核心人事变动 - 绿城中国进行人事调整，华东区域总经理赖圣场卸任，将调任回杭州担任绿城生活科技集团董事长、总经理 [1] - 原浙江区域副总经理兼浙南片区总经理潘思远接任华东区域总经理 [2] - 此次调任被媒体视为内部提拔年轻职业经理人的突破性举动，潘思远连升数级 [4] 新任高管背景与业绩 - 潘思远生于1986年，拥有英国剑桥大学建筑系硕士学位，具备超20年港资房企从业经验 [3] - 其曾就职于港资房企廖创兴企业，在豪宅开发管理方面经验深厚，早年曾参与绿城项目合作 [3] - 2021年加入绿城中国，历任浙西区域金衢片区总经理，后升任浙江区域副总经理 [3] - 2024年起兼任浙南片区总经理，带领该片区创下双百亿业绩 [3] - 在浙南期间，全面负责义乌等项目操盘，打造了义乌凤起潮鸣、义乌凤栖逸庐等热销项目 [4] 华东区域市场挑战 - 以上海为核心的华东区域是绿城中国的战略重镇，赖圣场在任时推出了弘安里、前滩百合园、外滩兰庭等项目 [4] - 随着楼市下行，开发商在上海市场竞争加剧，在价格、品质、周期上均存在激烈竞争，公司开始感到力不从心 [5] - 2025年前11个月，绿城中国在上海市场的权益销售金额为122.79亿元，排名第7，与上年同期持平 [7] - 同期，华润置地、招商蛇口、保利发展均实现了超280亿元的权益销售额，揽下前三甲 [7] 上海重点项目销售情况 - 公司目前在上海主要在售新盘有三个：虹口江湾镇的绿城上海沁香园、浦东北蔡的绿城逸庐以及黄浦区的黄浦ONE [7] - “地王”项目绿城逸庐于2025年9月首开，推出148套房源，认筹172组，认筹率达116.2% [7] - 但开盘约一个月后，已售住宅仅54套，去化率仅为36.5% [8] - 经过后续加推，截至1月15日，项目共有房源255套，已售121套，去化率提升至47.45% [9] - 项目具体数据：总套数255套，可售134套，已售121套，已登记79套 [10] - 为获取该项目地块，公司经过66轮竞价，以总价29.159亿元、溢价率40%竞得，成交楼板价71412元/平方米，刷新了北蔡板块单价“地王”纪录 [10][11] - 绿城黄浦ONE于2025年11月首开，推出56套房源，均价17万元/平方米，截至1月15日已售34套，去化率60.7% [12] - 同年12月加推56套，均价升至17.2万元/平方米，截至1月15日已售8套，去化率不足15% [12] 新任高管的核心任务 - 潘思远接任后的核心任务是将浙江成功的产品打造与客户深耕经验复制至华东地区 [4] - 重点需要解决上海“地王”项目的去化难题 [4]

核心人事变动 - 2025年1月12日，绿城中国华东区域发生重要人事变动，潘思远接替赖圣场担任华东区域总经理 [1][6] - 潘思远于2021年加入绿城，此次由浙江区域副总经理调任上海，属于高升 [1][6] - 原总经理赖圣场卸任后，将出任绿城生活科技集团董事长兼总经理 [1][6] 过往业绩与战略 - 赖圣场自2021年起担任绿城华东区域总经理兼上海公司总经理，在任五年间主导了上海“申江三部曲”、“繁花三章”等项目，推动公司在上海高端市场立足 [1][6] - 过去五年绿城在上海发展迅猛，其典型策略是凭借产品优势在土地市场高价拿地，获取多幅“地王” [1][6] 成功项目案例：绿城潮鸣东方 - 2024年8月7日，绿城以30%的溢价率竞得徐汇区斜土街道xh128D-07地块，成交楼板价高达13.1万元/平方米，刷新当时全国楼板价纪录，成为“中国单价地王” [1][6] - 该项目命名为“绿城潮鸣东方”，于2025年5月11日开盘，一次性推出全部120套住宅，获得191组有效客户认筹，开盘当日即告售罄（“日光”） [1][6] 面临挑战的项目：绿城逸庐（看云逸庭） - 2025年3月28日，绿城以40%的溢价率竞得浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块，成交楼板价7.14万元/平方米，刷新北蔡板块楼板价纪录 [2][7] - 该项目命名为“绿城逸庐”（备案名：看云逸庭），销售表现不及预期，未能复制潮鸣东方的成功 [2][7] - 截至2026年1月13日，项目自2025年9月起共开盘3次，累计推出255套住宅，已销售121套，销售率仅为47.5% [2][7] - 根据销售数据表，项目总可售住宅套数为255套，目前剩余可售住宅套数为134套 [3][8] 待入市项目：绿城潮鸣外滩 - 2025年7月25日，绿城以46.3%的高溢价率竞得虹口区北外滩地区hk315-11地块，楼板价达12.66万元/平方米，刷新虹口区楼板价纪录 [3][9] - 该项目已定名为“绿城潮鸣外滩”，目前尚未开盘，公司希望其能复制潮鸣东方的销售奇迹 [4][9] - 但该地块所处市场环境与板块竞争更为激烈，开盘即售罄的难度非常大 [4][9] 新任管理层的任务与看点 - 新任华东区域总经理潘思远上任后的首要任务是解决“绿城逸庐”和“绿城潮鸣外滩”两个项目的去化问题 [5][9] - 市场关注的主要看点在于，其能否将在浙江市场验证成功的产品打造能力和经验带到上海，以破解高价地项目面临的销售困局 [5][9]

公司核心项目销售表现 - 绿城北蔡地王项目“绿城逸庐”于12月6日第三次开盘推出67套住宅，首次取消了公开摇号环节，显示市场热度显著下降 [1][10] - 该项目首次开盘（9月27日）推出148套住宅，获得172组有效认筹，认筹率为116.2% [2][11] - 该项目第二次开盘（11月8日）推出40套住宅，获得40组有效认筹，认筹率为100% [3][12] - 截至报道时，项目累计推出255套住宅，已销售92套，销售率仅为36% [4][13] - 项目总可售住宅套数为163套，可售住宅面积为23,420平方米 [5][14] 公司土地获取策略与历史 - 2025年3月28日，绿城以总价29.159亿元、溢价率40%竞得浦东北蔡地块，成交楼板价达7.14万元/平方米，刷新北蔡板块地价纪录 [5][14] - 自去年至今，绿城在上海集中土拍市场总计拿下4幅地块，其中3幅为“地王” [7][16] - 2024年，绿城以13.1万元/平方米的楼板价竞得徐汇滨江地块，刷新当时中国单价地王纪录，该项目（绿城潮鸣东方）于2025年5月开盘120套住宅并当日清盘 [7][16] - 2025年，绿城还以溢价46.3%竞得虹口北外滩宅地，楼板价高达12.66万元/平方米，刷新虹口区单价地王纪录，该项目已定名为“绿城潮鸣外滩”且尚未入市 [7][17] 公司业务模式与市场环境变化 - 公司近年在上海市场的战术为高溢价争夺市区宅地，随后进行快速开发（如北蔡项目拿地至开盘仅用6个月），试图通过品牌溢价对冲高地价并快速回笼资金 [6][7][15][17] - 该模式在上半年市场火热时被验证成功，但进入9月份后，上海市区楼市热度明显下滑，导致该打法开始失效 [7][17] - 即将入市的顶级豪宅项目“绿城潮鸣外滩”（总价约3000万级别）不仅面临市场下行压力，还需应对周边多个竞品的激烈竞争 [8][17] - 文章观点认为，绿城依赖的“地王游戏”可能已临近尾声，其案例为行业其他房企敲响了警钟 [9][18]

近期土地收购与项目定位 - 公司于今年7月经过143轮竞价以64.72亿元总价竞得上海虹口北外滩HK315-11地块，溢价率高达46.33%，成交楼板价达12.66万元/平方米，创下上海公开土拍溢价率新高[1] - 该地块定位为高端住宅项目，案名为绿城·潮鸣外滩，是徐汇滨江豪宅"潮鸣东方"的姊妹篇，直面约6公顷中央公园及陆家嘴天际线[1] 近期项目销售表现 - 位于浦东新区北蔡板块的绿城逸庐项目于9月27日首次开盘，推出148套房源，获得172组有效认筹，认筹率为116.2%[3] - 开盘后约一个月至10月24日，项目网签数据显示已售住宅仅为54套，网签率低至36.5%，仍有94套房源在售[3][4] - 作为对比，周边新房项目开云湖璟华庭同期加推227套房源，认购率约296%，去化率超过95%[5] 项目定价与市场接受度 - 绿城逸庐项目综合均价为10.69万元/平方米，其中高层住宅均价约9.88万元/平方米，叠墅均价约13.17万元/平方米[5] - 高层住宅主力户型总价区间为1070万元/套至1690万元/套[5] - 市场反馈认为项目价格存在泡沫，主要因周边城市界面荒芜、配套不成熟、距离罗山路高架过近存在噪音、距离轨道交通1.5公里出行不便等因素[6] 销售策略调整 - 由于销售遇冷，项目已于10月启动分销渠道，中介提供返佣优惠6万元至10万元[8] - 具体返佣方案为高层住宅佣金16万元/套，叠墅产品佣金17.6万元/套[8] 已交付项目的业主关系问题 - 黄浦滨江板块的绿城外滩兰庭·锦兰小区被曝出未售车位全部上地锁，小区共有251个车位仅出售16个，但开发商仅开放20个车位供110余户业主租赁，多数业主租不到车位[10] - 临时停车收费极高，每小时15元，单日封顶120元且0点重置，月均停车费用可达6000元至7000元，业主质疑开发商意在逼迫购买车位[10] - 绿城在前滩百合园项目也存在类似车位管理问题，后经房管部门介入，要求未售车位全部开放用于租赁[10] - 绿城黄浦湾项目在业委会改选过程中，开发商代表被指违规介入，且改选程序存在候选人支持率不足30%却全员入围、高票业主落选等疑点，业主质疑改选公平性并要求重启[11][13]

项目销售表现与市场现实 - 项目绿城上海逸庐（备案名栖云逸庭）148套房源认购阶段有超180组认购，认购率约122%，但开盘不到一个月即启动分销，提供超过10个点的高额佣金[1] - 截至发稿，网上房地产数据显示148套房源中仍有96套可售，可售率高达64.9%，已售总套数为52套，已售总面积7348.54平方米[2][3] - 项目首开宣称热销18亿元，但隐去了具体成交套数，实际网签记录显示124套高层房源网签42套，24套叠墅房源网签10套，整体网签率约35.1%[4][6] 产品定价与去化压力 - 项目备案均价为10.69万元/平方米，其中高层均价9.88万元/平方米，叠墅均价13.17万元/平方米[4] - 首批推售148套房源超过整盘267套的一半，但少于最初公布的220套，产品包括93套120平方米、29套145平方米及24套叠墅等[4][7] - 项目定价策略出现145平方米户型部分房源均价9.97万元/平方米，与120平方米户型价格接近，形成内部竞争，且10套房源总价低于1000万元[4] - 项目定价对比隔壁竞品西派海上142平方米户型9.65万元/平方米的均价偏高，但地价成本（楼面价71412元/平方米）远超后者（楼板价55700元/平方米）[5][11] 公司战略与资源分配 - 公司华东区域总经理面临双线作战局面，需同时处理逸庐项目的艰难去化和新虹口地王项目（总价65亿元）的推进[8][9] - 公司意图复制潮鸣东方项目（120套房源开盘即罄、套均5000万）的成功经验，将新项目命名为“潮鸣外滩”，但虹口项目的投入加剧了公司资金链压力[8][10] - 公司当前战略倾向于快速回款，逸庐项目即便以价换量，其产生的流动性价值也远胜于追求单盘利润[10] 土地获取与竞争影响 - 公司于今年3月经过66轮竞价，以总价29.16亿元、溢价率40%竞得北蔡楔形绿地地块，成交楼面价71412元/平方米，刷新区域地价纪录成为地王[11] - 高地价及外界鼓吹的整盘均价不低于11万元/平方米的预期，间接帮助了竞品西派海上（联动价9.2万元/平方米）的销售，使其767套房源近乎清盘[11][12] 项目固有挑战与竞争劣势 - 项目赶在“好房子”新规前报批，楼体已建至一半无法调整，导致后续地块的竞品将在得房率、阳台面积、公区品质等维度全面超越它[13] - 地块周边配套欠缺，北侧和东侧被绿地包围，道路暂未贯通，界面略显荒凉，配套成熟尚需时间[13]