行业整体表现与趋势 - 2025年代建新增规模TOP20企业新增签约建面约2.2亿平方米，同比增幅16%，增速较2024年提升6个百分点[3] - 2025年前三季度单季度中标数量持续走高，第三季度中标数量达172个，同比和环比增幅分别达到37%和17%[4] - 行业正经历从规模扩张向价值创造的结构性调整，近两年已进入高位平台期，新签面积增速大幅放缓，行业进入“精耕期”[5] - 代建市场规模行业占比预计将以年均21.3%的速度高速增长，相比欧美国家成熟市场20%-30%的行业渗透率，仍有发展潜力[8] 头部企业竞争格局 - 2025年有10家企业年内新增代建规模超1000万平方米，前五家企业新拓建面占比达到45%[5] - 金地管理、龙湖龙智造、新城建管2025年代建新增规模同比增幅超过50%[3] - 绿城管理、龙湖龙智造、蓝城集团、旭辉管理、金地等头部企业的中标数量明显高于其他企业[4] - 龙湖龙智造、金地管理2025年实现的代建销售规模分别为206亿元、193亿元，位列代建销售规模榜第3、4位[7] 企业转型与业务模式 - 传统房企由开发商向服务商转型是发展趋势，代建成为房企转型“轻重并举”战略下探索新模式的重要选择[3] - 龙湖、金地、新城在自投项目赛道的新增货值最多不足90亿元，远低于高峰期动辄千亿元以上的水平，显示业务重心转移[7] - 着力发展代建是“行业转型+能力变现+风险可控”的趋势所至，可将产品标准化、运营效率、品牌信任等核心能力快速复制，实现“能力变现”且不占资本[7] - 代建企业积极探索城市更新、旧改、保障性住房建设等领域，并通过代建代运营模式获取资源[5][8] 市场驱动因素与机遇 - 国家大力推进保障性住房建设、城中村改造以及“好房子”建设，产生了大量需要专业操盘手的代建需求[8] - 当前市场环境下，购房者需要更多优质项目，代建能让头部企业的产品标准覆盖更广，轻资产模式能聚焦做对产品、做好服务[8] - 地方城投手中有大量未开发地块，成为代建企业持续拓展的重点，部分非房企作为重要委托方拿地意愿增加，提供了新的发展机遇[9] - 部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储，成为一种新的拓展方式[9]

公司股价与交易表现 - 绿城管理控股股价午后上涨超过4%，截至发稿时上涨3.48%，报2.97港元 [1] - 成交额为2752.59万港元 [1] 年度经营数据 - 截至2025年12月31日止年度，公司新拓代建项目的合约总建筑面积达3535万平方米，较去年同期下降约3.1% [1] - 同期新拓代建项目代建费预估为人民币93.5亿元，较去年同期增长约0.4% [1] 行业地位与业务模式 - 公司是国内房地产轻资产开发模式的先行者与引领者 [1] - 核心业务模式包括三大代建主业及三大配套服务 [1] - 公司持续深耕代建领域，已形成规模优势与品牌效应 [1] - 新拓代建面积和销售额多年稳居行业榜首 [1] 运营状况与前景 - 公司在手订单充裕 [1] - 项目启动逐步提效 [1]

2025年中国房地产代建行业排行榜核心数据 - 中指研究院发布《2025年中国房地产代建企业排行榜》[1] 新签约规模排名 - 绿城管理以3535万平方米新签约规模位列行业第一[1] - 旭辉建管以1629万平方米新签约面积位列第二[1] - 润地管理以1595万平方米新签约面积位列第三[1] 政府代建新拓面积排名 - 润地管理以1349万平方米新拓政府代建面积位列第一[1] - 旭辉建管以732万平方米新签约政府代建规模位列第二[1] - 蓝城集团以563万平方米新签约政府代建规模位列第三[1] - 政府代建项目类型主要包括保障房、学校及体育场馆，部分企业探索城市更新代建机遇[1] 代建项目销售金额排名 - 绿城管理以985亿元合约销售金额位列代建销售榜首位[1] - 蓝绿双城以236亿元代建项目销售金额位列第二[1] - 龙湖龙智造以206.2亿元代建项目销售金额位列第三[1] - 随着入局企业增加及项目进入销售阶段，行业代建销售规模持续提升[1] 项目交付表现 - 交付力成为行业关键词，代建企业通过参与纾困项目“保交楼”、严控质量、加快工期等方式实现高质量交付[2] - 绿城管理以79726套交付量位列交付榜第一[2] - 建发更新建设、中原建业及龙湖龙智造的交付套数均超过一万套[2]

行业整体规模与增长 - 2025年代建新增规模TOP20企业新增签约建筑面积达21926万平方米 同比增幅16% 增速较2024年提升6个百分点 但仍低于2023年水平 [1][2] - 在房地产市场止跌回稳趋势下 头部代建企业扩张意愿强烈 拓展规模显著提升 逆转了2024年拓展“失速”的态势 [2] 企业梯队分布 - 2025年已有10家企业年内新增代建规模超过1000万平方米 较去年同期增加5家 [1][2] - 新增规模超千万平方米的企业按次序为绿城管理 旭辉建管 润地管理 蓝城集团 金地管理 龙湖龙智造 招商建管 新城建管 远洋建管 金建管 [1][2] - 有8家企业的新拓规模集中在500-1000万平方米区间 此外200万平方米以下的企业有2家 [3] 市场集中度变化 - 2025年代建新拓规模前十企业集中度达到77% 较2024年增长6个百分点 行业延续强者恒强趋势 [4] - 前五家企业新拓建面占比达到45% 较2024年下降2个百分点 [4] - 排名5-10名的企业新拓建面占比为33% 较2024年增长10个百分点 [4] - 排名11-20名企业集中度为29% 较同期下降1个百分点 [4] 头部企业竞争格局 - 绿城管理作为行业领头羊 新增签约建筑面积达3535万平方米 规模比第二名高出一倍 [7][10] - 头部企业竞争“白热化” 规模排第三的企业比第五名仅高出4% 相较于2024年63%的差距显著改善 表明头部企业拓展规模相当接近 [7] - 部分头部企业拓展迅猛 金地管理 龙湖龙智造 新城建管同比增幅超过50% [4] 尾部企业市场状况 - 尾部企业仍在剧烈洗牌 拓展难度不断加码 排名第10与第20的企业规模差距接近5倍 [7] - 榜单显示 排名第11至第20的企业新增签约建筑面积在183万平方米至907.3万平方米之间 [10][11]

公司股票交易与复牌情况 - 中原建业股票于2024年4月2日暂停买卖后复牌，复牌后股价一度飙升近64%，截至发稿时上涨38.18%，报0.152港元，成交额达2492.65万港元 [1] 公司财务与债务状况 - 公司已履行复牌指引，包括刊发所有尚未刊发的财务业绩并解决审计修订 [1] - 公司此前向多家房地产公司提供的十笔总额7.5亿人民币贷款的本金已全部偿还 [1] - 目前尚有5300万人民币的应收利息未偿还，公司已指示法律顾问进行审查和追讨 [1]

核数师变动 - 毕马威于2024年3月26日辞任核数师，涉及贷款本金约7.5亿元[6] - 2024年5月6日公司委任信永中和为新任核数师[8] - 2024年9月27日信永中和因未完成资料辞任核数师，涉及已结清贷款本金约2.1亿元[9][10] - 2024年10月15日公司委任栢淳为新任核数师[11] 业绩刊发 - 延迟刊发2023年年度业绩因审计资料获取不确定及行业衰退影响人员[6][8] - 2025年1月9日刊发2023年年度业绩及2024年中期业绩，2月12日刊发对应报告，核数师发表无保留审计意见[43] - 公司已正式刊发2024年年度业绩及报告、2025年中期业绩及报告[43] 用户数据 - 截至2025年6月30日，集团代建项目遍布9个省份及自治区、138个县及县级以上城市，有242位合作伙伴，460个合作项目，累计合约建筑面积约5630万平方米，服务业主超50万[47] - 截至2025年11月30日，集团有246个在管项目，总合约建筑面积约2920万平方米，共462个签约项目，累计合约建筑面积约5650万平方米[47] 财务数据 - 截至2024年12月31日止年度，公司经审核总收入及净利润分别约为2.52亿元及7300万元[49] - 截至2025年6月30日止六个月，公司未经审核总收入及净利润分别约为1.4亿元及3700万元[49] - 2024年12月31日，公司经审核总资产及资产净值分别约为30.927亿元及25.496亿元[50] - 2025年6月30日，公司未经审核总资产及资产净值分别约为31.413亿元及25.921亿元[50] - 2024年12月31日及2025年6月30日，公司现金及现金等价物结余分别约为24.84亿元及25.73亿元[50] - 2024年12月31日及2025年6月30日，公司资本负债比率为零[50] 资金分配 - 上市所得款项净额7.514亿元，拓展“大中原”地区新市场和新服务分配3.005亿元，占比40%[51] - 进行战略投资和收购分配2.706亿元，占比36%，截至2024年12月31日未动用[52] - 加强信息科技系统分配1.052亿元，占比14%，截至2024年12月31日实际使用1.22亿元[52] - 一般营运资金分配7510万元，占比10%，截至2024年12月31日已全部使用[52] - 认购事项所得款项净额为2.47亿人民币，政府代建业务发展分配1.235亿人民币，占比50.5%；资本代建业务发展分配1.111亿人民币，占比45.0%；一般营运资金分配0.124亿人民币，占比5.0%[53] - 政府代建和资本代建业务所得款项预计动用时间延至2027年12月31日前，一般营运资金预计2025年5月前动用[53] 制度更新 - 2024年9月更新《财务报告及披露制度》，并开展相关培训且将每年开展进一步培训[24] - 更新《中原建业集团投拓贷款管理制度》，规定保存客户甄选及评估记录[28] - 更新《中原建业集团投拓贷款管理制度》，要求对借款人进行严格背景调查[28] - 集团更新《中原建业集团投拓贷款管理制度》，对可行性分析内容提出新要求，包括全面识别评估项目潜在风险等[29] - 集团更新制度规定批准授出贷款要制定标准化书面审批表格，包括项目基本资料等内容[30] - 公司需更新《中原建业集团投拓贷款及抵押品管理制度》，对已授出贷款的担保及抵押品制定明确规定[31] - 公司需更新《中原建业集团投拓贷款管理制度》，对贷款协议中的限制性条款制定明确规定以限制资金用途[32] - 公司需更新相关制度，对贷款协议中可强制执行的条款制定明确规定，确保借款人配合审计工作[33] - 集团更新《中原建业集团投拓贷款管理制度》，规范授出贷款报告机制及内容[37] - 集团更新《中原建业集团投拓贷款管理制度》，规定贷款催收及逾款负责人员[38] - 集团更新《原建业团投资拓贷低风险管理制度》，明确评估利息递延及减免程序[39] - 集团制定《管理层继任计划》，将关键职位继任人的管理正式化[40] - 公司已制定《中原建業集團投拓項目保證金預付管理製度》，将管理保證金預付款項程序正式化[41] 其他事项 - 股份自2024年4月2日上午九时正起暂停买卖，申请自2025年12月22日上午九时正起恢复买卖[5][67] - 联交所向公司施加包括刊发财务业绩、证明合规等复牌指引[20] - 公司委任长青（香港）会计师事务所为独立内部监控顾问进行审查[21] - 2025年9月29日，内部监控顾问向董事会呈交内部监控审查最终报告[21] - 闫女士2024年12月27日起任独立董事，2025年11月24日辞任[57][60] - 公司将物色合适人选填补空缺，预计约六周内物色潜在候选人，约十周内完成面试及尽职审查[62] - 预计约两周内物色到公司秘书及授权代表潜在候选人，随后约两周内进行面试及尽职调查，2026年1月16日前完成新公司秘书所有甄选及提名程序[66]

行业整体增长态势 - 2025年1-9月头部代建企业新增签约建筑面积达15771万平方米，同比大幅增长31% [1] - 前三季度代建中标项目总量约432个，同比增长18%，增速较2024年同期下降10个百分点但较半年度有所回升 [3] - 季度中标数量持续走高，第三季度中标172个项目创历史新高，同比和环比增幅分别达到37%和17% [3] 市场竞争格局 - 行业集中度与专业度持续提升，第三季度45%的中标项目由已搭建专业平台的进驻企业获得 [3] - 绿城管理中标数量断层领先，第三季度公开中标项目接近20个，龙湖龙智造、蓝城集团、旭辉管理、金地集团等企业中标数量也显著高于同行 [3] - 头部企业在市场增量空间收窄环境下凭借规模与品牌优势加速拓展，巩固市场地位 [3] 委托方结构变化 - 政府与国企委托项目为市场主力，项目体量大且集中于安置保障房、医院、场馆等类型 [7] - 第三季度国资类招投标项目占比显著波动，9月份占比降至70%，较前8个月平均水平下降近20个百分点 [7] - 私企及其他委托方占比小幅提升，其中村委会、合作社等委托项目增多，但单项目金额多在100万元以下且由小型建筑公司主导 [7] 区域市场分布 - 项目能级分布保持稳定，前三季度一线、二线、三四线城市中标数量占比分别为14%、35%和51%，三四线为主力 [9] - 第三季度一线城市占比走高至17%，二线城市占比相应回落 [9] - 长三角区域占比最高但呈下降趋势，前三季度占比47%较二季度末下降4个百分点，第三季度占比进一步降至45% [9] - 中西部、珠三角、环渤海区域前三季度占比分别为22%、19%和12% [9]

投资评级 - 报告对绿城管理控股的投资评级为“推荐”（维持）[1] 核心观点 - 行业竞争趋于理性，代建行业格局趋稳，头部企业份额扩大，非理性内卷竞争将逐步回归理性 [6][10] - 公司经营端出现积极信号，2025年上半年新拓代建费总额和建筑面积实现双位数增长，在手订单总建面达1.265亿平米，高股息为估值提供支撑 [6] - 公司作为代建头部企业，具备综合竞争优势，虽2025年业绩或阶段性承压，但有望逐步走出低谷，轻资产模式具备派息潜力 [6] 行业竞争格局 - 2025年上半年已无新规模房企入局代建行业，行业格局趋稳，未来竞争将集中于头部企业之间 [6][10] - 城市更新、“白名单”扩围及推广“好房子”等城建政策加力推进，为代建行业带来结构性增量机会 [6][10] - 尽管行业单方代建费用下行，但公司近年市场份额均超20%，毛利率、净利率仍处于约40%和20%的水平 [6][18] 公司经营与财务表现 - 2025年上半年新拓代建费总额同比增长19.3%，新拓总建筑面积同比增长13.9% [6][30] - 截至2025年上半年末，公司在手现金为16.44亿元，较2024年末增长8.3%；经营性现金流净额同比增长44.4% [51][55] - 公司近年保持较高派息比例，2025年首次实施中期派息，截至2025年11月21日股息率达11.12% [6][51] - 2025年8月29日至10月17日期间，公司累计完成1000万股股份回购 [51] 业务优势与前景 - 公司客户结构多元，涵盖政府、国企、私营企业、金融机构四大核心群体，业务模式包括政府代建、商业代建和资方代建 [36][38] - 秉承“绿城系”基因，产品力有望受益于“好房子”、城市更新等需求，尤其在三四线城市，产品力优势更易凸显 [32][33] - 截至2024年末，公司累计落地纾困保交楼总建筑面积超1000万平米，与多家知名AMC及金融机构合作 [40] 盈利预测 - 报告小幅下调公司2025年EPS预测至0.28元（原为0.32元），维持2026年EPS预测0.31元，上调2027年EPS预测至0.34元（原为0.31元）[6][59] - 预计2025-2027年营业收入分别为29.94亿元、32.48亿元、35.31亿元，同比变化分别为-13.0%、8.5%、8.7% [5][58] - 预计2025-2027年毛利率分别为40.0%、41.5%、41.5%，净利率分别为20.5%、20.6%、20.9% [5][58] - 当前股价对应2025-2027年PE分别为10.0倍、9.1倍、8.3倍 [5][6]

代建行业整体渗透率 - 2025年前三季度重点城市商品房代建渗透率达7.23%，较2024年增长0.8个百分点 [1] - 分季度看，第一季度渗透率5%，第二季度跃升至8.7%创单季度新高，第三季度为7.12% [1] - 各季度渗透率波动幅度大于2024年，若第四季度保持同比上升趋势，全年渗透率有望再创新高 [1] 各线城市代建市场表现 - 二线城市是代建市场绝对主力，84%的代建项目位于二线城市，15%位于三四线城市，仅1%位于一线城市 [2] - 二线城市2025年前三季度代建渗透率达9.89%，较2024年提升2.13个百分点，是唯一渗透率大幅提升的能级 [6] - 三四线城市2025年前三季度代建渗透率为6.15%，较2024年下降1.67个百分点 [11] - 一线城市中，广州已开盘代建项目数量最多达9个，上海5个，深圳3个，北京2个 [5] 重点城市代建渗透率详情 - 苏州2025年前三季度代建渗透率高达38.5%，天津为30.6%，昆明27.3%，长春22.2% [8] - 长沙、合肥、武汉代建渗透率超过10%，分别为17.2%、13.3%、11.1% [8] - 济南、西安和重庆代建渗透率较低，分别为8.7%、7.0%、5.4% [8] 代建企业市场布局 - 在苏州，朗诗绿色管理和旭辉建管是主要代建企业，项目数量占比均超过20% [10] - 朗诗绿色管理进驻苏州较早，2023年已有5个项目开盘，旭辉建管同期仅1个项目但2024年和2025年增长明显 [10] - 绿城管理、蓝城集团、龙湖龙智造等头部企业在苏州也有项目，但因进驻较晚目前占有率相对较低 [10] 代建项目区域分布与委托方 - 代建项目在区域分布上，长三角占比高达40% [2] - 一线城市代建项目主要分布在非核心区域，如广州项目位于南沙区、增城区、花都区 [6] - 城投公司是代建项目最主要委托方，其拿地与未来代建渗透率基本呈正相关 [5] - 深圳和广州近三年城投拿地占比较高，未来代建前景在一线城市中最好 [5] 三四线城市代建潜力 - 从2024年至2025年9月监测数据看，三四线城市在代建项目中标情况中占比长期位于50%以上 [13] - 三四线城市是城投拿地占比最高的能级，常州、徐州、无锡城投拿地占比分别达100%、94%、89% [15][16] - 除长三角三四线城市外，代建企业可关注佛山、珠海、惠州等珠三角重点城市 [15]

典型代建企业新签项目动态 - 绿城管理在9月中标多个项目，包括杭州住宅项目、泰州莲溪湖开发项目和温州市丰双片区四个地块的全过程代建开发服务[1] - 润地管理（金地集团）在9月通过联合体中标东莞保障性住房项目（总建筑面积8.45万平方米，计划建设配售型保障性住房510套），并在浙江地区签约杭州临平星桥低密住宅地块（计容建筑面积2.48万平方米）和杭州萧山蜀山商住地块（总建筑面积6万平方米），其深圳公司中标南宁武鸣项目（总建设规模30万平方米）[1] - 而今管理、旭辉建管、蓝绿双城和蓝城集团在9月分别中标温州、成都、温州苍南县和绍兴的房地产或安置房项目全过程代建服务[1] 典型代建企业运营与产品动态 - 合生创展前8个月以“合生”品牌代建管理的非自投物业总合约销售面积为47591平方米，合约销售金额为42.36亿元[2] - 金地管理发布升级版《委托方服务白皮书》2.0，持续迭代服务能力[3][4] - 旭辉建管与瓴寓国际联合打造的南京河西南G116保障性租赁社区在9月顺利开业，开创国内险资参与开发型长租公寓基金并实现项目落地的先河[5] 代建市场招投标分析 - 9月公开市场招标中，住宅物业占比85%，办公物业占比15%，物业类型集中[6] - 浙江省是招标信息发布最多的省份，占比54%[6] - 中标企业方面，95%的项目由房地产开发企业中标，住宅物业是主要业态，占比高达70%，办公物业和学校物业分别占比25%和5%[8][9] 行业土地市场与代建机遇 - 2025年1-9月，民营房企在拿地TOP100企业中的金额占比为13.4%，较2024年提升5.6个百分点，拿地意愿增加[11] - 部分中小民营房企作为代建重要委托方，其拿地意愿增加为代建企业提供了新的发展机遇[11] - 部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储，为行业提供了一种新的拓展方式[11]