政策方案核心内容 - 方案旨在通过六大消费场景精准对接假期核心需求 涵盖年夜饭 文旅展演 年货展销等 以扩大消费覆盖面[2] - 方案要求民航 铁路部门增加运力 优化空铁联运产品 并鼓励航空公司开展机票抽奖 提供春节特供飞机餐[1] - 铁路部门需提升节日运输供给能力 加大非紧张时段和方向车票优惠 扩大“静音车厢”范围 推行行李取送等便利措施[1] - 方案着眼于增加优质产品和服务供给 便利消费者一站式满足多元化 高品质的节日需求[1] 行业供给与场景创新 - 鼓励商场 步行街 夜间文旅消费集聚区等开辟市集专区 举办年货展销[1] - 鼓励热门博物馆 美术馆等文博场馆在春节期间适当延长开放时间 扩大接待规模[1] - 支持符合条件的公共体育场馆因地制宜免费或低收费开放[1] - 方案聚焦数字消费 绿色消费 智能消费 入境消费等领域 强调“商旅文体健”深度融合[2] - 突出以文化年俗和家庭团圆为纽带 带动商品消费与服务消费协同增长[2] 保障措施与增量拓展 - 发挥平台企业线上引流作用 鼓励消费者“线上预定 线下体验” 促进线上线下均衡发展[2] - 鼓励各地发布多语种春节民俗地图 引导国际旅客参与感受中国非遗 民俗活动[2] - 根据市场需求 在国际航线上增加运力投入 提供入境游“民航+文旅”组合产品[2] - 聚焦重点场景 持续完善银行卡 移动支付 现金服务等支付环境 便利入境游客支付[2] - 活动设置兼顾普惠与增量 既聚焦国内群众核心消费需求 又完善入境消费支付环境 推出多语种指引以拓展消费增量[2] 政策目标与影响 - 方案紧扣9天超长假期窗口 体现出“扩内需 强信心 优供给”的政策取向[3] - 通过政府引导与市场主导相结合 将春节传统消费高峰升级为覆盖全国 贯通线上线下的综合性消费场景[3] - 举措既着眼短期稳消费 也通过场景创新和供给升级 为2026年全年消费回暖奠定基础[3] - 强调全域联动与增量拓展形成合力 线上线下联动丰富体验 便利入境消费拓宽来源 以激活实体商业活力 助力实现春节消费“开门红”[3]

广州市房地产市场2026年发展规划 - 行业核心观点为坚决贯彻落实中央精神 主动适应"两个转向"的形势变化 系统推进"控增量、去库存、优供给"以改善和稳定市场预期 促进市场平稳健康发展 [1] 控增量 - 合理确定住房需求 科学安排土地供应 引导配置金融资源 推动市场供需均衡 [1] 去库存 - 加快推动存量商品房去库存 [1] - 继续推进收购存量商品房用于保障性住房及城中村改造安置房 [1] - 加大"卖旧买新、以旧换新"政策支持 促进存量住房交易 [1] 优供给 - 有序推动"好房子"建设 建立"好房子"标准体系 [1] - 引导房地产企业开发建设不同面积和价位的"好房子" [1] - 创建一批"好房子"示范小区 [1]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 行业仍处于筑底企稳过程中，中央经济工作会议表明了稳地产的坚定态度，降准降息通道的形成将提供更好的宏观环境，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑[2] - 更看好核心城市资源充沛的房企，重点推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股、依靠运营能力掌握现金流生命线的房企、受益于香港市场复苏的香港本地房企以及受益于稳健现金流的物管企业[2] 行业运行数据总结 开发投资与建设 - 12月房地产开发投资当月同比-36%，降幅较11月扩大6个百分点，带动全年投资金额同比-17%，降幅较2024年扩大7个百分点[3] - 12月新开工面积当月同比-19%，降幅较11月收窄8个百分点；全年累计同比-20%，降幅较2024年收窄3个百分点[3] - 12月竣工面积当月同比-18%（11月同比-25%）；全年累计同比-18%，降幅较2024年收窄10个百分点[3] - 截至12月，全国施工面积同比-10%，较2024年末降幅收窄3个百分点[3] - 12月商品房待售面积环比+2%，同比+2%[3] 销售与价格 - 12月商品房销售面积/金额当月同比-16%/-24%，均较11月降幅扩大2个百分点；全年累计同比-9%/-13%，较2024年降幅收窄4/5个百分点[4] - 1-12月销售均价同比-4.3%[4] - 12月70城新房价格指数同比下降3.0%，降幅较11月扩大0.2个百分点，环比下降0.4%[4] - 12月70城二手房价格指数同比下降6.1%，降幅较11月扩大0.4个百分点，环比下降0.7%，降幅与11月持平[4] - 分城市看，12月一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降7.0%、6.0%、6.0%，环比分别下降0.9%、0.7%、0.7%，其中一线城市环比降幅收窄0.2个百分点，二三线城市扩大0.1个百分点[4] 房企现金流 - 12月房企到位资金同比-27%，降幅较11月收窄6个百分点[5] - 分项看：12月定金及预收款同比-24%，降幅较11月收窄18个百分点；个人按揭贷款同比-39%，降幅较11月扩大4个百分点；国内贷款同比-45%（11月-10%）；自筹资金同比-16%，降幅较11月收窄15个百分点[5] - 1-12月国内贷款累计同比-7.3%，降幅较2024年扩大1.2个百分点[5] 重点推荐公司 - 报告重点推荐了14家公司，并给出了目标价和投资评级，其中13家为“买入”，1家为“增持”[8] - 推荐公司包括：万物云、龙湖集团、绿城中国、建发国际集团、绿城服务、中国海外发展、领展房产基金、招商积余、招商蛇口、新城控股、华润置地、滨江集团、华润万象生活、中国金茂[8] - 报告对部分重点公司的最新观点进行了总结，例如：万物云2025年上半年核心净利润恢复双位数增长[63]；龙湖集团偿债高峰已过，商业运营收入继续增长[63]；绿城中国2025年上半年业绩承压但销售表现优于行业平均[63]；建发国际集团上半年业绩超预期，盈利能力有望企稳修复[63]；中国海外发展短期盈利承压但土储资源充裕优质[64]；华润置地经常性业务持续贡献稳定增长[65]

行业总体态势 - 市场仍延续回调态势 这是行业面对供求关系重大变化后的必然选择 也是“控制增量”新基调下的主动作为 [2] - 拉长时间看 新开工、销售及价格指数的同比跌幅均比2024年明显收窄 显示经历长达4年多调整后 行业和市场开始出现企稳迹象 [2] - 行业整体在适应新形势以平衡供求 未来“盘活存量+优化增量”双规驱动 将夯实行业基本盘 楼市将进入触底和稳定阶段 [3][6] 销售端表现 - 2025年全国新房销售面积8.81亿平方米 同比下降8.7% 其中住宅销售7.33亿平方米 同比下降9.2% [2] - 全年新房销售保持在个位数跌幅 明显低于2024年全年一直保持的两位数跌幅（-12.9%）[2] - 2025年全国新房销售金额8.39万亿元 同比下降12.6% 其中住宅销售7.33万亿元 同比下降13.0% [2] - 新房销售金额降幅（-12.6%）明显大于销售面积降幅（-8.7%） 显示开发商整体仍采取“降价促销”策略 [3] - 新房销售金额跌幅（-12.6%）也明显低于2024年（-17.1%）[3] - 住房需求出现新特征 部分刚需转向二手住房或租赁市场 [3] - 2025年30城二手住房成交套数同比基本持平 二手住房销售占比提升至65%左右 较2024年提升约4个百分点 [3] - 一线城市及成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成 [3] - 上海、广州、深圳、东莞等城市去年二手住房销售套数达到近4年来的新高 [3] - 如果把新房和二手房交易加总 全国楼市交易套数已趋于稳定 [3] - 热点城市二手房交易同比大多在增长 其中中低价位、中小户型占比明显提升 [6] 开发与供给端 - 2025年全国房屋新开工面积5.88亿平方米 同比下降20.4% 其中住宅新开工面积约4.30亿平方米 同比下降19.8% [3] - 新开工跌幅明显低于2024年全年23.0%的水平 [3] - 开发行业早已开始收缩供给、主动或被动“去库存” 近年来供地和新开工的调整幅度均大于销售的回调幅度 [4] - 2025年末中央经济工作会议明确了“控增量、去库存、优供给”模式 并根据在售新房库存消化周期约束供地和开发 [5] - 这可能意味着新房供给端继续呈现整体紧缩的态势 这对平衡供求和稳定价格很重要 [5] 库存情况 - 2025年全国新房待售面积同比仅增长1.6% 基本停止增长 [4] - 相比2022年至2024年这三年全年待售面积均为两位数增长、年平均为13.4%的增幅水平大幅收窄 [4] - 新房库存减少是行业主动“去库存”所为 也是市场自发平衡的结果 [4] 价格表现 - 2025年全国70城新房价格指数同比下降3.0% 二手住房价格指数同比下降6.1% [4] - 相比2024年的跌幅都明显收窄 [4] - 新房销售简单均价同比下降4.1% [3] - 价格跌幅收窄是“控制增量”政策明确后 新房开发供给端持续收缩以适配需求的结果 也是新房逐步转向高质量“好房子”开发和上市、供给端做结构性改革的反映 [4] 投资与行业转型 - 2025年全国房地产开发投资下滑17.2% [5] - 城镇化转入平稳运行期 城市发展转向存量提质增效为主的阶段 开发投资下滑可能是必然的 但存量盘活为行业打开了另一扇窗 [5] - 从国际经验看 美国、英国、德国、日本等发达国家 尽管早已过了增量建设主导阶段 但目前行业增加值占GDP的比重平均都在10%以上 [5] - 原因在于这些国家房地产服务业特征明显 存量更新能带动市政设施、家具家电、装饰装修及设计、租赁、物业等服务业发展 存量物业盘活也能发展文旅、新式餐饮、公寓酒店等新业态 [5] - 我国30%的存量房楼龄超过20年 未来几年又有一大批房屋进入20年楼龄 由于设计、建材、功能迭代较快 存量市场积累了巨大的升级需求 [6] - 近期“好房子”热销就是很好的案例 [6]

活动概况与规模 - 活动于2026年1月15日在广东佛山顺德潭洲国际会展中心启动，旨在扩内需、优供给，打响春季促消费“第一枪”[6] - 活动整体规划举办近30场重点活动，汇聚家电、手机、服装、食品、智能终端、汽车、美妆日化、文旅、农业等各大品类超6000家企业参与[8] - 活动获得超10家大型商业平台支持，包括阿里国际、淘天、京东、抖音、拼多多、唯品会、快手、辛选、希音、苏宁易购、携程、同程等[8] 首场家电专场活动 - 启动当天同步举行家电专场促销活动，为本次春季行动的首场重磅活动[10] - 家电专场汇聚1300多家省内家电企业参与，省家电商会以及美的、格力、格兰仕、海信等30多家企业及行业商协会代表现场展示优质产品并开展直播带货[1][10] 促销力度与模式 - 活动形成“政府补贴、企业让利、平台助力”的多层次让利格局，优惠措施扎实多样[11] - 消费者可普遍享受政府“国补”，并能叠加品牌直接折扣、平台专属直播价及消费券，还有附赠礼品、服务升级、分期免息等增值福利[11] - 多家企业提供最高15%的国家以旧换新补贴，例如格力电器推出国补优惠15%，最高优惠1500元[14] - 企业针对特定产品给出直接折扣，如好太太科技零售价85折、万宝集团冰箱产品折扣6折起，并设定专属促销价格如美的“直播间下单到手价”[14] - 超10家大型商业平台推出直播专属价、平台消费券/红包等，例如抖音直播间提供更优价格，小熊电器在抖音直播间推出单品全网最低价[14] 特色优惠与服务 - 各企业、平台和线下商超针对“广货”推出增值服务与礼品馈赠，如送滤芯、赠魔方插座、0元安装服务、指定机型赠10年电机延保等[15] - 不少企业为本次活动设计了贯穿整个一季度的持续性优惠活动，并为消费者预留“专属暗号”，如下单备注“广货行天下”可享受特定产品限时折扣或返现[15]

文章核心观点 - 房地产长期供求关系动态向好，2026年土地市场有望迎来更多企稳信号 [1][6] 供求 - **供应端**：2025年12月土地供应建筑面积6674万平方米，环比下降77%，同比下降约26%，各地主管部门进一步践行“控增量”路线 [3][4][9][10] - **成交端**：2025年12月土地成交建筑面积2.7亿平方米，环比上升190%，同比下降7%；成交金额6341亿元，环比上升153%，同比下降15% [3][4][18] - **城市分布**：就成交金额变动来看，一线城市同比下降26%，二线城市同比小幅回落2%，三四线城市下跌18% [5] - **政策导向**：2026年将进一步因城施策控增量、去库存、优供给，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地，并可能涌现更多要求现房销售的高品质宅地 [6][14] - **后市规模**：基于土地交易规模已完成深度调整及大量回收宅地再上市，预计2026年土地成交规模将迎来更多企稳信号，走势可能好于新房成交，重庆、郑州、昆明、合肥等计划大规模收储存量用地的城市表现值得关注 [6] 热度 - **整体热度**：2025年12月土地市场平均溢价率为2.1%，环比下降1.5个百分点，流拍率为8%，处于近年低位 [5][21][25] - **结构性热度**：土拍热度集中在少数城市的少数板块，深圳、广州、南京等城市仍有高溢价、高总价宅地成交，南京河西中宅地以4.5万元/平方米的楼板价刷新城市地价纪录 [3][5][21][22] - **流拍情况**：部分远郊区域或因销售前景不确定、未达出让预期流拍，部分核心区域地块或因周边竞品多、利润空间有限导致投资信心不足而流标 [25] 重点地块 - **高总价地块**：北京海淀区上地板块宅地以84.56亿元成交，溢价0.4%，为当月成交总价最高；武汉武昌造船厂三宗一线滨江宅地合计出让底价达129亿元，最终由武汉城建与瑞安联合体以底价竞得 [12][29][31][32] - **高溢价地块**：深圳南山区宅地经过95轮线下竞价，由中国海外以42%溢价率竞得，成交总价32亿元；广州海珠区宅地由保利发展以27.27%溢价率竞得，成交总价35亿元 [31] - **高单价地块**：深圳南山区宅地名义楼板价达77360元/平方米，位居单价榜首；北京二环内天坛北宅地名义楼板价8.1万元/平方米，其住宅部分楼板价达11.6万元/平方米 [31][34][36]

政策脉络与核心思路 - 近期多项房地产政策相继出台 包括增值税新政 住建部会议精神及北京新政 [1] - 各项政策均旨在践行中央经济工作会议提出的"稳定房地产市场"总体思路 [1] 政策影响与行业趋势 - 疏通房地产交易链条为稳定市场积蓄势能 [1] - "优化供给"的政策导向有望推动行业内企业竞争格局重塑 [1] 投资建议与标的筛选 - 重点推荐兼具"好信用 好城市 好产品"的"三好"地产股 [1] - 重点推荐依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企 [1] - 重点推荐受益于香港市场复苏的香港本地房企 [1] - 重点推荐受益于稳健现金流且具备分红优势的物业管理企业 [1]

核心政策框架 - 中央经济工作会议提出房地产供给侧改革核心思路为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，该思路在全国住房城乡建设工作会议上得到进一步细化和落实 [1] 因城施策与市场特征 - 因城施策是“稳市场”的根本遵循，因房地产具有鲜明的区域性市场特征，不同城市甚至同一城市不同区域的供求格局存在较大分化 [1] - 各地需在精准掌握人口流动趋势、住房存量现状、新建商品住房库存、二手住房挂牌量等核心数据基础上，严格遵循“人-地-房-钱”协同匹配原则，实施精准调控 [1] 控增量的内涵与措施 - 控增量核心是顺应存量时代趋势转变发展思路，因房地产市场已进入存量主导的新阶段，这是市场发展的必然趋势 [2] - 当前全国城镇存量住房规模大，改善性需求成为市场主体，且多通过“一买一卖”置换实现，决定了市场需从增量扩张转向存量提质 [2] - 房地产过剩的城市应严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，避免额外新增房屋数量，从源头控制新增供给以缓解供求矛盾、稳定市场预期 [2] 去库存的路径与协同效应 - 去库存并非简单的库存消化，而是兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统性工程 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，可快速消化市场存量、缓解房企资金压力，同时拓宽保障房供给渠道、降低其建设周期与成本，实现“去库存”与“补保障”双重突破 [3] - 目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于收购存量商品房并转化为保障房，形成了可复制的实践经验 [3] - 实施城中村、城市危旧房改造工程，鼓励自主更新、原拆原建，能改善居民居住条件、激活存量住房价值，同时带动上下游产业发展，释放内需潜力 [3] 优供给的目标与举措 - 优供给是着眼长远“稳市场”的重要发力点，核心在于通过优化供给结构、提升住房品质，更好满足不同群体的多样化住房需求 [3] - 在住房保障层面，需进一步提高住房保障的精准性和有效性，加快实现人人住有所居 [3] - 在品质建设层面，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维的“五好”要求，推广成熟经验和惠民实用技术，降低新建与改造“好房子”的成本 [3] - 加快推动“好房子”建设从示范试点迈向全面普及，全面提升住房在空间功能、绿色低碳和智慧化等维度的综合品质，以“好房子”撬动并持续释放改善性居住需求 [3] 政策逻辑与市场展望 - “控增量、去库存、优供给”三位一体、有机衔接，构成了房地产供给侧改革的完整逻辑链条 [4] - 供给端精准施策是实现房地产高质量发展的关键路径，随着各项举措落地见效，将推动房地产市场供求关系实现动态平衡，引导市场迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段 [4]

核心政策框架 - 中央经济工作会议提出房地产供给侧改革核心方针为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，该思路在全国住房城乡建设工作会议上得到进一步细化和落实 [1] 因城施策与市场特征 - 房地产具有鲜明的区域性市场特征，城市间及城市内不同区域的住房供求格局存在显著分化，因城施策是“稳市场”的根本遵循 [1] - 各地需在精准掌握人口流动趋势、住房存量现状、新建商品住房库存、二手住房挂牌量等核心数据基础上，严格遵循“人-地-房-钱”协同匹配原则，实施精准调控 [1] 控增量的内涵与措施 - 控增量核心是顺应存量时代趋势转变发展思路，房地产市场已进入存量主导的新阶段，这是市场发展的必然趋势 [2] - 房地产过剩的城市需严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，避免额外新增房屋数量，从源头控制新增供给以缓解供求矛盾、稳定市场预期 [2] 去库存的路径与协同效应 - 去库存关键并非简单消化库存，而是兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统性工程，主要矛盾是存量房源积压与有效住房需求错配 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，可快速消化市场存量、缓解房企资金压力，同时拓宽保障房供给渠道并降低其建设周期与成本 [3] - 目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于收购存量商品房并转化为保障房，形成了可复制的实践经验 [3] - 实施城中村、城市危旧房改造工程，鼓励自主更新、原拆原建，能改善居民居住条件、激活存量住房价值，并带动上下游产业发展、释放内需潜力 [3] 优供给的长期目标 - 优供给是着眼长远“稳市场”的重要发力点，核心在于优化供给结构、提升住房品质，以更好满足不同群体的多样化住房需求 [3] - 在住房保障层面，需进一步提高住房保障的精准性和有效性，加快实现人人住有所居 [3] - 在品质建设层面，围绕“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”的“五好”要求，推广成熟经验和实用技术，降低新建与改造“好房子”的成本，推动其从示范试点迈向全面普及 [3] - 需全面提升住房在空间功能、绿色低碳和智慧化等维度的综合品质，以“好房子”撬动并持续释放改善性居住需求 [3] 供给侧改革的整体逻辑与展望 - “控增量、去库存、优供给”三位一体、有机衔接，构成了房地产供给侧改革的完整逻辑链条，供给端精准施策是实现房地产高质量发展的关键路径 [4] - 随着各项举措落地见效，将推动房地产市场供求关系实现动态平衡，引导市场走出转型阵痛，迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段 [4]

2025年北京土地市场总体表现 - 全年共成功出让40宗地块，总成交金额约1427.42亿元 [1] - 地块平均溢价率约为4.92%，同比提升1.24个百分点 [3] - 城六区供地显著发力，带动市场溢价率回升 [1] 区域市场分化与热点 - 海淀区以7宗供地居首，创下近五年峰值 [1][3] - 年内溢价率超15%的地块共计7宗，其中3宗位于海淀区，通州区和朝阳区各占2宗 [3] - 朝阳区太阳宫地块溢价率高达39.18%，创下年内峰值 [4] - 优质稀缺地块备受追捧，溢价率居高不下，而条件一般的地块多底价成交 [4] 拿地主体与模式变化 - 央国企为拿地绝对主力，拿地占比达92.69% [6] - 中建系房企累计斩获13宗地块，拿地金额达521.64亿元 [6] - 联合拿地模式占比显著提升，年内有14宗地块为联合竞得，而2024年仅为5宗，联合拿地量同比增长180% [1][6] - 央国企与区属国资房企合作拿地的情形更为普遍 [7] 民营企业动态 - 以懋源地产为代表的民营企业逐步重返北京土地市场 [8] - 懋源地产年内竞得2宗地块，追平2020年至2024年五年的累计拿地量，拿地金额达60.54亿元，创近五年峰值 [1][8] - 懋源地产经过166轮竞价，以50.24亿元总价、18.21%的溢价率竞得朝阳区松榆里地块 [8] 市场驱动因素与专家观点 - 城六区供地量提升与2024年末推行的不限价地块政策叠加，共同助推市场热度回升 [4] - 优质地块供应增加叠加不限价政策，形成了市场联动溢价效应，提振房企拿地积极性并强化房价上涨预期 [5] - 联合拿地是房企应对市场调整、分散风险、整合资源的短期举措 [6] - 少数优质民营房企重返市场，释放出市场预期向好、调整周期临近底部的信号 [8] - 中央“优供给”理念及北京优化限购等政策，将有效降低企业拿地顾虑，提振2026年拿地积极性 [9]