政策脉络与核心思路 - 近期多项房地产政策相继出台 包括增值税新政 住建部会议精神及北京新政 [1] - 各项政策均旨在践行中央经济工作会议提出的"稳定房地产市场"总体思路 [1] 政策影响与行业趋势 - 疏通房地产交易链条为稳定市场积蓄势能 [1] - "优化供给"的政策导向有望推动行业内企业竞争格局重塑 [1] 投资建议与标的筛选 - 重点推荐兼具"好信用 好城市 好产品"的"三好"地产股 [1] - 重点推荐依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企 [1] - 重点推荐受益于香港市场复苏的香港本地房企 [1] - 重点推荐受益于稳健现金流且具备分红优势的物业管理企业 [1]

核心政策框架 - 中央经济工作会议提出房地产供给侧改革核心思路为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，该思路在全国住房城乡建设工作会议上得到进一步细化和落实 [1] 因城施策与市场特征 - 因城施策是“稳市场”的根本遵循，因房地产具有鲜明的区域性市场特征，不同城市甚至同一城市不同区域的供求格局存在较大分化 [1] - 各地需在精准掌握人口流动趋势、住房存量现状、新建商品住房库存、二手住房挂牌量等核心数据基础上，严格遵循“人-地-房-钱”协同匹配原则，实施精准调控 [1] 控增量的内涵与措施 - 控增量核心是顺应存量时代趋势转变发展思路，因房地产市场已进入存量主导的新阶段，这是市场发展的必然趋势 [2] - 当前全国城镇存量住房规模大，改善性需求成为市场主体，且多通过“一买一卖”置换实现，决定了市场需从增量扩张转向存量提质 [2] - 房地产过剩的城市应严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，避免额外新增房屋数量，从源头控制新增供给以缓解供求矛盾、稳定市场预期 [2] 去库存的路径与协同效应 - 去库存并非简单的库存消化，而是兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统性工程 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，可快速消化市场存量、缓解房企资金压力，同时拓宽保障房供给渠道、降低其建设周期与成本，实现“去库存”与“补保障”双重突破 [3] - 目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于收购存量商品房并转化为保障房，形成了可复制的实践经验 [3] - 实施城中村、城市危旧房改造工程，鼓励自主更新、原拆原建，能改善居民居住条件、激活存量住房价值，同时带动上下游产业发展，释放内需潜力 [3] 优供给的目标与举措 - 优供给是着眼长远“稳市场”的重要发力点，核心在于通过优化供给结构、提升住房品质，更好满足不同群体的多样化住房需求 [3] - 在住房保障层面，需进一步提高住房保障的精准性和有效性，加快实现人人住有所居 [3] - 在品质建设层面，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维的“五好”要求，推广成熟经验和惠民实用技术，降低新建与改造“好房子”的成本 [3] - 加快推动“好房子”建设从示范试点迈向全面普及，全面提升住房在空间功能、绿色低碳和智慧化等维度的综合品质，以“好房子”撬动并持续释放改善性居住需求 [3] 政策逻辑与市场展望 - “控增量、去库存、优供给”三位一体、有机衔接，构成了房地产供给侧改革的完整逻辑链条 [4] - 供给端精准施策是实现房地产高质量发展的关键路径，随着各项举措落地见效，将推动房地产市场供求关系实现动态平衡，引导市场迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段 [4]

核心政策框架 - 中央经济工作会议提出房地产供给侧改革核心方针为“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，该思路在全国住房城乡建设工作会议上得到进一步细化和落实 [1] 因城施策与市场特征 - 房地产具有鲜明的区域性市场特征，城市间及城市内不同区域的住房供求格局存在显著分化，因城施策是“稳市场”的根本遵循 [1] - 各地需在精准掌握人口流动趋势、住房存量现状、新建商品住房库存、二手住房挂牌量等核心数据基础上，严格遵循“人-地-房-钱”协同匹配原则，实施精准调控 [1] 控增量的内涵与措施 - 控增量核心是顺应存量时代趋势转变发展思路，房地产市场已进入存量主导的新阶段，这是市场发展的必然趋势 [2] - 房地产过剩的城市需严控新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房，避免额外新增房屋数量，从源头控制新增供给以缓解供求矛盾、稳定市场预期 [2] 去库存的路径与协同效应 - 去库存关键并非简单消化库存，而是兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统性工程，主要矛盾是存量房源积压与有效住房需求错配 [2] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、人才房等，可快速消化市场存量、缓解房企资金压力，同时拓宽保障房供给渠道并降低其建设周期与成本 [3] - 目前浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于收购存量商品房并转化为保障房，形成了可复制的实践经验 [3] - 实施城中村、城市危旧房改造工程，鼓励自主更新、原拆原建，能改善居民居住条件、激活存量住房价值，并带动上下游产业发展、释放内需潜力 [3] 优供给的长期目标 - 优供给是着眼长远“稳市场”的重要发力点，核心在于优化供给结构、提升住房品质，以更好满足不同群体的多样化住房需求 [3] - 在住房保障层面，需进一步提高住房保障的精准性和有效性，加快实现人人住有所居 [3] - 在品质建设层面，围绕“好标准、好设计、好材料、好建造、好运维”的“五好”要求，推广成熟经验和实用技术，降低新建与改造“好房子”的成本，推动其从示范试点迈向全面普及 [3] - 需全面提升住房在空间功能、绿色低碳和智慧化等维度的综合品质，以“好房子”撬动并持续释放改善性居住需求 [3] 供给侧改革的整体逻辑与展望 - “控增量、去库存、优供给”三位一体、有机衔接，构成了房地产供给侧改革的完整逻辑链条，供给端精准施策是实现房地产高质量发展的关键路径 [4] - 随着各项举措落地见效，将推动房地产市场供求关系实现动态平衡，引导市场走出转型阵痛，迈向更健康、更可持续的高质量发展新阶段 [4]

2025年北京土地市场总体表现 - 全年共成功出让40宗地块，总成交金额约1427.42亿元 [1] - 地块平均溢价率约为4.92%，同比提升1.24个百分点 [3] - 城六区供地显著发力，带动市场溢价率回升 [1] 区域市场分化与热点 - 海淀区以7宗供地居首，创下近五年峰值 [1][3] - 年内溢价率超15%的地块共计7宗，其中3宗位于海淀区，通州区和朝阳区各占2宗 [3] - 朝阳区太阳宫地块溢价率高达39.18%，创下年内峰值 [4] - 优质稀缺地块备受追捧，溢价率居高不下，而条件一般的地块多底价成交 [4] 拿地主体与模式变化 - 央国企为拿地绝对主力，拿地占比达92.69% [6] - 中建系房企累计斩获13宗地块，拿地金额达521.64亿元 [6] - 联合拿地模式占比显著提升，年内有14宗地块为联合竞得，而2024年仅为5宗，联合拿地量同比增长180% [1][6] - 央国企与区属国资房企合作拿地的情形更为普遍 [7] 民营企业动态 - 以懋源地产为代表的民营企业逐步重返北京土地市场 [8] - 懋源地产年内竞得2宗地块，追平2020年至2024年五年的累计拿地量，拿地金额达60.54亿元，创近五年峰值 [1][8] - 懋源地产经过166轮竞价，以50.24亿元总价、18.21%的溢价率竞得朝阳区松榆里地块 [8] 市场驱动因素与专家观点 - 城六区供地量提升与2024年末推行的不限价地块政策叠加，共同助推市场热度回升 [4] - 优质地块供应增加叠加不限价政策，形成了市场联动溢价效应，提振房企拿地积极性并强化房价上涨预期 [5] - 联合拿地是房企应对市场调整、分散风险、整合资源的短期举措 [6] - 少数优质民营房企重返市场，释放出市场预期向好、调整周期临近底部的信号 [8] - 中央“优供给”理念及北京优化限购等政策，将有效降低企业拿地顾虑，提振2026年拿地积极性 [9]

2026年房地产行业政策方向与市场影响 - 中央经济工作会议明确了2026年房地产行业政策将围绕“控增量、去库存、优供给”推进，核心特征是“因城施策”，不再“一刀切” [4] - 行业将加速向新发展模式过渡，逐步告别高负债、高杠杆的发展方式，预期将变得更加稳健 [8] - 市场整体主线是“稳”，不会出现大起大落 [9] 不同层级城市的差异化策略 - 对于库存较多的三四线城市，政策大概率将继续放松，例如降低首付、下调利率，以促进去库存 [4] - 对于一二线城市，政策重点在于优化供给，例如多推出优质地段的好房子，而非全面放松 [4] - 市场分化将加剧，例如北京等热门城市，部分房产抢手，部分则难以出售，购房需避免盲目跟风选择“冷门盘” [4] 存量房收购与保障房供应 - 政策鼓励收购存量二手房作为保障房，为老旧小区、远郊房产的房东提供了额外的“兜底”变现渠道 [5] - 此举将增加平价住房的供应，可能降低刚需群体的上车门槛，为预算有限的购房者提供更多选择 [5] 购房支持与产品升级 - 公积金制度预计将进一步优化，贷款流程可能简化，如加快审批速度、减少材料，以提升购房体验 [6] - 政策将推动建造“好房子”，未来房屋在设计合理性、小区环境、户型布局及配套设施等方面将迎来升级 [6] - 购房者需理性评估自身通勤距离、家庭人口及预算等需求，避免被概念冲昏头脑 [7] 对市场参与者的具体影响 - 对于有结婚、生子等实际住房需求的刚需族，可根据预算与政策变化择机入市，无需过度观望 [9] - 对于持有老旧房、远郊房等难出售房产的房东，应关注地方政府收购政策，灵活调整资产变现策略 [9] - 对于改善型需求者，可重点关注优质地段的“好房子”，利用市场理性期仔细挑选符合居住需求的房源 [9]

住建部工作会议与2026年房地产政策方向 - 住建部于12月22日至23日召开工作会议，总结2025年房地产工作，并部署2026年重点任务及展望“十五五”政策方向 [1] - 会议遵循中央稳行业的坚定态度，并给出一系列政策方向 [1] 2026年房地产政策核心与市场影响 - 2026年政策将围绕“控增量、去库存、优供给”进一步落实 [1] - 政策落实叠加潜在的降准降息，有望助力房地产市场走向企稳 [1] - “优供给”导向有望推动房地产企业竞争格局重塑 [1] 房地产行业供给侧与核心竞争力 - 房地产行业供给侧将持续不断优化 [1] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，并有望重塑企业市场地位和竞争格局 [1] 物业管理行业发展机遇 - “优供给”导向有望为物业管理企业带来发展机遇 [1] 华泰证券重点推荐的投资方向 - 重点推荐兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股 [1] - 重点推荐依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企 [1] - 重点推荐受益于香港市场复苏的香港本地房企 [1] - 重点推荐受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [1]

行业整体投资与市场结构转变 - 2025年1月至11月，全国房地产开发投资同比下降15.9% [1] - 投资下降是各地落实严控房地产增量要求及市场自发调整的结果，表明行业供求关系已发生重大变化，由需求旺盛转为结构性供大于求 [1] - 2025年1月至11月，全国二手房交易面积占住宅交易总量的比重已达45% [1] - 2025年前三季度，深圳、上海等核心城市二手房成交量同比增长20%到30%，北京、重庆、杭州、成都等城市同比增长均超10% [1] - 二手房占比上升是长期趋势，国际经验显示发达国家如英国二手房交易占比普遍在70%以上，美国超过80% [1] 市场交易动态与库存状况 - 2025年前三季度，重点30个城市新房和二手房的总成交量同比已呈停止下降势头 [2] - 当前商品房销售面积超过新开工面积，表明去库存在有力推进 [2] - 基于市场供求关系，应因城施策控增量、去库存、优供给 [2] 政策导向与未来供给优化 - 房地产过剩的城市，应停止通过征地新增房地产用地，重点结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [2] - 应继续推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [2] - 优供给方面，应继续用好城中村改造专项借款政策，加快已开工项目建设进度 [2] - 以D级危险住房为重点实施城市危旧房改造，鼓励以自主更新、原拆原建方式改造老旧住房 [2] - 发挥住房保障轮候库作用，优化和精准实施保障性住房供应 [2] - 实施房屋品质提升工程，推广建造“好房子”的经验做法和惠民实用技术 [2] - 稳步推进城镇老旧小区、城中村、危旧房等改造，消除安全隐患 [3] - 围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维建设“好房子”，带动产业链升级，以高品质供给满足多样化住房需求 [3] 行业长期发展潜力 - 长远看，我国新型城镇化仍在持续推进，城市存量优化调整也有广阔空间 [2] - 人民群众对高品质住房形成新期待，房地产在统筹惠民生和稳增长过程中仍有较大发展潜力 [2]

行业核心观点 - 全国房地产市场供求关系已发生重大变化 由需求旺盛转变为结构性供大于求 新建住房需求规模无法回到过去高峰[1] - 新房与二手房市场应被视为一个整体 两者共同解决居民住房问题[1] - 长远看 新型城镇化持续推进与城市存量优化调整有广阔空间 人民群众对高品质住房的新期待使行业仍有较大发展潜力[2] 行业投资与交易数据 - 2025年1月至11月 全国房地产开发投资同比下降15.9%[1] - 2025年1月至11月 全国二手房交易面积占住宅交易总量的比重已达45%[1] - 2025年前三季度 深圳 上海等核心城市二手房成交量同比增长20%到30% 北京 重庆 杭州 成都等城市同比增长均超10%[1] - 2025年前三季度 重点30个城市新房和二手房的总成交量同比已呈停止下降势头[2] - 当前商品房销售面积超过新开工面积 表明去库存在有力推进[2] 行业结构性趋势 - 二手房替代作用日益明显 二手房占比上升是今后一个时期的趋势[1] - 从国际经验看 进入城镇化后期以存量交易为主是普遍规律 如英国二手房交易占比普遍在70%以上 美国超过80%[1] - 市场自发调整与各地严控房地产增量是开发投资下降的原因[1] 行业政策与供给优化方向 - 应因城施策控增量 去库存 优供给[2] - 房地产过剩的城市应停止通过征地新增房地产用地 重点结合城市更新 城中村改造盘活存量用地[2] - 继续推动收购存量商品房用作保障性住房 安置房 宿舍 人才房等[2] - 继续用好城中村改造专项借款政策 加快已开工项目建设进度[2] - 以D级危险住房为重点实施城市危旧房改造 鼓励自主更新 原拆原建方式改造老旧住房[2][3] - 发挥住房保障轮候库作用 优化和精准实施保障性住房供应[2] - 实施房屋品质提升工程 推广建造“好房子”的经验和惠民实用技术[2][3] - 围绕好标准 好设计 好材料 好建造 好运维建设“好房子” 带动产业链升级[3]

文章核心观点 - 广州在3天内集中终止了3宗涉宅地块的出让，总起拍价合计约56.74亿元，此举被解读为贯彻中央“因城施策控增量、去库存、优供给”的调控思路，是以退为进、旨在稳定地价、房价与市场预期的策略性调整 [1][6] - 近期多个重点城市（如西安、杭州、重庆、北京、深圳）均出现类似的土地市场调整现象，表明这是一种行业性的趋势，而非广州个例 [5] - 2025年广州涉宅地块成交总金额约506.61亿元，较2024年全年（约784.11亿元）减少277.5亿元，同比下降约35.4%，反映出土地市场整体热度显著下降 [6] 广州终止出让地块详情 - **天河金融城起步区AT091007-1地块**：起拍价约25.08亿元，住宅楼面价4.2万元/平方米，相较于2025年2月首次挂牌时的楼面价下降1.2万元/平方米，同时取消了自持商业要求，但最终无房企报名 [1][2] - **白云区增槎路以西AB3804019地块**：起拍价约15.04亿元，规划计容建筑面积约8.36万平方米，定位为TOD上盖项目，临近在建地铁站，具备一线江景资源，但同样无房企报名 [1][2] - **番禺区洛浦街东乡A地块一期**：起拍价约16.62亿元，起拍楼面价1.2万元/平方米，为纯宅地，需按“好房子”标准建设并配建3.09万平方米公服配套，周边生活配套成熟，但最终终止出让 [1][3] 地块终止出让的背景与原因 - 尽管地块具备江景资源、TOD规划、成熟配套等优势，且部分地块已多次下调出让门槛（如降低楼面价、取消自持要求），但仍未能吸引房企报名 [1][2] - 行业专家指出，当前房地产止跌回稳进入关键期，部分片区（如金融城）前期已出让不少地块，若再新增供应，可能冲击存量项目定价与盈利预期，造成地价贱卖、市场预期走弱的多输局面 [6] - 公告未对终止出让原因给出具体说明，但调整被认为是为了避免同质化内卷，优化供给结构 [4][6] 其他城市类似案例 - **深圳宝安区南街坊地块**：该地块首次挂牌（宗地号A002-0060）时因商业占比过高（51%）、起拍价达86.27亿元且要求整体转让，导致无房企应价而终止出让 [5] - 后续该地块通过优化规划重新挂牌（新宗地号A002-0108），将住宅占比提升至86.2%，商业占比大幅降低至13.8%（1.835万平方米），起拍价从86.27亿元下调至64.09亿元，容积率从5.7降至3.4，最终成功由招商蛇口与华润置地联合体以86.4亿元竞得 [5] - 此案例表明，通过优化功能配比、下调起拍价与容积率等方式，可以提升地块吸引力，是土地市场“以退为进”策略的成功实践 [5] 行业趋势与专家观点 - 多地土地市场调整显示，行业正从过去追求增量供应转向注重优化存量与新增供给的结构，核心目标是稳定市场预期 [5][6] - 专家建议，后续应重新摸排片区供求关系，避开同质化产品，结合潜在需求优化地块规划与产品设计，走差异化供地路径，以兼顾短期市场稳定与长期土地财政需求 [6] - 广州2025年涉宅地块成交金额同比大幅下降约35.4%，直观反映了土地市场面临的挑战和调整压力 [6]

全国住房城乡建设工作会议政策方向 - 会议于12月22日至23日在北京召开 [1] - 核心政策方向为因城施策，控制增量、消化库存、优化供给 [1] - 结合城市更新与城中村改造，盘活利用存量用地 [1] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [1] - 优化和精准实施保障性住房供应 [1] - 实施房屋品质提升工程，有序推进“好房子”建设 [1]