘活力度，预计存量房屋改建力度将加大 [11] - 明确将“城镇工薪群体”纳入保障范围，扩大了政策覆盖面 [11] - “十四五”时期，北京累计建设筹集保障房67万余套（间）、竣工43万套（间），公租房备案家庭保障率达到85.5% [11] 租赁住房市场 - 扩大租赁住房有效供给，培育市场化专业化运营机构，规范发展租赁市场 [12] - 探索“一张床、一间房”模式，改善城市运行服务保障人员居住条件 [13] 住房供给结构 - 增加改善性住房供给，供给需更加多样化，包括好设计、优品质、完善配套设施的住房 [14] 住房品质与安全 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [15] - 北京已发布《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》和《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》 [16] - 建立房屋全生命周期安全管理制度，体现全程化、系统化安全管理思维 [17] 城市更新 - 大力实施城市更新，注重整体性、系统性，实施区域综合性更新 [18] - 推行以街区为单元的更新实施模式，推动重点片区更新改造，加快形成整体连片规模效应 [5] - 加强制度创新和政策集成，完善以需求为导向、项目为牵引的分类实施机制，优化用地政策，健全多元化投融资方式，探索建立可持续的更新模式 [18] 人口政策 - 实施分区域差异化人口调控，促进人口、经济社会和资源环境相适应 [6] - 完善稳定就业人口规模和促进青年人口增长的政策措施，在就业集中、交通便捷区域筹建青年公寓，打造青年活力中心 [6][19] - 预计“十五五”时期，北京吸引青年人口的政策有望加力，对房地产形成利好 [19]

政策方向与顶层设计 - 中共中央在“十四五”规划建议中提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，并完善商品房开发、融资、销售等基础制度 [1] - 政策旨在适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建新模式被认为是促进市场平稳健康发展的治本之策 [3] 新模式的关键举措与要素配置 - 新模式落地的关键举措之一是完善相关基础制度，以提升“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果 [5] - 新模式将立足于城市内涵式发展和城市更新大场景，目标是形成产品与服务优质、供应体系健全、要素配置合理、监管制度规范、行业经营稳健的高质量发展格局 [5] 具体实施路径与重点任务 - 政策提出优化保障性住房供给 [5] - 政策提出因城施策增加改善性住房供给 [5] - 政策提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并实施房屋品质提升工程和物业服务提升行动 [5]

房地产发展新模式 - 加快构建房地产发展新模式，完善房地产开发、融资、销售等制度机制 [1] - 因城施策增加改善性住房供给 [1] 住房供给与保障 - 优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [1] 房屋品质与安全 - 建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [1] - 加强房屋全生命周期安全管理，支持老旧住房自主更新、原拆原建 [1]