核心人事变动 - 2025年1月12日，绿城中国华东区域发生重要人事变动，潘思远接替赖圣场担任华东区域总经理 [1][6] - 潘思远于2021年加入绿城，此次由浙江区域副总经理调任上海，属于高升 [1][6] - 原总经理赖圣场卸任后，将出任绿城生活科技集团董事长兼总经理 [1][6] 过往业绩与战略 - 赖圣场自2021年起担任绿城华东区域总经理兼上海公司总经理，在任五年间主导了上海“申江三部曲”、“繁花三章”等项目，推动公司在上海高端市场立足 [1][6] - 过去五年绿城在上海发展迅猛，其典型策略是凭借产品优势在土地市场高价拿地，获取多幅“地王” [1][6] 成功项目案例：绿城潮鸣东方 - 2024年8月7日，绿城以30%的溢价率竞得徐汇区斜土街道xh128D-07地块，成交楼板价高达13.1万元/平方米，刷新当时全国楼板价纪录，成为“中国单价地王” [1][6] - 该项目命名为“绿城潮鸣东方”，于2025年5月11日开盘，一次性推出全部120套住宅，获得191组有效客户认筹，开盘当日即告售罄（“日光”） [1][6] 面临挑战的项目：绿城逸庐（看云逸庭） - 2025年3月28日，绿城以40%的溢价率竞得浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块，成交楼板价7.14万元/平方米，刷新北蔡板块楼板价纪录 [2][7] - 该项目命名为“绿城逸庐”（备案名：看云逸庭），销售表现不及预期，未能复制潮鸣东方的成功 [2][7] - 截至2026年1月13日，项目自2025年9月起共开盘3次，累计推出255套住宅，已销售121套，销售率仅为47.5% [2][7] - 根据销售数据表，项目总可售住宅套数为255套，目前剩余可售住宅套数为134套 [3][8] 待入市项目：绿城潮鸣外滩 - 2025年7月25日，绿城以46.3%的高溢价率竞得虹口区北外滩地区hk315-11地块，楼板价达12.66万元/平方米，刷新虹口区楼板价纪录 [3][9] - 该项目已定名为“绿城潮鸣外滩”，目前尚未开盘，公司希望其能复制潮鸣东方的销售奇迹 [4][9] - 但该地块所处市场环境与板块竞争更为激烈，开盘即售罄的难度非常大 [4][9] 新任管理层的任务与看点 - 新任华东区域总经理潘思远上任后的首要任务是解决“绿城逸庐”和“绿城潮鸣外滩”两个项目的去化问题 [5][9] - 市场关注的主要看点在于，其能否将在浙江市场验证成功的产品打造能力和经验带到上海，以破解高价地项目面临的销售困局 [5][9]

公司核心项目销售表现 - 绿城北蔡地王项目“绿城逸庐”于12月6日第三次开盘推出67套住宅，首次取消了公开摇号环节，显示市场热度显著下降 [1][10] - 该项目首次开盘（9月27日）推出148套住宅，获得172组有效认筹，认筹率为116.2% [2][11] - 该项目第二次开盘（11月8日）推出40套住宅，获得40组有效认筹，认筹率为100% [3][12] - 截至报道时，项目累计推出255套住宅，已销售92套，销售率仅为36% [4][13] - 项目总可售住宅套数为163套，可售住宅面积为23,420平方米 [5][14] 公司土地获取策略与历史 - 2025年3月28日，绿城以总价29.159亿元、溢价率40%竞得浦东北蔡地块，成交楼板价达7.14万元/平方米，刷新北蔡板块地价纪录 [5][14] - 自去年至今，绿城在上海集中土拍市场总计拿下4幅地块，其中3幅为“地王” [7][16] - 2024年，绿城以13.1万元/平方米的楼板价竞得徐汇滨江地块，刷新当时中国单价地王纪录，该项目（绿城潮鸣东方）于2025年5月开盘120套住宅并当日清盘 [7][16] - 2025年，绿城还以溢价46.3%竞得虹口北外滩宅地，楼板价高达12.66万元/平方米，刷新虹口区单价地王纪录，该项目已定名为“绿城潮鸣外滩”且尚未入市 [7][17] 公司业务模式与市场环境变化 - 公司近年在上海市场的战术为高溢价争夺市区宅地，随后进行快速开发（如北蔡项目拿地至开盘仅用6个月），试图通过品牌溢价对冲高地价并快速回笼资金 [6][7][15][17] - 该模式在上半年市场火热时被验证成功，但进入9月份后，上海市区楼市热度明显下滑，导致该打法开始失效 [7][17] - 即将入市的顶级豪宅项目“绿城潮鸣外滩”（总价约3000万级别）不仅面临市场下行压力，还需应对周边多个竞品的激烈竞争 [8][17] - 文章观点认为，绿城依赖的“地王游戏”可能已临近尾声，其案例为行业其他房企敲响了警钟 [9][18]