公司核心项目销售表现 - 绿城北蔡地王项目“绿城逸庐”于12月6日第三次开盘推出67套住宅，首次取消了公开摇号环节，显示市场热度显著下降 [1][10] - 该项目首次开盘（9月27日）推出148套住宅，获得172组有效认筹，认筹率为116.2% [2][11] - 该项目第二次开盘（11月8日）推出40套住宅，获得40组有效认筹，认筹率为100% [3][12] - 截至报道时，项目累计推出255套住宅，已销售92套，销售率仅为36% [4][13] - 项目总可售住宅套数为163套，可售住宅面积为23,420平方米 [5][14] 公司土地获取策略与历史 - 2025年3月28日，绿城以总价29.159亿元、溢价率40%竞得浦东北蔡地块，成交楼板价达7.14万元/平方米，刷新北蔡板块地价纪录 [5][14] - 自去年至今，绿城在上海集中土拍市场总计拿下4幅地块，其中3幅为“地王” [7][16] - 2024年，绿城以13.1万元/平方米的楼板价竞得徐汇滨江地块，刷新当时中国单价地王纪录，该项目（绿城潮鸣东方）于2025年5月开盘120套住宅并当日清盘 [7][16] - 2025年，绿城还以溢价46.3%竞得虹口北外滩宅地，楼板价高达12.66万元/平方米，刷新虹口区单价地王纪录，该项目已定名为“绿城潮鸣外滩”且尚未入市 [7][17] 公司业务模式与市场环境变化 - 公司近年在上海市场的战术为高溢价争夺市区宅地，随后进行快速开发（如北蔡项目拿地至开盘仅用6个月），试图通过品牌溢价对冲高地价并快速回笼资金 [6][7][15][17] - 该模式在上半年市场火热时被验证成功，但进入9月份后，上海市区楼市热度明显下滑，导致该打法开始失效 [7][17] - 即将入市的顶级豪宅项目“绿城潮鸣外滩”（总价约3000万级别）不仅面临市场下行压力，还需应对周边多个竞品的激烈竞争 [8][17] - 文章观点认为，绿城依赖的“地王游戏”可能已临近尾声，其案例为行业其他房企敲响了警钟 [9][18]

近期土地收购与项目定位 - 公司于今年7月经过143轮竞价以64.72亿元总价竞得上海虹口北外滩HK315-11地块，溢价率高达46.33%，成交楼板价达12.66万元/平方米，创下上海公开土拍溢价率新高[1] - 该地块定位为高端住宅项目，案名为绿城·潮鸣外滩，是徐汇滨江豪宅"潮鸣东方"的姊妹篇，直面约6公顷中央公园及陆家嘴天际线[1] 近期项目销售表现 - 位于浦东新区北蔡板块的绿城逸庐项目于9月27日首次开盘，推出148套房源，获得172组有效认筹，认筹率为116.2%[3] - 开盘后约一个月至10月24日，项目网签数据显示已售住宅仅为54套，网签率低至36.5%，仍有94套房源在售[3][4] - 作为对比，周边新房项目开云湖璟华庭同期加推227套房源，认购率约296%，去化率超过95%[5] 项目定价与市场接受度 - 绿城逸庐项目综合均价为10.69万元/平方米，其中高层住宅均价约9.88万元/平方米，叠墅均价约13.17万元/平方米[5] - 高层住宅主力户型总价区间为1070万元/套至1690万元/套[5] - 市场反馈认为项目价格存在泡沫，主要因周边城市界面荒芜、配套不成熟、距离罗山路高架过近存在噪音、距离轨道交通1.5公里出行不便等因素[6] 销售策略调整 - 由于销售遇冷，项目已于10月启动分销渠道，中介提供返佣优惠6万元至10万元[8] - 具体返佣方案为高层住宅佣金16万元/套，叠墅产品佣金17.6万元/套[8] 已交付项目的业主关系问题 - 黄浦滨江板块的绿城外滩兰庭·锦兰小区被曝出未售车位全部上地锁，小区共有251个车位仅出售16个，但开发商仅开放20个车位供110余户业主租赁，多数业主租不到车位[10] - 临时停车收费极高，每小时15元，单日封顶120元且0点重置，月均停车费用可达6000元至7000元，业主质疑开发商意在逼迫购买车位[10] - 绿城在前滩百合园项目也存在类似车位管理问题，后经房管部门介入，要求未售车位全部开放用于租赁[10] - 绿城黄浦湾项目在业委会改选过程中，开发商代表被指违规介入，且改选程序存在候选人支持率不足30%却全员入围、高票业主落选等疑点，业主质疑改选公平性并要求重启[11][13]

项目销售表现与市场现实 - 项目绿城上海逸庐（备案名栖云逸庭）148套房源认购阶段有超180组认购，认购率约122%，但开盘不到一个月即启动分销，提供超过10个点的高额佣金[1] - 截至发稿，网上房地产数据显示148套房源中仍有96套可售，可售率高达64.9%，已售总套数为52套，已售总面积7348.54平方米[2][3] - 项目首开宣称热销18亿元，但隐去了具体成交套数，实际网签记录显示124套高层房源网签42套，24套叠墅房源网签10套，整体网签率约35.1%[4][6] 产品定价与去化压力 - 项目备案均价为10.69万元/平方米，其中高层均价9.88万元/平方米，叠墅均价13.17万元/平方米[4] - 首批推售148套房源超过整盘267套的一半，但少于最初公布的220套，产品包括93套120平方米、29套145平方米及24套叠墅等[4][7] - 项目定价策略出现145平方米户型部分房源均价9.97万元/平方米，与120平方米户型价格接近，形成内部竞争，且10套房源总价低于1000万元[4] - 项目定价对比隔壁竞品西派海上142平方米户型9.65万元/平方米的均价偏高，但地价成本（楼面价71412元/平方米）远超后者（楼板价55700元/平方米）[5][11] 公司战略与资源分配 - 公司华东区域总经理面临双线作战局面，需同时处理逸庐项目的艰难去化和新虹口地王项目（总价65亿元）的推进[8][9] - 公司意图复制潮鸣东方项目（120套房源开盘即罄、套均5000万）的成功经验，将新项目命名为“潮鸣外滩”，但虹口项目的投入加剧了公司资金链压力[8][10] - 公司当前战略倾向于快速回款，逸庐项目即便以价换量，其产生的流动性价值也远胜于追求单盘利润[10] 土地获取与竞争影响 - 公司于今年3月经过66轮竞价，以总价29.16亿元、溢价率40%竞得北蔡楔形绿地地块，成交楼面价71412元/平方米，刷新区域地价纪录成为地王[11] - 高地价及外界鼓吹的整盘均价不低于11万元/平方米的预期，间接帮助了竞品西派海上（联动价9.2万元/平方米）的销售，使其767套房源近乎清盘[11][12] 项目固有挑战与竞争劣势 - 项目赶在“好房子”新规前报批，楼体已建至一半无法调整，导致后续地块的竞品将在得房率、阳台面积、公区品质等维度全面超越它[13] - 地块周边配套欠缺，北侧和东侧被绿地包围，道路暂未贯通，界面略显荒凉，配套成熟尚需时间[13]