韩国央行预警：持续宽松加剧楼市与债务风险 金十数据6月25日讯，尽管韩国金融体系在长期政治动荡和美国关税压力下总体保持稳健，但首尔都市 圈持续攀升的房价可能加速债务累积，对金融稳定构成威胁。韩国央行周三发布的半年度金融体系报告 指出，尽管上半年金融市场和外汇市场波动加剧，金融体系仍基本保持稳定。这一时期的特点包括：前 总统尹锡悦遭弹劾后出现的领导层真空导致政治不确定性升高，以及特朗普政府延续对韩贸易施压政 策。与此同时，央行对不断上涨的房价和家庭债务与降息周期形成的碰撞发出警报。这一警告凸显韩国 央行面临的政策困境：如何在支撑经济放缓的同时，避免重蹈以往宽松周期引发的房地产泡沫覆辙。 ...

2023年，一线城市房价的跌势，印证了吴晓灵教授早在2018年时的精准预判。彼时，房地产市场正处于沸腾状态，她发出警告："房地产泡沫狂欢的盛宴即 将结束，潮水退去后的寒冬，每个国家，每个人都将面临。" 当时，这番话并未引起广泛重视。如今，回首往昔，其预见性令人叹服。 房地产市场正经历着 漫长的调整期，潮水退去后，炒房客、开发商和银行都承受着巨大的压力，昔日的繁荣景象已不复存在。 自2021年起，国内房价便开始走下坡路。 最初，郑州、天津、石家庄等二三线城市率先出现房价下跌，而2023年，这一趋势蔓延至北上广深等一线城市。 以上海为例，市中心房价平均已下跌30%之多。 如今，全国二手房市场普遍出现价格下跌，资产持续缩水的趋势已成定局。 " 与此同时，持有数套房产的炒房客面临着日益沉重的债务压力。尽管银行已将房贷利率降至历史低位，但疫情的影响仍在持续发酵。许多炒房客生意惨淡， 甚至失业，导致还款压力陡增，远超仅有一套房子的普通购房者。 这便是房地产市场寒冬的真实写照。 实质上，吴教授的两次预判相互关联，构成一个完整的逻辑链条。"泡沫狂欢日渐式微"预示着房地产市场即将进入去泡沫化阶段，而"资产缩水和债务风 险"则是 ...

近期，广州白云新城举办的第三届南方财富峰会上，数百名来自广东省的企业家和专家学者齐聚一堂。中房集团董事长孟晓苏在接受采访时大胆预测：如果 将2022年中国老百姓新增15万亿存款的三分之一用于购房、装修及相关消费，中国经济便可重振雄风。然而，这一提议却引发了广泛争议，其可行性遭到众 多网友的质疑，理由有三： 一、 经济下行与储蓄意愿的增强： 2022年，疫情反复冲击以及实体经济低迷，导致民众普遍担忧失业和收入减少，购房需求自然被搁置。央行发布的 《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，倾向"更多储蓄"的居民占比高达61.8%，较上一季度增长3.7个百分点，这直接反映出民众对未来经济的谨 慎态度以及风险规避的强烈意愿。 并非所有家庭的存款都增加了，这15万亿的增量更多地流向了本已拥有充裕资金、且无需购房的富裕阶层，而真正需要 购房的低收入群体却往往无力承担。 二、 高房价与购房能力的巨大差距： 即便拥有存款，高昂的房价也构成了巨大的门槛。2022年12月，全国百城新建商品住宅均价高达16177元/平方米，二 手住宅均价也达到15876元/平方米。一套普通住宅动辄需要150万至250万，首付便需50万至60 ...

房地产市场现状 - 我国居民投资渠道长期局限于房地产市场和股市，但近年来这两个市场成为吞噬居民财富的主要渠道 [1] - 2000-2022年房地产市场经历持续繁荣的"黄金时代"，但当前泡沫破裂迹象明显，以上海为例，2022年400万元房产两年内缩水至265万元，跌幅超30% [1] - 二三线城市房价收入比普遍20-25倍，一线城市如上海、深圳高达40倍，预示房价仍有较大下调空间 [1] 房地产泡沫破裂原因 - 房价长期暴涨透支未来增长潜力，居民债务杠杆攀升至极限 [1] - 供需失衡：新房和二手房供给远大于需求，导致房价持续承压 [3] - 市场信心崩塌：2022年以来全国房价持续下跌，房地产投资赚钱效应消失，投资者撤离加速房价下行 [3] A股市场困境 - A股市场30年来仅出现几次短暂牛市，多数投资者长期处于亏损状态，2023年人均亏损达5.4万元，预计2024年散户仍以亏损为主 [1][3] - 缺乏投资价值：多数上市公司无现金分红，市场沦为投机场所，投资者仅能通过追涨杀跌博取差价 [5] - 高发行价泡沫：新股发行PE普遍30-40倍，透支未来上涨空间，导致高开低走长期调整 [5] A股市场机制缺陷 - 投机资金主导：上涨依赖短期投机资金推动，获利后迅速撤离导致"牛短熊长" [5] - 健康牛市需上市公司业绩增长、实体经济复苏及稳定现金分红支撑，才能吸引长期资金 [5]

二战之后，日本经济自1950年初开始恢复增长，并快速赶超一些发达国家，1953-1970年期间，日本经 济实现年均9.2％的高增速。但随着后发优势的逐渐退去，日本经济增速从1970年之后开始下滑。在尼 克松冲击和第一次石油危机的影响下，日本通胀率高企，日本政府从刺激性政策转向紧缩的货币政策与 财政政策，虽然成功抑制了通胀，但日本经济增速在1974年创下二战后首次负增长，并且从1974年之 后，经济无法回到过去的高增长，1971-1990年期间，日本经济增速中枢下移至4％附近，完成了经济增 速换挡。1990年代初房地产泡沫破灭之后，日本经济增速中枢进一步下移至1％。 整体来看，1953-2018年日本股票收益率为5.5％，高于4.3％的经济增速。一方面，这是因为企业存在加 杠杆，ROE高于经济增速是正常的，另一方面，也可能是正如Piketty（2014）所论述的，资本在收入分 配中占有优势。日本股票收益率和经济增速整体上正相关。进入1970年代，日本经济增速完成换挡后， 股票收益率却不断上升。我们对日本经济增长率与股票收益率做10年期移动平均处理，可以看到1970年 开始日本经济增速处于下行趋势（"L型"一竖） ...

房地产市场现状 - 2025年第一季度全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降城市数量达58个，二手住宅价格环比下降城市数量达63个 [2] - 2025年一季度全国百城住宅均价环比下降1.7%，同比下降3.8%，连续第九个季度环比下降 [2] - 开发商采取"买房送装修"、"买房送车位"、"买房零首付"等促销手段应对销售压力 [2] 房价居高不下的原因 - 地方政府、开发商和金融机构形成特殊利益联盟共同维持虚高房价 [4] - 开发商不愿大幅降价促销的原因包括：地方"限跌令"限制、担心前期购房者抗议、潜在购房者观望情绪加剧 [6] - 地方政府依赖土地财政，全国超80%城市财政收入与土地出让金挂钩 [8] - 金融机构担忧房价大跌导致断供潮和开发商贷款违约风险 [8] 房地产市场结构性问题 - 国内住房总量过剩，住建部数据显示现有6亿栋房屋且每年新增千万套商品房 [10] - 房价收入比严重失衡，一线城市达40倍，二三线城市达20-25倍，远超国际7-8倍合理水平 [10] 政策建议方向 - 短期稳定房价避免剧烈波动，长期通过"时间换空间"实现软着陆 [12] - 开征房产税替代土地财政，增加炒房成本并建立地方新税源 [12] - 加大保障房供应力度解决低收入群体居住问题 [12]

### 背景与泡沫形成： 1980年代，日本的房价翻倍，东京房地产总值突破美国总值的极限；然而，2006年美国次贷危机导致房价暴跌40%。为何这两个国家选择不保房价，而是主 动刺破房地产泡沫？宽松的货币政策、资本流入、房价收入比飙升，这些泡沫形成的机制竟然如此相似！进入2025年，中国楼市分化明显：核心区域房价涨 幅3%左右，三四线城市则下跌了10%以上。五一新政和房票政策的推出，为刚需族提供了利好，也可能促使三四线泡沫破裂成为趋势。本文将结合数据和 案例，深入分析日美的经验，并给出2025年中国楼市的买房策略。 自1960年起，日本经济持续腾飞，1985年《广场协议》促使日元升值，影响了出口。为应对经济困境，日本央行实施宽松政策，M2增速从8%提升至12%。 这一波资金大量涌入房地产市场，1986-1989年间，房价翻倍，东京的房地产价值占全球总值的五分之一。与此同时，房价收入比从1980年的5倍飙升至1990 年的12倍，制造业贷款占比大幅下跌。泡沫破裂的前兆来自大藏省限制融资并严格监管，1991年，东京房价暴跌65%，接下来的"踩踏式抛售"一度持续了三 个月。 从日本到美国，房地产泡沫的破裂直接导致了金 ...

在进入到2025年之后，居民存款热情高涨。资料显示，2025年一季度住户存款单季激增9.22万亿元，人均新增存款6000多元。而这一数据创下历史同期新 高。国内居民之所以爱存钱，主要是为了应对失业、疾病等突发事件。此外，现在股市、基金、银行理财产品等风险都很大，还不如把钱都存在银行里面， 这样可以更安心。 准备二，中小银行有可能破产或解散 近些年，银行破产倒闭或解散的情况越来越多。储户在中小银行的存款也不再安全。之前就有太子河村镇银行、辽宁商业银行等银行宣布破产。同时，仅 2024年就有195家中小银行宣布解散。这就让很多储户感到担忧，不知该如何应对中小银行可能发生的破产或解散。 而对于中小银行有可能会破产或解散的问题，我们给出两个建议：第一，储户应该把钱分开存入几家银行，每家银行存款本金+利息不要超过50万。这样即 使遇到中小银行破产，储户的存款安全性是有保障的。 准备一，银行存款利率越来越低 从2024年开始，国有银行连续下调存款利率，其他中小银行也纷纷跟进。之前储户把10万元存银行1年定期存款，利率是2.25%。而现在银行存款利率降至 1.55%。这意味着，储户的存款利息收入就少了700元。而导致银行下 ...

行业周期与投资哲学 - 强周期行业与园艺存在共通性 周期性行业如航运钢铁 房地产 证券等在底部表现惨淡 但周期复苏后可能实现暴利 类似花园三宝(月季 绣球 铁线莲)冬季枯萎春季繁盛的现象 [6][8] - 证券行业当前处于周期底部 与前几年明星分析师和基金经理名利双收的盛况形成鲜明对比 [9] - 行业出清需要三大要素 低利润 减少信贷扩张 产能关停 类比植物春化需要的低温 控水和修剪 地方政府过度保护可能延缓出清进程 [13][14] 证券行业现状与展望 - 证券基金行业产能过剩问题尚未解决 研究分佣细分领域集中度最低且持续下降 分析师团队规模膨胀显示行业仍需出清 [15] - 参考日本经验 即便在减量市场中完成出清后仍可重现繁荣 如日本经历失去30年后房价股指创新高 但过程可能痛苦 [15][48] - 货币宽松与财政发力不同步导致市场炒作概念股 妖股活跃而蓝筹股低迷 类似花园多雨少阳环境滋生蘑菇而非开花 [17] 宏观经济比较研究 - 中国当前经济阶段更接近日本80年代初而非90年代 城镇化率66%相当于日本六七十年代水平 人均GDP仅为美国1/4 [28][36] - 居民杠杆率低于日本90年代水平 与日本80年代初居民杠杆停滞期相似 当时日本经历4-5年房价股市回调但被历史忽略 [28][30] - 汇率表现矛盾点 若参照日本90年代则应预期人民币升值而非贬值 因日元1990-2012年间对美元升值100% [32][33] 国际环境与政策类比 - 特朗普第二任期可能复制里根时代政策转向 新任财长贝森特主张财政紧缩 或推动类似广场协议的汇率协调 鼓励人民币升值和内需刺激 [37][45][47] - 当前中国资产价格处于低谷 若达成类广场协议反而有助于走出通缩 与日本86年签署时资产泡沫已形成的情况截然不同 [47] - 美国80年代政策调整后实现财政贸易赤字改善 利率下行美元贬值 股市震荡走高 但美元贬值削弱海外投资者收益 [41][43][44] 地产周期与行业转型 - 全球地产泡沫案例显示多数3-4年企稳5-6年回升 中国调整已超三年且新开工下降70% 叠加城镇化需求与利率下行 具备企稳条件 [52] - 证券行业从业者需做好转型准备 参考李子柒跨界成功案例 但行业出清后仍存长期机会 [51]