房地产板块市场表现 - 房地产板块表现活跃，多只个股涨停或上涨，其中大悦城、城投控股涨停，招商蛇口、滨江集团、保利发展等龙头公司股价上涨 [1] - 多只房地产主题ETF当日涨幅显著，地产ETF(159707.SZ)上涨3.22%，房地产ETF(159768.SZ)上涨2.87%，房地产ETF华夏(515060.SH)上涨2.06%，另一只房地产ETF(512200.SH)上涨1.77% [3] - 相关ETF年内也录得正收益，地产ETF(159707.SZ)年内涨幅4.05%，房地产ETF(159768.SZ)年内涨幅3.99%，房地产ETF华夏(515060.SH)年内涨幅4.06%，房地产ETF(512200.SH)年内涨幅3.80% [3] 房地产ETF产品概况 - 房地产ETF基金和房地产ETF主要跟踪中证全指房地产指数，其权重股包括招商蛇口、保利发展、万科A、滨江集团、金地集团等头部房企 [5] - 地产ETF(159707.SZ)跟踪中证800地产指数，该指数汇集市场头部优质房企，具有明显的头部集中度优势，且央国企含量高 [5] - 另一只房地产ETF(512200.SH)跟踪内地地产指数，前十大权重股包括保利发展、万科A、招商蛇口、新城控股、滨江集团等 [5] 近期房地产市场数据 - 2025年12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海环比上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [5] - 2025年12月份，二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.1个百分点，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同 [5] - 2025年12月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、0.6%、1.0%和0.6% [5] - 2025年12月份，二线和三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [5] 机构观点与行业趋势 - 光大证券认为，随着前期房地产政策持续落地，区域和城市分化加深，部分高能级城市有望通过城市更新实现“止跌回稳” [6] - 光大证券指出，供给侧逐步出清将使信用优势明显的龙头央国企地产公司受益于竞争结构优化，建立“品牌优势护城河”，并实现经营业绩企稳回升 [6] - 光大证券建议关注三条投资主线：具备片区综合开发能力和信用优势的稳健龙头、公募REITs推进下存量资源丰富的公司、以及物业服务行业 [6] - 华源证券指出，参考全球68次房地产危机的历史经验（平均跌幅35%，平均调整时间6年），当前中国房地产调整周期在长度与深度上已相对充分，或已进入尾声 [7] - 华源证券认为，房地产行业政策导向已从“住有所居”转向“住有宜居”，中央自2023年起高频强调建设“好房子”，后续高品质住宅市场发展空间较大 [7] - 华源证券预计，在美联储降息周期、“供平过租”激发需求、人口回流等多重因素支撑下，2026年香港一手私人住宅市场的成交量与价格或将进一步回升 [7]

核心观点 报告认为，中国房地产市场在经历了深度调整后，调整周期有望进入尾声，2026年行业将迎来“寒夜破晓，曙光渐近”的转折点[1][3]。核心逻辑在于：当前量价调整的深度和时长已相对充分；政策导向已从传统需求刺激转向结构性工具，并与基本面筑底形成共振；行业将呈现三大趋势，即调整周期近尾声、“好房子”创造新赛道、香港楼市延续复苏[3]。 现状分析：量价已深度调整，静待拐点 - **新房成交降幅收窄，但已深度调整**：2025年1-11月，全国商品房销售金额7.5万亿元，同比-11.1%，降幅较2024年收窄6.0个百分点；销售面积7.9亿平，同比-7.8%，降幅收窄5.1个百分点[5]。以12个月移动平均口径计算，销售额和销售面积较历史高点已分别回落47%和52%[9]。 - **市场分化显著，一线城市韧性更强**：2025年初至11月28日，重点42城新房成交面积累计同比下降13.9%，其中一线城市降幅为-9.1%，二线为-13.5%，三四线为-20.4%[13]。19个重点城市一二手房总成交面积累计同比-11.2%，一线城市降幅(-4.1%)显著小于二线(-13.6%)和三线(-21.1%)[36]。 - **二手房成交表现相对亮眼**：同期重点21城二手房成交面积累计同比+8.0%，其中一线、二线、三四线城市分别+8.8%、+8.2%、+1.9%[17]。 - **库存压力犹存，去化周期拉长**：截至2025年10月末，全国80城新房库存面积4.7亿平米，较2024年末下降1%，但去化周期拉长至29.8个月[40]。分能级看，一线城市去化周期为19.2个月，相对稳定；二线、三线城市去化周期分别为26.1个月和40.9个月，压力较大[43]。 - **二手房挂牌量升价跌**：截至2025年10月末，重点16城二手房挂牌套数较2024年末上升6.0%，挂牌均价平均下跌6.6%[50]。 - **房价仍处探底阶段**：2025年11月，70城新房价格指数同比-2.8%，环比-0.4%；二手房价格指数同比-5.7%，环比-0.7%，已连续下滑31个月[53][56]。房价下跌城市数量持续增加，市场修复广度尚未形成[59]。 - **房企投资情绪审慎**：2025年1-11月，全国房地产开发投资7.9万亿元，同比-15.9%；房屋新开工面积5.4亿平，同比-20.5%[70][73]。新开工面积较2021年峰值已下降74%[95]。 政策复盘：基本面与政策面有望共振 - **本轮周期性质不同，政策效果有限**：与历史周期由“政策收紧-放松”驱动不同，本轮调整源于需求自然“见顶”（城镇化率接近67%、人口增速转负）与居民及企业部门高杠杆的资产负债表约束，导致2022-2024年多轮宽松政策刺激效果相对有限[3][85][88]。 - **政策方向转向结构性工具**：未来政策方向或从传统宽松转向利率下行、房贷贴息、存量房收储及城市更新等结构性工具[3]。需求端关键指标（利率、首付）已降至历史低位，市场企稳关键转向居民信心与宏观经济修复[104]。供给端政策重点转向“防风险”与“去库存”[105]。 - **政策仍有优化空间**：潜在政策包括针对性的结构性降息、核心城市进一步优化限购限贷、推进城市更新与“好房子”建设、升级存量房收储机制等[106][109]。个人住房贷款实际利率为3.36%，相比2016年低点仍有103个基点的下行空间[112]。 行业展望：2026年三大趋势值得期待 - **趋势一：房地产调整周期有望进入尾声**：基于对全球68次房地产危机的复盘，平均实际房价跌幅为35%，平均调整时间为6年[3][116][120]。中国核心城市房价自2021年中见顶已调整约4.5年，调整进程步入后半段[120]。历史数据显示，2006-2021年中国实际房价涨幅与同期实际人均GDP增速基本匹配，显示整体风险或低于普遍认知[3][136]。危机后房价有75%的概率完全修复至前高，平均修复时间8年[140]。 - **趋势二：“好房子”趋势创造新赛道**：行业政策导向已完成从“住有所居”向“住有宜居”的根本性转变，中央自2023年起高频强调建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，高品质住宅市场发展空间较大[3][142]。 - **趋势三：香港楼市复苏延续**：在美联储降息周期、“供平过租”激发需求、人口回流等多重因素支撑下，预计2026年香港一手私人住宅市场成交量与价格将进一步回升[3]。 - **2026年关键指标预测**：报告预测2026年全国商品房销售额同比-9.3%，销售面积同比-6.5%，销售均价同比-3.0%；房地产开发投资额同比-8.1%，新开工面积同比-5.7%[75]。 投资建议：寒夜破晓，曙光渐近 - **配置价值显现**：随着房价下行，房地产租金回报率持续改善，截至2025年11月末百城租金回报率达2.38%，其与10年期国债收益率的差值已于2024年7月由负转正，显示房地产作为配置资产的吸引力正在显现[113]。百城租金回报率与个人按揭贷款利率的利差已收窄至有史以来最小的-0.68个百分点[113]。 - **行业出清近尾声，格局优化**：预计房企违约/展期已接近尾声，行业格局有望进一步优化[100][102]。