公司核心项目销售表现 - 绿城北蔡地王项目“绿城逸庐”于12月6日第三次开盘推出67套住宅，首次取消了公开摇号环节，显示市场热度显著下降 [1][10] - 该项目首次开盘（9月27日）推出148套住宅，获得172组有效认筹，认筹率为116.2% [2][11] - 该项目第二次开盘（11月8日）推出40套住宅，获得40组有效认筹，认筹率为100% [3][12] - 截至报道时，项目累计推出255套住宅，已销售92套，销售率仅为36% [4][13] - 项目总可售住宅套数为163套，可售住宅面积为23,420平方米 [5][14] 公司土地获取策略与历史 - 2025年3月28日，绿城以总价29.159亿元、溢价率40%竞得浦东北蔡地块，成交楼板价达7.14万元/平方米，刷新北蔡板块地价纪录 [5][14] - 自去年至今，绿城在上海集中土拍市场总计拿下4幅地块，其中3幅为“地王” [7][16] - 2024年，绿城以13.1万元/平方米的楼板价竞得徐汇滨江地块，刷新当时中国单价地王纪录，该项目（绿城潮鸣东方）于2025年5月开盘120套住宅并当日清盘 [7][16] - 2025年，绿城还以溢价46.3%竞得虹口北外滩宅地，楼板价高达12.66万元/平方米，刷新虹口区单价地王纪录，该项目已定名为“绿城潮鸣外滩”且尚未入市 [7][17] 公司业务模式与市场环境变化 - 公司近年在上海市场的战术为高溢价争夺市区宅地，随后进行快速开发（如北蔡项目拿地至开盘仅用6个月），试图通过品牌溢价对冲高地价并快速回笼资金 [6][7][15][17] - 该模式在上半年市场火热时被验证成功，但进入9月份后，上海市区楼市热度明显下滑，导致该打法开始失效 [7][17] - 即将入市的顶级豪宅项目“绿城潮鸣外滩”（总价约3000万级别）不仅面临市场下行压力，还需应对周边多个竞品的激烈竞争 [8][17] - 文章观点认为，绿城依赖的“地王游戏”可能已临近尾声，其案例为行业其他房企敲响了警钟 [9][18]