城投公司土地储备现状 - 2021年以来城投公司成为地方土地市场重要拿地主体，积累大量存量地块[1] - 2022-2024年重点30城城投拿地占比均保持50%以上，2024年达到64%峰值[1] - 截至2025年5月末30个重点城市城投未开工地块超4200宗，总建面3.6亿平方米[1][2] - 未开工地块中城投独立拿地占比95.3%，联合拿地仅占4.7%[2] 区域分布特征 - 中西部城市未开工体量较大，长三角城市开发节奏较快[5] - 徐州、重庆、长沙未开工规模超4000万平方米，代建需求潜力大[6] - 深圳、福州、上海、杭州未开工规模不足200万平方米，竞争激烈[6] - 徐州市区有1000万平方米优质地块，代建前景更佳[6] 地块容积率分析 - 未开工地块中容积率低于2的占比32.3%（7.8%低于1.5，24.5%在1.5-2区间）[9] - 容积率2-2.5地块占比34.3%，高于2.5的占比33.4%[9] - 珠海、无锡、厦门超60%未开工地块容积率低于2，适合改善项目[11] - 长沙、西安、上海、徐州未开工地块主要集中于容积率2-3区间[11] - 昆明、南宁、广州、深圳有较多容积率3以上的未开工地块[11] 代建行业机会 - 3.6亿平方米未开工面积释放潜在代建机遇[1] - 容积率低于2的地块符合新房市场改善需求主流趋势[9] - 中小规模地块（小于10万平方米）占比43%，适合中小代建企业[13] - 大规模项目有助于头部代建企业放大品牌效应[13] - 代建企业需结合地块拿地时间、区位条件、容积率等因素选择适宜城市深耕[13]

城投代建市场现状与机遇 - 城投公司成为代建企业核心服务对象，过去四年大量托底拿地但开工率持续低位，开发能力与市场不匹配催生代建需求 [1] - 30城城投未开工地块达3.6亿平方米，其中2022-2024年成交地块占比最高（近1亿平方米），独立拿地占比95.3% [4] - 销售筑底、财政压力等因素导致城投开发意愿降低，代建企业拓展难度加大，需聚焦优质地块 [1][5] 未开工土地区域分布特征 - 中西部城市未开工体量突出：徐州（超4000万㎡）、重庆、长沙总规模领先，其中徐州市区地块达1000万㎡适合深耕 [6] - 长三角城市开发节奏快：深圳、福州、上海、杭州未开工规模不足200万㎡，竞争集中于头部企业 [6] - 区位优势城市：常州、西安、郑州等市区未开工地块超600万㎡，福州/常州市区地块占比超70% [6] 地块容积率与产品定位 - 32.3%未开工地块容积率低于2（7.8%＜1.5，24.5%在1.5-2区间），改善型产品潜力大 [8][9] - 容积率分布城市差异：珠海/无锡/厦门超60%地块容积率＜2，长沙/西安/上海集中于2-3区间刚需型 [11] - 高容积率挑战：深圳/昆明/广州部分地块容积率＞3，需代建企业具备强产品方案能力 [11] 地块规模与代建策略 - 43%未开工地块建面＜10万㎡（5-10万㎡占比最高），中小规模更适合作代建 [14] - 城市分化：上海/福州/天津小体量地块多，珠海/厦门/长春以＞10万㎡为主，头部企业可借大项目扩大品牌效应 [15] 代建企业拓展方向 - 需综合评估地块拿地时间、区位、容积率等要素，选择匹配自身优势的城市深耕 [18] - 改善型地块符合"好房子"趋势，产品力强的企业可通过创新设计创造超额收益 [9] - 刚需项目代建需强化成本控制与工期管理能力，平衡品质与效益 [9]