代建行业整体渗透率 - 2025年前三季度重点城市商品房代建渗透率达7.23%，较2024年增长0.8个百分点 [1] - 分季度看，第一季度渗透率5%，第二季度跃升至8.7%创单季度新高，第三季度为7.12% [1] - 各季度渗透率波动幅度大于2024年，若第四季度保持同比上升趋势，全年渗透率有望再创新高 [1] 各线城市代建市场表现 - 二线城市是代建市场绝对主力，84%的代建项目位于二线城市，15%位于三四线城市，仅1%位于一线城市 [2] - 二线城市2025年前三季度代建渗透率达9.89%，较2024年提升2.13个百分点，是唯一渗透率大幅提升的能级 [6] - 三四线城市2025年前三季度代建渗透率为6.15%，较2024年下降1.67个百分点 [11] - 一线城市中，广州已开盘代建项目数量最多达9个，上海5个，深圳3个，北京2个 [5] 重点城市代建渗透率详情 - 苏州2025年前三季度代建渗透率高达38.5%，天津为30.6%，昆明27.3%，长春22.2% [8] - 长沙、合肥、武汉代建渗透率超过10%，分别为17.2%、13.3%、11.1% [8] - 济南、西安和重庆代建渗透率较低，分别为8.7%、7.0%、5.4% [8] 代建企业市场布局 - 在苏州，朗诗绿色管理和旭辉建管是主要代建企业，项目数量占比均超过20% [10] - 朗诗绿色管理进驻苏州较早，2023年已有5个项目开盘，旭辉建管同期仅1个项目但2024年和2025年增长明显 [10] - 绿城管理、蓝城集团、龙湖龙智造等头部企业在苏州也有项目，但因进驻较晚目前占有率相对较低 [10] 代建项目区域分布与委托方 - 代建项目在区域分布上，长三角占比高达40% [2] - 一线城市代建项目主要分布在非核心区域，如广州项目位于南沙区、增城区、花都区 [6] - 城投公司是代建项目最主要委托方，其拿地与未来代建渗透率基本呈正相关 [5] - 深圳和广州近三年城投拿地占比较高，未来代建前景在一线城市中最好 [5] 三四线城市代建潜力 - 从2024年至2025年9月监测数据看，三四线城市在代建项目中标情况中占比长期位于50%以上 [13] - 三四线城市是城投拿地占比最高的能级，常州、徐州、无锡城投拿地占比分别达100%、94%、89% [15][16] - 除长三角三四线城市外，代建企业可关注佛山、珠海、惠州等珠三角重点城市 [15]

典型代建企业新签项目动态 - 绿城管理在9月中标多个项目，包括杭州住宅项目、泰州莲溪湖开发项目和温州市丰双片区四个地块的全过程代建开发服务[1] - 润地管理（金地集团）在9月通过联合体中标东莞保障性住房项目（总建筑面积8.45万平方米，计划建设配售型保障性住房510套），并在浙江地区签约杭州临平星桥低密住宅地块（计容建筑面积2.48万平方米）和杭州萧山蜀山商住地块（总建筑面积6万平方米），其深圳公司中标南宁武鸣项目（总建设规模30万平方米）[1] - 而今管理、旭辉建管、蓝绿双城和蓝城集团在9月分别中标温州、成都、温州苍南县和绍兴的房地产或安置房项目全过程代建服务[1] 典型代建企业运营与产品动态 - 合生创展前8个月以“合生”品牌代建管理的非自投物业总合约销售面积为47591平方米，合约销售金额为42.36亿元[2] - 金地管理发布升级版《委托方服务白皮书》2.0，持续迭代服务能力[3][4] - 旭辉建管与瓴寓国际联合打造的南京河西南G116保障性租赁社区在9月顺利开业，开创国内险资参与开发型长租公寓基金并实现项目落地的先河[5] 代建市场招投标分析 - 9月公开市场招标中，住宅物业占比85%，办公物业占比15%，物业类型集中[6] - 浙江省是招标信息发布最多的省份，占比54%[6] - 中标企业方面，95%的项目由房地产开发企业中标，住宅物业是主要业态，占比高达70%，办公物业和学校物业分别占比25%和5%[8][9] 行业土地市场与代建机遇 - 2025年1-9月，民营房企在拿地TOP100企业中的金额占比为13.4%，较2024年提升5.6个百分点，拿地意愿增加[11] - 部分中小民营房企作为代建重要委托方，其拿地意愿增加为代建企业提供了新的发展机遇[11] - 部分代建企业前置介入代建流程，联动委托方获取优质土储，为行业提供了一种新的拓展方式[11]

行业趋势 - 2025年1-9月拿地TOP100企业中民营房企拿地金额占比13.4%较2024年提升5.6个百分点显示民营房企拿地意愿增加 [1] - 部分中小民营房企作为代建重要委托方拿地意愿增加为代建企业提供新的发展机遇 [1] - 部分代建企业前置介入代建流程联动委托方获取优质土储为代建提供新的拓展方式 [1] 代建企业动态 - 绿城管理9月中标杭州杭政储出[2025]75号地块商品房住宅项目全过程代建服务泰州莲溪湖2号3号地块开发项目代建代销服务及温州市丰双片区鞋都单元多个地块建设项目全过程代建开发服务 [4] - 润地管理9月联合体中标东莞市南城街道保障性住房项目全过程管理咨询服务总建筑面积约8.45万平方米计划建设配售型保障性住房510套 [4] - 金地集团浙江地区公司9月签约杭州临平星桥低密住宅地块全过程代建代销服务总建筑面积约2.48万平方米并中标杭州萧山蜀山商在地块全过程管理及销售服务项目总建筑面积约6万平方米 [4] - 金地深圳地区公司9月成功中标南宁市武鸣万丰新新传奇营销管理服务项目总建设规模30万平方米 [4] - 而今管理9月中标温州瑶溪南单元12-E-08地块房地产开发项目续建工程全过程代建代销服务 [4] - 旭辉建管9月中标成都市青白江区国资住宅项目全过程代建及营销管理服务 [4] - 蓝绿双城9月中标温州苍南县铁路站前区D-05地块商住项目全过程代建开发服务 [4] - 蓝城集团9月中标绍兴镜岭水库移民安置公寓房项目全过程代建开发 [4] 企业运营数据与事件 - 合生创展截至2025年8月31日止8个月以合生品牌代建管理的非自投物业总合约销售面积约47591平方米合约销售金额约人民币42.36亿元 [5] - 金地管理升级发布《委托方服务白皮书》2.0版持续迭代和进化服务力该白皮书于2021年推出是聚焦委托方服务指南的工具书 [6] - 旭辉建管携手瓴寓国际联合打造的南京河西南G116保障性租赁社区于9月顺利开业开创国内险资参与开发型长租公寓基金且实现项目落地的先河 [7] 市场招标与中标分析 - 9月招标物业类型中住宅物业占比85%办公物业占比15%招标物业类型比较集中 [8] - 从招标发布区域看浙江占比54%依旧是招标信息发布最多省份 [8] - 9月中标企业方面95%的项目由房地产开发企业中标 [9] - 9月中标业态方面住宅物业占比高达70%办公物业和学校物业分别占比25%和5% [9]

行业竞争格局 - 2025年1—9月绿城管理以2790万平方米新签约规模位列行业第一 [1] - 同期旭辉建管和润地管理新签约面积分别为1301万平方米和1290万平方米，位列第二和第三 [1] - 绿城管理在2025年1—9月以706亿元合约销售金额位列代建销售榜首位 [1] 行业核心能力 - 当前大部分商品住宅均需要代建企业代销 [1] - 销售去化能力成为代建企业项目拓展的重要能力之一 [1]

公司荣誉与行业地位 - 公司在2025上半年中国房地产代建企业综合能力TOP20中位列第15位并获评优秀政府代建企业称号 [1] - 公司凭借项目医生般的精准诊断能力及在政府代建领域的标杆项目输出获得认可 [1] 业务规模与增长 - 2025上半年公司新拓项目33个新签项目面积达562万平方米规模排名行业第八 [3] - 公司二季度新增签约面积跃升至行业TOP3展现出强劲发展势头 [3] 政府代建业务实力 - 公司自2004年受托代建北京市规划展览馆以来已建立规范高效的专业服务体系 [3] - 公司在民生工程建设城市更新等实践中积累丰富经验其浙江慈溪政府代建项目荣获中国房地产优秀政府代建项目殊荣 [3] 业务范围与服务能力 - 公司已形成覆盖住宅商业写字楼酒店养老产业园等多业态的综合解决方案 [3] - 公司通过项目医生般的精准把脉助力项目价值挖掘持续为合作伙伴创造价值增量 [3]

核心观点 - 2025年上半年公司新拓业务实现规模与质量双重提升 结构优化成效显著 新拓规模 新拓代建费 在手订单面积 交付面积持续保持龙头地位 [1] - 代建领域竞争加剧下 虽然各项财务指标较去年同期有所回落 但仍维持在健康区间 [1] - 公司将继续巩固和提升代建主业 保持代建行业的第一身位 第一品牌 第一市值 并积极探索第二增长曲线 从开发环节向房地产全生命周期全方位的综合服务延伸 同时依托中交集团的海外资源 探索海外代建的可能性 [1] 新拓业务表现 - 2025年上半年新拓规模达到1989万平方米 同比提升13.9% 新拓代建费约50亿元 较去年同期增长19% [1][5] - 新拓建筑面积在一二线城市占比维持在58%的高位 以杭州 南京 石家庄 苏州等经济发达城市为主 [1][5] - 新拓单价回升至251元/平方米 同比上升5% [5] - 商业代建新拓总建筑面积占比持续增长 [1] - 私营企业委托建面727万平方米 同比增长41% 占比达到37% 较2024年中期增加8pts [8][9] - 国企委托597万平方米 同比增长29% 占比30% 同比提升3pts [8][9] - 金融机构委托292万平方米 同比增长25% 占比14% 同比基本持平 [8][9] - 政府委托373万平方米 同比下降30% 占比下降至19% [8][9] 订单与交付能力 - 截至2025年6月底 在手订单总建筑面积1.265亿平方米 [2][10] - 四大核心城市群合计占比达77% 其中长三角46% 环渤海及京津冀21% 珠三角7% 成渝城市群3% [2][10] - 待开发面积占比38.4% 较2024年末减少5pts [12] - 2025年上半年共交付45个项目 建筑面积465万平方米 交付满意度保持在92% [2][15] - 预计下半年交付近1000万平方米 全年合计交付规模将达到1500万平方米左右 [16] 运营效率提升 - 2025年中期中标率较2024年提升15pts 较2023年提升20pts [19] - 重复委托率达到22% 较2023年和2024年分别增加9pts和4pts [2][19] - 首开项目兑现率93% 同比上升1.7pts [2][24] - 销售案场转化率7.1% 提升0.6pts [24] - 数字营销成交占比6.5% 提升1.8pts [24] - 营销费率持续下降至2.2% 同比减少1.03pts [2][24] - 2025年上半年销售规模增长至419亿元 同比提升1.9% [23] 财务表现 - 2025年上半年实现营收13.74亿元 同比下降17.7% [2][26] - 毛利润5.5亿元 同比下降36% 毛利率40% 同比减少12pts [2][26] - 净利润2.73亿元 同比下降44.4% 净利率19% 同比减少11pts [2][26] - 归母净利润2.56亿元 同比下降48.9% 归母净利率18.64% 同比减少11.38pts [26][31] - 截至2025年6月末 在手现金16.44亿元 较2024年末提升8% 且期末无借款 [2][29] - 经营性现金流净额1.12亿元 同比增加45% [29] - 净合同资产11.87亿元 较2024年末降低4% [29] - 首次实施中期分红 中期每股派息0.076元 [29]

核心观点 - 上调绿城管理控股股票评级至跑赢行业 维持目标价3.2港元 对应12倍2025年市盈率和8%预期股息收益率 16%上行空间 [1] - 前端经营指标积极变化支撑未来业绩和现金流企稳 较高股息率提供额外估值支撑 [1][2] 前端经营趋势改善 - 2025年上半年新拓展金额同比增长19% 对应单平米代建费251元 同比提升5% [2][4] - 上半年经营性现金流净额同比增长45% 经营性现金流入1.1亿元 [2][3] - 1-7月代建销售金额511亿元 与去年同期基本持平 增速跑赢TOP10房企14个百分点 [2][3] - 经营性现金流对归母净利润覆盖比例提升28个百分点至44% [3] 代建业务表现 - 上半年新签代建合同50亿元 同比增长19% [4] - 代建费单价企稳 1H24为251元/平米 2024年为255元/平米 [4] - 截至2024年末在手订单152亿元 订单覆盖倍数有保障 [4] 股息回报水平 - 2025年预期股息收益率达9.5% [1][5] - 2022-2023年派息比例均超过100% [5] - 公司持续优化派息政策 致力于提供长期稳健可持续的股东回报 [5] 估值水平 - 当前交易于10.6倍2025年市盈率 [1] - 目标价对应12倍2025年市盈率 [1] 潜在催化剂 - 经营和业绩逐步企稳 [6] - 分红派息积极兑现 [6]

行业政策 - 2025年上半年14个省市出台代建管理办法，较去年同期增加1个城市，政策持续推动政府投资项目代建制改革，规范代建行为并提升专业化水平[1][7][8] - 代建范围设定呈现地区差异：湖南要求财政资金占比50%且总投资超3000万元的非经营性项目强制代建，洛阳标准为2000万元以上，三四线城市如南雄门槛低至800万元[8] - 管理创新三大趋势：精细化分级管理（如洛阳2000万元以下项目可特批代建）、强化绿色建造与技术升级（内蒙古要求智能建造和绿色建材）、完善激励惩罚机制（河源源城区设10%管理费奖励上限）[9] 城投拿地 - 2025年上半年30城城投拿地建面2200万平方米，同比微增4%，但占比降至45%，较2024年上半年下降5个百分点，二季度占比进一步降至41%，环比降8.7个百分点[2][12] - 城投托底比例结构性下降反映土地市场回暖，民企参与度提升，但城投仍占半壁江山，潜在代建需求稳定[12] 企业战略合作 - 2025年上半年7家代建企业通过政企合作、国企资源整合、民企跨界三类模式绑定委托方，合作项目覆盖淄博、重庆等6城，方向聚焦智慧化、生态化和文旅融合[3][14][17] - 典型案例：旭辉建管联合佛山政府打造"体育+文旅+生态"活力区，绿城管理与重庆大渡口区合作城市更新，腾云筑科携手科技企业探索智慧社区[15][17] 代建中标动态 - 2025年上半年中标项目260个，同比增长8%，其中国资招标占比82%但较一季度下降10个百分点，二季度单季中标147个创近两年新高，学校类项目成新增长点[4][25] 重点项目案例 - 龙湖龙智造通过"共益债+代建"模式盘活成都西璟台纾困项目，优化190处设计后提前40天交付，实现95.94%交付率及5.04亿元销售额，住宅去化率超90%[20][21]

城投代建市场现状与机遇 - 城投公司成为代建企业核心服务对象，过去四年大量托底拿地但开工率持续低位，开发能力与市场不匹配催生代建需求 [1] - 30城城投未开工地块达3.6亿平方米，其中2022-2024年成交地块占比最高（近1亿平方米），独立拿地占比95.3% [4] - 销售筑底、财政压力等因素导致城投开发意愿降低，代建企业拓展难度加大，需聚焦优质地块 [1][5] 未开工土地区域分布特征 - 中西部城市未开工体量突出：徐州（超4000万㎡）、重庆、长沙总规模领先，其中徐州市区地块达1000万㎡适合深耕 [6] - 长三角城市开发节奏快：深圳、福州、上海、杭州未开工规模不足200万㎡，竞争集中于头部企业 [6] - 区位优势城市：常州、西安、郑州等市区未开工地块超600万㎡，福州/常州市区地块占比超70% [6] 地块容积率与产品定位 - 32.3%未开工地块容积率低于2（7.8%＜1.5，24.5%在1.5-2区间），改善型产品潜力大 [8][9] - 容积率分布城市差异：珠海/无锡/厦门超60%地块容积率＜2，长沙/西安/上海集中于2-3区间刚需型 [11] - 高容积率挑战：深圳/昆明/广州部分地块容积率＞3，需代建企业具备强产品方案能力 [11] 地块规模与代建策略 - 43%未开工地块建面＜10万㎡（5-10万㎡占比最高），中小规模更适合作代建 [14] - 城市分化：上海/福州/天津小体量地块多，珠海/厦门/长春以＞10万㎡为主，头部企业可借大项目扩大品牌效应 [15] 代建企业拓展方向 - 需综合评估地块拿地时间、区位、容积率等要素，选择匹配自身优势的城市深耕 [18] - 改善型地块符合"好房子"趋势，产品力强的企业可通过创新设计创造超额收益 [9] - 刚需项目代建需强化成本控制与工期管理能力，平衡品质与效益 [9]

代建行业现状 - 代建行业已从蓝海进入红海阶段 行业竞争加剧 [1] - 代建项目主要集中在二三线城市 一线城市占比极低 [1][4] - 2024年二三线城市代建渗透率突破8% 一线城市仅1.25% [4] - 2025年一季度一线城市新开盘代建项目为零 二线/三四线渗透率分别为4.1%/3.8% [4] 一线城市代建特点 - 一线城市代建渗透率长期低于1% 显著低于行业平均2.4% [4][7] - 代建项目72%位于郊区 北京/上海郊区占比分别达74%/85% [10][11] - 头部企业垄断现象明显 绿城管理等头部企业占据主导地位 [7][14] - 广州代建渗透率一线最高 城投拿地市区占比达56% [11] 代建项目表现 - 代建项目均价普遍高于周边2%-53% 绿城揽江印月溢价达24% [14][15] - 代建项目去化优于周边 如凤凰于飞项目成交套数为周边项目的5倍 [15] - 品牌力对溢价贡献显著 头部企业项目溢价能力更强 [14] 未来机会与挑战 - 公建配套类政府代建是一线城市潜在机会点 [3][16] - 广州代建发展前景相对优于其他一线城市 [11] - 中小企业面临更高竞争压力 需提升产品力与品牌力 [14][16]