开发商不会做刚需？ 你觉得真的么 ，这个话题本来就有争议性，甚至一开始就会换来大家的否定。 所以在讨论这个观点之前，不妨先看一些客观存在的事实，然后再聊聊为什么这样的趋势在此时真实发生着。 01 最近的土地市场正在发生着什么？上海刚刚落下的土拍，两天卖掉290亿的地。 | 上海2025年第六批次集中供地含宅地块情况 | | | | | | ● 单盘主义 乙 真叫卢俊 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 地块名称 | 出让面积 (m) | 用途 容积率 | 建筑面积 (m*) | 成交价 (万元) | 楼面价 (元/m) | 溢价率 | 竞得单位 | | 虹口区北外滩地区 hk315-11地块 | 19441.07 | 住宅 2.63 | 51130.01 | 647190 | 126577 | 46.33% | 绿城 | | 浦东新区PDPO-0405单元 C-02C-01地块 | 22666.84 | 住宅 2.3 | 52133.73 | 272970 | 52360 | 40% | 招商& 港中旅 | | 闵行区莘庄社区02单元 ...

地块概况 - 徐汇东安旧改地块总价达523亿元，成为"全国总价地王"，打破香港置地310 5亿元和恒基兆业508亿港元的纪录 [1][13] - 地块由三宗子地块组成，总建筑面积60万平方米，其中住宅42万平方米，纯宅地楼板价分别为12 41万元/平方米和12 6万元/平方米，综合用地楼板价7 5万元/平方米 [8][12][13] - 地块位于内环内徐汇核心区，紧邻地铁7号线，周边有复旦大学附属肿瘤医院、上海音乐学院等配套，距离黄浦江1公里 [6][8] 市场表现 - 周边高端住宅项目绿城潮鸣东方（均价19 5万元/平方米）和能建西岸誉府（均价14 3万元/平方米）均实现"日光"，单日销售额分别达69 88亿元和47 68亿元 [8] - 参考周边定价，该地块仅住宅部分货值预计达六七百亿元，未来入市将改变上海高端住宅市场格局 [8] - 纯宅地楼板价与周边新房开盘价存在价差，为未来定价预留空间 [8] 开发进展 - 地块前身为1950年代建设的工人住宅区，2024年启动上海史上最大单地块征收，涉及6057户居民，5天内实现99 95%签约率 [10][12] - 目前由上海国资企业新百安、新枫安、新东安持有，三家公司分别隶属徐汇城投和上海地产集团 [12][14] - 7月底将揭晓最终开发者，中海、招商等央企及深耕徐汇的房企可能参与，大概率采用合作开发模式 [15] 交易动态 - 上海公共资源交易中心挂牌转让新百安90%股权和新东安90%股权及相关债权，信息披露期至2025年7月29日 [15] - 两宗协议出让地块（127b-24和125-31）总价分别为98 18亿元和341 35亿元 [12]

地块概况 - 徐汇东安旧改地块总价达523亿元，成为"全国总价地王"，打破香港置地310.5亿元和恒基兆业508亿港元的土地交易纪录 [1][10] - 地块由三宗子地块组成，总建筑面积60万平方米，其中住宅42万平方米，纯住宅地块楼板价分别为12.41万元/平方米和12.6万元/平方米 [8][10] - 地块位于内环内徐汇核心区，紧邻地铁7号线东安路站，距离黄浦江畔直线1公里，周边有复旦大学附属肿瘤医院等配套 [5][8] 市场定位与潜力 - 地块周边绿城潮鸣东方项目均价19.5万元/平方米，能建西岸誉府均价14.3万元/平方米，均实现"日光"销售 [8] - 参考周边项目定价，仅住宅部分货值预计达六七百亿元，60万平方米体量可能改写上海高端住宅市场格局 [1][8] - 纯住宅地块楼板价12.41万-12.6万元/平方米，显著低于周边新房售价，为未来定价留出空间 [8][10] 开发进展与所有权 - 地块已拆分为"2宅地+1综合用地"，目前由上海国资企业新百安、新枫安、新东安三家公司持有 [9][11] - 综合用地125-31地块楼板价7.5万元/平方米，住宅占比60%，商业办公科研设计占比40% [10] - 现场已有桩机、挖掘机进场施工，但最终开发者尚未确定 [3][5] 交易动态 - 上海公共资源交易中心挂牌转让新百安90%股权和新东安90%股权及相关债权，披露期满日为2025年7月29日 [12][13] - 中海、招商等央企及深耕徐汇的房企可能参与开发，业内预测将采取合作开发模式 [13] - 地块前身为1950年代建设的工人住宅区，2024年旧改项目5天内实现99.95%征收生效 [9][10]

高端住宅市场成交情况 - 上半年30个重点城市总价1000万元以上高端住宅成交规模同比增长18 76% [1] - 1亿元以上房产全国共成交32套（新房19套 二手房13套） 3000万元以上新房成交1846套 [1] - 上海3000万元以上新房成交1096套 占30城总量59 4% 平均每天成交6套 北京成交214套占比逾11% [1] - 30城3000万元以上二手房成交728套 其中上海336套 深圳181套 北京106套 广州81套 [1] - 上海5000万元以上新房成交482套 占30城总量近八成 [1] 高端住宅价格与供应趋势 - 除3000万~5000万元价位段新房成交受供应限制同比下降约30%外 总价越高成交增速越快 [2] - 5000万~1亿元总价新房和二手房成交同比分别上涨54 31%和48 15% [2] - 上海三个高端项目部分单价超26万元/平方米 保利世博天悦最高备案单价达30 27万元/平方米 [2] 高端住宅市场未来展望 - 下半年高端一手住宅市场整体将保持热度 但不同项目表现分化加剧 [2] - 核心区位优质高端住宅项目继续受追捧 区位优势不突出或产品力较弱项目去化节奏可能放缓 [2]

项目概况 - 金茂·璞元正式启动样板房预约通道 定位为虹口内环内标杆项目 [1] - 户型设计涵盖128㎡三房至239㎡五房 主打创新空间布局与精妙细节 [1] - 项目被定位为"豪宅中的豪宅" 代表金茂31年迭代创新的巅峰水平 [3] 市场动态 - 绿城潮鸣东方以19.5万/㎡均价亮相 较新盘联动价高出约5万/㎡ [3] - 徐汇滨江房价超越黄浦金陵路与老城厢 打破传统房产价值体系 [3] - 绿城潮鸣东方120套房源吸引215组认购 认购率达175% 总价达6000万 [3] 产品竞争力 - 项目提出12项颠覆性首创 重构顶豪价值坐标系 [4] - 采用一梯一户 铝板陶板外立面 智能AI系统 10米垂直挑空景观等差异化设计 [6] - 结合科技住宅基因与无界社区设计 直击高净值客群对稀缺性与未来感的需求 [6] 土地获取与成本 - 金茂联合新加坡庆隆集团以89.6435亿元总价竞得地块 溢价率38.2% [6] - 楼面价达11.75万元/㎡ 装修标准不低于4000元/㎡ [6] 竞品分析 - 老静安康定壹拾玖主打低密规划与海派风情会所 总价段与璞元重叠 [6] - 瑞虹新城六/七期二手房价格回调至14万/㎡ 以成熟配套抢占市场 [6] - 绿城潮鸣东方高价与高认购率显示顶豪市场吸引力 [3][6] 行业趋势 - 上海顶豪赛道从"奢华比拼"转向"不可替代性"竞争 [6] - 高净值买家已捕捉到城市空间重构 设计新规推动产品迭代等变革信号 [3]

房地产市场整体趋势 - 5月杭州新房价格环比上涨0.8%领跑70城 上海环比上涨0.7% 杭州和上海是同比仍上涨的城市 [2] - 商品房销售面积同比降幅连续8个月低于5% 需求侧筑底企稳信号明确 [2] - 5月商品住房算术平均价格重回1万元/平方米以上 高品质房源市场份额扩大 [2] 杭州市场表现 - 6月17日杭州城东新城锦上万象府预售均价65600元/平方米 为不限价项目 [3] - 锦上万象府较2024年限价楼盘均价上调19100元/平方米 [3] - 5月杭州十区商品住宅成交面积56万平方米环比降4% 成交均价34990元/平方米环比涨3% [3] - 6月9-15日杭州新房成交626套环比增9% 成交均价31972元/平方米环比涨4% [4] - 萧山区新房均价周度涨幅达37% 套均价格698万元 [4] 杭州市场供应结构 - 杭州房价结构性上涨 限价放开后高价地块项目陆续上市 [6] - 安琪儿板块待售不限价项目楼面价47485元/平方米和50682元/平方米 预计入市价格更高 [6] - 滨江水电新村项目楼面价77409元/平方米 预计售价12万元/平方米 [7] - 钱江世纪城等地王项目下半年入市 将推高新房均价天花板 [7] 上海市场表现 - 5月上海新房价格环比涨0.7%全国第二 同比涨5.9%全国第一 [9] - 前5月上海新房均价同比涨5.7%领涨全国 [9] - 5月上海新房成交面积61.8万平方米环比增16.5% 成交均价90691元/平方米创历史新高 [13] - 5月成交前十楼盘中6个均价超10万元/平方米 [13] 上海豪宅市场 - 5月绿城潮鸣东方开盘均价19.5万元/平方米 当天售罄销售额69.88亿元 [12] - 上海壹号院年内两次开盘合计销售108.71亿元 全国首个百亿项目 [12] - 前5月上海3000万元以上豪宅成交915套 逼近2021-2023年全年水平 [14] - 预计2024年上海3000万元以上豪宅成交超2000套 金额超1000亿元 [14] - 6月保利·世博天悦顶层房源单价30.27万元/平方米刷新上海新房备案单价纪录 [14] - 6月8日三个新盘备案均价超10万元/平方米 最高达18.9万元/平方米 [15]

房地产市场整体趋势 - 5月全国70城新建商品住宅销售价格同比降幅继续收窄，但环比仍下降，市场处于调整期 [1] - 杭州新房价格环比上涨0.8%领跑70城，上海环比涨0.7%，成都、南宁等11城环比上涨，部分城市连续5个月上涨 [1] - 上海、杭州、太原是5月新房价格同比仍上涨的三个城市 [1] - 商品房销售面积同比降幅连续8个月低于5%，需求侧筑底企稳信号明确 [1] - 5月商品住房算术平均价格重回1万元/平方米以上，高品质房源市场份额扩大 [1] - 扬州、长春等三四线城市新房价格连续多月下降，5月环比降幅超0.5%，同比降幅超5%，市场分化明显 [1] 政策动态 - 国务院常务会议要求对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策以稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [2] - 政策强调系统性和有效性，预示各地楼市政策将有一波2.0优化版本 [2] 销售与库存 - 5月全国新建商品房销售面积7053万平方米、销售额7056亿元，环比分别增长10%和13% [2] - 5月末全国商品房待售面积较4月末减少715万平方米，连续三个月减少 [2] 杭州市场 - 杭州5月新房价格环比涨0.8%，同比涨1.6%，成交均价34990元/平方米，环比涨3% [6] - 6月9日-15日杭州新房成交626套，环比增9%，成交均价31972元/平方米，环比涨4%，萧山区周度涨幅达37% [7] - 杭州房价结构性上涨，限价放开后新上市项目价格提升，改善性需求为主，低密产品占比扩大 [10] - 杭州楼市分化明显，核心区房价上涨，远郊区域如临安青山湖板块价格从2.8万元/平方米跌至1.3万元/平方米 [11] - 下半年杭州新房预计核心区高热、外围分化，价格保持平稳上涨 [11] 上海市场 - 上海5月新房价格环比涨0.7%，同比涨5.9%，前5月均价同比涨5.7% [13] - 高端盘集中入市拉升整体房价，5月成交均价90691元/平方米，环比涨24.8%，创历史新高 [15] - 5月上海40个项目入市，10个均价超10万元/平方米，成交面积61.8万平方米，环比增16.5% [15] - 2024年上海总价3000万元以上新房成交2530套，全国占比61.6%，今年前5月已成交915套 [16] - 6月上海新房价格继续攀升，保利·世博天悦顶层房源单价约30.27万元/平方米刷新纪录 [16] 南宁市场 - 南宁新房价格连续6个月环比上涨，5月环比涨0.4%，同比降幅持续收窄 [18] - 5月南宁商品房成交50.41万平方米，同比涨57.78%，均价8398元/平方米，环比降1.89% [18] - 南宁楼市以刚需为主，5月销售金额榜TOP10中7个楼盘主攻刚需或改善型刚需 [21] - 6月南宁商品住宅供应预计环比降38%，去化水平仅19%，高库存问题难解 [22]

豪宅市场表现 - 保利世博天悦项目加推第七批次房源 其中一套顶层房源单价约30 27万元/平方米 刷新上海市新房备案单价纪录 总价达7290 23万元 [1] - 项目开盘一年多来销售额已突破200亿元 3号楼76套大平层房源均价18 22万元/平方米 价差明显 顶层中间套房源单价约20 43万元/平方米 2层房源单价最低约11 41万元/平方米 [5][6] - 双面看江房源仅10套 已全部被认购 隐藏版大平层产品"OPUS ONE 500空中行宫"总面积约500平方米 江景面宽35米 [5] - 绿城潮鸣东方120套房源开盘当日售罄 销售总额69 88亿元 均价19 5万元/平方米 认购率近160% [7] - 上海壹号院三批次开盘1小时售罄 均价18 5万元/平方米 套均总价超6000万元 认购率高达266% 年内累计销售额达108 71亿元 [7][8] - 康定壹拾玖首开92套房源实现"日光" 计划6月加推48套房源 均价17万元/平方米 较此前涨价约2000元/平方米 [8] 市场供需分析 - 5月上海市40个项目入市 新房供应面积约68 9万平方米 环比上涨44 31% 成交面积约58 96万平方米 环比上涨14 53% 成交金额541 03亿元 环比上涨48 66% [9] - 前5个月上海市总价3000万元及以上新房成交915套 接近2021-2023年全年水平 核心区域豪宅表现亮眼 改善型需求与高端购买力成为成交主力 [7][9] - 开发商加快推盘步伐 保利世博天悦每两个月加推一次 上海壹号院计划6月加推第四批次124套房源 均价18 9万元/平方米 较上批涨价约4000元/平方米 [8][9] 项目背景 - 保利世博天悦拿地近8年 2017年保利发展通过增资49 7亿元获得项目50%股权 并向项目公司提供40 7亿元贷款 [6] - 项目于2024年4月25日首开 共计800多套房源 建筑面积190平方米以上房源占比达92% [6] - 上海壹号院地处黄浦区核心风貌区 毗邻新天地 豫园和外滩 2024年8月首次开盘33套房源当日售罄 今年1月第二批次开盘去化率超96% [8]

上海新房市场供应 - 上海8个新盘项目过会即将入市覆盖浦东黄浦徐汇静安杨浦宝山嘉定等区域共计789套房源 [2] - 黄浦区上海壹号院备案均价18 9万元/平方米为最高推出124套房源户型面积237-747平方米 [2] - 静安区康定壹拾玖徐汇区海上清和玺四期杨浦区浩阳云筑备案均价均超10万元/平方米分别推出48套25套52套房源 [2] - 浦东区保利天奕宝山区荣万悦璟名邸棠前名邸嘉定区和著名邸备案均价分别为8万元/平方米6 29万元/平方米5 15万元/平方米5 89万元/平方米 [4] 上海新房市场成交 - 5月上海一二手住房合计成交223万平方米同比增加17%其中一手住房成交62万平方米同比增长24% [4] - 5月上海9个楼盘实现"日光"包括绿城潮鸣东方西派海上翡雲悦府等绿城潮鸣东方网签均价达19 2万元/平方米 [5] - 5月上海一手房成交均价90691元/平方米环比上涨24 8%创历史新高 [5] - 5月上海供应新房73 5万平方米环比增加49 2%同比增加30 2%入市40个项目中有10个项目单价超10万元/平方米 [5] 上海新房市场特点 - 5月上海新房成交前十榜单中单价超10万元/平方米楼盘达6个前五名均为改善型产品 [6] - 改善型产品多聚焦大户型高品质好地段契合市场需求 [7] - 市场冷热不均5月以来15个新房项目因认购人数较少取消摇号开盘 [7] 上海房地产市场趋势 - 今年以来上海房地产市场延续回稳向好趋势市场活跃度持续释放 [4] - 5月上海房地产市场表现明显优于去年同期 [4] - 政策面释放宽松信号维持市场信心和预期 [7]

上海豪宅市场现状 - 上海豪宅市场持续升温，多个高端项目开盘即售罄，例如上海壹号院三批次开盘当日销售额达40.25亿元，64套房源全部售罄，年内累计销售额达108.71亿元，成为2025年全国首个单盘破百亿元的项目 [1] - 5月27日上海一天内有7个楼盘开盘，其中保利海玥外滩序BUND98和润雲金茂府实现"日光" [1] - 绿城潮鸣东方项目均价约19.5万元/平方米，120套房源开盘即售罄，单日销售金额69.88亿元 [1] 豪宅市场特征 - 上海豪宅市场呈现"豪宅热、刚需冷"的特征，核心区域改善盘和高端盘去化率超60%，而30个城市平均去化率仅为38% [2] - 截至5月25日，2025年上海总价3000万元及以上的新房成交套数达897套，成交金额约466.2亿元，预计全年成交金额将超1000亿元 [2] - 豪宅项目普遍具有地段佳、价格高的特点，例如上海壹号院户型以299平方米和349平方米大平层为主，均价约18.5万元/平方米，套均总价超6000万元 [1] 豪宅市场火爆原因 - 资金加速进入保值增值和风险防御领域，豪宅市场吸引力增强，购房政策效应持续释放 [4] - 存款利率下降，一线城市核心资产保值增值能力强，上海新房房价4月领涨全国 [4] - 上海中心区域土地有限，成本不断攀高，地价持续走高 [4] - 改善型住房需求强劲，购买力进一步修复，好地段好产品市场表现优异 [4] 豪宅购买人群分析 - 非沪籍人士成为购买主力，在上海壹号院买家中占比70%，其中浙江籍买家占比17.1%，江苏籍买家占比12.9% [6] - 绿城·潮鸣东方外地客户占比2/3，江浙皖购房者占大头，浙江有效客源占比约16.75% [6] - 豪宅客户呈现"三高"特征：高净值、高学历、高审美，职业包括企业家和艺术家，年龄层趋向年轻化 [7] 豪宅市场未来趋势 - 2025年上海豪宅市场预计将出现第二次"千亿资金进豪宅"现象 [7] - 全国部分城市豪宅购买力强劲，住房消费升级成为新趋势 [7]