报告行业投资评级 - 强于大市（维持） [3] 报告核心观点 - 2026年开年政策基调持续积极，上海等城市调整限购、降低交易成本等举措有望稳定市场预期，带动楼市“小阳春” [5] - 二手房市场成交率先回暖，价格环比降幅收窄，而新房市场受供给下降和需求分流影响，改善弱于二手房 [5][10][11] - 行业政策将围绕“因城施策控增量、去库存、优供给”展开，投资链条仍有压力，但“好房子”供应比例有望提升 [5][27] 根据相关目录分别总结 一、 政策延续积极，二手房成交回暖 - 2026年1月因无春节假期扰动，重点城市二手房成交窗口期增长，多地成交套数同比正增长，其中北京、上海、深圳三地同比涨幅超过20% [5][10] - 同期新房市场供应大幅下降，重点35城批准上市商品住宅4.11万套，同比下降超4成（45.16%），部分需求转向二手房市场 [5][9][11][12] - 多项利好政策出台：个人出售购买不足2年住房的增值税从5%降至3%，换房个税退税延续；上海于2月25日调整限购（外环内购房社保要求从3年改为1年）并将公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [5][17] - 政策叠加成交回暖，70个大中城市二手房价环比降幅持续收窄，深圳、杭州等地1月二手房成交量已超过2025年12月 [5][17] - 1月北京、上海、天津、重庆、深圳等重点城市二手房议价空间略有缩小 [9][20][21] 二、 市场表现与价格走势 - 新房价格方面，高基数效应导致同比降幅扩大，但1月一线城市新房价格指数环比降幅与上月持平，显示估值回归 [15][16] - 春节假期（2月15日至23日）楼市表现平稳，重点21城新建商品住宅共网签成交10万平方米，日均成交量与去年春节基本持平 [5][22] - 部分城市房企在春节期间积极开展多元化营销活动（如“春节不打烊”、特价房源、购房补贴等），为“小阳春”蓄力 [22][23][26] 三、 投资建议 - 政策预期走强，2026年房贷利率调整、商品房收储、城市更新等政策落地有望提振市场 [27] - 建议关注三类投资机会： 1) 库存减值计提充分、核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂 [27] 2) 商业运营能力突出的开发商，如恒隆地产、太古地产 [27] 3) 二手房成交占比提升背景下的中介机构，如贝壳-W、我爱我家 [27] - 报告列出了多只相关ETF及其近期数据（截至2026年2月25日），例如南方中证全指房地产ETF（512200）规模46.79亿元，区间回报1.79% [28][29][30]

文章核心观点 - 广州在3天内集中终止了3宗涉宅地块的出让，总起拍价合计约56.74亿元，此举被解读为贯彻中央“因城施策控增量、去库存、优供给”的调控思路，是以退为进、旨在稳定地价、房价与市场预期的策略性调整 [1][6] - 近期多个重点城市（如西安、杭州、重庆、北京、深圳）均出现类似的土地市场调整现象，表明这是一种行业性的趋势，而非广州个例 [5] - 2025年广州涉宅地块成交总金额约506.61亿元，较2024年全年（约784.11亿元）减少277.5亿元，同比下降约35.4%，反映出土地市场整体热度显著下降 [6] 广州终止出让地块详情 - **天河金融城起步区AT091007-1地块**：起拍价约25.08亿元，住宅楼面价4.2万元/平方米，相较于2025年2月首次挂牌时的楼面价下降1.2万元/平方米，同时取消了自持商业要求，但最终无房企报名 [1][2] - **白云区增槎路以西AB3804019地块**：起拍价约15.04亿元，规划计容建筑面积约8.36万平方米，定位为TOD上盖项目，临近在建地铁站，具备一线江景资源，但同样无房企报名 [1][2] - **番禺区洛浦街东乡A地块一期**：起拍价约16.62亿元，起拍楼面价1.2万元/平方米，为纯宅地，需按“好房子”标准建设并配建3.09万平方米公服配套，周边生活配套成熟，但最终终止出让 [1][3] 地块终止出让的背景与原因 - 尽管地块具备江景资源、TOD规划、成熟配套等优势，且部分地块已多次下调出让门槛（如降低楼面价、取消自持要求），但仍未能吸引房企报名 [1][2] - 行业专家指出，当前房地产止跌回稳进入关键期，部分片区（如金融城）前期已出让不少地块，若再新增供应，可能冲击存量项目定价与盈利预期，造成地价贱卖、市场预期走弱的多输局面 [6] - 公告未对终止出让原因给出具体说明，但调整被认为是为了避免同质化内卷，优化供给结构 [4][6] 其他城市类似案例 - **深圳宝安区南街坊地块**：该地块首次挂牌（宗地号A002-0060）时因商业占比过高（51%）、起拍价达86.27亿元且要求整体转让，导致无房企应价而终止出让 [5] - 后续该地块通过优化规划重新挂牌（新宗地号A002-0108），将住宅占比提升至86.2%，商业占比大幅降低至13.8%（1.835万平方米），起拍价从86.27亿元下调至64.09亿元，容积率从5.7降至3.4，最终成功由招商蛇口与华润置地联合体以86.4亿元竞得 [5] - 此案例表明，通过优化功能配比、下调起拍价与容积率等方式，可以提升地块吸引力，是土地市场“以退为进”策略的成功实践 [5] 行业趋势与专家观点 - 多地土地市场调整显示，行业正从过去追求增量供应转向注重优化存量与新增供给的结构，核心目标是稳定市场预期 [5][6] - 专家建议，后续应重新摸排片区供求关系，避开同质化产品，结合潜在需求优化地块规划与产品设计，走差异化供地路径，以兼顾短期市场稳定与长期土地财政需求 [6] - 广州2025年涉宅地块成交金额同比大幅下降约35.4%，直观反映了土地市场面临的挑战和调整压力 [6]